facts:
Sachverhalt:
A.
Die Staatsanwaltschaft des Kantons St. Gallen führt gegen A._ zwei Strafverfahren, eines unter der Verfahrensnummer ST.2015.30476 wegen Einbruchdiebstahls, begangen am 16./17. August 2015, das andere unter der Verfahrensnummer ST.2016.18304 wegen Beteiligung an versuchter Nötigung / einfacher Körperverletzung / Drohung, begangen am 25. Mai 2016.
Am 13. Juni 2016 stellte die Staatsanwaltschaft im Verfahren ST.2015.30476 einen Durchsuchungsbefehl gemäss Art. 241 ff. StPO aus. Am 5. Juli 2016 wurde am Wohnort des Beschuldigten in St. Gallen eine Hausdurchsuchung durchgeführt, wobei verschiedene Gegenstände (Mobiltelefone, SIM-Karten, SIM-Kartenhalter) sichergestellt wurden. Während der im Anschluss an die Hausdurchsuchung durchgeführten polizeilichen Einvernahme verlangte A._ die Siegelung der sichergestellten Gegenstände.
Am 8. Juli 2016 stellte die Staatsanwaltschaft beim Kantonalen Zwangsmassnahmengericht den Antrag auf Entsiegelung und Durchsuchung gemäss Art. 248 Abs. 3 StPO. Das Zwangsmassnahmengericht gewährte A._ das rechtliche Gehör.
Am 17. August 2016 entschied das Zwangsmassnahmengericht, die anlässlich der Hausdurchsuchung vom 5. Juli 2016 sichergestellten und auf Antrag von A._ versiegelten Gegenstände (gemäss Verzeichnis vom 5. Juli 2016) würden mit Ausnahme der sich auf den sichergestellten Gegenständen befindlichen Bild- und Filmdateien entsiegelt. Das Zwangsmassnahmengericht kam in seinem Entscheid zum Schluss, die allgemeinen Voraussetzungen für eine Durchsuchung (insb. hinreichender Tatverdacht, potenzielle Beweistauglichkeit und Verhältnismässigkeit) seien erfüllt. Des Weiteren mache A._ keinerlei schützenswerte Geheimhaltungsinteressen geltend, die der Entsiegelung entgegenstehen könnten. Schliesslich sei nicht entscheidend, dass der Durchsuchungsbefehl einzig im Verfahren ST.2015.30476 ergangen sei. In diesem Verfahren seien die Voraussetzungen für die Entsiegelung erfüllt. Die Frage, ob und inwieweit allfällige (Zufalls-) Funde strafprozessual verwertet werden dürften, bilde dagegen nicht Verfahrensgegenstand. Über die (Un-) Verwertbarkeit der aus der Entsiegelung allenfalls resultierenden Beweise zu urteilen, würde dem Sachrichter vorgreifen.
B.
Mit Eingabe vom 15. September 2016 führt A._ Beschwerde in Strafsachen an das Bundesgericht mit dem Hauptantrag, den Entscheid der Vorinstanz vom 17. August 2016 aufzuheben und den Antrag der Staatsanwaltschaft auf Entsiegelung und Durchsuchung vom 8. Juli 2016 abzuweisen. Zugleich stellt er ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.
Das Zwangsmassnahmengericht verzichtet auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde. Die Staatsanwaltschaft beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Der Beschwerdeführer hält an seinem Standpunkt und an seinem Hauptantrag fest.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht grundsätzlich die Beschwerde in Strafsachen offen (vgl. Art. 78 Abs. 1 sowie Art. 80 Abs. 1 und 2 BGG i.V.m. Art. 248 Abs. 3 und Art. 380 StPO).
1.2. Der angefochtene Entsiegelungsentscheid schliesst das Strafverfahren nicht ab, sondern ermöglicht vielmehr dessen Weiterführung. Es handelt sich um einen Zwischenentscheid, der nur dann mit Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbar ist, wenn ein nicht wieder gutzumachender Rechtsnachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG droht.
Ob diese Eintretensvoraussetzung erfüllt ist, ist nachfolgend zu prüfen.
1.3. Das Bundesgericht hat sich in seiner Rechtsprechung mit dem Verhältnis des Siegelungsverfahrens zur StPO-Beschwerde gegen Herausgabebefehle befasst.
Es hat erwogen, es sei zwar die primäre Aufgabe des Entsiegelungsrichters zu prüfen, ob schutzwürdige Geheimhaltungsinteressen einer Durchsuchung bzw. Beschlagnahme entgegenstünden. Falls die von einer provisorischen Sicherstellung bzw. einem Editionsbefehl betroffene Person neben Geheimhaltungsgründen auch noch andere akzessorische Einwände vorbringe, seien diese jedoch ebenfalls im Siegelungsverfahren zu prüfen. Dies gelte namentlich für akzessorische Rügen des fehlenden hinreichenden Tatverdachts oder der mangelnden Untersuchungsrelevanz der erhobenen Aufzeichnungen und Gegenstände bzw. für Fragen der Verhältnismässigkeit. Eine separate StPO-Beschwerde gegen Herausgabebefehle komme somit nur in Frage, wenn ausschliesslich Einwände erhoben würden, die keinerlei rechtlich geschützte Geheimhaltungsinteressen beträfen (vgl. Urteile 1B_136/2012 vom 25. September 2012 E. 4.4 und 1B_360/2013 vom 24. März 2014 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen; kritisch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung Andreas J. Keller, in: Donatsch/Hansjakob/Lieber [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO], 2. Aufl. 2014, N. 12 zu Art. 248).
Im zu beurteilenden Fall braucht auf diese Abgrenzung nicht weiter eingegangen zu werden, da die Vorinstanz die die Durchsuchungsvoraussetzungen betreffenden Vorbringen des Beschwerdeführers geprüft hat, obwohl dieser keine Geheimhaltungsgründe geltend machte, diese Rügen mithin selbstständig und nicht akzessorisch erhob.
Die Frage, ob die Eintretensvoraussetzungen im bundesgerichtlichen Verfahren erfüllt sind, beurteilt sich indes unabhängig davon, da, wie dargelegt, insoweit ein nicht wieder gutzumachender Rechtsnachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG verlangt wird.
1.4. Werden im Entsiegelungsverfahren geschützte Geheimnisrechte ausreichend substanziiert, ist der drohende nicht wieder gutzumachende Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG nach der Praxis des Bundesgerichts grundsätzlich zu bejahen und sind die gesetzlichen Entsiegelungsvoraussetzungen materiell zu prüfen. Sofern hingegen im Entsiegelungsverfahren keine geschützten Geheimnisinteressen (ausreichend substanziiert) als bedroht angerufen werden, sondern andere Beschlagnahmehindernisse oder Nichtverwertbarkeitsgründe (vgl. BGE 141 IV 289 E. 1.2 f. S. 291 f.) gegenüber sichergestellten Beweismitteln vorgebracht werden, fehlt es regelmässig an einem nicht wieder gutzumachenden Rechtsnachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG (vgl. zum Ganzen Urteil 1B_273/2015 vom 21. Januar 2016 E. 1.3).
1.5. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid vom 17. August 2016 zutreffend festgehalten hat, machte der Beschwerdeführer im Entsiegelungsverfahren keinerlei Ausführungen zu allfällig bedrohten Geheimhaltungsinteressen. Dies macht er auch im Verfahren vor Bundesgericht nicht. Vielmehr rügt er sinngemäss einzig das Fehlen eines hinreichenden Tatverdachts im Verfahren ST.2016.18304, die fehlende Verhältnismässigkeit und die angebliche Unrechtmässigkeit einer Verwendung der Sicherstellungen im Verfahren ST.2016.18304. Dem Beschwerdeführer, welcher im Verfahren ST.2015.30476 geständig ist, geht es mithin nicht um den Schutz von Geheimhaltungsinteressen, sondern darum, zu verhindern, dass allfällige (Zufalls-) Funde aus der Auswertung der zu entsiegelnden Gegenstände strafprozessual über das Verfahren ST.2015.30476 hinaus verwertet werden. Die Frage der Verwertbarkeit wird der Beschwerdeführer indes dem Sachrichter unterbreiten können und müssen (vgl. BGE 141 IV 289 E. 1.2 f. S. 291 f.).
1.6. Zusammenfassend macht der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde somit keine geschützten Geheimnisinteressen geltend, weshalb ein nicht wieder gutzumachender Rechtsnachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG zu verneinen ist.
2.
Auf die Beschwerde ist daher nicht einzutreten. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Da die Beschwerde aussichtlos war, kann dem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege nach Art. 64 BGG nicht entsprochen werden. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Staatsanwaltschaft des Kantons St. Gallen, Untersuchungsamt St. Gallen, und dem Kantonalen Zwangsmassnahmengericht St. Gallen, Kantonaler Zwangsmassnahmenrichter, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. November 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Stohner


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) bewohnt seit dem 1. Juli 2009 eine 4.5-Zimmerwohnung an der Strasse U._ in V._. Mit Einschreiben vom 14. April 2015 mahnten B._ und C._ (Vermieterinnen, Gesuchstellerinnen, Beschwerdegegnerinnen), vertreten durch die D._ AG, einen Mietzinsausstand von über Fr. 1'700.-- für den Monat April 2015 und setzten der Mieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für dessen Begleichung, widrigenfalls ihr die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht wurde. Am 28. Mai 2015 kündigten die Vermieterinnen den Mietvertrag fristlos per 30. Juni 2015 wegen Zahlungsrückstands.
B.
B.a. Mit Eingabe vom 2. Juli 2015 machten die Vermieterinnen beim Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt ein Begehren um Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) anhängig. Am 11. August 2015 fand eine mündliche Verhandlung statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 30. September 2015 zu verlassen. Wenn die Mieterin innert dieser Frist nicht ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterinnen die Räumung vollzogen.
B.b. Gegen diesen Entscheid hat die Mieterin am 14. September 2015 Berufung beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt eingereicht. Dieses wies die Berufung mit Entscheid vom 24. September 2015 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 24. September 2015 sowie der Entscheid des Zivilgerichts vom 11. August 2015 betreffend Ausweisung inklusive die Verfügung vom 2. September 2015 betreffend unentgeltliche Rechtspflege seien aufzuheben. Das Ausweisungsgesuch sei abzuweisen und festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung vom 28. Mai 2015 nichtig sei. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann beantragt die Beschwerdeführerin, es sei ihr sowohl für das bundesgerichtliche Verfahren als auch für die beiden kantonalen Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 17. November 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
E.
Mit Schreiben der Instruktionsrichterin vom 24. Februar 2016 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, weitere Unterlagen einzureichen. Dem kam die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 26. Februar 2016 nach.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2 S. 59; 139 III 133 E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Da die Mieterin im Rahmen des Ausweisungsverfahrens die Nichtigkeit der Kündigung geltend macht, mithin nicht allein die Ausweisung, sondern auch die Kündigung streitig ist, übersteigt der Streitwert bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'700.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - zulässig.
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3 S. 584; 135 III 397 E. 1.4 S. 400).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.
