facts:
Sachverhalt:
A.
Die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft B._ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) schloss am 6. April 2006 mit der A._ SA (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in der Thuner Innenstadt mit folgender Klausel (Ziffer 3) ab:
"Mietdauer und Kündigung
Das Mietverhältnis wird für eine feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option abgeschlossen. Danach ist eine Kündigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten."
Die A._ SA übte ihr Optionsrecht mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 aus; die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft B._ bestätigte dessen Inhalt mit Schreiben vom 9. November 2009. Aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft (Kaufvertrag vom 26. März 2012) ging der Mietvertrag in der Folge auf die Genossenschaft B._ über.
Mit Schreiben vom 21. November 2013 bestätigte die Vermieterin der Mieterin die Verlängerung des Mietverhältnisses bis am 31. Dezember 2016 durch erfolgte Ausübung der Option und kündigte ihr dieses gleichzeitig mit amtlichem Formular auf diesen Termin. Sie begründete dies damit, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft würden, wobei sie sich als Eigentümerin der Liegenschaft für das "umfassende Bauvorhaben" sämtliche Optionen offenhalten wolle.
B.
B.a. Am 29. April 2014 erhob die Mieterin beim Regionalgericht Oberland Klage mit den Rechtsbegehren, die Kündigung der Vermieterin vom 21. November 2013 sei für nichtig zu erklären, eventualiter sei diese als missbräuchlich aufzuheben und subeventualiter sei das Mietverhältnis um die maximale Dauer von sechs Jahren zu erstrecken.
Mit Entscheid vom 18. November 2014 wies das Regionalgericht Oberland die Klage ab.
B.b. Mit Urteil vom 13. Mai 2015 wies das Obergericht des Kantons Bern eine von der Klägerin gegen den regionalgerichtlichen Entscheid vom 18. November 2014 erhobene Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufzuheben und es sei die Kündigung vom 21. November 2013 für unwirksam zu erklären, eventualiter als missbräuchlich aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis für die Dauer von sechs Jahren zu erstrecken. Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
D.
Mit Verfügung vom 30. Juli 2015 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2 S. 59; 139 III 133 E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist somit - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen). Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der betreffenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
1.4. Die Beschwerdeführerin verfehlt die gesetzlichen Begründungsanforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsrüge, wenn sie die vorinstanzliche Feststellung, dass ein übereinstimmender wirklicher Wille der Vertragsparteien weder von der Beschwerdeführerin noch von der Beschwerdegegnerin behauptet worden sei, lediglich als falsch bezeichnet. Ausserdem leuchtet nicht ein, weshalb der von ihr ins Feld geführte Umstand, dass der unterzeichnete Mietvertrag den Briefkopf der Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin trage, zwingend den Schluss zulassen würde, dass eine bestimmte Vertragsklausel auch von dieser verfasst worden ist; der Vorwurf der offensichtlich falschen bzw. willkürlichen Sachverhaltsfeststellung geht fehl.
2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zunächst eine unrichtige Auslegung von Ziffer 3 des Mietvertrags vom 6. April 2006 vor.
2.1. Gestritten wird über die Bedeutung des Worts "danach" in Ziffer 3 des Mietvertrags. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin bedeutet "danach", dass der Mietvertrag mit Verlängerungsoption bis 31. Dezember 2016 gelte und erst nach diesem Datum eine Kündigung unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren möglich sei, mithin frühestens am 1. Januar 2017 per 31. Januar 2019. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin geltend, das Wort "danach" bedeute, dass der Mietvertrag vom 6. April 2006 zuerst um fünf Jahre verlängert und nach Ausübung der Verlängerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren gekündigt werden könne. Nach dieser Auslegung, die von der Vorinstanz geteilt wurde, ist die Kündigung des Mietvertrags (erstmals) auf den 31. Dezember 2016 kündbar. Eine entsprechende Kündigung hat die Beschwerdegegnerin ausgesprochen, was die Beschwerdeführerin jedoch nicht gegen sich gelten lässt.
2.2. Die Vorinstanz hat mit eingehender Begründung in Anwendung des Vertrauensprinzips erwogen, dass die strittige Vertragsklausel so auszulegen sei, dass der Mietvertrag zuerst um fünf Jahre verlängert und nach Ausübung dieser Verlängerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren (frühestens auf den Ablauf der Verlängerungsdauer hin) gekündigt werden könne. Die Kündigung der Vermieterin vom 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 sei daher rechtens.
Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren dagegen erhobenen Vorbringen nicht aufzuzeigen, inwiefern der Vorinstanz eine Verletzung der massgebenden Grundsätze der Vertragsauslegung nach Treu und Glauben vorzuwerfen wäre. Ihre Ausführungen erweisen sich grösstenteils als appellatorisch, indem sie dem Bundesgericht unter Hinweis auf ihre eigene Sicht der Dinge hinsichtlich des tatsächlichen Verständnisses der Parteien ihre Auslegung unterbreitet, ohne dass sich dem angefochtenen Entscheid entsprechende Sachverhaltsfeststellungen entnehmen liessen.
