facts:
Faits :
A.
A.a. Par acte de vente du 14 juillet 2004, C.C._ et D.D._ (devenue C._ par mariage le 10 décembre 2004) ont acquis en copropriété, chacun pour une demie, la parcelle n° 4760 de la Commune de U._.
A.b. Le 17 septembre 2004, les copropriétaires ont signé une offre de crédit établie le 13 du même mois par la Banque A._. Ce contrat prévoyait qu'ils étaient au bénéfice d'une limite de crédit de construction en compte courant augmentée à hauteur de 715'000 fr. et que le taux des intérêts débiteurs était fixé à 3,65%. Il imposait, à titre de garantie, la cession en propriété par les copropriétaires d'une cédule hypothécaire au porteur en 1 er rang, à augmenter à 655'000 fr., grevant la parcelle n° 4760.
Par acte du même jour, les copropriétaires ont cédé à la Banque A._, à titre de garantie, la propriété de la cédule hypothécaire au porteur en 1er rang de 655'000 fr. en vue d'assurer le remboursement des prétentions que la banque avait ou aurait contre eux " en vertu du crédit/limite d'engagement de 715'000 fr. confirmé par lettre du 13 septembre 2004, ainsi que de ses modifications et renouvellements ultérieurs, et des autres engagements résultant des relations d'affaires entre la Banque A._ et le débiteur dont ce dernier pourrait se trouver redevable ou garant en faveur de la Banque A._ ".
Le 13 octobre 2004, le conservateur du registre foncier d'Aigle a établi la cédule hypothécaire au porteur n° xxxx/xxxxxx d'un montant de 655'000 fr. grevant la parcelle n° 4760 de la Commune de U._. Ce titre prévoyait notamment que, moyennant un préavis de six mois, le créancier ou le débiteur pouvait dénoncer en tout temps le prêt au remboursement total ou partiel, que les intérêts et échéances étaient fixés d'entente entre parties et qu'un taux maximum de 10% l'an était inscrit au registre foncier. Il était encore précisé que la cédule était de premier rang.
A.c. Par offre de crédit du 25/30 juillet 2005, la Banque A._ a accordé aux copropriétaires un complément temporaire de 110'000 fr. depuis le 16 juillet 2005 jusqu'au 30 septembre 2005. L'acte indiquait une limite de crédit de 715'000 fr., un taux d'intérêt de 3,65% l'an et mentionnait que " cet engagement présente un solde débiteur de CHF 853'783.05 à ce jour, intérêts, commission et frais depuis le 1er juillet 2005 en sus ".
A.d.
A.d.a. Par courrier du 7 février 2006, la Banque A._ a signifié aux copropriétaires que plusieurs compléments temporaires de la limite de crédit leur avaient été octroyés sans être remboursés, que leur compte présentait un dépassement de 163'127 fr. 30 et qu'elle leur fixait un délai pour régulariser cette situation. Elle a précisé que le taux d'intérêt se verrait ajusté à 5,65% l'an, plus une commission trimestrielle de 0,25% sur le solde débiteur le plus élevé à partir du 15 février 2006, puis à 7,65% l'an, plus une commission trimestrielle de 0,25% sur le solde débiteur le plus élevé à partir du 15 mai 2006.
Par courriers recommandés adressés le 19 mai 2006 aux copropriétaires, la Banque A._ a résilié le contrat de prêt et dénoncé au remboursement la cédule hypothécaire n° xxxx/xxxxxx. Pour le surplus, elle a mis en demeure les débiteurs de lui faire parvenir jusqu'au 24 novembre 2006 le montant de 892'988 fr., représentant le solde de son crédit au 31 mars 2006, plus intérêt au taux de 5,65% l'an sur 715'000 fr. du 1 er avril au 14 mai 2006, puis de 7,65% l'an à partir du 15 mai 2006, 10% l'an sur le surplus, plus la commission trimestrielle de 0,25% sur le solde débiteur le plus élevé.
A.d.b. Le 22 février 2007, la Banque A._ a fait notifier aux copropriétaires des commandements de payer, poursuites en réalisation de gage immobilier, par lesquels elle a requis le paiement de 655'000 fr. plus intérêt à 10% l'an dès le 20 février 2004. Les commandements de payer mentionnaient comme cause de l'obligation: " Capital dû sur la cédule hypothécaire n° xxxx/xxxxxx du registre foncier d'Aigle, grevant en 1 er rang la parcelle décrite, dénoncée au remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception du 19.05.2006. "
Les copropriétaires ont formé opposition totale aux commandements de payer. Ils ont contesté la créance et le droit de gage.
A.d.c. Le Juge de paix des districts d'Aigle et du Pays-d'Enhaut a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par les débiteurs. Par arrêts du 29 novembre 2007, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois a rejeté les recours de ceux-ci.
Par jugement du 10 octobre 2013, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'action en libération de dette ouverte par les débiteurs. Elle les a condamnés, solidairement entre eux, à payer à la Banque A._ la somme de 886'334 fr. 80, plus intérêts à 5,65% l'an du 1 er avril au 14 mai 2006 et à 7,65% l'an dès le 15 mai 2006, sous déduction de 15'000 fr. valeur au 30 mai 2006, de 18'500 fr. 45 valeur au 24 août 2006, de 247 fr. 35 valeur au 5 janvier 2007 et de 84'500 fr. valeur au 19 novembre 2010.
B.
B.a. B._ est au bénéfice d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs sur la parcelle n° 4760 de la Commune de U._. Par courrier du 4 avril 2014, il a requis de l'Office des poursuites du district d'Aigle (ci-après: office) la vente de cette parcelle.
B.b. Suite à la publication de la vente aux enchères agendée le 22 octobre 2014, la Banque A._ a demandé à l'office l'inscription de sa créance à hauteur de 942'982 fr. 85, qu'elle a rectifiée par la suite en la réduisant à 892'613 fr. 35. Elle a détaillé les sommes dues au jour des enchères à raison de 655'000 fr. en paiement du capital du titre hypothécaire n° xxxx/xxxxxx du Registre foncier d'Aigle, 231'433 fr. 55 en paiement des intérêts au taux de 10% du 10 avril 2011 au 22 octobre 2014, et 6'180 fr. en paiement des frais de poursuite et de mainlevée.
L'office a établi l'état des charges de la parcelle et a inscrit la créance de la Banque A._ dans les termes correspondant à sa production.
Par courrier du 18 août 2014, B._ a requis de l'office la rectification de l'état des charges concernant le gage conventionnel produit par la Banque A._, en ce sens que seuls les intérêts conventionnels sur trois années fussent retenus. Le 19 août 2014, l'office lui a imparti un délai de 20 jours pour ouvrir action en contestation de l'état des charges.
B.c. Le 9 septembre 2014, B._ a déposé auprès de la Chambre patrimoniale cantonale vaudoise (ci-après: Chambre patrimoniale) une action en contestation de l'état des charges contre la Banque A._. Il a notamment conclu à ce que la créance de la Banque A._ incorporée dans la cédule hypothécaire soit réduite " au montant de Fr. 655'000.- + intérêt au taux conventionnel de 7.65% l'an du 22 octobre 2011 au 22 octobre 2014 Fr. 150'322.50 (sic) " et à ce que le montant du gage conventionnel de la Banque A._ porté à l'état des charges établi en date du 11 août 2014 dans les poursuites en réalisation de gage n° s yyyyyyy et zzzzzzz par l'Office des poursuites du district d'Aigle soit réduit " au montant de Fr. 655'000.- + intérêt au taux conventionnel de 7.65% l'an du 22 octobre 2011 au 22 octobre 2014 Fr. 150'322.50 + Frais de poursuite et de mainlevée Fr. 6'180.- (sic), soit un total au jour de la vente de Fr. 811'502.50 ", et partant à ce que l'état des charges soit modifié en ce sens.
Par réponse du 20 janvier 2015, la Banque A._ a conclu au rejet des conclusions de la demande et à ce que sa créance en 1 er rang, portée sous la rubrique " gage conventionnel " à l'état des charges de la parcelle n° 4760, objet de la vente forcée du 22 octobre 2014, demeure fixée au montant rectifié de 892'613 fr. 35 au jour de la vente du 22 octobre 2014.
Par jugement du 23 février 2016, la Chambre patrimoniale a dit que le montant du gage conventionnel de la Banque A._ porté à l'état des charges établi le 11 août 2014 dans les poursuites en réalisation de gage n° s yyyyyyy et zzzzzzz par l'Office des poursuites du district d'Aigle s'élève à 655'000 fr., plus intérêt au taux conventionnel de 7,65% l'an du 9 avril 2011 au 22 octobre 2014 et que l'état des charges doit être modifié en ce sens.
B.d. Par arrêt du 22 août 2016, notifié en expédition complète le 10 octobre 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: Cour d'appel) a rejeté l'appel de la Banque A._ contre ce jugement.
C.
Par acte posté le 10 novembre 2016, la Banque A._ interjette un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt. Principalement, elle conclut, sous suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que sa créance en premier rang demeure fixée au montant rectifié de 892'613 fr. 35 au jour de la vente du 22 octobre 2014. Subsidiairement, elle conclut à son annulation et au renvoi de la cause à la Cour d'appel. Elle invoque la violation de l'art. 9 Cst. dans l'établissement des faits et de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC.
Invité à répondre, l'intimé a, par acte du 13 mars 2017, conclu au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. L'autorité cantonale s'est quant à elle référée aux considérants de son arrêt.
D.
Le 26 octobre 2017, le Tribunal fédéral a délibéré sur le recours en séance publique. Le dispositif du présent arrêt a été lu à l'issue de la séance.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours a été déposé à temps (art. 100 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF), prise en dernière instance cantonale et sur recours par un tribunal supérieur (art. 75 LTF), dans une contestation portant sur l'étendue d'une prétention civile portée à l'état des charges, soit contre une décision rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) de nature pécuniaire, dont la cour cantonale considère que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF; arrêt 5A_122/2009 du 2 février 2010 consid. 1.1, non publié aux ATF 136 III 288); la recourante a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 LTF), de sorte que le recours est recevable à ces égards.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1). Pour satisfaire à son obligation de motiver, le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit; il n'est pas indispensable qu'il indique expressément les dispositions légales - le numéro des articles de loi - ou qu'il désigne expressément les principes non écrits de droit qui auraient été violés; il suffit qu'à la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles règles de droit auraient été, selon lui, transgressées par l'autorité cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2 et les références). En outre, le Tribunal fédéral ne connaît de la violation des droits fondamentaux que si de tels griefs ont été invoqués et motivés par le recourant (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 II 305 consid. 3.3), c'est-à-dire s'ils ont été expressément soulevés et exposés de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2).
2.2. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 133 II 249 consid. 1.2.2) ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Une partie ne peut toutefois pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; elle doit indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.2.2). Une critique de fait qui ne satisfait pas au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid 2.1) est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3).
La recourante présente une partie en fait, dans laquelle elle ne soulève aucun grief. Dès lors, dans la mesure où elle s'écarte de l'état de fait de l'arrêt attaqué, cette partie de son recours sera ignorée faute de répondre aux exigences de motivation précitées.
Celle-ci souligne en revanche à juste titre que l'autorité cantonale s'est manifestement trompée dans la dénomination des parties lorsqu'elle qualifie l'intimé de propriétaire grevé. Cette erreur reste néanmoins sans conséquence sur le sort de la cause, l'autorité cantonale ayant tranché le différend entre les parties à l'appel.