3.1. Unbestritten ist, dass sich die Beschwerdeführerin mit der Zahlung der Miete für den Monat April 2015 im Rückstand befand. Aus diesem Grund haben die Beschwerdegegnerinnen bzw. die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 14. April 2015 angedroht, den Mietvertrag im Falle der Nichtbezahlung des Mietausstandes zu kündigen:
"Sehr geehrte Frau A._
Bei der Kontrolle unserer Buchhaltung stellten wir fest, dass Sie mit den Mietzinszahlungen im Verzug sind. Gestützt auf OR Art. 257d Abs. 1 setzen wir Ihnen eine Zahlungsfrist von 30 (...) Tagen. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung des noch ausstehenden Betrages: (...). Nach ungenütztem Ablauf dieser First sehen wir uns leider gezwungen, das Mietverhältnis zu kündigen und die Betreibung einzuleiten".
3.2. Anders als die erste Instanz, die unter Hinweis auf BGE 136 III 196 erwog, die Kündigungsandrohung und damit auch die Kündigung seien gültig erfolgt, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich um eine formell mangelhafte Kündigung handle, da die Kündigungsandrohung nur in allgemeiner Form erfolgt sei und keine ausdrückliche Androhung einer fristlosen Kündigung enthalten habe. Dieser Mangel führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigungsandrohung und damit zur Nichtigkeit der Kündigung. Denn drohe der Vermieter lediglich in allgemeiner Weise mit der Kündigung, verwirke er damit nur das Recht das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Das Recht, ordentlich zu künden, bleibe ihm jedoch erhalten. Folglich gelte die Kündigung nach der Regelung von Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin; die Kündigung entfalte ihre Wirkung somit per 31. August 2015. Da das Zivilgericht die Ausweisung der Beschwerdeführerin spätestens auf den 30. September 2015 angeordnet habe, sei der erstinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis nicht zu beanstanden.
3.3. Diese Auffassung wird von der Beschwerdeführerin gerügt, welche ausführt, eine mangelhafte Kündigung gemäss Art. 257d OR könne nicht in Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR in eine ordentliche Kündigung umgewandelt werden. Die Kündigung sei materiell aufgrund der fehlerhaften Kündigungsandrohung nicht statthaft und damit unwirksam bzw. nichtig.
4.
4.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde; diese Frist beträgt im Fall der Wohnraummiete mindestens dreissig Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
4.2. Art. 257d OR beinhaltet ein zweistufiges Vorgehen des Vermieters: In einem ersten Schritt hat der Vermieter den Mieter zur fristgemässen Zahlung des Mietzinses aufzufordern, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er, falls die Zahlung ausbleibt, die Kündigung aussprechen wird. Dem Mieter muss unmissverständlich und ausdrücklich mitgeteilt werden, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist, die Kündigung des Mietverhältnisses vorbehält. Die Fristansetzung muss folglich klar und deutlich abgefasst sein; ein blosser Verweis auf Art. 257d OR genügt nicht (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1). Nachdem der Vermieter den Ablauf der Frist abgewartet hat, steht ihm dann die Möglichkeit zu, in einem zweiten Schritt das Mietverhältnis durch ausserordentliche Kündigung zu beenden (BGE 119 II 147 E. 3a S. 150).
Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, genügt es, wenn das Schreiben nach Art. 257d Abs. 1 OR klar und deutlich die Kündigung androht. Eine ausdrückliche Bezeichnung dieser Kündigung als ausserordentlich bzw. fristlos ist nicht erforderlich (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; anders: unpublizierte Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1 sowie 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2). Dem Adressaten muss bei Erhalt des Schreibens nach Art. 257d Abs. 1 OR klar sein, dass ihm bei Nichtbezahlung sofort gekündigt wird. Es ist nicht ersichtlich, weshalb jemand bei Nichtbezahlung nur mit einer ordentlichen Kündigung rechnen muss; denn das zweistufige Vorgehen nach Art. 257d OR ist nur für ausserordentliche Kündigungen vorgeschrieben - eine ordentliche Kündigung muss nicht eigens angedroht werden, um gültig zu sein. Dass sich der Vermieter bei der Kündigungserklärung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR sodann entscheiden muss, ob er eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung erklärt, ändert daran nichts. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann jedoch eine (unwirksame) ausserordentliche Kündigung nicht in eine (wirksame) ordentliche Kündigung umgewandelt werden; Art. 266a Abs. 2 OR dient ausschliesslich dazu, eine bezüglich Fristen und/oder Termine fehlerhafte Kündigung zu korrigieren (BGE 135 III 441 E. 3.3 S. 445 mit Hinweisen).
4.3. Die Beschwerdegegnerinnen setzten der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 14. April 2015 ausdrücklich eine dreissigtägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR und stellten bei Nichtbezahlung innert Frist die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlungsaufforderung und der Kündigungsandrohung wird auch für einen juristischen Laien klar, dass die Beschwerdegegnerinnen damit eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer ankündigten. Damit musste die Beschwerdeführerin erkennen, dass ihr eine ausserordentliche Kündigung drohte.
Die Kündigung ist somit - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - gültig erfolgt und das Mietverhältnis ist seit dem 30. Juni 2015 beendet. Auch wenn die Vorinstanz ihrem Entscheid somit eine falsche Begründung zugrunde legt, ist angesichts dessen, dass sie hinsichtlich der Ausweisung der Beschwerdeführerin das erstinstanzliche Urteil bestätigt hat, der Entscheid im Ergebnis nicht zu beanstanden.
5.
Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, es seien ihr für beide kantonale Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren, da ihre Rechtsbegehren nicht zum vornherein als aussichtslos angesehen werden könnten.
Soweit ihre Rüge überhaupt den Begründungsanforderungen genügt (vgl. E. 2 hiervor), ist eine Verletzung von Art. 117 lit. b ZPO nicht ersichtlich: Denn die Berufung der Beschwerdeführerin auf den Formmangel war von Anfang an rechtsmissbräuchlich (Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5, 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.2 f. und 4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E. 3.1 f. betr. nicht eingehaltene Zahlungsfrist von 30 Tagen, wenn anschliessend der Ausstand trotzdem nicht bezahlt wird). Es ist erstellt, dass bereits im August 2015 ein Zahlungsrückstand der Beschwerdeführerin für fällige Mietzinsen in der Höhe von Fr. 8'700.-- bestanden hat, wie sich dies dem Verhandlungsprotokoll des Zivilgerichts vom 11. August 2015 entnehmen lässt und von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wurde. Nach Angaben der Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung zur aufschiebenden Wirkung vom 22. Oktober 2015 beläuft sich dieser Zahlungsrückstand in der Zwischenzeit auf über Fr. 18'000.--, weshalb die Beschwerdeführerin aufgefordert wurde, dazu Stellung zu nehmen (vgl. Sachverhalt lit. E.). Mit ihren mit Schreiben vom 26. Februar 2016 eingereichten Belegen, konnte sie jedoch lediglich die Bezahlung eines Betrages von Fr. 3'748.90 nachweisen. Ihren Ausführungen kann zudem nicht entnommen werden, dass sie diesen hohen Zahlungsrückstand beglichen hätte, dies auch nicht, nachdem sie von den Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung darauf hingewiesen wurde. Der Mietzins wurde auch nicht direkt - zumindest bis März 2016 - durch die Sozialhilfe an die Beschwerdegegnerinnen bezahlt; aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen (ihre Kontoauszüge sowie die Verfügungen der Sozialhilfe) geht vielmehr hervor, dass die Beschwerdeführerin von der Sozialhilfe monatlich die Hälfte des Mietzinses ausbezahlt erhalten hat, diesen Mietzinsanteil den Beschwerdegegnerinnen jedoch nicht weitergeleitet hat.
Indem sich die Beschwerdeführerin auf die Unwirksamkeit der Kündigung infolge eines angeblichen Formmangels beruft, obwohl sie seit über einem Jahr ihren Mieterpflichten nicht mehr ordnungsgemäss nachkommt, missbrauchte sie den Schutzzweck von Art. 257d Abs. 1 OR. Die Anrufung des behaupteten Formmangels erfolgt damit ohne schützenswertes Interesse (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; vgl. Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5 mit Hinweisen). Entsprechend waren die Begehren der Beschwerdeführerin unabhängig von den unterschiedlichen Begründungen der beiden kantonalen Instanzen von Anfang an aussichtslos.
6.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin allesamt als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann. Da sie von vornherein aussichtslos war (vgl. E. 5), kann dem Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren nicht entsprochen werden (Art. 64 Abs. 1 BGG). Damit wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerinnen mussten in der Sache selber nicht Stellung nehmen. Es ist ihnen daher keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Mai 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Reitze-Page

region: Federation

bge_label: non-critical

citation_label: non-critical


facts:
Sachverhalt:
A.
A.A._ und B.A._ kauften am 17. Juli 2003 ein Wohnhaus mit Garten zu einem Preis von Fr. 1'220'000.-- und liessen es in den Jahren 2004-2006 durch eine Generalunternehmerin umbauen. Am 23. Januar 2004 wurde vereinbart, dass die Generalunternehmerin die gesamte Sanierung gemäss Baubeschrieb zur Ausführung übernahm und hierfür ein pauschales Entgelt von Fr. 930'000.-- erhielt, das in drei Raten in Rechnung gestellt wurde (Fr. 400'000.-- am 10. September 2004, Fr. 250'000.-- am 14. Januar 2005, Fr. 280'000.-- am 24. Juni 2005). Die Generalunternehmerin beauftragte ihrerseits verschiedene Bauhandwerker mit der Ausführung der erforderlichen Arbeiten. Daneben hatten die Beschwerdeführer eigene Liegenschaftenkosten von Fr. 6'656.-- (2004) und Fr. 82'758.-- (2005).
Am 28. August 2009 ermittelte ein Experte der Steuerverwaltung des Kantons Bern anhand der Art der ausgeführten Arbeiten, in welchem Umfang die Auslagen der Eheleute als Unterhaltskosten abzugsfähig waren. Gestützt darauf liess die Steuerverwaltung für das Jahr 2004 einen Abzug für Unterhaltskosten in der Höhe von Fr. 372'389.-- und für das Jahr 2005 einen solchen in der Höhe von Fr. 72'646.-- zu.
Im Steuerjahr 2004 resultierte ein Minuseinkommen von Fr. 1'203.-- (direkte Bundessteuer) bzw. von Fr. 22'255.-- (Staats- und Gemeindesteuern). Dementsprechend wurden die Eheleute A._ mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0. -- (direkte Bundessteuer sowie Staats- und Gemeindesteuern) veranlagt.
Für das Steuerjahr 2005 wurden A.A._ und B.A._ von der Steuerverwaltung des Kantons Bern am 10. November 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 327'000.-- (direkte Bundessteuer) und von Fr. 308'500.-- (Kantons- und Gemeindesteuern) veranlagt. Eine Einsprache der Eheleute wurde am 21. November 2011 abgewiesen.
B.
Am 20. Dezember 2011 gelangten A.A._ und B.A._ an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern, welche mit Entscheiden vom 16. Dezember 2014 die Beschwerde (direkte Bundessteuer) und den Rekurs (Kantons- und Gemeindesteuern) abwies.