2.2.1. Wenn sich ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille nicht nachweisen lässt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 136 III 186 E. 3.2.1 S. 188; 133 III 406 E. 2.2 S. 409; 132 III 626 E. 3.1 S. 632, 24 E. 4 S. 27 f.). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Gerichts über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Die Unklarheitenregel gelangt dann zur Anwendung, wenn die übrigen Auslegungsmittel versagen. Danach sind mehrdeutige Klauseln gegen den Verfasser bzw. gegen jene Partei auszulegen, die als branchenkundiger als die andere zu betrachten ist und die Verwendung der vorformulierten Bestimmungen veranlasst hat (BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3 S. 69, 607 E. 2.2; 124 III 155 E. 1b S. 158; 122 III 118 E. 2a S. 121).
2.2.2. Nachdem ein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille nicht festgestellt werden konnte, hat die Vorinstanz die strittige Vertragsklausel zutreffend nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Sie hat den Wortlaut ( "danach") in den Kontext des Mietvertrags gestellt und festgehalten, dass mit der ersten Verlängerung bzw. Option um fünf Jahre aus einem an sich befristeten ein (unecht) unbefristeter Mietvertrag geworden sei. Sie hält denn auch bei ihrer Auslegung zutreffend fest, dass der Mietvertrag bei echter Befristung ohne Kündigung per 31. Dezember 2011 bzw. nach Ablauf der Verlängerung um fünf Jahre in Anwendung von Art. 255 Abs. 2 OR geendet hätte. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass der zweite Satz der Vertragsklausel ( "Danach ist eine Kündigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten.") gerade aufzeigt, dass das Mietverhältnis bei Untätigkeit beider Parteien nach Ablauf von fünf Jahren weiterläuft.
Ebenso wenig zu beanstanden ist die vorinstanzliche Erwägung, wonach Sinn und Zweck der vorgesehenen Mindestdauer bis 31. Dezember 2011 mit Option einer Verlängerung um fünf Jahre darin liegt, dass der Vertrag nach Ablauf der bezeichneten Dauer beendet werden kann. Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vereinbarte "feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option" auch unter Berücksichtigung der "Kündigungsfrist von zwei Jahren" nach Treu und Glauben so zu verstehen ist, dass der Mietvertrag auf den Ablauf der Verlängerungsdauer hin (d.h. per 31. Dezember 2016) gekündigt werden kann. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht leuchtet nicht ein, dass eine Auslegung der Klausel nach dem Vertrauensprinzip dazu führen müsste, dass der Vertrag bei Ausübung der Option trotz der ausdrücklich aufgeführten Verlängerungsoption um fünf Jahre gleichwohl erst nach sieben Jahren und einem Monat beendet werden könnte. Die Vorinstanz hat angesichts dieses Auslegungsergebnisses ohne Bundesrechtsverletzung erwogen, dass für die Anwendung der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten (subsidiär anwendbaren) Unklarheitenregel kein Raum bleibt (vgl. BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3 S. 69; 122 III 118 E. 2a).
2.2.3. Der Vorinstanz ist keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie die strittige Vertragsklausel dahingehend auslegte, dass der Mietvertrag unter Beachtung einer zweijährigen Kündigungsfrist per 31. Dezember 2016 aufgelöst werden konnte. Die Kündigung der Beschwerdegegnerin vom 21. November 2013 erweist sich insoweit als vertragskonform. Entsprechend hat die Vorinstanz das auf Nichtigerklärung der Kündigung gerichtete Hauptbegehren der Beschwerdeführerin zu Recht abgewiesen.
3.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR vor. Sie macht geltend, die Kündigung vom 21. November 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
3.1. Die Vorinstanz erwog, aus der Berufungsantwortbeilage (BA) 3 gehe hervor, dass die Vermieterin plane, das Mietobjekt umfassend zu sanieren; das Gebäude solle im Innern bis auf den Rohbau rückgebaut und die Haustechnik sowie der Innenausbau auf dem heutigen Stand der Technik komplett neu erstellt werden. Ein Umbau während teilweisem Betrieb sei aufgrund der Bauabläufe und der Sicherheit problematisch und bezogen auf die Mietfläche (Ladenlokal) eine unverhältnismässige Lösung. Der geplante tiefe Eingriff bedürfe somit einer Räumung des Gebäudes. Für die vorliegend interessierende Zeitperiode November 2013 sei geplant gewesen, einen Architekturwettbewerb durchzuführen sowie das Vorgehen mit der Denkmalpflege abzusprechen. Im Kündigungsschreiben vom 21. November 2013 habe die Beschwerdegegnerin ausgeführt, dass zurzeit ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde, wobei verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft würden; als Eigentümerin der Liegenschaft wolle sie sich für das "umfassende Bauvorhaben" sämtliche Optionen offenhalten, weshalb die Kündigung ausgesprochen werde. Im Kündigungsschreiben verweise die Beschwerdegegnerin sodann auf die vorgängige telefonische Besprechung vom 11. November 2013 und stelle in Aussicht, über neue Erkenntnisse betreffend das Bauvorhaben zu informieren.