3.
3.1. L'autorité cantonale a tout d'abord précisé que l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC, issu de la révision du Code civil du 11 décembre 2009 entrée en vigueur le 1 er janvier 2012, était applicable au calcul des intérêts nés avant 2012, mais dans les trois ans précédant la réquisition de vente. Elle a ensuite jugé que les intérêts effectivement dus selon cette norme se référaient à ceux de la créance de base, et non à ceux de la créance cédulaire. Elle a en conséquence retenu que le taux applicable au calcul de l'intérêt au sens de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC était celui de la créance de base, et non celui de la créance cédulaire, qu'elle n'a au demeurant pas déterminé, laissant cette question ouverte. Elle a alors appliqué le taux d'intérêt du contrat de base au capital de la créance cédulaire. Partant, elle a confirmé le jugement de première instance, qui avait retenu que le montant de la créance en premier rang de la recourante s'élevait à 655'000 fr. plus intérêt au taux conventionnel de 7,65% l'an du 9 avril 2011 au 22 octobre 2014.
3.2. La recourante conteste l'interprétation qu'a faite l'autorité cantonale de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC. Elle soutient que le gage immobilier continue de garantir les intérêts de la cédule hypothécaire elle-même et que, en l'occurrence, les parties avaient valablement fixé à 10% l'an le taux d'intérêt de la créance incorporée dans la cédule hypothécaire de 655'000 fr. cédée aux fins de garantie et grevant la parcelle. Elle affirme que sa créance aurait dû être admise à hauteur de 892'613 fr., comprenant le capital de la cédule hypothécaire, de 655'000 fr. 35, les frais de poursuite, de 6'180 fr., et l'intérêt calculé au taux de 10% l'an du 10 avril 2011 au 22 octobre 2014, de 231'433 fr. 35. Elle souligne que ce dernier montant n'est même pas supérieur à celui des intérêts dus sur la créance causale. Calculé au taux de 7,65% l'an sur un capital de 821'334 fr. 80 depuis le 20 novembre 2010, ceux-ci atteignaient 246'336 fr. 30, à ajouter aux intérêts antérieurement impayés.
3.3. L'intimé soutient que la volonté clairement exprimée du législateur est que le créancier ne peut faire valoir dans la réalisation du gage immobilier que ce qui est effectivement dû, en capital et intérêts, en vertu de la créance causale et que les tribunaux doivent s'y tenir en vertu de l'art. 190 Cst.
4.
La question qui se pose est de savoir si les intérêts effectivement dus, qui sont garantis au créancier aux termes de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC, se réfèrent à ceux de la créance de base ou à ceux de la créance cédulaire (cf. infra consid. 4.4). Pour y répondre, il faut tout d'abord déterminer si l'art. 818 CC s'applique à la présente cause dans sa teneur issue de la révision du Code civil du 11 décembre 2009, entrée en vigueur le 1 er janvier 2012 (cf. infra consid. 4.1). Il y a lieu ensuite de rappeler les principes relatifs à l'utilisation de la cédule hypothécaire aux fins de garantie fiduciaire (cf. infra consid. 4.2) et à la fixation d'un intérêt (cf. infra consid. 4.3).
4.1. Le droit de la cédule hypothécaire a été modifié lors de la révision du Code civil du 11 décembre 2009, entrée en vigueur le 1 er janvier 2012 (RO 2011 4637 ss, 4657).
Suite à cette modification, l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC prévoit que le gage immobilier garantit au créancier les intérêts de trois années échus au moment de l'ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance; la cédule hypothécaire ne garantit au créancier que les intérêts effectivement dus. Dans sa version antérieure, il ne contenait pas cette limitation relative aux intérêts.
La cédule hypothécaire remise en garantie avant l'entrée en vigueur du nouveau droit est soumise à l'ancien droit (art. 1 al. 1 et 26 al. 1 Tit. fin. CC). En revanche, pour le calcul des intérêts, le nouvel art. 818 al. 1 ch. 3 CC est applicable immédiatement aux cédules hypothécaires existantes (art. 26 al. 2 Tit. fin. CC; ATF 140 III 180 consid. 3 et 5.1.2; cf. entre autres: STAEHELIN, in Basler Kommentar, ZGB II, 5ème éd., 2015, n° 19 ad art. 846 CC et les références). Le nouveau droit s'applique dès lors à la présente cause.
4.2. Sous l'empire du droit antérieur à la révision comme sous le nouveau droit, la cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier (art. 842 al. 1 CC). Elle incorpore à la fois la créance et le droit de gage immobilier, qui en est l'accessoire (ATF 140 III 180 consid. 5.1 et les références).
Le premier élément constitutif d'une cédule hypothécaire est une créance nouvelle, qui prend naissance avec la constitution de la cédule. La loi oppose cette (nouvelle) créance cédulaire à la créance issue du rapport de base entre le créancier et le débiteur, c'est-à-dire la créance que les parties veulent garantir au moyen de la cédule hypothécaire; mais seule la créance reconnue dans la cédule hypothécaire est garantie par le gage immobilier, dont il est l'accessoire. La relation entre ces deux créances dépend du mode d'utilisation de la cédule que les parties sont libres de choisir. L'art. 842 al. 2 CC présume toutefois l'utilisation en garantie fiduciaire (STEINAUER, Les droits réels, tome III, 4 ème éd. 2012, n° s 2927, 2936 s., 2954 [cité: Droits réels]).
Lorsque les parties conviennent - par contrat de fiducie - que la cédule hypothécaire est remise au créancier en propriété à titre fiduciaire aux fins de garantie (garantie fiduciaire), il n'y a pas novation de la créance garantie; la créance incorporée dans la cédule se juxtapose à la créance garantie en vue d'en faciliter le recouvrement. On distingue alors la créance abstraite (ou créance cédulaire) garantie par le gage immobilier, incorporée dans la cédule hypothécaire, et la créance causale (ou créance garantie ou encore créance de base) résultant de la relation de base, en général un contrat de prêt, pour laquelle la cédule a été remise en garantie. Ces deux créances sont indépendantes l'une de l'autre (ATF 140 III 180 consid. 5.1.1 et les références).
La créance abstraite incorporée dans la cédule hypothécaire doit faire l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier; la créance causale doit faire l'objet d'une poursuite ordinaire (ATF 140 III 180 consid. 5.1.1 et les références). Le créancier qui introduit la poursuite en réalisation de gage immobilier poursuit la créance abstraite incorporée dans le titre ( Schuldbriefforderung), et non la créance garantie ( Grundforderung; arrêt 5A_226/2007 du 20 novembre 2007 consid. 5.1). Dans ce cas, si la créance causale (en capital et intérêts) est d'un montant inférieur à la créance abstraite, le débiteur poursuivi peut opposer les exceptions personnelles dont il dispose contre le poursuivant (propriétaire fiduciaire), conformément au contrat de fiducie, en particulier celle consistant à exiger la limitation de la somme réclamée au montant de la créance causale (ATF 140 III 180 consid. 5.1.2; 136 III 288 consid. 3.2).
4.3. La créance cédulaire porte intérêt seulement si les parties l'ont prévu expressément (art. 795 CC; DÜRR/ZOLLINGER, Zürcher Kommentar, Das Grundpfand, Art. 805-823 ZGB, Teilband IV 2b/2, 2ème éd., 2013, n° s 60 et 91 ad art. 818 CC; STAEHELIN, op. cit., n° 16 ad art. 846 CC; STEINAUER, Droits réels, n° s 2645 et 2646).
Le taux d'intérêt, fixe ou variable, peut être convenu librement entre les parties, dans les limites de l'art. 795 CC. Les parties peuvent décider d'appliquer à la créance cédulaire un taux différent de celui prévu pour la créance de base (STEINAUER, La cédule hypothécaire, 2016, n° 47 s. ad art. 846 CC). Ce taux convenu entre les parties pour l'intérêt cédulaire ne doit toutefois pas être confondu avec le taux maximal de ce même intérêt, inscrit au Registre foncier (art. 101 al. 2 let. e ORF; STAEHELIN, op. cit., n° s 16 et 28 ad art. 846 CC; STEINAUER, op. cit., n° 46 ad art. 846 CC).
La créance d'intérêt bénéficie de la garantie du droit de gage, dans les limites de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC (DÜRR/ZOLLINGER, op. cit., n° 56 ad art. 818 CC).
4.4.
4.4.1. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme au regard notamment de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique), ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique). Lorsqu'il est appelé à interpréter une loi, le Tribunal fédéral adopte une position pragmatique en suivant ces différentes interprétations, sans les soumettre à un ordre de priorité (ATF 143 II 202 consid. 8.4; 143 I 109 consid. 6 in initio).
4.4.2. L'interprétation littérale de l'art. 818 al. 1 ch. 3 2 ème phr. CC ne permet pas de circonscrire clairement ce qu'il faut comprendre par l'expression " intérêts effectivement dus " (" die tatsächlich geschuldeten Zinsen " / " interessi effettivamente dovuti "). La doctrine s'est largement saisie de cette question au regard des débats parlementaires qui ont été menés à ce sujet (cf. infra consid. 4.4.3.7). En effet, lorsque la cédule hypothécaire est utilisée à des fins de garantie, deux créances produisant des intérêts coexistent. Cette phrase peut donc être lue comme signifiant que les intérêts en cause sont ceux portés par la créance de base, mais peut aussi être comprise comme étant ceux portés par la créance cédulaire.
4.4.3.
4.4.3.1. Sous l'angle de l'interprétation historique, pour comprendre les débats qui ont eu lieu au sujet de la modification de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC (cf. infra consid. 4.4.3.3 ss), il faut exposer la jurisprudence que le Tribunal fédéral a rendue en application de cet article dans son ancienne teneur (cf. infra 4.4.3.2).
4.4.3.2. Dans l'arrêt publié aux ATF 115 II 349, le Tribunal fédéral a jugé que, si l'accord le prévoit, la cédule hypothécaire garantit toute prétention découlant du rapport de base, à concurrence du montant de son capital ainsi que de l'intérêt courant et des intérêts de trois ans. Cela vaut même si les intérêts produits par la créance de base sont payés et que la cédule hypothécaire a été constituée depuis moins de trois ans. En d'autres termes, le Tribunal fédéral a admis la couverture d'intérêts purement comptables qui n'existent pas matériellement et permettent ainsi d'augmenter le montant du capital garanti par le gage. Il a qualifié cette situation de " Maximalhypothek im Kleide einer Kapitalhypothek ". Il a justifié cette solution en retenant que les créanciers gagistes de rang postérieur n'en subissent aucun inconvénient puisqu'ils doivent de toute manière partir du principe que l'art. 818 al. 1 CC trouvera application.