Am 16. Januar 2015 erhoben die Eheleute A._ Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die am 16. August 2016 abgewiesen wurde. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Unterhaltskosten - mit Ausnahme der eigenen Kosten im Jahr 2004 von Fr. 6'656.-- - zwar erst im Jahr 2005 hätten abgezogen werden können. Weil durch die Verteilung des Abzugs auf die Steuerjahre 2004 und 2005 die Steuerschuld insgesamt geringer ausfiel als bei einem gesamthaften Abzug der Kosten erst im Jahr 2005, bestätigte das Verwaltungsgericht jedoch die angefochtene Veranlagung 2005.
C.
Die Eheleute A._ haben am 16. September 2016 Beschwerde in öffentlichen-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts für die Periode 2005 aufzuheben und das steuerbare Einkommen mit Fr. 0.-- (direkte Bundessteuer sowie Staats- und Gemeindesteuern) festzusetzen.
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, das Verwaltungsgericht und die Eidgenössische Steuerverwaltung (diese nur hinsichtlich der direkten Bundessteuer) beantragen die Abweisung der Beschwerde.

considerations:
Erwägungen:
I. Prozessuales
1.
1.1. Die Vorinstanz hat die Verfahren betreffend die direkte Bundessteuer sowie die kantonalen Steuern vereinigt und ein einziges Urteil gefällt. Die Steuerpflichtigen fechten dieses Urteil mit einer einzigen Beschwerdeschrift an. Das Bundesgericht hat zwei Verfahren eröffnet, da sowohl die direkte Bundessteuer als auch die kantonalen Steuern streitig sind. Es behält sich aber vor, die beiden Verfahren zu vereinigen und nur ein Urteil zu fällen (vgl. Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 BZP; BGE 131 V 461 E. 1.2 S. 465), sofern es um denselben Sachverhalt geht und sich bundes- und kantonalrechtlich dieselben Rechtsfragen stellen. Dies ist hier der Fall, weswegen es sich rechtfertigt, die Verfahren 2C_871/2016 und 2C_872/2016 zu vereinigen.
1.2. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) eingereicht worden und richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten, oberen kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG i.V.m. Art. 73 ff. des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14] und Art. 146 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]). Die Beschwerdeführer sind durch das angefochtene Urteil besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.3. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition. In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2C_95/2013 bzw. 2C_96/2013 vom 21. August 2013 E. 1.6, in: StE 2013 B 22.2.28).
1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445; 138 I 274 E. 1.6 S. 280 f.). Die Erhebung einer Sachverhaltsrüge setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 BGG).
II. Direkte Bundessteuer
2.
2.1. Anwendbar ist grundsätzlich das während der massgeblichen Steuerperiode in Kraft stehende Recht (vgl. u.a. das Urteil 2C_851/2015 vom 3. Juni 2016 E. 4.3 in: StR 71/2016 S. 858 m.w.H.). Das ist hier im Wesentlichen Art. 32 Abs. 2 erster Satz DBG in der bis Ende 2009 gültigen Fassung (AS 2009 1515). Gemäss dieser Vorschrift können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden. Art. 34 lit. d DBG bestimmt weiter: Nicht abziehbar sind die übrigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen.
2.1.1. Nach Art. 1 Abs. 1 zweiter Satz der Verordnung des Bundesrats vom 24. August 1992 über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116, in der bis Ende 2009 gültigen Fassung, AS 2009 1517) bzw. nach Art. 1 Abs. 2 lit. a der Verordnung der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 24. August 1992 über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (SR 642.116.2, in der bis Ende 2009 gültigen Fassung, AS 2009 1519) waren nicht abziehbar die Kosten, die ein Steuerpflichtiger zur Instandstellung einer neuerworbenen, vom bisherigen Eigentümer vernachlässigten Liegenschaft kurz nach der Anschaffung aufwenden musste. Diese Regelungen entsprachen der mit BGE 99 lb 362 eingeleiteten, in BGE 123 II 218 präzisierten und seit dem 1. Januar 2010 abgeschafften (AS 2009 1515 ff.) so genannten Dumont-Praxis.
2.1.2. Damit sollte eine steuerpflichtige Person, die eine im Unterhaltvernachlässigte Liegenschaft kaufte, um sie instandzustellen, steuerlich nicht besser gestellt werden als derjenige Steuerpflichtige, der ein bereits renoviertes Grundstück erwarb (Urteil 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 E. 2.1 = ASA 75, 488 S. 491 f. mit Hinweis). Die Frage, wann eine Liegenschaft in diesem Sinne als vernachlässigt galt, war nach der bundesgerichtlichen Praxis anhand der konkreten Umstände zu beantworten. Massgebliche Indizien waren namentlich das Alter des erworbenen Gebäudes, die Art und der Umfang der vorgenommenen Arbeiten, das Verhältnis zwischen Renovationsaufwand und Erwerbspreis sowie die Höhe des Kaufpreises (Urteile 2C_348/2010 vom 10. Oktober 2010 E. 2.1; 2C_595/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 2.2; 2C_525/2008 vom 23. Juli 2008 E. 4; 2A.71/2006 vom 21. Juni 2006 E. 3.1.1; 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 E. 2.2 ASA 75, 488 S. 492; 2A.389/2003 vom 10. März 2004 E. 2). Auf diese Indizien stützten sich auch die meisten Kantone (vgl. den Anhang zum Bericht der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates vom 3. September 2007 betreffend die parlamentarische Initiative 04.457 zur Einschränkung der Dumont-Praxis, BBI 2007 7993 ff. insbesondere S. 8006: "Auswertung der Umfrage der SSK in den Kantonen betr. Anwendung der 'Dumont-Praxis'") sowie die herrschende Lehre (vgl. DONATUS HÜRZELER, Unterhalt oder wertvermehrende Aufwendungen? Änderung der «Dumont-Praxis», Berner Notar 1998, S. 256 ff., insbesondere S. 257 f.; P ETER LOCHER, Kommentar zum DBG; 1. Teil, Therwil/Basel 2001, N 49 zu Art. 32 DBG; F ELIX RICHNER/WALTER FREI/ STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. Zürich 2009, N 65 zu Art. 32 DBG).
2.1.3. Lag eine in diesem Sinne vernachlässigte Liegenschaft vor, so konnten nur die Instandhaltungskosten, d.h. die Auslagen zur Beseitigung von Schäden, die seit dem Erwerb eingetreten waren, sowie 50 Prozent für Massnahmen zur rationellen Energieverwendung (vgl. Art. 8 der Liegenschaftskostenverordnung) abgezogen werden, im Gegensatz zu den kurz nach der Anschaffung angefallenen Instandstellungskosten (vgl. BBI 2007 7997; siehe zu dieser gesamten Erwägung 2.1 auch das Urteil 2C_851/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 2.1).
2.2. Die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trägt gemäss der Grundregel die Steuerbehörde, der Pflichtige dagegen diejenige für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen trägt (vgl. u.a. BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252 m.w.H.), so für den einkommenssteuerlichen Abzug von Unterhaltskosten.
3.
3.1. Unbestritten ist vorliegend, dass die Umbauarbeiten innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb der Liegenschaft abgeschlossen waren. Weil vorliegend das Steuerjahr 2005 zu beurteilen ist, kommt die per Ende 2009 abgeschaffte Dumont-Praxis noch zur Anwendung.
3.2. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Umbauarbeiten gemäss Generalunternehmervertrag ausdrücklich die "komplette" Sanierung des Wohnhauses vorsahen. Es wurden Küche, Badezimmer, Fenster und ein Teil der Bodenbeläge ersetzt, Spenglerarbeiten ausgeführt sowie Decken, Wände und die gesamte Gebäudehülle renoviert und die Fassade neu isoliert. Zudem wurden ein neuer Dachaufbau erstellt und im Obergeschoss eine Dampfdusche eingebaut. Alle Indizien, wie Art und Umfang der Renovationsarbeiten und Höhe der Umbaukosten, sprächen dafür, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Sinne der Rechtsprechung vernachlässigt gewesen sei, sodass sich die Abziehbarkeit der Aufwendungen für den nachgeholten Unterhalt nach der Dumont-Praxis gerichtet habe.
3.3. Diese für das Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen werden von den Beschwerdeführern gar nicht bestritten. Sie wehren sich trotzdem gegen die Anwendung der Dumont-Praxis und behaupten, dass sie nichts Neues oder Anderes geschaffen hätten als bereits vorhanden war. Das Vorhandene sei zudem sehr gut unterhalten gewesen. Der Verkäufer der Liegenschaft habe die Liegenschaft selbst bewohnt, sei vermögend und habe augenfällig gut zum Haus geschaut. Die Beschwerdeführer sind überzeugt, dass die Liegenschaft vor der Renovation im Unterhalt nicht vernachlässigt war und dass viele Kaufinteressenten ohne Renovationen vorzunehmen in das Haus eingezogen wären.
Diese - unbewiesenen - Ausführungen der Beschwerdeführer sind weder geeignet, die Feststellungen des Sachverhalts durch die Vorinstanz als offensichtlich unrichtig erscheinen zu lassen, noch vermögen sie die überzeugende rechtliche Würdigung der Vorinstanz zu erschüttern, wonach es sich beim Wohnobjekt der Beschwerdeführer um eine stark vernachlässige Liegenschaft im Sinne der Rechtsprechung zur Dumont-Praxis handelte.
Zu fragen wäre eher, ob die Steuerverwaltung zu grosszügig verfuhr, als sie trotz Anwendung der Dumont-Praxis Unterhaltskosten von Fr. 445'035.-- nach Art. 32 Abs. 2 DBG zum Abzug zuliess. Dies zu beurteilen, ist indes nicht Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens.
4.
4.1. Die kantonale Steuerverwaltung liess Kostenanteile von Fr. 372'389.-- im Jahr 2004 und von Fr. 72'646.-- im Jahr 2005 als Unterhaltskosten zum Abzug zu. Das beruhte auf dem Gutachten des beigezogenen Experten (vgl. oben Sachverhalt/A.) und stimmt gesamthaft mit den gesetzlichen Grundlagen sowie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 2.1) überein. Betragsmässig wurden diese Abzüge im kantonalen Rechtsmittelverfahren bestätigt (vgl. zu den Einzelheiten dieses Verfahrens oben Sachverhalt/B.). Das Verwaltungsgericht erwog allerdings, dass die Unterhaltskosten - mit Ausnahme der eigenen Kosten im Jahr 2004 von Fr. 6'566.-- - erst im Jahr 2005 hätten abgezogen werden können, was unbestritten blieb.
4.2. Einkommensmindernd wirkten sich die im Jahr 2004 gewährten Unterhaltskosten von Fr. 372'389.-- im Umfang von Fr. 371'186.-- aus. Letztere Kosten können daher im Jahr 2005 nicht nochmals zum Abzug gewährt werden, auch wenn sie eigentlich dieser Periode zuzuordnen sind. Eine doppelte Berücksichtigung derselben Kosten ist ausgeschlossen. Der Restbetrag von Fr. 1'203.-- blieb aufgrund des resultierenden Minuseinkommens im Steuerjahr 2004 indes unberücksichtigt. Über dessen Abzug wurde im Jahr 2004 somit nicht rechtskräftig entschieden. Die Beschwerdeführer konnten sich im Veranlagungsverfahren diesbezüglich auch nicht zur Wehr setzen, weil sie damals kein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der steuerlichen Abziehbarkeit des Überschusses gehabt hätten. In der entsprechenden Höhe von Fr. 1'203.-- stehen dem Abzug im Steuerjahr 2005 somit keine formalen Hindernisse entgegen. Da der Abzug vor Bundesgericht auch materiell unter den Verfahrensbeteiligten unstrittig ist, ist er zusätzlich zu gewähren.