Im Lichte des damit verfolgten Zwecks (umfassende Sanierungsarbeiten) erweise sich die Kündigung vom 21. November 2013 als nicht treuwidrig. Zu beurteilen bleibe, ob das Umbauprojekt bereits im Zeitpunkt der Kündigung hinreichend konkretisiert gewesen sei und ob es der Beschwerdeführerin zu jenem Zeitpunkt gestützt auf die ihr zur Verfügung stehenden Informationen möglich gewesen sei, die Tragweite des Bauvorhabens und die damit einhergehenden Einschränkungen zu erkennen. Hierzu sei zu beachten, dass die Kündigungsfrist im zu beurteilenden Fall zwei Jahre betrage, weshalb die Rechtsprechung von BGE 140 III 496 E. 4.2.2 nicht unbesehen auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen werden könne: Es liege in der Natur der Sache, dass bei einer zweijährigen Kündigungsfrist nicht dieselben Anforderungen an den Konkretisierungsgrad eines Bauprojekts gestellt werden könnten wie bei einer Frist von wenigen Monaten. Wer einen Vertrag mit einer derart langen Kündigungsfrist abschliesse, nehme im Gegenzug dazu in Kauf, bei einer Kündigung durch den Vermieter infolge Sanierung noch nicht über ein vollkommen ausgereiftes Projekt informiert werden zu können. Eine Berufung auf die Treuwidrigkeit der Kündigung erweise sich diesfalls selbst als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Eine lange Kündigungsfrist diene gerade auch dem Schutz der Mieterschaft und sei Korrelat für einen im Falle einer Sanierung noch nicht weit gediehenen Projektfortschritt. In diesem Sinne bestehe zwischen Konkretisierung eines Bauprojekts und Länge der Kündigungsfrist eine Wechselwirkung, die nicht einfach ausser Acht gelassen werden könne.
Die Vorinstanz führte weiter aus, im Zeitpunkt der Kündigung vom 21. November 2013 habe ein Architekturwettbewerb stattgefunden; es liege in der Natur der Sache, dass bei einer Kündigung während laufendem Architekturwettbewerb noch nicht viel über die Detailgestaltung des Endprojekts gesagt werden könne, sei es doch gerade Aufgabe des noch zu bestimmenden Architekturbüros, ein solches Projekt zu erstellen. Eine ungenügende Konkretisierung des Bauprojekts im Zeitpunkt der Kündigung lasse sich daraus jedoch nicht ableiten. Aus dem Kündigungsschreiben gehe klar hervor, dass es sich bei der Sanierung um ein umfassendes Bauvorhaben handle; dies ergebe sich aus dem (im fraglichen Schreiben erwähnten) Umstand, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde: Bei bloss geringfügigen Änderungen am Gebäude sei es nicht üblich, die Neugestaltung eines Bauprojekts im Sinne eines Wettbewerbs auszuschreiben. Dies habe der Beschwerdeführerin als geschäftserfahrener Vertragspartei klar sein müssen. Zudem sei sie vorgängig zur Kündigung vom 21. November 2013 von der Beschwerdegegnerin telefonisch über das Bauvorhaben informiert worden. Aufgrund der im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdeführerin daher ohne Weiteres möglich gewesen, sich über das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuwägen, ob eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend sei. Unter Berücksichtigung der langen Kündigungsfrist von zwei Jahren sei das Projekt im Zeitpunkt der Aussprechung der Kündigung durch die Beschwerdegegnerin hinreichend konkretisiert gewesen. In der Kündigung vom 21. November 2013 könne demnach kein Verstoss gegen Art. 271 Abs. 1 OR erblickt werden.
3.2.
3.2.1. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR) wird in der Regeln angenommen, es fehle an einem schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1; je mit Hinweisen).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496 E. 4.1 a.E. mit Hinweisen).
Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihm - innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) -erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 mit Hinweisen).
3.2.2. Die Beschwerdeführerin rügt zu Recht, dass die von der Vorinstanz betonte Länge der Kündigungsfrist kein wesentliches Kriterium zur Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung darstellt. Entgegen dem angefochtenen Entscheid kann nicht gesagt werden, die zweijährige Kündigungsfrist im Interesse der Mieterin schliesse aus, dass sich diese gegen die Kündigung als solche mit der Begründung wehren könne, die Sanierungsarbeiten wären auch durchführbar, wenn sie die Räume weiter nutzt. Ebenso könnte der Vermieterin vorgehalten werden, dass sie die lange Kündigungsfrist vertraglich vereinbart und damit in Kauf genommen hat, entsprechend lange Zeit im Voraus ein so konkretes Projekt vorlegen zu müssen, dass beurteilt werden kann, ob ein Auszug der Mieterschaft notwendig ist. Die Vorinstanz verkennt zudem mit ihren Ausführungen zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass das Bundesgericht bereits Fälle von Kündigungsanfechtungen beurteilt hat, bei denen ebenfalls längere Kündigungsfristen von einem Jahr und mehr zu beachten waren, ohne von der dargelegten Praxis abzuweichen (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_425/2009 vom 11. November 2009 Sachverhalt lit. A und E. 3.2).