Cette jurisprudence fédérale n'a, à l'époque, pas donné lieu à de grandes discussions. Un auteur souligne que le système de l'ancienne loi n'interdisait d'ailleurs pas le paiement d'un intérêt théorique (PIOTET, La nouvelle cédule de registre, in Not@lex 2010 p. 1 ss [10 s.]). Les quelques critiques émises au sujet de l'ATF 115 II 349 ne portaient, en majorité, que sur le droit du créancier de faire valoir trois années d'intérêts abstraits et d'étendre le montant garanti par le gage, et non directement sur le fait que les intérêts cédulaires pouvaient alors servir à obtenir le paiement du capital de la créance de base (STAEHELIN, in Basler Kommentar, ZGB II, 3 ème éd., 2007, n° 26 ad art. 854 CC; ZOBL, Die Ablösung von durch Grundpfandverschreibung sichergestellten Forderungen, in Der Allgemeine Teil und das Ganze, Liber Amicorum für Hermann Schulin, 2002, p. 195 ss [199]; I DEM, déjà avant la publication de l'arrêt précité: Zur Sicherungsübereignung von Schuldbriefen, in RNRF 1987 (68) p. 281 ss [292]; IDEM, Probleme bei der Verpfändung von Eigentümerschuldbriefen, in RNRF 1978 (59) p. 193 ss [220]; voir aussi MOSER, Die Verpfändung von Grundpfandtiteln, thèse, 1989, p. 160).
4.4.3.3. Dans leur rapport du 22 novembre 2002, les experts mandatés par l'Office fédéral de la justice (OFJ) ont souligné que la jurisprudence précitée faisait l'objet de critiques mais qu'elle était claire et ne créait pas d'incertitude juridique. Ils ont néanmoins proposé, si les besoins de la pratique l'exigeaient, que l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC soit modifié de façon à ce que le droit de gage sur les intérêts ne couvre que les intérêts depuis la naissance matérielle de la créance hypothécaire. Ils ont ainsi suggéré que le chiffre 3 soit formulé ainsi: " für die drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene effektiv geschuldete Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstage laufenden effektiven Zins. Beim Schuldbrief beginnt der Zins frühestens mit der materiellen Entstehung der Schuldbriefforderung. " (WIEGAND/BRUNNER, Vorschläge zur Ausgestaltung des Schuldbriefes als papierloses Registerpfand, 2003, p. 42 ss, 45).
4.4.3.4. Dans son rapport explicatif de mars 2004 relatif à l'avant-projet (p. 39 s.), la Commission d'experts mandatée par le Conseil fédéral a critiqué le fait que les intérêts de la cédule hypothécaire puissent être réclamés pour couvrir la créance en capital, même si la créance des intérêts proprement dits découlant du rapport de base a déjà été acquittée, et que la convention de sûretés puisse déployer ses effets même si la cédule hypothécaire a été établie depuis moins de trois ans. Elle a considéré, contrairement à l'avis du Tribunal fédéral, que les créanciers gagistes subséquents doivent pouvoir se fier à ce que le cours des intérêts ne commence qu'au moment de la naissance de la créance de la cédule hypothécaire et non pas, de manière fictive, avant la constitution de la cédule hypothécaire. Dits créanciers devraient également pouvoir compter sur le fait que le droit de gage sur intérêts ne peut être utilisé que pour des intérêts réellement échus. Pour ces motifs, la Commission d'experts a complété le chiffre 3 de l'art. 818 al. 1 CC par une deuxième phrase qui précise que la cédule hypothécaire garantit au créancier uniquement les intérêts effectivement dus (jusqu'à hauteur du taux d'intérêt maximal inscrit au registre foncier).
4.4.3.5. Dans son Message, le Conseil fédéral a retenu, pour des motifs identiques à ceux énoncés par la Commission d'experts, que la conception du Tribunal fédéral, qui admet des intérêts comptables, ne devait pas être suivie (Message concernant la révision du Code civil suisse (Cédule hypothécaire de registre et autres modifications des droits réels), du 27 juin 2007, FF 2007 p. 5015 ss [n° 2.2.2.1, p. 5049 s.]).
4.4.3.6. Le texte proposé aux Chambres fédérales, repris par le Conseil fédéral de celui de la Commission d'experts, a été rejeté par le Conseil des Etats, accepté par le Conseil national, puis accepté par les deux Chambres.
Lors de la session d'été 2008, la Commission juridique du Conseil des Etats a, sur intervention du Conseiller aux Etats Rolf Schweiger, proposé de biffer la deuxième phrase du chiffre 3 de l'art. 818 al. 1 CC pour aider les banques à obtenir une masse supplémentaire de crédit avec laquelle elles pouvaient conserver une certaine latitude. Cette proposition a été adoptée. Toutefois, lors de la session d'automne 2009, la Commission juridique du Conseil des Etats a proposé de suivre le vote du Conseil national; elle a souligné que la Commission juridique du Conseil national avait exposé que seuls devaient être garantis les intérêts qui trouvaient leur origine dans l'accord concret auquel la cédule hypothécaire était soumise et que si une banque voulait obtenir une meilleure garantie, elle devait établir une cédule hypothécaire d'un montant plus élevé. La Commission a aussi relevé qu'il était abusif de considérer des intérêts forfaitaires de trois ans comme une couverture supplémentaire pour n'importe quelle prétention. Suite à l'exposé de l'avis de la Commission, le Conseiller aux Etats Schweiger est à nouveau intervenu. Il a soutenu que la solution consacrée par le Tribunal fédéral correspondait aux besoins concrets des milieux immobiliers où il était pratique courante que le montant du prêt ne corresponde pas au montant du gage et que plusieurs cédules hypothécaires servent à garantir un prêt. Cette solution permettait d'éviter que les cédules hypothécaires soient constamment modifiées, sans pour autant que le débiteur soit menacé de devoir payer un montant plus élevé que ce qu'il devait réellement au total. La Conseillère fédérale Eveline Widmer-Schlumpf s'est déterminée sur cette intervention. Elle a souligné qu'il était courant qu'une cédule hypothécaire garantisse n'importe quelle prétention jusqu'au montant total en capital et intérêts, même si, en réalité, la dette d'intérêts était éteinte. Cela conduisait à ce qu'un gage serve à couvrir une somme en capital augmentée du montant d'intérêts purement comptables. La proposition du Conseil fédéral visait ainsi à mettre un terme à cette pratique par laquelle le gage constitué pour les intérêts puisse couvrir une prétention autre que d'intérêts; seuls les intérêts effectivement dus devaient être garantis par le gage (" Mit der vorgeschlagenen Präzisierung soll inskünftig die zweckwidrige Verwendung des sogenannten Zinsenpfandrechts zur Sicherung von anderen Forderungen als Zinsforderungen ausgeschlossen werden. Es sollen nur noch effektiv geschuldete Zinsen pfandgesichert sein. "). Suite à ces débats, le Conseil des Etats a adhéré à la proposition de la Commission.
4.4.3.7. Il ressort de ce qui précède que la volonté parlementaire expressément affichée est de modifier l'ATF 115 précité dans deux paramètres: premièrement, le créancier hypothécaire ne peut faire valoir que les intérêts cédulaires effectivement dus, au maximum de trois années jusqu'à l'ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance, à l'exclusion d'intérêts purement abstraits sur trois années; secondement, le créancier hypothécaire ne peut pas utiliser ces intérêts cédulaires pour obtenir le paiement du capital de la créance de base en additionnant ceux-ci au capital de la créance cédulaire, au cas où ils seraient plus élevés que les intérêts dus sur la créance de base.
4.4.3.8. La solution retenue par le Parlement peut, selon le montant des créances d'intérêts qui coexistent, priver le créancier gagiste d'une partie de son gage, soit des intérêts cédulaires pourtant dus en vertu du contrat de gage. Le créancier gagiste ne peut plus, au moyen de la cédule hypothécaire, obtenir le paiement de l'entier des dettes issues du rapport de base, même si le montant total de cette cédule, en capital et intérêts effectivement dus, ne dépasse pas le montant total de la créance de base, en capital et intérêts. Si le Parlement avait mis uniquement un terme à la pratique autorisant le créancier gagiste à étendre, de façon abstraite, le montant (total) garanti par le gage, la position des créanciers gagistes postérieurs aurait déjà été suffisamment protégée. Ceux-ci auraient eu l'assurance que le créancier gagiste antérieur n'aurait pu ni augmenter fictivement le capital de la créance cédulaire, ni obtenir plus que le montant total de la créance de base, en capital et intérêts, étant donné que, de jurisprudence constante, le débiteur poursuivi peut exiger la limitation du montant réclamé à celui de la créance de base garantie (art. 842 al. 3 et 849 al. 1 CC; ATF 140 III 180 consid. 5.1.2; 136 III 288 consid. 3.2; arrêt 5A_226/2007 du 20 novembre 2007 consid. 5.1). Ils auraient pu s'attendre à ce que le gage immobilier couvre l'entier des intérêts cédulaires effectifs sur trois ans au maximum au moment de l'ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance; qu'importe en revanche si ceux-ci auraient permis, en fin de compte, de payer le capital ou les intérêts issus de la créance de base. Ce seul changement aurait suffi à mettre un terme à l'utilisation d'une hypothèque en capital comme hypothèque maximale: le montant de la créance est déterminé, celui des montants accessoires restant en revanche variable, dans les limites imposées par l'art. 818 CC.
La doctrine a, elle aussi, critiqué ce changement qui met un terme à la conception selon laquelle la garantie se comprend comme un tout et doit permettre au créancier gagiste d'obtenir le paiement de l'entier de sa créance, en capital et intérêts. Elle a relevé qu'il est paradoxal de consacrer une présomption d'utilisation en garantie fiduciaire de la cédule hypothécaire (art. 842 al. 2 CC; supra consid. 4.2), d'une part, mais de porter atteinte à ce système fondé sur une stricte séparation entre la créance cédulaire et celle issue du rapport de base, d'autre part. Elle a aussi fait remarquer qu'une telle conception entraîne des problèmes pratiques lorsque la cédule hypothécaire garantit plusieurs créances du rapport de base qui porte des intérêts différents ou lorsque, dans un contrat de compte courant, les intérêts sont ajoutés au capital (DÜRR/ZOLLINGER, op. cit., n° 86 ss ad art. 818 CC; GAMMETER, Der Register-Schuldbrief und die Sicherungsübereignung, in Jusletter du 21 février 2011, p. 5; STAEHELIN, in Basler Kommentar, ZGB II, 5ème éd., 2015, n° s 21 et 24 ad art. 846 CC; IDEM, Die sicherungseingetragene vinkulierte zinstragende Register-Schuldbrief mit separaten Nebenvereinbarungen, in Innovatives Recht, FS für Ivo Schwander, 2011, p. 209 ss [221] [cité: Register-Schuldbrief]; WEISS, Die gesetzliche Verankerung der Sicherungsübereignung - eine kritische Auseinandersetzung mit dem bundesrätlichen Entwurf zum neuen Schuldbriefrecht, in RJB 2009 (2) p. 125 ss [128 s.]). Enfin, elle a souligné qu'il allait de soi que seuls les intérêts effectivement dus pour la créance de base peuvent donner lieu à la mise en oeuvre de la cédule hypothécaire (STEINAUER, op. cit., n° 210 ad art. 842 CC).
Malgré ces critiques, il faut s'en tenir à la volonté clairement exprimée par le législateur qui interdit désormais d'utiliser les intérêts cédulaires pour couvrir une créance en capital fondée sur le rapport de base (STAEHELIN, op. cit., n° 24 ad art. 846 CC). En effet, lorsque la loi est récente, les travaux préparatoires constituent un élément de compréhension important auquel il faut essentiellement recourir pour interpréter une norme (ATF 137 III 470 consid. 6.5.2). Ces travaux revêtent dans tous les cas une place particulière lorsque les circonstances ne se sont pas modifiées et que les conceptions juridiques n'ont pas évolué (ATF 140 III 206 consid. 3.5.4 et les références). Dans une telle situation l'interprétation historique se confond avec l'interprétation téléologique (EMMENEGGER/TSCHENTSCHER, Berner Kommentar, Einleitung, Art. 1-9 ZGB, 2012, n° 177 ad art. 1 CC).