Dass die Beschwerdeführer dadurch eine günstigere Steuerlast tragen als nach der vom Verwaltungsgericht favorisierten Verteilung der Kosten auf die Jahre 2004 (im Betrag von Fr. 6'566.--) und 2005 (alle weiteren Kosten), ist ihnen nicht anzulasten.
4.3. Die Beschwerdeführer sprechen sich dafür aus, im Steuerjahr 2005 die beiden im Jahr 2005 bezahlten Teil-Rechnungen über Fr. 280'000.-- und Fr. 250'000.--, abzüglich eines wertvermehrenden Anteils von Fr. 60'000.--, sowie selbst getätigte Auslagen von Fr. 82'758.-- - insgesamt demnach einen Betrag von Fr. 552'758.-- - zum Abzug zuzulassen. Im Eventualstandpunkt beantragen sie den Abzug der Hälfte dieses Betrages (Fr. 276'379.--).
Nach dem bereits Ausgeführten wurden indes in den beiden Jahren 2004 und 2005 zu Recht zusammen nicht mehr als Kosten von Fr. 445'035.-- als abziehbarer Liegenschaftenunterhalt anerkannt, weshalb nach den bereits im Jahr 2004 einkommensmindernd berücksichtigten Fr. 371'186.-- im Jahr 2005 für den Antrag der Beschwerdeführer nur Raum bleibt, soweit er die restlichen Fr. 73'849.-- betrifft. Nebst den im Jahr 2005 bereits zugesprochenen Unterhaltskosten von Fr. 72'646.-- ist somit der bereits erwähnte zusätzliche Kostenanteil von Fr. 1'203.-- steuerlich abziehbar. Das steuerbare Einkommen von Fr. 327'008.-- ist um diesen Betrag auf Fr. 325'805.-- zu reduzieren.
Darüber hinaus gelingt es den Beschwerdeführern nicht aufzuzeigen, warum die Rechtsauffassung der Vorinstanz unzutreffend sein soll. Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern diese die Rechtskraft der Veranlagung 2004 missachtet und daher " die Steuergesetze des Bundes (DBG und StHG) " verletzt haben soll.
4.4. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde hinsichtlich der direkten Bundessteuer.
III. Kantons- und Gemeindesteuern
5.
Die Dumont-Praxis wurde im Kanton Bern zwar bereits per 1. Januar 2009 abgeschafft (mittels Aufhebung von Art. 1 Abs. 3 der Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken vom 12. November 1980 [VUBV; BGS 661.312.51], findet jedoch in der vorliegenden Steuerperiode 2005 auch für die kantonalen Steuern noch Anwendung. Im Übrigen entsprechen Art. 9 Abs. 3 StHG [in der Fassung in Kraft bis am 31. Dezember 2009] und Art. 36 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000 (StG/BE; BSG 661.11) betreffend Liegenschaftenunterhaltskosten inhaltlich Art. 32 Abs. 2 DBG.
Es kann daher vollumfänglich auf die Ausführungen zur direkten Bundessteuer verwiesen werden. Im Steuerjahr 2004 wirkten sich insgesamt Unterhaltskosten von Fr. 350'134.-- einkommensmindernd aus, weshalb der Abzug in diesem Umfang konsumiert ist. Abziehbar ist von den in den Jahren 2004 und 2005 gesamthaft zu berücksichtigenden Unterhaltskosten von Fr. 445'035.-- demnach im Steuerjahr 2005 noch ein Betrag von Fr. 94'901.--. Das sind Fr. 22'255.-- mehr gegenüber dem von den Vorinstanzen bereits gewährten Abzug von Fr. 72'646.--.
Die Beschwerde ist somit auch hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern teilweise gutzuheissen. Das steuerbare Einkommen von Fr. 308'592.-- ist um Fr. 22'255.-- auf Fr. 286'337.-- zu reduzieren.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den überwiegend unterliegenden Beschwerdeführern zu 9/10 und der Steuerverwaltung des Kantons Bern zu 1/10 aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Entsprechend sind auch die Kosten des kantonalen Verfahrens neu zu verlegen. Eine Parteientschädigung ist den in keiner Verfahrensphase anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern nicht zuzusprechen (Art. 68 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 2C_871/2016 und 2C_872/2016 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer (2C_872/2016) wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 325'800.-- veranlagt.
3.
Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern (2C_871/2016) wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 286'300.-- und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 128'000.-- veranlagt.
4.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden zu Fr. 4'050.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit und zu Fr. 450.-- der kantonalen Steuerverwaltung Bern auferlegt.
5.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
6.
Die Sache wird zur Neufestlegung der Kostenfolgen des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern zurückgewiesen.
7.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. Juli 2017
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Matter


facts:
Sachverhalt:
A.
Die Staatsanwaltschaft des Kantons St. Gallen, Untersuchungsamt Altstätten, sprach A.X._ mit Strafbefehl vom 4. Juni 2015 wegen Widerhandlungen gegen das Strassenverkehrsgesetz sowie Sachbeschädigung schuldig und bestrafte ihn mit einer Freiheitsstrafe von vier Monaten sowie einer Busse von Fr. 800.--. Sie versandte den Strafbefehl gleichentags an die letzte bekannte Adresse von A.X._, B._-Strasse 5 in C._. Am 6. Juni 2015 wurde der Strafbefehl auf der Poststelle in C._ von einer Person namens "X._" in Empfang genommen. Auf sein entsprechendes Ersuchen stellte die Staatsanwaltschaft dem Rechtsvertreter von A.X._ am 28. September 2015 eine Ausfertigung des Strafbefehls zu. Mit Eingabe vom 9. Oktober 2015 erhob A.X._ Einsprache gegen den Strafbefehl.
B.
Am 17. Dezember 2015 überwies die Staatsanwaltschaft den Strafbefehl zur Durchführung des gerichtlichen Verfahrens an das Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland mit dem Antrag, auf die Einsprache sei zufolge Verspätung nicht einzutreten.
Mit Entscheid vom 20. Mai 2016 trat das Kreisgericht auf die Einsprache nicht ein und stellte fest, dass der Strafbefehl zum rechtskräftigen Urteil wird.
Die hiergegen von A.X._ geführte Beschwerde wies die Anklagekammer des Kantons St. Gallen am 10. August 2016 ab, soweit sie darauf eintrat.
C.
A.X._ beantragt mit Beschwerde in Strafsachen sinngemäss, der Entscheid der Anklagekammer sowie der Strafbefehl vom 4. Juni 2015 seien aufzuheben und das Verfahren sei einzustellen. Eventualiter sei die Sache zur Verfahrens- und Sachverhaltsergänzung sowie zur neuen Entscheidung an die Anklagekammer, eventualiter an das Kreisgericht zurückzuweisen. Er ersucht um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Gegenstand des vorinstanzlichen wie auch des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet einzig die Frage, ob die Einsprache des Beschwerdeführers fristgerecht erfolgte. Auf dessen Hauptantrag, der Strafbefehl sei aufzuheben und das gegen ihn geführte Strafverfahren einzustellen, ist daher nicht einzutreten (vgl. Entscheid S. 4).
2.
2.1. Der Beschwerdeführer rügt, die vorinstanzliche Feststellung, der Strafbefehl sei ihm am 6. Juni 2015 rechtsgültig zugestellt worden, verletze Art. 85 Abs. 3 und Art. 87 StPO. Ferner stelle die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig fest, indem sie davon ausgehe, er lebe mit seinem Vater in einem gemeinsamen Haushalt. Schliesslich verletze die mangelhafte Zustellung seinen Anspruch auf rechtliches Gehör.
2.2. Die Vorinstanz erwägt, die Abklärungen der ersten Instanz bei der Einwohnerkontrolle C._ hätten ergeben, dass per 24. November 2014 eine Adressänderung für den Beschwerdeführer von der B._-Strasse 5 an den Wohnsitz seiner Eltern, B._-Strasse 13, veranlasst worden sei, da er sich gemäss Auskunft seines Vaters in Haft befunden habe und ihm so die Post habe zugestellt werden können. Folglich sei der Beschwerdeführer am 4. und 6. Juni 2015 an der B._-Strasse 13 in C._ gemeldet gewesen. Weiter sei aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die Adressänderung und die Umleitung der Post vorgenommen worden seien, damit dem Beschwerdeführer die Post trotz Strafvollzugs habe zugestellt werden können. Der Strafbefehl sei vom Vater des Beschwerdeführers auf der Poststelle in Empfang genommen worden, weshalb von einer tatsächlich erteilten und bereits während über einem halben Jahr gelebten Vollmacht auszugehen sei. Selbst wenn diese nicht bestanden hätte, würde zumindest der Anschein bestehen, dass der Vater diesbezüglich befugt bzw. bevollmächtigt gewesen sei, da er bereits seit längerer Zeit um die Post seines Sohnes besorgt und es ihm offensichtlich auch möglich gewesen sei, den Strafbefehl in Empfang zu nehmen. Da der Aufenthalt in der Strafanstalt auch nach liechtensteinischem Recht keinen neuen Wohnsitz begründe, sei der Strafbefehl an die gültige Adresse des Beschwerdeführers gesandt und dort von seinem Vater in Empfang genommen worden. Es sei von einer gültigen (Ersatz-) Zustellung auszugehen. Der Strafbefehl sei damit ordnungsgemäss zugestellt worden, weshalb die Einsprache im Oktober 2015 verspätet erfolgt und damit ungültig sei (Entscheid S. 2 ff.).
2.3. Gemäss Art. 85 Abs. 1 StPO bedienen sich die Strafbehörden für ihre Mitteilungen der Schriftform, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. Die Zustellung erfolgt nach Abs. 2 durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung, insbesondere durch die Polizei. Sie ist erfolgt, wenn die Sendung von der Adressatin oder dem Adressaten oder von einer angestellten oder im gleichen Haushalt lebenden, mindestens 16 Jahre alten Person entgegengenommen wurde. Vorbehalten bleiben Anweisungen der Strafbehörden, eine Mitteilung der Adressatin oder dem Adressaten persönlich zuzustellen (Art. 85 Abs. 3 StPO).
Art. 87 Abs. 1 StPO bestimmt, dass Mitteilungen den Adressatinnen und Adressaten an ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort oder an ihren Sitz zuzustellen sind. Anwendbar sind die zivilrechtlichen Regeln (Urteil 6B_1239/2013 vom 24. Februar 2014 E. 2). Parteien und Rechtsbeistände mit Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthaltsort oder Sitz im Ausland haben in der Schweiz ein Zustellungsdomizil zu bezeichnen; vorbehalten bleiben staatsvertragliche Vereinbarungen, wonach Mitteilungen direkt zugestellt werden können (Art. 87 Abs. 2 StPO).
2.4.