Die Vorinstanz hat demnach bei der Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung vom 21. November 2013 zu Unrecht Umstände berücksichtigt, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereigneten, wie etwa die Projektpläne vom 10. März 2015 in Berufungsbeilage 3 oder die im angefochtenen Entscheid als Klageantwortbeilage (KA) 3 (recte: KA 2) bezeichneten Pläne und Standortbestimmungen zum Projekt "Falco" vom 29. Oktober 2014. Die entsprechenden Informationen waren in der Begründung der Kündigung vom 21. November 2013 nicht enthalten und hatten aufgrund der zeitlichen Abläufe von der Beschwerdeführerin bei ihrer Einschätzung der Chancen einer Anfechtung nicht berücksichtigt werden können.
Zudem kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie dafürhält, aufgrund der im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich gewesen, sich über das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuwägen, ob eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend sei. Die Beschwerdegegnerin wies im Kündigungsschreiben vom 21. November 2013 lediglich darauf hin, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde. Auch wenn zutreffen mag, dass bei bloss geringfügigen Änderungen am Gebäude üblicherweise kein Architekturwettbewerb ausgeschrieben wird, wie die Vorinstanz festhält, erlaubte dieser allgemeine Hinweis im Kündigungsschreiben der Beschwerdeführerin in keiner Weise, konkret abzuschätzen, ob ein Auszug notwendig ist bzw. eine Anfechtung der Kündigung erfolgversprechend wäre. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid lag im Zeitpunkt der Kündigungserklärung das Projekt noch nicht vor, womit auch nicht einleuchtet, inwiefern die mündlichen Erklärungen anlässlich eines dem Kündigungsschreiben vorangehenden Telefongesprächs der Beschwerdeführerin eine solche Beurteilung hätten erlauben sollen. Vielmehr wies die Beschwerdegegnerin im Kündigungsschreiben ausdrücklich darauf hin, verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zu prüfen und begründete die Kündigung damit, sich als Eigentümerin der Liegenschaft für das Bauvorhaben sämtliche Optionen offenhalten zu wollen. Inwiefern es der Beschwerdeführerin aufgrund dieser Infor mationen möglich gewesen wäre zu prüfen, ob sämtliche von der Vermieterin konkret ins Auge gefassten Umbauvarianten so tiefgreifend sind, dass sie bei bestehendem Mietverhältnis nicht ausgeführt werden könnten, ist nicht ersichtlich. Auch der blosse Umstand, dass als Kündigungsgrund ein umfassendes Bauvorhaben angeführt wird, reicht entgegen dem, was die Vorinstanz anzunehmen scheint, hierzu nicht aus (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5).
3.2.3. Entgegen dem angefochtenen Entscheid lag demnach im Zeitpunkt der Kündigung kein Projekt vor, aufgrund dessen hinreichend konkret beurteilt werden konnte, ob die Umbauarbeiten mit dem Verbleib der Beschwerdeführerin im Mietobjekt unvereinbar wären. Die Rüge der Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR ist begründet und die am 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 ausgesprochene Kündigung ist als treuwidrig aufzuheben.
4.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 ist aufzuheben und die Kündigung vom 21. November 2013 ist in teilweiser Gutheissung der Klage als treuwidrig aufzuheben. Im Übrigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufgehoben und die Kündigung vom 21. November 2013 wird aufgehoben.
2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Februar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Leemann


facts:
Fatti:
A.
Nel Foglio ufficiale n. 102-103/2014 del 23 dicembre 2014 (pag. 10776-10781) è stata pubblicata una modifica della Legge ticinese del 21 giugno 2011 sullo sviluppo territoriale (LST). La modifica, che prevede l'introduzione di un nuovo capitolo inerente alla compensazione di vantaggi e svantaggi derivanti dalla pianificazione, concerne tra l'altro l'art. 93, dal titolo marginale "compensazione di vantaggi rilevanti", dal tenore seguente:
" 1 È considerato vantaggio rilevante soggetto a contributo l'aumento di valore di un terreno superiore a fr. 100'000.-- che deriva
a) dalla sua assegnazione alla zona edificabile,
b) da una modifica di un piano d'utilizzazione che comporta un aumento di almeno 0,2 punti dell'indice di sfruttamento o di almeno 1,5 punti dell'indice di edificabilità,
c) da un cambiamento di destinazione che ingenera un plusvalore importante.
2 L'aumento di valore di un terreno sino a fr. 100'000.-- è esente da contributo."
B.
Avverso la modifica dell'art. 93 LST Fabio Pedrina e Stefano Baragiola presentano un ricorso in materia di diritto pubblico ai sensi dell'art. 82 lett. b LTF al Tribunale federale. Chiedono di annullare la norma impugnata, criticando tuttavia soltanto il valore soglia di fr. 100'000.--.
Il Consiglio di Stato del Cantone Ticino, per sé e in rappresentanza del Gran Consiglio, propone di respingere il ricorso in quanto ammissibile. Nelle loro osservazioni i ricorrenti ribadiscono le loro conclusioni.