4.4.4. A l'occasion des discussions qui portaient sur l'étendue temporelle du gage, objet de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC, les parlementaires ont également débattu de l'utilisation des intérêts cédulaires - sans doute parce que ces deux questions étaient traitées dans l'ATF 115 précité. Toutefois, l'utilisation des intérêts cédulaires est un problème distinct de celui de l'étendue de la garantie, soit le montant à hauteur duquel le gage peut garantir la créance si la réalisation aboutit à un résultat suffisant (cf. entre autres: EIGENMANN, Les modifications des dispositions générales sur les gages immobiliers, in La réforme des droits réels immobiliers, 2012, p. 81 ss [86]; SCHMID-TSCHIRREN, in Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3ème éd., 2016, n° 1 ad art. 818 CC). Cette manière dont le législateur a abordé les questions a d'ailleurs amené certains auteurs à soutenir que l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC a pour objet les intérêts portés par la créance de base (DUBOIS, in Commentaire romand, Code civil II, 2016, n° 22 ad art. 818 CC; DÜRR, Der neue Register-Schuldbrief und sein Einsatz, in RSJ 2012 (108) p. 133 ss [137]; FOËX, Nouveautés en matière de droits de gages immobiliers, in Journée 2011 de droit bancaire et financier, 2012, p. 77 ss [93]; THIER, in Kurzkommentar ZGB, 2012, n° 5 ad art. 818 ZGB).
Pour les motifs évoqués ci-dessus, il faut s'en tenir à la volonté du législateur selon laquelle les intérêts cédulaires ne peuvent servir à couvrir que les intérêts de la créance de base, et non le capital de celle-ci. En revanche, il n'en demeure pas moins que l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC règle, comme sous l'ancien droit, les intérêts cédulaires. L'avis des auteurs précités ne doit donc pas être suivi. Premièrement, d'un point de vue historique, le but de protection énoncé dans les travaux préparatoires se rapporte aux intérêts cédulaires (STEINAUER, op. cit., n° 210 ad art. 842 CC). Secondement, d'un point de vue systématique, l'art. 818 CC se trouve dans les dispositions générales sur le gage immobilier et règle l'étendue de la garantie procurée par le gage immobilier. Il s'applique donc tant à l'hypothèque qu'à la cédule hypothécaire (art. 793 CC). S'agissant de la garantie des intérêts, son interprétation ne pose problème qu'en lien avec la cédule hypothécaire, utilisée aux fins de garantie fiduciaire, qui donne lieu à la coexistence de deux créances. La deuxième phrase de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC ne fait d'ailleurs mention que de la cédule hypothécaire. La cédule hypothécaire peut certes être constituée pour garantir une créance de base. En revanche, par définition, le droit de gage garantit la créance cédulaire (art. 842 al. 2 CC) dont il est l'accessoire, et non la créance de base (STEINAUER, op. cit., n° 32 ad art. 842 CC; ATF 140 III 180 consid. 5.1.4; arrêt 5A_295/2012 du 9 octobre 2012 consid. 4.2.1, publié in Pra 2013 (46) p. 354 et in SJ 2013 I p. 417). Il s'agit d'une créance nouvelle qui prend naissance avec la constitution de la cédule, indépendante de la créance de base que les parties veulent garantir et dont les intérêts suivent un régime propre, distinct de celui de la créance de base (cf. supra consid. 4.2 et 4.3). Faute d'une convention sur les intérêts cédulaires, la créance cédulaire n'en porte pas, même si, en cas d'utilisation fiduciaire, les parties ont prévu un intérêt pour la créance de base. En effet, la cause de la créance cédulaire n'est pas le rapport juridique de base (STEINAUER, op. cit., n° 45 ad art. 846 CC). Les deux créances font du reste l'objet de poursuites de nature différente, l'une en réalisation du gage et l'autre ordinaire (ATF 140 III 180 consid. 5.1.1; 136 III 288 consid. 3.1). Admettre que l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC règle les intérêts de la créance de base conduit à retenir de manière incohérente que les intérêts dont cette norme fait état sont ceux de la créance de base lorsque la cédule est utilisée aux fins de garantie fiduciaire, mais ceux de la créance cédulaire lorsque la cédule est utilisée selon un autre mode.
4.4.5. En résumé, l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC a pour objet les intérêts cédulaires (DÜRR/ZOLLINGER, op. cit., n° 90 ad art. 818 CC; STEINAUER, op. cit., n° 210 ad art. 842 CC; Droits réels, n° 2795a). Toutefois, selon la volonté du législateur, le créancier ne peut utiliser ceux-ci que pour obtenir le paiement des intérêts de la créance de base (STAEHELIN, op. cit., n° s 21 et 24 ad art. 846 CC; IDEM, Sicherungsübereignung und Sicherungseintragung von Schuldbriefen, in Immobilienfinanzierung, SBT 2012, p. 139 ss [149 s.]; IDEM, Register-Schuldbrief, p. 222).
Les intérêts cédulaires sont calculés sur la base du taux convenu par les parties pour leur sûreté. Ils doivent être effectivement échus dans les trois ans précédant l'ouverture de la faillite ou la réquisition de vente; sont ensuite également couverts les intérêts qui courent depuis la dernière échéance, soit le moment où le dernier intérêt est arrivé à échéance avant l'ouverture de la faillite ou la réquisition de vente (SCHMID-TSCHIRREN, in Basler Kommentar, ZGB II, 5ème éd., 2015, n° 9 ad art. 818 CC). Ce montant constitue la garantie que le créancier gagiste peut utiliser pour couvrir les intérêts dus en vertu du rapport de base.
4.4.6. La garantie hypothécaire prend fin le jour de la réalisation forcée (STEINAUER, Droits réels, n° 2795). Les intérêts cédulaires qui courent depuis la dernière échéance sont donc arrêtés à la date des enchères qui figure dans la publication des enchères par voie édictale et par la communication des avis spéciaux (art. 138 s. LP, 48 ORFI; BRAND, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, p. 102; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Art. 89-158 LP, 2000, n° 53 ad art. 140 LP; SCHMID-TSCHIRREN, op. cit., loc. cit.). Au stade de la réalisation, si les intérêts dus en vertu du rapport de base sont inférieurs aux intérêts cédulaires, les créanciers gagistes postérieurs peuvent soulever une exception de droit matériel fondée sur l'art. 842 al. 2 CC. Ils peuvent alors exiger que, à l'état des charges, la somme réclamée à titre d'intérêts cédulaires soit limitée au montant des intérêts produits par la créance de base. Il appartient donc à l'office de faire figurer à l'état des charges le montant des intérêts cédulaires, d'une part, et celui des intérêts dus en vertu du rapport de base, d'autre part.
4.5. Il suit de là que l'autorité cantonale a violé l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC en calculant le montant des intérêts de la créance cédulaire au taux d'intérêt de la créance de base. Elle aurait dû déterminer le taux de l'intérêt cédulaire et l'appliquer au capital de la créance cédulaire pour déterminer le montant des intérêts cédulaires. Au cas où ce montant aurait excédé celui des intérêts dus en vertu du contrat de prêt au jour de la vente, elle aurait dû faire figurer à l'état des charges ce dernier montant uniquement.
Dite autorité n'a pas établi quel était le taux convenu pour l'intérêt cédulaire et la recourante se plaint d'arbitraire dans la constatation des faits à ce sujet. Elle reproche aux juges précédents d'avoir qualifié d'ambigüe la clause qui, selon elle, prévoit clairement que ce taux est de 10%. Il y a donc lieu de leur renvoyer la cause afin de trancher cette question, conformément à l'art. 18 CO (ATF 132 III 268consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1; 131 III 280 consid. 3.1; arrêt 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1 et les références).
5.
En conclusion, le recours est admis. L'arrêt attaqué et annulé et la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants. Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celui-ci versera à la recourante la somme de 6'000 fr. à titre de dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral (art. 68 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.
3.
L'intimé versera à la recourante la somme de 6'000 fr. à titre de dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 26 octobre 2017
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Achtari

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Fatti:
A.
Il 6 maggio 2009 la B._ SA e C._ hanno stipulato un contratto di mediazione concernente la vendita al prezzo al netto della provvigione di fr. 13'750'000.-- di due fondi situati a Lugano. Il mandato in esclusiva scadeva il 15 giugno 2009, con possibilità di proroga. La provvigione, del 3 %, andava riconosciuta anche dopo la scadenza se l'acquirente fosse stato reperito in precedenza. C._ ha chiesto la collaborazione di D._. Secondo il riassunto dei fatti della sentenza impugnata, la vicenda si è in seguito sviluppata come segue.
Nell'autunno 2009 D._ ha presentato gli oggetti in vendita al promotore immobiliare E._. Il 4 gennaio 2010 C._ ha ceduto le proprie pretese contrattuali verso la B._ SA alla A._ SA, la quale ha poi chiesto e ricevuto dalla proprietaria alcuni contratti di locazione concernenti gli immobili. Il 27 luglio 2010 F._ ha inviato alla B._ SA un'offerta d'acquisto da parte di E._ al prezzo di fr. 13'000'000.--. Il 13 agosto 2010 E._ ha confermato il proprio interesse all'acquisto allo studio D._, che lo ha trasmesso per posta elettronica a C._. Questi, il 25 agosto 2010, ha girato il messaggio a G._, amministratore della B._ SA, con l'indicazione che l'offerta poteva essere aumentata a fr. 13'050'000.--. Il 26 agosto 2010 G._, F._, E._ e tale H._ si sono incontrati a Flüelen per discutere l'affare. Con atto notarile del 9 settembre 2010 la B._ SA ha concesso ad E._ un diritto di compera al prezzo di fr. 13'230'000.-- sui due fondi; diritto che per finire è stato esercitato dopo due cessioni successive.
B.
Il 6 ottobre 2011 la A._ SA ha convenuto in giudizio la B._ SA davanti al Pretore di Lugano chiedendo il pagamento di fr. 428'652.-- (fr. 396'900.-- di provvigione + IVA) e il rigetto definitivo per tale somma dell'opposizione al precetto esecutivo emesso dall'Ufficio di esecuzione di Basilea-Città. La convenuta si è opposta all'azione sostenendo che il contratto con C._ era scaduto e che l'affare immobiliare era stato concluso grazie all'intervento del mediatore F._, remunerato con fr. 50'000.-- da E._. Il Pretore ha accolto parzialmente la petizione con sentenza del 16 dicembre 2013, condannando la convenuta a pagare all'attrice fr. 100'000.-- e rigettando per questo importo in via definitiva l'opposizione al precetto esecutivo.
Entrambe le parti si sono rivolte al Tribunale di appello ticinese. L'attrice ha chiesto che la sua petizione sia accolta integralmente; la convenuta, con l'appello incidentale, che la petizione sia respinta, subordinatamente che la provvigione riconosciuta all'attrice sia ridotta a fr. 50'000.--. La II Camera civile si è pronunciata il 15 luglio 2015. Ha respinto l'appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, ha respinto la petizione, confermato l'opposizione al precetto esecutivo e rettificato di conseguenza il giudizio su spese e ripetibili.