2.4.1. Der Einwand des Beschwerdeführers, der Sachverhalt sei unrichtig erstellt, da er und sein Vater nicht in einem gemeinsamen Haushalt lebten, ist unbegründet. Die Vorinstanz geht nicht von einem gemeinsamen Haushalt von Vater und Sohn aus. Da der Beschwerdeführer ansonsten keine Sachverhaltsrügen erhebt, ist vorliegend vom Sachverhalt auszugehen, den die Vorinstanz festgestellt hat (vgl. Art. 105 Abs. 1 BGG).
2.4.2. Gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen wurde der Strafbefehl an die letzte bekannte Adresse des Beschwerdeführers in seinem Heimatland geschickt. Dieser bestreitet nicht, dass er bis zu seinem Aufenthalt in der Strafanstalt zunächst in der Schweiz und in der Folge in Liechtenstein an der B._-Strasse 5 Wohnsitz hatte. Er macht auch zu Recht nicht (mehr) geltend, der Strafbefehl hätte ihm nicht direkt zugestellt werden dürfen (vgl. Urteil 6B_541/2014 vom 23. September 2014 E. 1.3). Wie die Vorinstanz zutreffend feststellt, begründete der Aufenthalt in der Strafanstalt sowohl nach schweizerischem als auch liechtensteinischem Recht keinen neuen Wohnsitz (vgl. Art. 23 Abs. 1 ZGB und Art. 34 Abs. 2 des Personen- und Gesellschaftsrechts des Fürstentums Liechtenstein vom 20. Januar 1926 [PGR; LR 216.0]). Auch die Adressänderung und die Umleitung der Post veränderten den Wohnsitz des Beschwerdeführers nicht. Art. 87 Abs. 1 StPO lässt bei natürlichen Personen alternativ die Zustellung an ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort zu. Dass einer der Zustellorte vorgeht, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Demnach wurde der Strafbefehl dem Beschwerdeführer bundesrechtskonform an seinen Wohnsitz gesandt. Art. 87 Abs. 1 StPO ist nicht verletzt.
2.4.3. Der Vater des Beschwerdeführers hat den Strafbefehl vom 4. Juni 2015 zwei Tage später auf der Poststelle in C._ entgegengenommen. Da der Vater zu diesem Zeitpunkt bereits seit einem halben Jahr um die Post des Beschwerdeführers besorgt war, geht die Vorinstanz davon aus, dass dieser eine entsprechende Vollmacht seines Sohnes besass. Der Beschwerdeführer bestreitet dies nicht. Vorliegend wurde der Strafbefehl weder vom Adressaten noch von einer angestellten oder im gleichen Haushalt lebenden Person (vgl. Art. 85 Abs. 3 StPO), sondern von einem hierzu bevollmächtigten Dritten entgegengenommen.
Eine Sendung gilt als zugestellt, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist (BGE 122 III 316 E. 4b S. 320 mit Hinweisen). Dass der Empfänger die Sendung tatsächlich in Empfang oder zur Kenntnis nimmt, ist nicht erforderlich (BGE 122 I 139 E. 1 S. 143 mit Hinweis; SARARARD ARQUINT, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 2. Aufl. 2014, N. 6 zu Art. 85 StPO; NIKLAUS SCHMID, Schweizerische Strafprozessordnung, Praxiskommentar, 2. Aufl. 2013, N. 5 zu Art. 85 StPO). Als zugestellt gilt eine Sendung nach der Rechtsprechung insbesondere, wenn sie an einen vom Adressaten zur Entgegennahme bevollmächtigten Dritten übergeben worden ist (vgl. Urteile 6B_1239/2013 vom 24. Februar 2014 E. 2; 5D_88/2011 vom 14. September 2011 E. 3; 2C_82/2011 vom 28. April 2011 E. 2.3, in: StR 66/2011 S. 698). Weshalb hinsichtlich strafprozessualer Sendungen im Allgemeinen und im vorliegenden Fall im Besonderen etwas anderes gelten sollte, ist nicht ersichtlich (vgl. NIKLAUS SCHMID, a.a.O., N. 5 zu Art. 85 StPO). Zwar ist in Art. 85 Abs. 3 StPO die Möglichkeit einer Bevollmächtigung nicht erwähnt. Jedoch wird dort davon ausgegangen, dass angestellte und im gleichen Haushalt lebende, mindestens 16 Jahre alte Personen von Gesetzes wegen zur Entgegennahme von Sendungen ermächtigt sind (vgl. auch: Art. 138 Abs. 2 ZPO [gleichlautend] und Art. 44 Abs. 2 BGG sowie Art. 20 Abs. 2bis VwVG ["andere berechtigte Personen"]; hierzu: AMSTUTZ/ARNOLD, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 28 ff. zu Art. 44 BGG; URS PETER CAVELTI, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2008, N. 11 zu Art. 20 VwVG). Folglich muss es dem Adressaten auch möglich sein, selbst eine von ihm ausgewählte Person zur Entgegennahme bevollmächtigen zu können, wie dies auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Post vorgesehen ist (Ziff. 2.3.6 der allgemeinen Geschäftsbedingungen "Postdienstleistungen" vom April 2012 der Liechtensteinischen Post AG; so auch Ziff. 2.5.6 der allgemeinen Geschäftsbedingungen "Postdienstleistungen" für Privatkunden vom Januar 2017 der Post CH AG). Hierfür spricht einerseits, dass die Strafprozessordnung in Art. 87 Abs. 2 Personen und Rechtsbeiständen mit Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthaltsort oder Sitz im Ausland das Recht gewährt, in der Schweiz ein Zustellungsdomizil anzugeben. Dass der Betroffene in der Wahl des Ermächtigten eingeschränkt wäre, ergibt sich aus dem Gesetz nicht. Andererseits entspricht die Möglichkeit einer Bevollmächtigung auch dem Interesse des Strafprozessrechts, dass die Sendung, wenn nicht persönlich, so doch dem engeren Kreis der adressierten Person zugestellt wird (vgl. SARARARD ARQUINT, a.a.O., N. 5 zu Art. 85 StPO).
Der Strafbefehl vom 4. Juni 2015 wurde dem bevollmächtigen Vater des Beschwerdeführers am 6. Juni 2015 von der Liechtensteinischen Post AG ausgehändigt und gelangte damit in den Machtbereich des Beschwerdeführers. Art. 85 Abs. 3 StPO ist nicht verletzt.
2.4.4. Da der Strafbefehl dem Beschwerdeführer am 6. Juni 2015 ordnungsgemäss zugestellt wurde, ist seine Einsprache am 9. Oktober 2015 verspätet erfolgt und ungültig. Soweit der Beschwerdeführer das Vorgehen der involvierten Behörden als unangemessen und sein Anspruch auf rechtliches Gehör als verletzt rügt, ist seine Beschwerde unbegründet.
3.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Beschwerdeführer wird ausgangsgemäss kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung ist abzuweisen, da die Beschwerde von vornherein aussichtslos war (Art. 64 Abs. 1 BGG e contrario). Seiner finanziellen Lage ist bei der Festsetzung der Gerichtskosten Rechnung zu tragen (Art. 65 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Anklagekammer des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. März 2017
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Die Gerichtsschreiberin: Andres


facts:
Sachverhalt:
Für die Vorgeschichte kann auf das Urteil 5A_180/2017 vom 14. März 2017 verwiesen werden. Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich weiter, dass die Mutter mit der Tochter C._ Ende November 2016 nach U._ zog und sich dort anmeldete. Darauf leitete A._ein Rückführungsverfahren ein und mit Beschluss vom 16. Februar 2017 verpflichtete das Amtsgericht U._ die Mutter zur Rückführung des Kindes in die Schweiz. Diesen Entscheid reichte A._ am 24. März 2017 in dem vor dem Regionalgericht Bern-Mittelland hängigen Scheidungsverfahren ein und verlangte die sofortige Obhutsübertragung.
Am 8. Mai 2017 gelangte A._ mit Rechtsverzögerungsbeschwerde an das Obergericht des Kantons Bern; er habe bislang vom Regionalgericht nichts gehört. Mit Entscheid vom 24. Mai 2017 wies das Obergericht die Beschwerde ab.
Gegen den obergerichtlichen Entscheid hat A._ am 6. Juli 2017 eine Beschwerde eingereicht mit dem Begehren, Hurnis formaljuristische Rechtsprechung sei durch einen geeigneten Bundesrichter mit inhaltlicher Auslegung der Gesetze zu korrigieren, so dass ein brauchbarer Spruch zustande komme, der die stossende Missachtung des Rechts auf gegenseitigen Kontakt beseitige. Weiter verlangt er Schadenersatz durch Staatshaftung von derzeit Fr. 560'000.--, die Massregelung der Amtspersonen und Aufhebung aller getroffenen Massnahmen, die Feststellung der Rechtsverzögerung, die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz und den Einbezug aller früheren Eingaben. Ferner stellt er ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid betreffend Rechtsverzögerung in einem Scheidungsverfahren; die Beschwerde in Zivilsachen steht offen.
2.
Soweit mehr oder anderes verlangt wird, als Gegenstand des angefochtenen Entscheides war, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Darauf wurde der Beschwerdeführer bereits im Urteil 5A_180/2017 hingewiesen. Zu prüfen ist demnach einzig die Frage der Rechtsverzögerung.
3.
Diesbezüglich hat das Obergericht die vom Regionalgericht vorgenommenen Handlungen (intensiver Austausch mit dem Amtsgericht U._; Behandlung des mütterlichen Gesuches um superprovisorische Massnahmen; Kontakt mit der KESB betreffend Wiederaufnahme der begleiteten Besuche; Vorladung zur Hauptverhandlung) dargestellt und ist zum Schluss gekommen, dass dem Regionalgericht keine Rechtsverzögerung vorzuwerfen sei.
Entgegen der aus Art. 42 Abs. 2 BGG fliessenden Begründungspflicht, welche erfordert, dass in der Beschwerde in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt, was eine Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheides erfordert (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116), beschränkt sich der Beschwerdeführer auf Beschimpfungen und allgemeine Vorwürfe.
Dies genügt den Begründungsanforderungen in offensichtlicher Weise nicht und die Beschwerde ist im Übrigen auch querulatorisch, weshalb auf sie im Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 lit. b und c BGG durch Präsidialentscheid nicht einzutreten ist.
4.
Weil der Beschwerde von Anfang an kein Erfolg beschieden sein konnte, fehlt es an den materiellen Voraussetzungen der unentgeltlichen Rechtspflege (Art. 64 Abs. 1 BGG) und folglich ist das betreffende Gesuch abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regionalgericht Bern-Mittelland, Zivilabteilung, und dem Obergericht des Kantons Bern, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Juli 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Möckli


facts:
Faits :
A.
A.a. C._ SA est une société anonyme sise à A._. Elle est propriétaire de la parcelle xxx inscrite au Registre foncier de cette commune.
A.b. Le 11 mars 1996, C._ SA a fait inscrire une cédule hypothécaire au porteur de 1 er rang n° 275429 grevant la parcelle précitée au Registre foncier de D._ pour un montant de 3'132'000 fr.