La I Corte di diritto pubblico del Tribunale federale ha trattato la causa nella seduta pubblica del 16 agosto 2017.

considerations:
Diritto:
1.
1.1. Secondo l'art. 82 lett. b LTF, il Tribunale federale giudica i ricorsi contro gli atti normativi cantonali, fra i quali rientra la modifica della LST, nella composizione di cinque giudici quando sottostanno al referendum (art. 20 cpv. 3 LTF). Poiché il diritto ticinese non prevede una procedura di un loro controllo astratto, questi atti sono direttamente impugnabili davanti al Tribunale federale (art. 82 lett. b e art. 87 LTF; DTF 142 I 99 consid. 1.1 pag. 104; 142 V 395 consid. 1.1).
1.2. La contestata modifica legislativa è stata pubblicata sul Foglio ufficiale del 23 dicembre 2014 e, trascorsi infruttuosi i termini per l'esercizio del diritto di referendum, nel Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi n. 6/2015 del 10 febbraio 2015 (pag. 40 segg.). Presentato entro il termine dell'art. 101 LTF, il ricorso è tempestivo.
1.3. Con il ricorso in materia di diritto pubblico è possibile far valere tra l'altro la violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF), nozione che comprende i diritti costituzionali dei cittadini (DTF 141 I 78 consid. 4.1 pag. 82).
Le esigenze di motivazione previste per i ricorsi al Tribunale federale valgono anche per i gravami contro gli atti normativi cantonali (DTF 141 I 78 consid. 4.1 pag. 82). Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, occorre quindi spiegare perché l'atto impugnato viola il diritto. Questa Corte non è pertanto tenuta a vagliare tutte le questioni giuridiche che si pongono, se queste non sono presentate nella sede federale (DTF 138 I 274 consid. 1.6). Per di più, quando i ricorrenti invocano, come in concreto, la violazione di diritti fondamentali (divieto dell'arbitrio e principio di uguaglianza), il Tribunale federale, in applicazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF, esamina le censure soltanto se siano state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (DTF 142 I 99 consid. 1.7.2 pag. 106; 141 I 78 consid. 4.1 pag. 82).
2.
2.1. Giusta l'art. 89 cpv. 1 LTF è legittimato a ricorrere contro un atto normativo cantonale chi è particolarmente toccato dallo stesso (lett. b), in modo attuale o virtuale, e ha un interesse degno di protezione al suo annullamento o alla sua modifica (lett. c). L'interesse degno di protezione può essere giuridico o di fatto (DTF 141 I 78 consid. 3.1 pag. 81). Per essere toccati virtualmente è sufficiente che si possa prevedere con un minimo di verosimiglianza che i ricorrenti possano un giorno essere coinvolti direttamente dall'applicazione della normativa impugnata, in modo e con un'intensità maggiore degli altri amministrati (DTF 142 V 395 consid. 2 pag. 397 e consid. 4.1 pag. 398). Nella misura in cui i ricorrenti, tenuti a dimostrare di massima la loro legittimazione (DTF 142 V 395 consid. 3.1 pag. 397), fanno valere solo un interesse generale volto al rispetto del diritto federale, segnatamente in relazione alla pretesa violazione del principio della forza derogatoria del diritto federale (art. 49 cpv. 1 Cost.), essi non dimostrano di potersi prevalere di un interesse sufficiente ai sensi dell'art. 89 cpv. 1 lett. c LTF, ricordato che l'azione popolare è esclusa (DTF 142 V 395 consid. 4.2.1 e 4.3.2 in fine pag. 398 seg.).
2.2. Nelle osservazioni il Consiglio di Stato solleva dubbi riguardo alla legittimazione dei ricorrenti, rilevando che, se come da loro accennato, la condizione d'essere virtualmente toccati si realizza per i cittadini riguardo all'impugnazione di una normativa fiscale che sancisce il pagamento delle imposte a carico di ogni persona (al riguardo vedi DTF 141 I 78 consid. 3.1 pag. 81), il contributo litigioso tocca per contro soltanto una limitata cerchia di proprietari.
2.3. Nella replica i ricorrenti ammettono di non essere particolarmente toccati ai sensi dell'art. 89 cpv. 1 lett. b LTF, poiché l'unico ad avere un interesse diretto e particolare a contestare l'aumento dell'esenzione dal contributo di plusvalore sarebbe l'ente pubblico. Occorrerebbe quindi ammettere la sussistenza di un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica dell'impugnata norma (art. 89 cpv. 1 lett. c); essi dimostrano inoltre d'essere comproprietari di fondi edificati e proprietari di terreni siti nel Cantone. Si può pertanto ritenere che potrebbero essere virtualmente toccati dalla contestata modifica, visto che il ricorso è fondato in primo luogo su una pretesa violazione dell'uguaglianza giuridica fra i proprietari interessati (art. 8 cpv. 1 Cost.), principio che nell'ambito del prelievo di contributi assume particolare importanza (cfr. DTF 141 I 235 consid. 7.1 pag. 239; 133 I 206 consid. 2.3 e 2.4 pag. 210 seg.); la prassi del Tribunale federale ammette del resto con una certa generosità la sussistenza di un interesse personale e legittimo a proporre un ricorso astratto contro atti normativi cantonali (sentenza 2C_500/2016 del 31 ottobre 2016 consid. 3.5).