C.
La A._ SA insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile dell'11 settembre 2015. Chiede che la sentenza cantonale sia riformata, che la petizione sia accolta, che la convenuta sia condannata a pagarle fr. 428'652.-- e che l'opposizione al precetto esecutivo sia rigettata definitivamente.
Con risposta 16 novembre 2015 la B._ SA propone di respingere il ricorso. L'autorità cantonale non si è pronunciata.

considerations:
Diritto:
1.
Il ricorso in materia civile, presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) e volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF), è ammissibile.
2.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, di regola esso considera tuttavia solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 140 III 86 consid. 2; 134 III 102 consid. 1.1). Il ricorrente deve spiegare i motivi per i quali l'atto impugnato lede a suo parere il diritto e deve perciò confrontarsi almeno brevemente con la motivazione (DTF 134 II 244 consid. 2.1).
In linea di massima il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni. Se rimprovera all'autorità cantonale un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - che significa arbitrario (DTF 137 III 226 consid. 4.2 con rinvii; 133 II 249 consid. 1.2.2) - il ricorrente deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 136 II 304 consid. 2.5 pag. 314; 134 II 244 consid. 2.2); deve inoltre dimostrare che l'eliminazione dell'asserito vizio può influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF).
3.
Nella parte introduttiva della propria sentenza la Corte cantonale ha stabilito che C._ e la convenuta avevano stipulato inizialmente un contratto di mediazione esclusiva secondo l'art. 412 CO, di durata determinata fino al 15 giugno 2009, e ha riassunto in modo articolato la giurisprudenza e la dottrina concernenti gli elementi essenziali di tale rapporto giuridico, specialmente riguardo alle condizioni alle quali è dovuta la provvigione. Essa ha reputato superfluo esaminare se il rapporto contrattuale fosse continuato dopo la scadenza. Si è invece soffermata su un messaggio elettronico del 2 dicembre 2009, inviato da D._ a E._, osservando che lo scritto "non può essere ignorato dal giudice" sebbene non fosse stato preso in considerazione né dalle parti né dal Pretore. Da questo messaggio (agli atti come documento G) il Tribunale di appello ha dedotto che vi era stato un rapporto di doppia mediazione, ciò che secondo dottrina e giurisprudenza porta "alla nullità di entrambi i contratti e alla perdita del diritto a ogni provvigione per il doppio mediatore".
La ricorrente ritiene che questa motivazione, oltre a essere arbitraria nel merito, poggi su considerazioni di fatto e comporti delle conseguenze giuridiche delle quali nessuno si era mai prevalso, né davanti al Pretore né in sede di appello. Procedendo d'ufficio, senza darle la possibilità di esprimersi preventivamente sulla " ipotesi di nullità del contratto ", la Corte d'appello avrebbe leso il suo diritto di essere sentita, sancito dagli art. 53 e 57 CPC, 8 CC, 29 Cost. e 6 n. 1 CEDU.
L'opponente obietta che il Tribunale di appello ha semplicemente valutato giuridicamente il documento G, ciò che rientra nelle facoltà del giudice.
4.
Prima che al diritto di essere sentiti, le censure della ricorrente e l'obiezione dell'opponente attengono ai poteri d'indagine che il codice di diritto processuale svizzero attribuisce al giudice.
4.1. L'obiezione dell'opponente è in parte giusta. Il contratto è un concetto giuridico; è mediante l'apprezzamento essenzialmente giuridico della fattispecie in un contesto determinato che se ne ammette la conclusione (sentenza 4D_28/2013 del 23 ottobre 2013 consid. 5). Questa valutazione il giudice l'effettua d'ufficio in forza dell'art. 57 CPC. Essa deve tuttavia fondarsi sulle circostanze specifiche del caso, in particolare sulle dichiarazioni di volontà e sul comportamento delle parti, il cui accertamento attiene ai fatti. Nelle cause rette dal principio dispositivo sono le parti a dovere allegare i fatti sui quali fondano le loro domande; e per ognuno dei fatti allegati esse devono anche indicare le prove delle quali intendono prevalersi (art. 55 cpv. 1, 221 cpv. 1 lett. d ed e CPC).
Nel caso in esame la Corte d'appello ha prima di tutto costatato che dal documento G "emerge chiaramente che la mediazione (commissione) era a carico dell'acquirente..." ovvero che "il mediatore aveva pattuito il pagamento di una provvigione sia con la venditrice degli immobili, sia con il possibile acquirente". Questi sono accertamenti di fatto che sottostanno alle regole della massima dispositiva. Di natura giuridica sono i passi successivi del ragionamento: la sussunzione secondo cui i predetti fatti configuravano una situazione di "doppia mediazione" e la conseguenza che entrambi i contratti erano perciò nulli.
4.2. L'opponente, davanti alle istanze cantonali, per contestare la pretesa della ricorrente non si è prevalsa dell'obbiezione di doppia mediazione; ha messo in dubbio soltanto la validità (il rinnovo) del contratto di mediazione stipulato dalla venditrice con C._ e il ruolo effettivo da questi avuto come mediatore. Lei stessa, nella risposta al ricorso, non nega di non avere allegato il fatto in discussione. I giudici ticinesi hanno d'altronde osservato che il documento G non è stato prodotto dalla convenuta ma dall'attrice, per dimostrare appunto l'attività svolta da D._ per propiziare la vendita.
4.3. Nella sentenza 4A_195/2014 / 4A_197/2014 del 27 novembre 2014 il Tribunale federale, senza pronunciarsi in modo definitivo, ha passato in rassegna i pareri diversificati espressi dalla dottrina a tale riguardo. Riassumendo: accanto a chi si oppone in modo deciso alla presa in considerazione di fatti non allegati, vi sono autori che mitigano detto rigore asserendo che in tale evenienza la fattispecie è di regola incompleta o poco chiara per cui il giudice ha l'obbligo di interpellare le parti (art. 56 CPC), ritenuto però che i fatti pertinenti non contestati non possono mai essere ignorati; oppure altri che ammettono i fatti che rientrano perlomeno nel quadro di ciò che è stato allegato o che portano a conseguenze giuridiche coperte dalla pretesa in discussione (consid. 7.2, non pubblicato in DTF 140 III 602).
La fattispecie sotto esame qui non rientra in nessuna di queste costellazioni. Come detto, l'opponente non si è affatto prevalsa dell'argomento della doppia mediazione e delle conseguenze che ne derivano secondo l'art. 415 CO. L'accertamento della pattuizione di due provvigioni esce quindi sia dall'ambito fattuale allegato dalle parti, sia dal contesto giuridico della causa. È esclusa anche la facoltà del giudice di ricorrere all'interpello. L'art. 56 CPC presuppone che le allegazioni delle parti "non sono chiare, sono contraddittorie o imprecise oppure manifestamente incomplete "; la norma non permette al giudice né di rendere le parti attente su fatti ch'esse non hanno considerato, né di aiutarle a impostare meglio la causa o suggerire loro quali argomenti pertinenti allegare per vincerla (FRANCESCO TREZZINI, in: Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2011, n. 2 ad art. 56 CPC; MYRIAM A. GEHRI, in: Commento basilese, Schweizerische Zivilprozessordnung ZPO, 2aed. 2010, n. 8 e 12 ad art. 56 CPC).
Giova inoltre rilevare che l'art. 415 CO, che prevede la decadenza della mercede nel caso di una doppia mediazione, contiene una condizione negativa (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4aed., 2009, n. 5635 e 5647), di cui la convenuta sopporta l'onere della prova (art. 8 CC; sentenza 4C.264/2004 del 20 ottobre 2004 consid. 3.4). Di conseguenza essa è pure gravata dall'onere di allegazione (DTF 97 II 339 consid. 1b). L'opponente non ha però in alcun modo preteso che la predetta condizione si fosse realizzata. Del resto, contrariamente a quanto ritenuto nel giudizio impugnato, il fatto che il messaggio di posta elettronica inviato da D._ termini con l'indicazione "Mediazione/comm: a carico acquirente (tariffa Svit - sezione Ticino) ", non permette di dedurre che i presupposti dell'art. 415 CO siano adempiuti.
4.4. L'autorità cantonale ha pertanto leso il diritto federale; in particolare gli art. 55 cpv. 1 e 221 cpv. 1 lett. d CPC, in forza dei quali, nel processo retto dal principio dispositivo, le parti devono allegare i fatti su cui poggiano le loro domande e il giudice deve attenervisi. Nel ricorso questo aspetto è invero toccato solo marginalmente; la ricorrente pone il problema in modo corretto, sostenendo che la Corte cantonale ha fondato il proprio giudizio su fatti non allegati, ma ne trae conclusioni solo sotto il profilo del diritto di essere sentiti. Quest'imprecisione non le nuoce, poiché il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Non occorre quindi esaminare nel merito l'accertamento contestato.
5.
Il Tribunale cantonale ha esaminato "abbondanzialmente" anche l'appello dell'attrice, per l'ipotesi in cui il contratto di mediazione fosse stato valido. Lo ha respinto confermando nella sostanza tutti gli accertamenti e le valutazioni del Pretore.
5.1. Per i giudici ticinesi il contratto di mediazione, scaduto il 15 giugno 2009, era proseguito tacitamente in forma non esclusiva. In merito all'importanza dell'attività di mediazione, essi hanno accertato d'un canto che la vendita era "stata mediata in modo decisivo e causale da F._"; dall'altro che E._ in precedenza, nel dicembre 2009, aveva ricevuto informazioni da D._, al quale aveva confermato nell'agosto 2010 "la sua seria intenzione all'acquisto degli immobili". La sentenza annota poi che D._ aveva comunicato alla convenuta la cosiddetta "protezione cliente" il 13 agosto 2010, F._ il 26 luglio 2010. La Corte ticinese ha fondato questi accertamenti sulla deposizione per rogatoria 6 marzo 2013 di G._ e sulla clausola n. 5.10 del contratto di costituzione del diritto di compera del 9 settembre 2010.
Sulla base di questi fatti il Tribunale di appello ha reputato che il Pretore avesse considerato correttamente tutte le circostanze, " segnatamente l'attività concorrente dei diversi mediatori in contatto con il medesimo interessato", e ha confermato la "fissazione di una provvigione di fr. 100'000.-- in equità" stabilita dal Pretore a favore dell'attrice cessionaria.
5.2. La ricorrente taccia d'arbitrio il suddetto accertamento dei fatti. A suo parere la sentenza ignora la deposizione di F._, che "ha avuto modo di escludere categoricamente di avere mai ricevuto un mandato di intermediazione per la vendita degli stabili B._ SA". La ricorrente spiega che il lavoro determinante è stato effettuato da C._, mentre F._ non ha mai trasmesso informazioni all'acquirente, non era nemmeno in possesso di documenti concernenti gli immobili; ha solo fatto da traduttore durante l'incontro decisivo di Flüelen tra venditrice e acquirente. A sostegno della sua tesi la ricorrente riporta dei passaggi delle deposizioni D._ e C._, secondo i quali il primo contatto con E._ risale all'autunno 2009, circostanza confermata anche da quest'ultimo; inoltre, nei mesi di luglio/agosto 2010 E._ aveva rinnovato il proprio interesse e loro stessi avevano predisposto un incontro con la convenuta, che non aveva però avuto luogo. La ricorrente ne conclude che "la valutazione dell'insieme del materiale probatorio da parte dei Giudici cantonali è stata arbitraria"; lo è in particolare l'accertamento concernente "l'esistenza di un mandato di B._ SA a F._ ad esclusione di quello concluso con C._".