A.c. Le 24 avril 2006, C._ SA a conclu avec E._ AG, société anonyme sise à G._ (L), un contrat (n° 5688) d'hypothèque, à taux fixe de 3 % l'an, d'un montant de 1'600'000 fr., expirant le 20 mars 2011.
A cette même date, E._ AG a acquis par cession fiduciaire la cédule hypothécaire au porteur de 1 er rang n° 275429 au titre de sûretés pour toutes ses créances à l'encontre de C._ SA.
A.d.
A.d.a. Le 5 décembre 2008, l'Etat de Vaud et la Commune de A._ ont notifié à C._ SA une demande de sûretés d'un montant total en capital de 5'470'000 fr. pour garantir le paiement du rappel d'impôt cantonal et communal sur le bénéfice et le capital et le paiement des amendes pour les périodes fiscales 1999 à 2002, ainsi que de l'impôt cantonal et communal sur le bénéfice et le capital pour les périodes fiscales 2003 à 2006. Le même jour, la Confédération suisse a notifié à C._ SA une demande de sûretés d'un montant total en capital de 2'960'000 fr. pour garantir le paiement du rappel d'impôt fédéral direct et des amendes pour les périodes fiscales 1995 à 2002, ainsi que de l'impôt fédéral direct pour les périodes fiscales 2003 à 2006.
A.d.b. Le 5 décembre 2008, sur requête de la Commune de A._, de l'Etat de Vaud et de la Confédération suisse, l'autorité fiscale a adressé à l'Office des poursuites du district de Morges deux ordonnances de séquestre en prestation de sûretés contre C._ SA pour les montants correspondant aux sûretés requises, soit un total de 8'430'000 fr.
A.d.c. Le 8 décembre 2008, une restriction du droit d'aliéner la parcelle xxx a été inscrite au registre foncier de la Commune de A._ afin de garantir les séquestres précités.
A.e. Le 4 mai 2009, C._ SA et E._ AG ont renouvelé le contrat n° 5688 d'hypothèque à taux fixe. Le même jour, elles ont conclu un contrat complémentaire n° 48382 d'hypothèque à taux variable d'un montant de 1'532'000 fr. Ce crédit complémentaire était garanti par la cédule hypothécaire n° 275429.
A.f. Le 18 janvier 2010, l'Office des poursuites de Morges a exécuté le séquestre. Le 12 février 2010, il a établi les procès-verbaux de séquestre. Le 6 décembre 2011, il a avisé la banque de la saisie et de la restriction du droit d'aliéner.
A.g. Le 24 mai 2013, les parties ont renouvelé les contrats d'hypothèque n° 5688 et 48382 et les ont convertis en un seul contrat d'hypothèque à taux variable n° 464443 d'un montant de 3'132'000 fr., garanti par la cédule hypothécaire n° 275429.
A.h.
A.h.a. Par publication du 31 janvier 2014, l'Office des poursuites de l'Ouest lausannois (ci-après: office) a annoncé la vente aux enchères publiques, à la demande des créanciers saisissants, de l'immeuble sis sur la parcelle xxx de la Commune de A._. Il a invité les créanciers à produire leurs droits sur l'immeuble dans un délai échéant le 20 février 2014.
A.h.b. Par courrier du 7 février 2014, E._ AG a dénoncé auprès de C._ SA l'hypothèque à taux variable prévue dans le contrat n° 464443 avec effet au 12 février 2014. Elle a ensuite, le 13 février 2014, produit à l'office les créances échues garanties par son droit de gage en y joignant l'original de la cédule hypothécaire n° 275429.
A.h.c. Le 3 mars 2014, l'office a établi l'état des charges relatif à l'immeuble et l'a communiqué aux créanciers par courrier du même jour.
La collocation n° 2 de la rubrique " A. Créances garanties par gage immobilier " fait état de la cédule hypothécaire au porteur n° 275429 grevant l'immeuble en 1 er rang, d'un montant en capital de 3'132'000 fr., inscrite le 11 mars 1996, selon le contrat n° 464443, la production étant limitée au total à 3'225'624 fr. 40 au vu du montant de la créance réellement due. La collocation n° 5 de la rubrique " B. Autres charges " fait état de la restriction du droit d'aliéner en faveur de la Confédération suisse dans la poursuite n° 5320225 pour un montant de 3'660'699 fr. 25 ainsi que de l'Etat de Vaud et de la Commune de A._ dans la poursuite n° 5320224 pour un montant de 6'747'509 fr. 20.
A.h.d. Par courrier du 14 mars 2014, l'Administration cantonale vaudoise des impôts, agissant pour le compte de la Confédération suisse, l'Etat de Vaud et la Commune de A._, a contesté la collocation n° 2 de l'état des charges auprès de l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois. Celui-ci lui a imparti un délai de vingt jours échéant le 7 avril 2014 pour ouvrir action en contestation de l'état des charges.
B.
B.a.
B.a.a. Par demande déposée le 4 avril 2014 à la Chambre patrimoniale cantonale vaudoise (ci-après: Chambre patrimoniale), la Confédération suisse, l'Etat de Vaud et la Commune de A._ ont conclu à ce que l'état des charges de l'immeuble parcelle RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois soit modifié en ce sens que, principalement, la collocation n° 5 (Créanciers n° 5320224 et 5320225 de la série n° 1) prime la production de E._ AG (EC n° 2) et ne soit primée que par les collocations n° 1, 3 et 4, subsidiairement, que la production de E._ AG (EC n° 2) soit réduite dans une mesure qui serait précisée en cours d'instance et, plus subsidiairement encore, que la collocation n° 5 (Créanciers n° 5320224 et 5320225 de la série n° 1) prime une partie de la production de E._ AG (EC n° 2) selon précisions données en cours d'instance.
B.a.b. Par acte du 14 novembre 2014, E._ AG a cédé à B._ AG sa créance à l'encontre de C._ SA. A ce titre, B._ AG a été inscrite, à sa demande, le 14 avril 2015, en qualité de créancière hypothécaire titulaire de la cédule hypothécaire sur papier au porteur n° 275429 auprès de l'Office du registre foncier du district de Lausanne-Ouest lausannois.
Par prononcé du 30 décembre 2014, le Juge délégué de la Chambre patrimoniale a constaté que B._ AG s'était substituée en qualité de défenderesse à E._ AG.
B.a.c. Par jugement du 15 janvier 2016, la Chambre patrimoniale a prononcé que l'état des charges de l'immeuble parcelle RF xxx de la Commune de A._ était modifié en ce sens que la collocation n° 5 d'un total de 10'408'208 fr. 45 primait la production de E._ AG à concurrence de 1'532'000 fr., avec les intérêts y relatifs, et n'était primée que par les collocations n° 1 et 2 à concurrence de 1'600'000 fr., avec les intérêts y relatifs, et par les collocations n° 3 et 4.
Les premiers juges ont considéré que ce n'était que lors de la conclusion des contrats d'hypothèque des 24 avril 2006 et 4 mai 2009 que la cédule hypothécaire n° 275429 avait acquis une portée pratique. Dès lors, ces dates faisaient foi pour déterminer le rang des créances dans l'état de collocation ( recte : des charges). En conséquence, l'hypothèque de 1'600'000 fr. datant du 24 avril 2006, elle primait la restriction du droit d'aliéner du 8 décembre 2008. En revanche, l'hypothèque de 1'532'000 fr. datant du 4 mai 2009, elle était postérieure à la restriction du droit d'aliéner en rang. Ils ont également considéré que le grief de la nullité des contrats de prêt hypothécaire n'avait pas à être examiné au motif qu'aucune conclusion constatatoire n'avait été prise en ce sens.
B.b.
B.b.a. Par acte du 6 avril 2016, B._ AG a formé appel contre ce jugement devant la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: Cour d'appel). Elle a conclu à sa réforme en ce sens que l'état des charges de l'immeuble xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est confirmé, de sorte que la collocation n° 2 reste colloquée en premier rang pour un montant de 3'132'000 fr., avec intérêts y relatifs.
B.b.b. Par réponse du 28 juin 2016, la Confédération suisse, l'Etat de Vaud et la Commune de A._ ont conclu au rejet de l'appel. Par appel joint, ils ont conclu principalement à la réforme du jugement en ce sens que l'état de collocation ( recte : des charges) est modifié de sorte que la collocation n° 5 d'un total de 10'408'208 fr. 45 prime la production de E._ AG substituée par B._ AG de 3'225'624 fr. 40 et n'est primée que par les collocations n° 1, 3 et 4. Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du jugement précité et au renvoi de la cause à la Chambre patrimoniale cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt à intervenir.
B.b.c. Par arrêt du 10 octobre 2016, la Cour d'appel a admis l'appel interjeté par B._ AG et rejeté l'appel joint formé par la Confédération suisse, l'Etat de Vaud et la Commune de A._. Elle a en conséquence réformé la décision attaquée en confirmant l'état des charges de l'immeuble parcelle RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois.
C.
Par acte posté le 30 janvier 2017, la Confédération suisse, l'Etat de Vaud et la Commune de A._, tous représentés par l'Administration cantonale vaudoise des impôts, interjettent un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt. Principalement, ils concluent à sa réforme en ce sens que l'état des charges de l'immeuble RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est modifié en ce sens que la collocation n° 5 (Créanciers n° 5320224 et 5320225 de la série n° 1) d'un total de 10'408'208 fr. 45 prime la production de l'intimée E._ AG (EC n° 2), substituée par B._ AG de 3'225'624 fr. 40 et n'est primée que par les collocations n° 1, 3 et 4. Subsidiairement, ils concluent à sa réforme en ce sens que l'état des charges de l'immeuble RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est modifié en ce sens que la collocation n° 5 (Créanciers n° 5320224 et 5320225 de la série n° 1) d'un total de 10'408'208 fr. 45 prime la production de l'intimée E._ AG (EC n° 2), substituée par B._ AG à concurrence d'un montant de 1'532'000 fr. avec les intérêts y relatifs, savoir taux d'intérêts (2,25 %) du 1er janvier 2014 au 12 février 2014 et taux d'intérêts (8,089 %) du 13 février 2014 à la date de la vente aux enchères et n'est primée que par les collocations n° 1, 2 à concurrence de 1'600'000 fr. avec les intérêts y relatifs, à savoir taux d'intérêts (2,25 %) du 1er janvier 2014 au 12 février 2014 et taux d'intérêts (8,089 %) du 13 février 2014 à la date de la vente aux enchères, ainsi que par les collocations n° 3 et 4. Plus subsidiairement, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision. Ils se plaignent d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des faits et l'application du droit ainsi que de la violation des art. 96, 101 LP, 813 CC et 13 ORFI.
Invitées à se déterminer, l'intimée a conclu au rejet du recours et l'autorité cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.
D.
Par ordonnance du 15 février 2017, l'effet suspensif a été accordé au recours.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours est dirigé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) ainsi que dans la forme légale (art. 42 LTF), contre une décision finale (art. 90 LTF), tranchant le rang et le montant auxquels une créance doit être colloquée à l'état des charges, soit une décision rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF; ATF 140 III 234 consid. 3.1), par une autorité cantonale supérieure statuant en dernière instance et sur recours (art. 75 LTF). L'affaire est de nature pécuniaire et la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); les recourants, qui ont été déboutés de leurs conclusions par la cour cantonale, ont qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Le recours en matière civile est donc recevable au regard des dispositions qui précèdent.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influencer le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), à savoir que les constatations de fait sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 264 consid. 2.3; 134 IV 36 consid. 1.4.1; 133 II 249 consid. 1.2.2), doit démontrer, par une argumentation précise, en quoi consiste la violation (art. 106 al. 2 LTF).