3.
3.1. I ricorrenti fanno valere che l'impugnata norma violerebbe il principio dell'uguaglianza giuridica (art. 8 Cost.) e, disattendendo lo scopo dell'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT, pure quello della forza derogatoria del diritto federale (art. 49 Cost.).
3.2. Nel quadro di un controllo astratto delle norme, il Tribunale federale si impone un certo riserbo. Esso annulla la norma cantonale unicamente se non si presta ad alcuna interpretazione conforme alla Costituzione federale rispettivamente al diritto federale di rango superiore o se, in ragione delle circostanze, il suo tenore faccia temere con una certa verosimiglianza che venga interpretata in modo contrario agli stessi. Per delineare la portata della norma occorre pertanto procedere tenendo conto del suo testo (interpretazione letterale), dei lavori preparatori (interpretazione storica), dello scopo perseguito dal legislatore (interpretazione teleologica), nonché della relazione con altri disposti (interpretazione sistematica). Il Tribunale federale non privilegia nessuno di questi metodi, preferendo ispirarsi pragmaticamente a un pluralismo interpretativo (DTF 141 I 78 consid. 4.2 pag. 82; 141 II 436 consid. 4.1 pag. 441).
Si deve inoltre considerare la portata dell'ingerenza nel diritto fondamentale, la possibilità di ottenere una sufficiente protezione di questo diritto nel contesto di un successivo controllo puntuale della norma, le circostanze concrete in cui essa va applicata, la possibilità di una correzione, come pure gli effetti sulla sicurezza del diritto. La semplice circostanza che in singoli casi essa possa essere applicata in modo lesivo della Costituzione non conduce di per sé al suo annullamento (DTF 140 I 353 consid. 3 pag. 358, 2 consid. 4 pag. 14). All'interessato rimane infatti aperta la possibilità di addurre un'eventuale incostituzionalità nel caso di applicazione concreta della norma (DTF 143 I 137 consid. 2.2 pag. 139 e rinvii). Le spiegazioni fornite dalle autorità cantonali riguardo alla sua futura applicazione possono essere prese in considerazione (sentenza 1C_225/2012 del 10 luglio 2013 consid. 2.1, in: SJ 2014 I pag. 37).
3.3. Secondo il principio della forza derogatoria del diritto federale (art. 49 cpv. 1 Cost.), che può essere invocato quale diritto costituzionale individuale, i Cantoni non sono autorizzati a legiferare nelle materie disciplinate esaustivamente dal diritto federale; negli altri campi essi non possono emanare norme giuridiche che violino sia il senso sia lo spirito del diritto federale e ne pregiudichino la sua realizzazione (DTF 142 II 369 consid. 5.2 pag. 382 e rinvii). Trattandosi del controllo astratto delle norme fondato sull'art. 49 Cost., il Tribunale federale esamina liberamente la conformità delle disposizioni cantonali con il diritto federale (DTF 142 II 425 consid. 4.1 pag. 427).
3.4. Un atto normativo di portata generale viola il divieto dell'arbitrio (art. 9 Cost.), quando non si fonda su motivi obiettivi, seri o se è sprovvisto sia di senso sia di scopo e sia insostenibile anche nel risultato (DTF 138 I 232 consid. 6.2). Al legislatore cantonale, organo politico soggetto a un controllo democratico, dev'essere riconosciuta una grande libertà nell'elaborazione delle leggi: esso dispone di un largo potere formatore, in particolare nelle materie che dipendono in maniera molto estesa da fattori politici. Non spetta al Tribunale federale rivedere l'opportunità delle scelte effettuate in tale ambito. Una norma legale non verrà pertanto annullata per il motivo che altre soluzioni potrebbero essere ravvisabili o addirittura preferibili (DTF 136 I 241 consid. 3.1 e rinvii; sentenze 1C_287/2014 del 25 agosto 2015 consid. 8.5 e 1C_409/2012 del 20 dicembre 2013 consid. 2.4).
3.5. Il divieto dell'arbitrio è strettamente legato al principio dell'uguaglianza giuridica, che ne costituisce una forma particolare (DTF 141 I 235 consid. 7.1 pag. 237 seg.). Quest'ultimo principio, sancito dall'art. 8 cpv. 1 Cost., è leso da un atto normativo se a fronte di situazioni uguali opera distinzioni giuridiche su aspetti rilevanti non giustificate da motivi ragionevoli, oppure se sottopone a un regime identico situazioni che presentano differenze tali da rendere necessario un trattamento diverso (DTF 142 II 425 consid. 4.2 pag. 427; 142 I 195 consid. 6.1 pag. 213). L'ingiustificata uguaglianza rispettivamente la disparità di trattamento deve riferirsi a un aspetto sostanziale. Non può poi essere trascurato il fatto che una violazione dell'art. 8 cpv. 1 Cost. può comunque trovare una legittimazione negli obiettivi perseguiti dal legislatore (DTF 141 I 78 consid. 9.5 pag. 93 seg.) e che - in generale, ma in particolare in ambito di tributi - quest'ultimo ha un ampio spazio di manovra (DTF 136 I 1 consid. 4.1 pag. 5 seg.; 133 I 249 consid. 3.3 pag. 254; sentenza 2C_116/2014 del 16 agosto 2016 consid. 12.2.1), che deve rispettare comunque il principio di uguaglianza (DTF 142 II 182 consid. 2.2.2 pag. 186).