5.3. Contrariamente a quanto parrebbe sostenere la ricorrente, il Tribunale di appello non ha escluso né l'esistenza del contratto tra la convenuta e C._, né che questi, tramite D._, avesse effettivamente compiuto atti di mediazione; tant'è che per quest'attività ha riconosciuto alla convenuta un diritto alla provvigione quantificato in fr. 100'000.--. Nella sentenza cantonale difetta invece la qualificazione precisa di tale rapporto. Nell'introduzione giuridica i giudici ticinesi hanno ricordato che per l'art. 412 CO il mediatore può ricevere l'incarico o di indicare l'occasione di concludere un contratto, o di interporsi per la conclusione di un contratto e che nel primo caso la sua prestazione si esaurisce nell'indicare o presentare al mandante il probabile contraente, mentre nel secondo egli si interpone nelle trattative. Il Pretore aveva ritenuto che C._ e l'opponente avessero convenuto una forma intermedia di mediazione ( Zuführungmäkler). La sentenza d'appello, invece, non chiarisce quale fosse la variante pattuita; in particolare non stabilisce quali prestazioni dovesse compiere il mediatore in esecuzione del contratto per avere diritto alla provvigione.
In circostanze simili il Tribunale federale non può statuire. L'esame della censura d'arbitrio, che comporta anche la valutazione delle conseguenze che il fatto contestato ha sull'esito della causa (cfr. consid. 2), non può prescindere dal chiarimento di questo aspetto. I fatti accertati dall'autorità cantonale (come quelli che la ricorrente vi contrappone) portano a determinare l'esistenza e l'intensità del nesso causale psicologico tra il negozio immobiliare e l'attività del mediatore e assumono pertanto una rilevanza differente a seconda delle prestazioni che questi doveva effettuare per contratto.
6.
Ne viene che la sentenza cantonale va annullata. Essa viola il diritto federale nella misura in cui respinge l'appello principale dell'attrice e accoglie quello incidentale della convenuta a motivo della nullità del contratto di mediazione (consid. 4). Inoltre, nell'ambito dell'esame in via subordinata dell'appello principale dell'attrice, essa non definisce la natura del rapporto contrattuale che sta alla base del litigio (consid. 5).
La causa va perciò ritornata al Tribunale di appello, che dovrà in primo luogo qualificare in modo preciso il rapporto giuridico, individuando le prestazioni che, secondo il contratto prolungato tacitamente dopo la prima scadenza del 15 giugno 2009, davano al mediatore il diritto alla provvigione. In secondo luogo l'autorità cantonale dovrà accertare, entro i limiti delle allegazioni delle parti, i fatti rilevanti ai fini della determinazione del nesso causale. Tale esame dovrà considerare - se necessario - anche gli " altri motivi " invocati dall'appellante incidentale, rimasti indecisi.
Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto. La sentenza impugnata è annullata e la causa è rinviata all'autorità cantonale per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 7'000.-- sono poste a carico dell'opponente, che rifonderà alla ricorrente fr. 8'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits :
A.
X._, ressortissant iranien né en 1948, a bénéficié de plusieurs engagements temporaires à Genève, au sein d'une organisation internationale dès 2002. Le 1 er janvier 2008, il a été engagé comme haut fonctionnaire par cette organisation. Il a ainsi été mis au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, laquelle lui a été retirée au mois de novembre 2010 lorsqu'il a fait valoir son droit à la retraite.
Le 2 novembre 2010, l'intéressé a déposé une demande auprès de l'Office cantonal de la population de la République et canton de Genève (actuellement l'Office cantonal de la population et des migrations de la République et canton de Genève) tendant à lui permettre de poursuivre son séjour en Suisse en compagnie de son épouse, ressortissante iranienne née en 1952. Le 10 août 2011, cet office a informé X._ qu'il était disposé à lui octroyer une autorisation d'établissement, sous réserve de l'approbation du Secrétariat d'Etat aux migrations (ci-après: le Secrétariat d'Etat). Le 26 août 2011, le Secrétariat d'Etat a approuvé la délivrance d'une autorisation d'établissement en faveur de l'intéressé et de son épouse. A la suite de cette approbation, l'autorité cantonale compétente a octroyé l'autorisation d'établissement requise.
B.
Par courrier du 31 août 2011 adressé au Secrétariat d'Etat, le Service de renseignement de la Confédération (ci-après: le Service de renseignement) s'est fermement opposé à l'octroi de tout titre de séjour en faveur de X._, dans la mesure où celui-ci avait déployé des activités illégales de renseignement en faveur de l'Etat iranien. Ce courrier faisait suite à un entretien téléphonique intervenu antérieurement au 26 août 2011 entre ces deux autorités. Cet entretien n'ayant pas été relayé par le collaborateur du Secrétariat d'Etat, c'est sans tenir compte de l'avis du Service de renseignement que l'approbation de l'autorisation d'établissement a été donnée.
Suite à divers échanges de courriers entre l'intéressé et le Secrétariat d'Etat, celui-ci, par décision du 28 octobre 2013, a révoqué l'approbation donnée à l'octroi d'une autorisation d'établissement. X._, par acte du 28 novembre 2013, a interjeté recours auprès du Tribunal administratif fédéral. Par arrêt du 8 avril 2016, le Tribunal administratif fédéral a rejeté le recours de X._. Il a jugé en bref que, par son comportement, l'intéressé avait mis en danger la sécurité et l'ordre publics en Suisse et que la révocation de l'approbation de l'octroi de l'autorisation d'établissement constituait une mesure proportionnée.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X._ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, outre l'effet suspensif, d'annuler l'arrêt du 8 avril 2016 du Tribunal administratif fédéral et la décision du 28 octobre 2013 du Secrétariat d'Etat et de maintenir son autorisation d'établissement. Il se plaint d'établissement inexact des faits et de violation du droit fédéral.
Par ordonnance du 18 mai 2016, le Juge présidant la IIe Cour de droit public du Tribunal fédéral a admis la demande d'effet suspensif.
Le Tribunal administratif fédéral renonce à prendre position sur le recours. Le Secrétariat d'Etat en demande le rejet.

considerations:
Considérant en droit :
1.
1.1. D'après l'art. 83 let. c ch. 2 LTF, le recours en matière de droit public est irrecevable contre les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit. Il est recevable contre les décisions révoquant, comme en l'espèce, l'approbation d'une autorisation d'établissement parce qu'il existe en principe un droit au maintien de l'autorisation d'établissement accordée à la suite de l'approbation du Secrétariat d'Etat (ATF 135 II 1 consid. 1.2.1 p. 4). La présente cause ne tombe ainsi pas sous le coup de l'art. 83 let. c ch. 2 LTF, ni d'aucune autre clause d'irrecevabilité figurant à l'art. 83 LTF. Partant, la voie du recours en matière de droit public est ouverte.
1.2. Au surplus, déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites par la loi (art. 42 LTF), par le destinataire de l'arrêt attaqué qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 89 al. 1 LTF), le présent recours, dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue par le Tribunal administratif fédéral (art. 86 al. 1 let. a LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), est recevable, sous réserve de ce qui suit.
1.3. La conclusion tendant à l'annulation de la décision du Secrétariat d'Etat est irrecevable en raison de l'effet dévolutif complet du recours auprès du Tribunal administratif fédéral (ATF 136 II 539 consid. 1.2 p. 543).
2.
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF), ce que la partie recourante doit démontrer d'une manière circonstanciée, conformément aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.). La notion de "manifestement inexacte" correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 447 consid. 2.1 p. 450).
En l'occurrence, le recourant invoque un établissement inexact des faits en ce que le Tribunal administratif fédéral a considéré qu'il s'est livré à des activités illégales de renseignement en faveur de l'Etat iranien. Comme on le verra ci-après, cette appréciation des faits est sans incidence sur l'issue de la cause, raison pour laquelle il n'y a pas lieu d'examiner ce grief.
3.
Il ressort des faits retenus par le Tribunal administratif fédéral que par appel téléphonique non daté, ma is antérieur à l'approbation de l'octroi de l'autorisation d'établissement en faveur du recourant, le Service de renseignement a transmis des informations relatives à celui-ci à un chef de section du Secrétariat d'Etat. Par décision du 26 août 2011, le Secrétariat d'Etat a approuvé l'octroi d'une autorisation d'établissement en faveur du recourant. Cette décision est entrée en force et le recourant a obtenu le titre de séjour demandé. Le 31 août 2011, le Secrétariat d'Etat a reçu un courrier du Service de renseignement. Dans ce courrier, ce service s'est une nouvelle fois opposé à l'octroi de tout titre de séjour. Sur cette base, le 28 octobre 2013, le Secrétariat d'Etat a révoqué son approbation donnée à l'octroi de l'autorisation d'établissement du recourant. Le Tribunal administratif fédéral, relevant que le Secrétariat d'Etat était en droit de révoquer son approbation initiale, comme toute autre décision de sa compétence, l'art. 63 LEtr (RS 142.20) n'ayant de surcroit pas d'autre vocation, a confirmé cette révocation dans l'arrêt entrepris.
En conséquence, le litige porte en premier lieu sur le point de savoir si c'est à juste titre que le Tribunal administratif fédéral a considéré que le Secrétariat d'Etat était compétent pour révoquer son approbation donnée à l'octroi de l'autorisation d'établissement du recourant.
4.
4.1. Il arrive fréquemment que la loi fixe elle-même les conditions dans lesquelles une décision entrée en force peut être modifiée (TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, n° 940; HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7 e éd., 2016, n° 1226). Si de telles dispositions légales font défaut (cf. ATF 120 Ib 193 consid. 2 p. 193 s.), alors la jurisprudence admet qu'en règle générale des décisions entrées en force, mais matériellement irrégulières, peuvent, dans certaines conditions (cf. consid. 5.1 ci-dessous), être révoquées (TANQUEREL, op. cit., n° 944; HÄFELIN/ MÜLLER/ UHLMANN, op. cit., n° 1227).