3.
L'autorité cantonale a jugé que la créance garantie par la cédule hypothécaire au porteur ne prenait naissance, et donc rang sur le plan des droits réels, que lors de la remise du titre à un tiers. En conséquence, la cédule hypothécaire ayant été transmise à un premier créancier en 1999 puis le 12 avril 2006 à E._ AG, le droit de gage immobilier était né dans tous les cas avant la restriction du droit d'aliéner inscrite le 8 décembre 2008 et primait celle-ci. C'était donc à tort que les premiers juges avaient retenu que la date de la conclusion des hypothèques faisaient foi pour déterminer le rang des créances et que l'hypothèque de 1'532'000 fr. du 4 mai 2009 était postérieure à la restriction du droit d'aliéner en date et en rang. Pour ces motifs, elle a admis l'appel de l'intimée. L'autorité cantonale a ensuite jugé que le contrat n° 5688 du 4 mai 2009 ne constituait pas un acte de disposition conclu en violation de l'art. 96 LP, dès lors qu'il reconduisait un prêt préexistant à la restriction du droit d'aliéner, aux mêmes conditions. Il en allait de même du contrat n° 48382 portant sur la nouvelle hypothèque de 1'532'000 fr., puisque que la banque avait acquis la cédule de bonne foi en 2006, avant toute inscription d'une restriction du droit d'aliéner au registre foncier; vu que la cédule n'avait été ni augmentée ni transférée, on ne pouvait pas reprocher à la banque d'avoir omis de vérifier si une inscription au registre foncier avait eu lieu postérieurement. Le contrat du 24 mai 2013 ne l'était pas davantage puisqu'il s'agissait d'un acte qui renouvelait et convertissait les contrats n° 5688 et 48382 en un seul contrat d'hypothèque, garanti par la même cédule. L'appel joint des recourants devait donc être rejeté.
4.
4.1. Dans un grief où ils dénoncent l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des faits, les recourants soutiennent que c'est à tort que l'autorité cantonale a retenu que le contrat d'hypothèque n° 5688 a été reconduit le 4 mai 2009. A cet égard, ils prétendent que la cédule hypothécaire au porteur n° 275429 a été remise en nantissement en 2009 pour garantir deux nouveaux contrats de prêts hypothécaires de 1'600'000 fr. et 1'532'000 fr. Pour appuyer leur propos, ils se fondent sur les pièces n° 114 et 115 et ajoutent que l'intimée a refusé de produire l'acte de nantissement auquel se réfère le contrat de prêt bien qu'elle en ait été dûment requise.
4.2. En l'espèce, l'autorité cantonale a retenu que les parties n'ont pas résilié le contrat de prêt hypothécaire n° 5688 mais l'ont reconduit le 4 mai 2009 puis incorporé le 24 mai 2013 dans le contrat n° 464443. Par leur argumentation, les recourants ne démontrent pas l'arbitraire de cette constatation (cf. supra consid. 2.2). Des pièces auxquelles ils se réfèrent, il ressort seulement que les parties ont prévu un nantissement sur certaines valeurs, sans que la cédule hypothécaire au porteur n° 275426 ne soit nommée. Leur argument selon lequel l'intimée aurait refusé de produire l'acte de nantissement n'est pas pertinent à cet égard: son invocation est exorbitante de la violation de l'art. 9 Cst. dans l'établissement des faits. Pour le reste, les recourants ne présentent aucune argumentation sur le droit à la preuve ou la clôture de l'administration des preuves (cf. art. 42 al. 2 LTF); de leur critique, il ne ressort même pas le stade de la procédure auquel ils ont offert cette preuve pour démontrer le fait invoqué.
Il suit de là que le grief d'arbitraire dans l'établissement des faits doit être rejeté pour autant que recevable.
5.
5.1. Les recourants invoquent la violation des art. 96 et 101 LP. Ils soutiennent que les deux contrats d'hypothèque de mai 2009 sont nuls au regard de ces dispositions. Ils avancent qu'ils ont été conclus après l'inscription au registre foncier de l'interdiction du droit d'aliéner du 8 décembre 2008 et que l'intimée ne peut pas se prévaloir de sa bonne foi. Ils ajoutent que, si elle ne l'était pas déjà en lien avec les contrats conclus en 2009, leur argumentation devrait au moins être admise en lien avec les renouvellements et la conversion des deux contrats en un seul le 24 mai 2013.
5.2. L'intimée soutient qu'il ne ressort pas de l'état de fait que la créancière gagiste aurait été informée en décembre 2008 par l'office des poursuites de l'annotation de la restriction du droit d'aliéner. Au contraire, il en ressort qu'elle ne l'a été que le 6 décembre 2011, soit postérieurement aux contrats. Cet élément est selon elle essentiel et lui permet d'être protégée dans sa bonne foi.
6.
La question qui se pose est de savoir si, malgré l'annotation au registre foncier d'une restriction du droit d'aliéner le 8 décembre 2008, le contrat de prêt hypothécaire n° 5688 à taux fixe de 3 % l'an, d'un montant de 1'600'000 fr., reconduit le 4 mai 2009, et le contrat de prêt n° 48382 à taux variable d'un montant de 1'532'000 fr. conclu le même jour, puis tous deux renouvelés et convertis en un seul contrat n° 464443 à taux variable d'un montant de 3'132'000 fr. le 24 mai 2013, tous garantis par la cédule hypothécaire n° 275429, sont opposables aux recourants.
6.1. Si elle répond aux exigences de l'art. 274 LP, la décision de sûretés, prononcée par une autorité fiscale mais mis en oeuvre par l'office des poursuites, est assimilée à une ordonnance de séquestre (arrêt 5A_150/2015 du 4 juin 2015 consid. 5.2.3, publié in SJ 2016 I p. 138). Le séquestre est exécuté en appliquant par analogie les art. 91 à 109 LP (art. 275 LP). Il a ainsi, pour le débiteur, les mêmes effets qu'une saisie. Ceux-ci se produisent dès que le préposé exécute la mesure (arrêt 5A_187/2011 du 13 mai 2011 consid. 5.2, publié in SJ 2011 I p. 390).
6.1.1. Aux termes de l'art. 96 LP, il est interdit au débiteur, sous menace des peines prévues par la loi (art. 169 CP), de disposer des biens saisis sans la permission du préposé. Le fonctionnaire qui procède à la saisie attire expressément son attention sur cette interdiction ainsi que sur les conséquences pénales de sa violation (al. 1). Sous réserve des effets de la possession acquise par les tiers de bonne foi, les actes de disposition accomplis par le débiteur sont nuls dans la mesure où ils lèsent les droits que la saisie a conférés aux créancier (al. 2).
Malgré la saisie, le débiteur conserve sa capacité civile active et, jusqu'à la vente, il reste propriétaire de ses biens (arrêt 5P.233/2001 du 10 décembre 2001 consid. 3a; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance légale, thèse, 2006, n° 144). Il peut donc valablement conclure des actes juridiques impliquant les biens saisis. La seule conséquence de la mesure conservatoire est de limiter le pouvoir de disposer du débiteur (arrêt 5C.36/2006 du 1 er juin 2006 consid. 3.4.1, publié in RNRF 2008 (89) p. 51). Sans l'autorisation du préposé, la conclusion de l'acte générateur d'obligation sur un bien saisi reste valable mais son exécution - soit le transfert ou la constitution, de même que la modification, d'un droit réel limité (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 145) - est inopposable aux créanciers saisissants (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9 ème éd., 2013, § 22 n° 67 s.; FOËX, in Basler Kommentar, SchKG I, Staehelin et alii (éd.), 2 ème éd., 2010, n° 11 et 26 ad art. 96 LP; DE GOTTRAU, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, Dallèves et alii (éd.), 2005, n° 4 ad art. 96 LP; WINKLER, KUKO, SchKG, Hunkeler (éd.), 2 ème éd., 2014, n° 3 ad art. 96 LP). Elle ne l'est toutefois que dans la mesure où elle lèse les droits de ces créanciers (FOËX, op. cit., n° 28 et 33 ad art. 96 LP; DE GOTTRAU, op. cit., n° 13 ad art. 96 LP; WINKLER, op. cit., n° 8 ad art. 96 LP), que ce soit en soustrayant le bien saisi à la réalisation ou en diminuant le produit de celle-ci (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 176; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et faillite, Art. 89-158 LP, 2000, n° 24 ad art. 96 LP). Si tel est le cas, les créanciers saisissants peuvent faire réaliser le bien concerné et se désintéresser sur le produit de la vente sans tenir compte de l'acte de disposition non autorisé (ATF 113 III 34 consid. 1a).
6.1.2. L'exécution de l'interdiction de l'art. 96 LP est garantie par l'art. 101 LP (art. 15 ORFI; arrêt 5A_129/2007 du 28 juin 2007 consid. 3.2). A titre de mesure de sûreté, cette norme prévoit à son premier alinéa que la saisie d'un immeuble entraîne une restriction du droit d'aliéner au sens de l'art. 960 al. 1 ch. 2 CC. L'office communique sans retard la saisie au registre foncier pour annotation et avec indication de la date et de la somme pour laquelle la saisie a eu lieu.
Le débiteur propriétaire peut disposer de l'immeuble (art. 961a CC; cf. parmi plusieurs: LEBRECHT, in Basler Kommentar, SchKG I, Staehelin et alii (éd.), 2 ème éd., 2010, n° 7 ad art. 101 LP; MOOSER, in Commentaire romand, CC II, Pichonnaz et alii (éd.), 2016, n° 1 et 18 ad art. 960 CC). En revanche, l'annotation rend inopposable aux créanciers saisissants tout droit postérieurement acquis par un tiers sur le bien saisi (arrêt 5A_394/2014 du 21 juillet 2014 consid. 4.1.1 et les références).
En effet, un principe fondamental des droits réels est celui de la publicité. Il impose que ces droits soient rendus manifestes pour les tiers. Pour les droits immobiliers, la publicité est réalisée par le registre foncier. Le tiers qui se fie de bonne foi à l'apparence créée par une inscription au registre foncier et qui, sur cette base, acquiert un droit réel est protégé dans son acquisition aux conditions des art. 933 à 935 et 973 CC. Il sera considéré comme ayant légitimement acquis son droit réel, même si l'aliénateur n'avait pas le pouvoir de disposer (p. ex. STEINAUER, Les droits réels, tome I, 5 ème éd., 2012, n° 124 ss, 527 et 919 ss).