4.
4.1. L'art. 5 LPT, che disciplina la compensazione e l'indennizzo, introdotto con la modifica del 15 giugno 2012, in vigore dal 1° maggio 2014 (FF 2010 931; RU 2014 899), per quanto qui interessa, ha il tenore seguente:
" 1Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge.
1bis I vantaggi derivanti da pianificazioni sono compensati con un'aliquota del 20 per cento almeno. La compensazione diventa esigibile se il fondo è edificato o alienato. Il diritto cantonale imposta la compensazione in modo da compensare quantomeno il plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile.
1ter Il prodotto è utilizzato per misure di cui al capoverso 2 o per altre misure pianificatorie di cui all'articolo 3 in particolare ai capoversi 2 lettera a e 3 lettera a bis.
1quater (...)
1quinquies Il diritto cantonale può rinunciare alla riscossione della tassa se:
a. la tassa è dovuta da un ente pubblico; o
b. il prodotto della tassa prevedibile è insufficiente rispetto alle spese di riscossione.
1sexies (...) ".
Le disposizioni transitorie dell'art. 38a cpv. 4 LPT dispongono che i Cantoni disciplinano entro cinque anni dall'entrata in vigore di questa modifica un'adeguata compensazione dei vantaggi e svantaggi rilevanti; scaduto questo termine, non è ammessa la delimitazione di nuove zone edificabili finché il Cantone interessato non dispone di un'adeguata compensazione secondo i requisiti dell' articolo 5 (cpv. 5: considerata l'entrata in vigore della legge il 1° maggio 2014, il termine scadrà il 30 aprile 2019, RU 2014 899).
4.2. Nel messaggio del 20 gennaio 2010 concernente la revisione parziale della legge sulla pianificazione del territorio il Consiglio federale ricorda che il 14 agosto 2008 era stata depositata l'iniziativa popolare "Spazio per l'uomo e la natura (Iniziativa per il paesaggio) ", volta a combattere l'espansione disordinata degli insediamenti sul territorio e a migliorare la protezione del paesaggio, e ch'esso, ritenuta pertinente la richiesta, aveva deciso di rispondervi con un controprogetto indiretto sotto forma di revisione parziale della LPT. Si rileva che un gran numero di partecipanti alla procedura di consultazione ha sottolineato l'importanza e l'utilità di compensare il plusvalore. Il progetto proponeva nondimeno di mantenere inalterato l'art. 5 cpv. 1 LPT, ritenendo che qualsiasi altra soluzione non pareva essere in grado di riscuotere un consenso (FF 2010 931, 932 e 942).
4.3. Una prima proposta di prelievo più incisiva presentata dal Consiglio degli Stati, che prevedeva di esentare plusvalori inferiori a fr. 30'000.--, non venne condivisa dal Consiglio nazionale (art. 5a cpv. 4 LPT; BU CS 2010 883, 889, 891, 893 seg., 897; BU CN 2011 1575, 1582 seg., 1593). Nell'ambito della seconda lettura del progetto, il 15 dicembre 2011 il Consiglio degli Stati integrò una proposta di modifica dell'art. 5 LPT, nettamente più severa di quella suggerita dal Consiglio federale, formulata dalla Conferenza dei direttori delle pubbliche costruzioni, della pianificazione del territorio e dell'ambiente, soluzione di compromesso adottata all'unanimità e condivisa quindi dai Cantoni, che pure dispensava questi ultimi, in due casi, da riscuotere il contributo di plusvalore (all'epoca art. 5 cpv. 1quater; BU CS 2011 1174, 1175 seg., 1178, 1184). Questo modello lasciava la libertà ai Cantoni di scegliere lo strumento di compensazione, di organizzarne il prelievo e di ripartirne i proventi: sullo stesso, il 1° marzo 2012, si è poi allineato anche il Consiglio nazionale (BU CN 2012 124-131). Il 15 giugno 2012 le Camere federali hanno adottato il nuovo art. 5 cpv. 1bis-sexies LPT, che disciplina la compensazione dei vantaggi derivanti da pianificazione. Contro questa nuova disciplina è stato lanciato un referendum: la modifica è poi stata largamente accettata nella votazione popolare del 3 marzo 2013 (FF 2013 2619 ed è entrata in vigore il 1° maggio 2014; sulla genesi della norma vedi ENRICO RIVA, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, (ed.), Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 8 seg. ad art. 5).