4.2. Aux termes de l'art. 121 al. 1 Cst., la législation sur l'entrée en Suisse, la sortie, le séjour et l'établissement des étrangers et sur l'octroi de l'asile relève de la compétence de la Confédération. En application du principe ancré à l'art. 46 al. 1 Cst., qui veut que les cantons mettent en oeuvre le droit fédéral conformément à la Constitution et à la loi, le législateur fédéral a dû déterminer dans quelle mesure l'exécution du droit fédéral en matière d'étrangers devait être confiée aux cantons (art. 164 al. 1 let. f Cst.; cf. ATF 141 II 169 consid. 4.1 p. 173 s.; 127 II 49 consid. 3a p. 51 s.; NYFFENEGGER, in Bundesgesetz über die Ausländerinnen und Ausländer [AuG], Caroni/Gächter/Thurnherr [éd.], 2010, n° 4 ad art. 99 LEtr). L'autorité cantonale compétente octroie les autorisations conformément aux art. 32 à 35 et 37 à 39 LEtr; l'approbation du Secrétariat d'Etat est réservée pour certains cas particuliers (art. 40 al. 1 LEtr en relation avec l'art. 99 LEtr et 86 al. 2 let. a à c de l'ordonnance du 24 octobre 2007 relative à l'admission, au séjour et à l'exercice d'une activité lucrative [OASA; RS 142.201], cf. également l'ordonnance du DFJP du 13 août 2015 relative aux autorisations soumises à la procédure d'approbation et aux décisions préalables dans le domaine du droit des étrangers [RS 142.201.1; ci-après: ODFJP]). Sur la base des dispositions légales, en l'occurrence les art. 62 et 63 LEtr, les cantons sont compétents pour refuser ou révoquer une autorisation en droit des étrangers (cf. ZÜND/ARQUINT HILL, in Ausländerrecht, Uebersax et al. [éd.], 2 e éd. 2009, n° 8.24). L'octroi par les cantons d'un titre de séjour, dans les cas prévus par la loi, nécessite quant à lui l'approbation du Secrétariat d'Etat (ATF 141 II 169 consid. 4.1 p. 173 s.; FF 2002 3469 p. 3526).
4.3. Partant de ce qui précède, on doit retenir que le Secrétariat d'Etat ne saurait appliquer l'art. 62 ou 63 LEtr pour révoquer lui-même une autorisation de séjour ou d'établissement. Ses compétences en matière d'autorisation sont en principe limitées à l'approbation de l'octroi ou du renouvellement des autorisations (sauf exceptions prévues à l'art. 40 al. 1 LEtr). Ce n'est que dans le cadre de cette procédure d'approbation qu'il fera application des dispositions de la LEtr relatives à la révocation des autorisations, en examinant si les conditions de leur application sont réunies, pour refuser son approbation à un octroi ou un renouvellement d'une autorisation (cf. art. 86 al. 2 OASA). Pour le surplus, la LEtr ne prévoit rien quant à la possibilité pour le Secrétariat d'Etat de révoquer une approbation donnée à l'octroi, par le canton, d'un titre de séjour. Dans le cas d'espèce, le Secrétariat d'Etat n'avait donc pas la compétence de révoquer directement l'autorisation d'établissement du recourant sur la base de l'art. 63 LEtr. Seules les autorités cantonales disposaient de cette compétence.
5.
Aucune disposition légale ne permettant de révoquer l'approbation de l'octroi d'une autorisation d'établissement, il convient donc encore de se demander si, comme l'a retenu le Tribunal administratif fédéral, le Secrétariat d'Etat pouvait révoquer son approbation sur la base des principes généraux relatifs à la révocation des actes administratifs.
5.1. Ces principes généraux, qui ne s'appliquent que lorsque la possibilité de révoquer la décision n'est pas prévue par des dispositions spéciales, permettent de modifier une décision entrée en force qui se trouve être matériellement irrégulière.
Au moment de rendre sa décision, l'autorité détermine la situation de fait et y applique les dispositions légales en vigueur. Lorsque, par la suite, cette décision, qui est entrée en force, se révèle affectée d'une irrégularité initiale ou subséquente à son prononcé, que cette irrégularité soit de fait ou de droit, l'autorité a la possibilité de révoquer sa décision, dans la mesure où l'intérêt à une correcte application du droit objectif l'emporte sur l'intérêt de la sécurité du droit, respectivement à la protection de la confiance. Dans le cas contraire, il n'est en principe pas possible de révoquer la décision en cause. Cela est par exemple le cas lorsque la décision administrative fonde un droit subjectif, que la procédure qui a mené à son prononcé a déjà mis en balance les intérêts précités ou que le justiciable a déjà fait usage du droit que lui a conféré la décision. Cette règle n'est toutefois pas absolue et une révocation est également possible dans ces cas, lorsqu'un intérêt public particulièrement important l'impose (cf. ATF 139 II 185 consid. 10.2.3 p. 202 s.; 137 I 69 consid. 2.3 p. 71 s.; 135 V 215 consid. 5.2 p. 221 s.; 127 II 306 consid. 7a p. 313 s. et les références citées).
Une décision assortie d'effet durables (" Dauerverfügung ") ne peut toutefois être révoquée que dans les cas d'irrégularités subséquentes, soit parce que l'état de fait a évolué et que les conditions posées à l'octroi de l'autorisation ne sont plus réunies, soit en raison d'une modification législative, mais en l'absence de droit acquis créé par la décision à révoquer (cf. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, op. cit., n° 1230; DUBEY/ZUFFEREY, Droit administratif général, 2014, n° 1025; MOOR/POLTIER, Droit administratif, Volume II, 3 e éd. 2011, p. 386).
5.2. En l'occurrence, pour examiner la question de la possibilité de révoquer la décision d'approbation rendue par le Secrétariat d'Etat selon les règles précitées, il convient en premier lieu de déterminer la nature de cette décision. La procédure d'approbation est fondée sur l'art. 40 al. 1 LEtr, qui dispose que les autorisations prévues aux art. 32 à 35 et 37 à 39 LEtr sont octroyées par les cantons, mais que les compétences de la Confédération sont en particulier réservées en matière de procédure d'approbation (cf. consid. 4.2 ci-dessus). L'art. 99 LEtr prévoit quant à lui que le Conseil fédéral détermine les cas dans lesquels les autorisations de courte durée, de séjour ou d'établissement, ainsi que les décisions préalables des autorités cantonales du marché du travail sont soumises à l'approbation du Secrétariat d'Etat, celui-ci pouvant refuser son approbation ou limiter la portée de la décision cantonale (cf. art. 86 OASA). Le Conseil fédéral, à l'art. 85 al. 2 OASA (dans sa version en vigueur depuis le 1 er septembre 2015), a délégué la compétence au Département fédéral de justice et police de déterminer les cas dans lesquels les autorisations précitées doivent être soumises à la procédure d'approbation. Ce département a ainsi arrêté l'ODFJP.
5.3. On constate que l'approbation donnée par le Secrétariat d'Etat constitue une condition de validité de l'autorisation octroyée par l'autorité cantonale. Sans approbation, l'autorisation cantonale est sans effet (cf. art. 86 al. 5 OASA; NYFFENEGGER, op. cit., n° 13 ad art. 99 LEtr). Pour cette raison, l'étranger peut contester le refus d'approbation (ou l'éventuelle fixation de conditions; cf. art. 86 al. 1 OASA) dans une procédure de recours idoine auprès du Tribunal administratif fédéral puis, éventuellement, auprès du Tribunal fédéral. Dans le cas contraire, c'est-à-dire lorsque le Secrétariat d'Etat approuve l'octroi, respectivement la prolongation de l'autorisation, sans condition, cette décision perd son autonomie et "s'intègre" dans la décision cantonale qui déploie pleinement ses effets.
L'approbation par le Secrétariat d'Etat ne présente ainsi nullement un caractère de décision assortie d'effets durables, au contraire de la décision cantonale. Le Secrétariat d'Etat ne saurait donc en aucun cas révoquer son approbation lors de modifications de fait ou de droit subséquentes à son prononcé. Il n'en va pas différemment en cas d'irrégularité initiale car, d'une manière plus générale, le caractère conditionnel de la décision fédérale par rapport à la décision cantonale, et le fait qu'elle soit "absorbée" par cette dernière en cas d'approbation, exclut toute situation de révocation de l'approbation en tant que telle.
5.4. En effet, dans le cas particulier d'une décision positive, prononcée sur la base de l'art. 99 LEtr, celle-ci perd toute portée une fois rendue et seule la décision cantonale peut ensuite faire l'objet d'une révocation. Cela se manifeste au regard de la systématique de la loi. Dans un tel cas de figure, la révocation ne vise qu'à retirer son titre de séjour à l'étranger. Or, le législateur a expressément voulu et prévu une compétence cantonale pour ce faire, en édictant les art. 62 et 63 LEtr (cf. consid. 4 ci-dessus). Permettre au Secrétariat d'Etat de révoquer son approbation reviendrait donc à contourner la loi et à priver les cantons de l'une de leurs prérogatives. La révocation d'une autorisation octroyée sur la base des art. 32 à 35 et 37 à 39 LEtr est ainsi toujours possible, mais exclusivement selon la procédure des art. 62 et 63 LEtr et par l'autorité cantonale compétente.
5.5. Par conséquent, on doit retenir que le Secrétariat d'Etat n'était pas habilité à révoquer son approbation donnée à l'octroi de l'autorisation d'établissement du recourant. C'est ainsi en violation du droit fédéral que l'autorité précédente a rejeté le recours de l'intéressé.
6.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être admis dans la mesure où il est recevable et l'arrêt attaqué annulé. L'autorisation d'établissement du recourant est maintenue.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 4 LTF). Ayant obtenu gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel, le recourant a droit à une équitable indemnité de partie (art. 68 al. 1 LTF) à charge du Secrétariat d'Etat. La cause est renvoyée au Tribunal administratif fédéral pour qu'il procède à une nouvelle répartition des frais et dépens de la procédure qui s'est déroulée devant lui (art. 67 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis dans la mesure où il est recevable. L'arrêt rendu le 8 avril 2016 par le Tribunal administratif fédéral est annulé. L'autorisation d'établissement du recourant est maintenue.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Une indemnité de partie, arrêtée à 2'000 fr., est allouée au recourant, à charge du Secrétariat d'Etat aux migrations.
4.
La cause est renvoyée au Tribunal administratif fédéral pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure devant lui.
5.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, au Secrétariat d'Etat aux migrations, au Tribunal administratif fédéral, Cour III et à l'Office de la population et des migrations de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 11 janvier 2017
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : Tissot-Daguette


facts:
Sachverhalt:
A.
Die Staatsanwaltschaft Emmental-Oberaargau wirft X._ vor, er habe ein ihm anvertrautes Fahrzeug Dodge Ram 1500 veräussert, um sich aus dem Erlös zu bereichern. X._ werden zahlreiche weitere Delikte zur Last gelegt.
B.
Das Regionalgericht Emmental-Oberaargau sprach X._ am 15. Januar 2015 der mehrfachen falschen Anschuldigung, des gewerbsmässigen (teilweise versuchten) Betrugs, der mehrfachen Urkundenfälschung, des mehrfachen Diebstahls, des mehrfachen Hausfriedensbruchs, der mehrfachen Hehlerei, der Veruntreuung, des mehrfachen Führens eines Motorfahrzeugs trotz entzogenem Führerausweis, der missbräuchlichen Verwendung von Kontrollschildern und des Inverkehrbringens eines Fahrzeugs ohne Versicherungsschutz schuldig. Vom Vorwurf der Sachbeschädigung sprach es ihn frei. Das Regionalgericht verurteilte X._ zu einer Freiheitsstrafe von 6 3/4 Jahren unter Anrechnung der ausgestandenen Untersuchungshaft von 344 Tagen. Zudem verpflichtete es ihn zur Leistung mehrerer Schadenersatzzahlungen.