Le principe de publicité impose aussi un devoir de consulter le registre foncier: lorsque les conditions pour consulter le registre foncier sont remplies (art. 970 al. 1 à 3 CC), l'art. 970 al. 4 CC instaure la fiction selon laquelle nul ne peut se prévaloir de qu'il n'a pas connu une inscription (ou une annotation: ATF 130 III 669 consid. 5.1) qui y est portée. Dans cette mesure, la bonne foi de celui qui prétend ignorer le contenu du registre ne peut pas être retenue, car elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettent d'exiger de lui (art. 3 al. 2 CC; arrêt 5A_227/2007 du 11 janvier 2008 consid. 2.5, publié in RNRF 2011 (92) p. 107; MOOSER, op. cit., n° 35 ss ad art. 970 CC; STEINAUER, op. cit., n° 590 s.). En effet, conformément à son but conservatoire, l'annotation crée une présomption irréfragable selon laquelle il est connu que le bien grevé est saisi (art. 970 al. 4 CC; arrêt 5C.36/2006 du 1 er juin 2006 consid. 3.4.2, publié in RNRF 2008 (89) p. 51). Elle ne bloque pas le registre foncier mais permet d'assurer la priorité de la mesure conservatoire qu'elle rend publique sur des droits acquis postérieurement sur l'immeuble (art. 960 al. 2 CC; arrêt 5C.36/2006 du 1 er juin 2006 consid. 3.4.2, publié in RNRF 2008 (89) p. 51; DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 184; ZOPFI, in Commentaire ORFI, 2012, n° 3 ad art. 15 ORFI).
En application de ces principes, l'annotation prévue à l'art. 101 LP exclut, à l'égard des créanciers saisissants, la bonne foi du tiers qui acquiert des droits réels sur le fonds après la saisie (ou le séquestre; art. 970 al. 4 CC; ATF 130 III 669 consid. 5.1; DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 180 et 183; FOËX, op. cit., n° 39 ad art. 96 LP; DE GOTTRAU, op. cit., n° 15 ad art. 96 LP). Pour les créanciers saisissants, l'exécution se poursuit sans que les droits acquis postérieurement par un tiers puissent leur être opposés (ATF 130 III 669 consid. 5.1; arrêt 7B.186/2001 du 8 octobre 2001 consid. 5c; cf., parmi plusieurs: LEBRECHT, op. cit., loc. cit.). En matière immobilière, la réserve de la protection d'un acquéreur de bonne foi au détriment des créanciers saisissants prévue à l'art. 96 LP est très limitée. Elle ne peut valoir que pour les actes de disposition qui interviendraient entre le moment de l'exécution de la saisie et l'annotation de celle-ci au registre foncier (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 180; cf. aussi, ZOPFI, op. cit., n° 1 et 5 ad art. 15 ORFI).
6.2.
6.2.1. En l'occurrence, le droit de gage immobilier contesté prend la forme d'une cédule hypothécaire. Le droit de la cédule hypothécaire a été modifié lors de la révision du 11 décembre 2009, entrée en vigueur le 1er janvier 2012. Dès lors que la cédule hypothécaire a en l'espèce été remise en garantie avant l'entrée en vigueur du nouveau droit, le présent recours sera examiné sous l'angle de l'ancien droit (art. 1 al. 1 et 26 al. 1 Tit. fin. CC; ATF 140 III 180 consid. 3).
6.2.2. La cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier (art. 842 aCC). La créance cédulaire et le droit de gage immobilier qui la garantit forme un tout indissociable qui est - nécessairement, jusqu'à la modification du Code civil qui a alors instauré la cédule de registre - incorporée dans un papier-valeur (cf. parmi plusieurs, STEINAUER, Les droits réels, tome III, 3 ème éd., 2003, n° 2925 et 2929). Outre l'inscription au registre foncier, un titre est créé et délivré (art. 856 al. 1 aCC) pour constituer la cédule hypothécaire. La foi publique du registre foncier se combine dès lors avec celle attachée aux papiers-valeurs qualifiés (art. 865 s. aCC). La bonne foi de l'acquéreur au moment du transfert de la cédule s'apprécie selon l'art. 973 CC (STEINAUER, op. cit., n° 3000 s. et 3005).
Le propriétaire de l'immeuble peut, par réquisition unilatérale (art. 859 al. 2 aCC), constituer une cédule au porteur dont il est le premier détenteur. Il peut ensuite la céder à un tiers créancier, notamment à titre fiduciaire. Ce créancier acquiert la titularité de la créance et du droit de gage immobilier incorporé dans le titre en vue de garantir une créance distincte qui peut différer, dans son montant et ses qualités, de celle incorporée dans la cédule. La créance incorporée dans la cédule (créance abstraite) se juxtapose à la créance garantie (créance causale) en vue d'en faciliter le recouvrement. Le créancier s'engage dans un contrat de fiducie à n'utiliser la cédule que dans la mesure nécessaire pour obtenir le montant de la créance garantie (STEINAUER, op. cit., n° 2939 et 2951). C'est ainsi que, dans la poursuite en réalisation de gage immobilier pour la créance abstraite, si le créancier poursuit pour le montant de la créance abstraite incorporée dans le titre, alors que la créance causale (en capital et intérêts) est d'un montant inférieur, le débiteur poursuivi peut opposer les exceptions personnelles dont il dispose contre le poursuivant (propriétaire fiduciaire), en particulier celle consistant à exiger la limitation de la somme réclamée au montant de la créance causale (art. 855 al. 2 et 872 aCC; ATF 140 III 180 consid. 5.1.2).
A l'état des charges, l'office des poursuites inscrit en principe le montant du capital de la créance abstraite. En pratique, certains offices mentionnent également le montant de la créance causale (JENT-SØRENSEN, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution, 2003, p. 97). Les créanciers gagistes peuvent se prévaloir dans la procédure en épuration de l'état des charges de l'exception précitée qui relève du droit matériel (art. 815 CC; arrêt 5C.36/2006 du 1er juin 2006 consid. 3.3, publié in RNRF 2008 (89) p. 51).
6.2.3. Le Tribunal fédéral a jugé que l'interdiction de disposer d'un immeuble ensuite d'une saisie comprend également celle d'augmenter le montant de la créance garantie par une cédule hypothécaire en premier rang, même si celle-ci est déjà constituée au moment de l'annotation de la saisie. La raison en est que l'augmentation du gage porte atteinte au droit des créanciers saisissants en tant qu'elle réduit le produit de réalisation de l'immeuble qui restera à leur distribuer (arrêt 5C.36/2006 du 1er juin 2006 consid. 3.4.3 et 3.4.5, publié in RNRF 2008 (89) p. 51).
La même règle doit prévaloir lorsque la cédule hypothécaire est utilisée en garantie fiduciaire. En effet, ce mode d'utilisation lèse également les créanciers séquestrants lorsque les parties modifient, postérieurement à l'annotation de l'interdiction de droit d'aliéner, leur convention de fiducie pour permettre de garantir une créance causale plus élevée que celle qui existait auparavant. Le créancier gagiste qui entend s'assurer d'obtenir le montant de son gage en cas de vente de l'immeuble doit donc consulter le registre foncier avant d'accepter la modification de cette convention, même si la cédule hypothécaire qu'il détient déjà, mais qui n'était utilisée qu'en partie, est inscrite en premier rang.
6.3. En l'espèce, au moment où la restriction du droit d'aliéner a été annotée, la créance causale garantie par la cédule hypothécaire utilisée en garantie fiduciaire se montait à 1'600'000 fr., plus intérêt à 3 % par an. Après cette annotation, cette créance a été portée à 3'132'000 fr., plus intérêt à un taux variable, et les parties ont convenu que la cédule hypothécaire garantirait ce montant. L'annotation au registre foncier ayant été dûment effectuée avant que les parties ne modifient le contrat de prêt hypothécaire et celui de fiducie, la banque, qui n'a au demeurant même pas consulté le registre foncier, ne peut pas se prévaloir de sa bonne foi. En conséquence, le droit de gage immobilier n'est pas opposable aux recourants, dans la mesure où il excède le montant en capital de 1'600'000 fr., plus intérêt à 3 % l'an et l'état des charges doit être modifié dans ce sens. En revanche, l'intimée demeure créancière gagiste dans cette dernière mesure, étant donné que les recourants n'ont pas démontré l'arbitraire de la constatation selon laquelle les parties n'ont pas résilié le contrat de prêt n° 5688, mais l'ont seulement reconduit (cf. supra consid. 4.2). Ainsi, ce contrat existait encore au moment où la restriction du droit d'aliéner au sens de l'art. 101 LP a été annotée au registre foncier.
Il suit de là que le grief de la violation des art. 96 et 101 LP doit être partiellement admis. Les autres griefs des recourants (art. 813 CC, 13 ORFI) sont sans objet: ceux relatifs à la date de constitution des droits réels limités n'ont pas à être examinés étant donné qu'il est incontesté que la cédule hypothécaire était inscrite au registre foncier et a été cédée à titre fiduciaire pour garantir les créances résultant du contrat de prêt hypothécaire n° 5688 avant l'annotation de la restriction du droit d'aliéner. Les recourants admettent eux-mêmes que, jusqu'au 4 mai 2009, le droit de gage primait l'annotation; quant à celui relatif à la violation de l'art. 9 Cst. dans l'application du droit, il est sans portée dans le recours en matière civile dans la mesure où les recourants y répètent leur dénonciation de la violation du droit fédéral.
Seuls les griefs relatifs à la restriction du droit d'aliéner doivent donc être reçus. A cet égard, il faut préciser que l'art. 101 LP ne conduit pas à modifier les rangs des droits réels limités, mais seulement à corriger l'état des charges dans la mesure où certains actes de disposition lèsent les droits des créanciers saisissants ou séquestrants en cédant la propriété de l'immeuble ou en grevant celui-ci de charges supplémentaires (cf. supra consid. 6.1.2).
7.
En résumé, le recours est partiellement admis et l'arrêt attaqué réformé en ce sens que l'état des charges de l'immeuble parcelle RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est modifié sous let. A. n° 2, en ce sens que la créance de la banque est colloquée à hauteur de 3'229'148 fr. 90 mais n'est opposable envers les créanciers désignés sous let. B. n° 5 qu'à hauteur de 1'600'000 fr. en capital, plus intérêts à 3 % l'an du 1er janvier 2014 au 13 juin 2014. La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale. Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 40'000 fr., sont mis pour 20'000 fr. solidairement à la charge des recourants et pour 20'000 fr. à la charge de l'intimée (art. 66 al. 1, 4 et 5 LTF). Chaque partie supporte ses propres dépens engagés dans la procédure fédérale, étant précisé que les recourants n'ont pas recouru à un avocat mais à un service juridique étatique (art. 68 al. 1 et 5 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est réformé en ce sens que l'état des charges de l'immeuble parcelle RF xxx de la Commune de A._ établi le 3 mars 2014 par l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est modifié sous let. A. n° 2, en ce sens que la créance de E._ AG est colloquée à hauteur de 3'229'148 fr. 90 mais n'est opposable envers les créanciers désignés sous let. B. n° 5 qu'à hauteur de 1'600'000 fr. en capital, plus intérêts à 3% l'an du 1er janvier 2014 au 13 juin 2014.
2.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure antérieure.
3.
Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 40'000 fr., sont mis pour 20'000 fr. solidairement à la charge des recourants et pour 20'000 fr. à la charge de l'intimée.
4.
Chaque partie supporte ses propres dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 20 juin 2017
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Achtari