Das Obergericht des Kantons Bern hob am 15. Dezember 2015 den Schuldspruch der Veruntreuung (begangen an einem Fahrzeug) auf und sprach X._ diesbezüglich der unrechtmässigen Aneignung schuldig. Es bestätigte den Schuldspruch der Hehlerei (begangen an einem Laptop). Im Berufungsverfahren unangefochten blieben unter anderem der Schuldspruch der mehrfachen falschen Anschuldigung, des gewerbsmässigen (teilweise versuchten) Betrugs, der mehrfachen Urkundenfälschung, des mehrfachen Diebstahls, des mehrfachen Hausfriedensbruchs, der Hehlerei (begangen an einem Bagger), des mehrfachen Führens eines Motorfahrzeugs trotz entzogenem Führerausweis, der missbräuchlichen Verwendung von Kontrollschildern und des Inverkehrbringens eines Fahrzeugs ohne Versicherungsschutz. Das Obergericht erkannte auf eine Freiheitsstrafe von 4 1/2 Jahren unter Anrechnung der ausgestandenen Untersuchungshaft von 344 Tagen.
C.
Die Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern führt Beschwerde in Strafsachen. Sie beantragt, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und X._ im Sinne des Regionalgerichts schuldig zu sprechen. Die Freiheitsstrafe sei auf 6 1/2 Jahre festzusetzen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
D.
X._ und das Obergericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Streitgegenstand bildet die Verurteilung von X._ (Beschwerdegegner) wegen unrechtmässiger Aneignung. Die Vorinstanz geht von folgendem Sachverhalt aus (angefochtenes Urteil S. 15 ff.). Der Beschwerdegegner und eine weitere Person suchten anfangs Juli 2011 die Garage A._ (nachfolgend: Garage) auf, wo sich der Beschwerdegegner für einen Dodge Ram interessierte. Der Beschwerdegegner gab als Leasingnehmerin die Firma B._ GmbH an, deren Geschäftsführer wenig später die Verträge unterzeichnete. Am 14. Juli 2011 holte der Beschwerdegegner das Fahrzeug ab. In der Folge wurde es mehrheitlich von ihm gelenkt. Der Beschwerdegegner besorgte den Unterhalt und kam für die Verkehrsabgaben sowie Versicherungsprämien auf.
Am 8. November 2011 löste die Leasinggeberin C._ AG den Leasingvertrag auf und ordnete die Rückgabe des Fahrzeugs bis zum 11. November 2011 an. Kurz vor Fristablauf wurde das Fahrzeug am 10. November 2011 auf die D._ GmbH eingelöst (und später bis zur Sicherstellung nochmals viermal weiterverkauft). Die Vorinstanz gelangt zur Überzeugung, dass der Beschwerdegegner auf diese Weise über das Fahrzeug verfügte. Offengelassen wurde, ob der Beschwerdegegner den Dodge Ram direkt der D._ GmbH oder einer anderen Person übertrug.
Nach den vorinstanzlichen Feststellungen handelte es sich bei der B._ GmbH um eine Mantelgesellschaft ohne wirtschaftliche Tätigkeit. Ihr einziger Zweck war, als "unverdächtige Bestellerin" ihren Namen für die rechtskräftig beurteilten Betrugsdelikte zur Verfügung zu stellen.
1.1. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen den Schuldspruch der unrechtmässigen Aneignung und stellt sich auf den Standpunkt, die inkriminierte Tat betreffend das Fahrzeug Dodge Ram sei als Veruntreuung zu qualifizieren. Der Leasingvertrag sei zwischen der C._ AG als Leasinggeberin und der B._ GmbH als Leasingnehmerin abgeschlossen worden. Diese sei hingegen eine blosse Mantelgesellschaft, die nur auf dem Papier existiert und als "unverdächtige Leasingnehmerin" gedient habe. Der Beschwerdegegner habe das Fahrzeug ausgesucht, sich um die Formalitäten gekümmert, die schriftlichen Verträge dem Geschäftsführer der B._ GmbH zur Unterschrift vorgelegt, den Wagen auf deren Namen eingelöst, das Fahrzeug bei der Garage abgeholt, zumindest die erste Leasingrate bezahlt und als Einziger das Fahrzeug benutzt. Nur der Beschwerdegegner allein habe den Gewahrsam über den Dodge Ram erlangt. Er habe gegenüber der Garage faktisch für die B._ GmbH gehandelt. Zumindest habe er den Anschein erweckt, dass er dazu berechtigt gewesen sei. Die Garage, handelnd für die Leasinggeberin, habe dem Beschwerdegegner das Fahrzeug anvertraut. Unerheblich sei, dass der Beschwerdegegner nicht bei der B._ GmbH angestellt gewesen sei (Beschwerde S. 3 ff.).
1.2. Die Vorinstanz erwägt, nach den allgemeinen Leasingbedingungen dürfe der Leasingnehmer das Fahrzeug zeitweilig seinen Angestellten mit einem gültigen Fahrausweis, nicht aber an Dritte überlassen. Der Beschwerdegegner sei bei der B._ GmbH nicht angestellt gewesen, weshalb die Leasingnehmerin ihm das Fahrzeug nicht habe anvertrauen können. Deshalb falle eine Verurteilung wegen Veruntreuung von vornherein ausser Betracht (Entscheid S. 21 f.).
1.3. Nach Art. 138 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer sich eine ihm anvertraute fremde bewegliche Sache aneignet, um sich oder einen andern damit unrechtmässig zu bereichern. Als anvertraut gilt, was jemand mit der Verpflichtung empfängt, es in bestimmter Weise im Interesse des Treugebers zu verwenden, insbesondere es zu verwahren, zu verwalten oder einem anderen abzuliefern (BGE 133 IV 21 E. 6.2 S. 27 mit Hinweis). Gemäss einer anderen Umschreibung ist anvertraut, was jemand mit der besonderen Verpflichtung empfängt, es dem Treugeber zurückzugeben oder es für diesen einem Dritten weiterzuleiten, wobei der Treugeber seine Verfügungsmacht über das Anvertraute aufgibt (NIGGLI/RIEDO, in: Basler Kommentar, Strafrecht, Bd. II, 3. Aufl. 2013, N. 46 zu Art. 138 StGB). Die Werterhaltungspflicht kann auf ausdrücklicher oder stillschweigender Abmachung beruhen (BGE 120 IV 117 E. 2b S. 119 mit Hinweis).
1.4. Den Leasingvertrag vom 7./14. Juli 2011 mit einer dreijährigen Vertragsdauer unterzeichnete der Geschäftsführer der B._ GmbH. Dieselbe Unterschrift findet sich auf dem Übergabeprotokoll vom 14. Juli 2011 (kantonale Akten pag. 1836 ff.). Danach übergab die Garage das Fahrzeug im Auftrag der Leasinggeberin der B._ GmbH. Vor Ort war der Beschwerdegegner. Gemäss den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen nahm dieser (allenfalls in Begleitung einer anderen Person, wobei es sich nicht um den Geschäftsführer der B._ GmbH handelte) den Dodge Ram in Empfang.
Indem das Fahrzeug dem Beschwerdegegner von der Garage überlassen wurde, erhielt er darüber Verfügungsmacht und wurde ihm der Dodge Ram anvertraut. Bei der Verfügungsmacht handelt es sich um ein faktisches (nicht rechtliches) Verhältnis (vgl. HANS ERNI, Die Veruntreuung, 1943, S. 21 f.; NIGGLI/RIEDO, a.a.O., N. 75 ff. zu Art. 138 und N. 12 ff. zu Art. 139 StGB). Da der Beschwerdegegner das Fahrzeug vorgängig auswählte, die Verträge dem Geschäftsführer der B._ GmbH zur Unterschrift unterbreitete, das Fahrzeug in Empfang nahm und das Übergabeprotokoll wiederum vom besagten Geschäftsführer unterzeichnen liess, liegt es nahe, dass der Beschwerdegegner im Namen der B._ GmbH auftrat. Darauf braucht aber nicht näher eingegangen zu werden, ebenso wenig, ob die B._ GmbH einzig aus Gründen der Kreditwürdigkeit vorgeschoben wurde (dass die Treugeberin im Übrigen getäuscht wurde, stellt die Vorinstanz nicht fest). So oder anders wurde das Fahrzeug dem Beschwerdegegner zur Benutzung überlassen. Unerheblich ist, dass der Beschwerdegegner nicht Vertragspartei des Leasingvertrags war (Vernehmlassung Vorinstanz S. 1, Vernehmlassung Beschwerdegegner S. 2). Ob der Täter die Sache vom Verletzten selbst (hier die C._ AG durch die Garage) oder von einem Dritten (hier die B._ GmbH) erhielt, ist für die strafrechtliche Beurteilung nicht wesentlich (BGE 118 IV 32 E. 2a S. 33 mit Hinweisen). Nahm der Beschwerdegegner den Dodge Ram in der ersten Variante für die B._ GmbH in Gewahrsam, wurde er ihm anvertraut (BGE 72 IV 150 E. 1 S. 153). In Bezug auf die zweite Variante kann der Argumentation der Vorinstanz, wonach die Leasingnehmerin das Fahrzeug dem Beschwerdegegner nicht habe anvertrauen können, weil er nicht Angestellter der Gesellschaft gewesen sei, nicht gefolgt werden. Nach der Rechtsprechung genügt ein faktisches oder tatsächliches Vertrauensverhältnis (BGE 133 IV 21 E. 6.2 S. 28 mit Hinweisen). Die vertragliche Regelung zwischen der Leasinggeberin und der Leasingnehmerin, wonach das geleaste Fahrzeug nicht beliebigen Dritten, sondern nur Angestellten mit einem gültigen Fahrausweis überlassen werden darf, hat hier keine Bedeutung. Mithin ist irrelevant und hat im Übrigen auf den Unrechtsgehalt der inkriminierten Handlung keinerlei Einfluss, ob die B._ GmbH dem Beschwerdegegner das Fahrzeug erlaubterweise oder in Missachtung vertraglicher Bestimmungen übergab, bevor dieser seine Treuepflichten verletzte und wie ein Eigentümer über das Fahrzeug verfügte. Ebenso wenig könnte gestützt auf die von der Vorinstanz zitierte allgemeine Vertragsbedingung ein Anvertrauen verneint werden mit dem Hinweis, der fragliche Angestellte der Leasingnehmerin verfüge über keinen gültigen Fahrausweis.
Der Dodge Ram war dem Beschwerdegegner anvertraut. Im Übrigen stimmt die Veruntreuung im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 1 StGB mit der unrechtmässigen Aneignung nach Art. 137 Ziff. 1 StGB überein. Beim Dodge Ram handelte es sich um eine im Eigentum der Leasinggeberin stehende und deshalb für den Beschwerdegegner fremde bewegliche Sache. Unbestritten ist weiter, dass der Beschwerdegegner wie ein Eigentümer über das Fahrzeug verfügte ("Aneignung") sowie vorsätzlich und mit der Absicht unrechtmässiger Bereicherung handelte (Entscheid S. 21 ff.). Indem die Vorinstanz die Tat des Beschwerdegegners nicht als Veruntreuung im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 1 StGB qualifiziert, verletzt sie Bundesrecht.
2.
Die Beschwerde ist gutzuheissen, soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 138 Ziff. 1 StGB vorbringt. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Damit erübrigt es sich, die weiteren Rügen betreffend die Strafzumessung näher zu prüfen.
Der unterliegende Beschwerdegegner wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege mit Eingabe vom 10. Mai 2017 zurückgezogen. Eine Parteientschädigung ist dem Kanton Bern nicht zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 15. Dezember 2015 wird aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Strafabteilung, 2. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. Juni 2017
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Faga