4.4. Questa revisione non ha modificato l'art. 5 cpv. 1 LPT, secondo cui il diritto cantonale doveva prevedere un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti derivanti dalle pianificazioni previste da questa stessa legge, norma che si fonda su motivi di uguaglianza e non persegue principalmente obiettivi fiscali. Essa tende infatti a garantire una certa simmetria fra le fattispecie che generano vantaggi e quelle che creano svantaggi e, soprattutto, a ristabilire un equilibrio tra i proprietari molto favoriti, rispettivamente molto penalizzati da provvedimenti pianificatori (FU CN 2011 1575; CN 2012 123 segg.; DTF 142 I 177 consid. 4.3.1 pag. 186).
Giova ricordare che il Legislatore federale ha imposto la compensazione dei soli vantaggi e svantaggi "rilevanti", allo scopo di evitare, anche in applicazione del principio di proporzionalità, un dispendio amministrativo e finanziario eccessivo per l'accertamento di mutamenti di valore insignificanti. Anche l'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT parte dal medesimo presupposto, conferendo ai Cantoni la possibilità di stabilire una determinata esenzione, che chiarisce il criterio della rilevanza.
4.5. In concreto, poiché non litigiose, non occorre esaminare le questioni di sapere quali provvedimenti pianificatori possano essere presi in considerazione, il momento del calcolo e dell'esigibilità del contributo di plusvalore, l'ammontare delle aliquote, ecc., ma unicamente se la soluzione ticinese relativa all'importo del valore soglia o all'importo esente leda l'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT. Si può nondimeno rilevare che il Tribunale federale ha recentemente stabilito che il plusvalore risultante da una misura pianificatoria statale può essere definito quale tributo causale indipendente, che può essere prelevato da parte dei Cantoni o dei Comuni (DTF 142 I 177 consid. 4.3.1 pag. 186; sentenza 1C_167/2017 del 5 luglio 2017 consid. 3.2).
5.
5.1. Come visto, nel Cantone Ticino, la norma è stata concretata dall'art. 93 LST, secondo cui è considerato vantaggio rilevante soggetto a contributo l'aumento di valore di un terreno, che deriva da determinati provvedimenti pianificatori, superiore a fr. 100'000.-- (cpv. 1), mentre l'aumento di valore di un terreno sino a fr. 100'000.-- è esente dal contributo (cpv. 2).
L'art. 94 LST, relativo al contributo di plusvalore, dispone inoltre:
" 1 Il contributo è dovuto dal proprietario del terreno e ammonta:
a) al 30 % del plusvalore nei casi di assegnazione del terreno alla zona edificabile,
b) al 20 % del plusvalore:
- nei casi [di] modifica di un piano d'utilizzazione che comporta un aumento di almeno 0,2 punti dell'indice di sfruttamento o di almeno 1,5 punti dell'indice di edificabilità, oppure
- nei casi di cambiamento di destinazione che ingenera un plusvalore importante.
2 Il plusvalore corrisponde alla differenza di valore del terreno prima e dopo la misura pianificatoria."
5.2. Nel messaggio del Consiglio di Stato n. 6728 del 18 dicembre 2012 si rileva che la tematica in discussione concerne soprattutto l'equità giuridica, visto che determinate misure di pianificazione, come nuovi azzonamenti e importanti densificazioni, comportano enormi vantaggi economici per il proprietario e ciò in maniera del tutto gratuita. Ammesso che se da una parte la disciplina pianificatoria implica una certa disparità, perché opera con differenti tipi di azzonamento, dall'altra il principio della parità di trattamento impone di compensare vantaggi o svantaggi molto incisivi. Poiché sul fronte degli svantaggi per le restrizioni equivalenti a espropriazione il proprietario può pretendere una piena indennità, per la medesima ragione d'equità occorre ristornare all'ente pubblico almeno una parte del rilevante plusvalore ingenerato da provvedimenti pianificatori (pag. 4). Si precisa che l'art. 93 cpv. 2 LST si inserisce nella fattispecie dei casi bagatella, stabilendo un valore soglia di fr. 50'000.--. Si accenna poi alle regolamentazioni di altri Cantoni, in particolare a quella del Cantone Ginevra, che prevede un contributo di plusvalore del 15 % in caso di attribuzione alla zona edificabile o alla zona di sviluppo se l'aumento di valore del terreno è pari o superiore a fr. 100'000.--, non spiegando tuttavia se tale soluzione, considerate le specificità del Cantone Ticino, sia o meno giustificata.
Sulla determinazione del plusvalore e del contributo, si osserva che la sua fissazione rientra fra gli aspetti delicati della materia, poiché deve soddisfare aspetti contrastanti, ossia garantire una valutazione quanto più possibile realistica del vantaggio e causare il minor dispendio amministrativo. Riguardo alla valutazione delle possibili plusvalenze, con le aliquote fissate all'art. 94 LST, si stima un plusvalore totale di circa fr. 150 milioni e un importo prelevabile nei prossimi quattro anni di circa 47 milioni, con una media annuale di circa fr. 11,75 milioni (pag. 4, 9, 12 seg., 15, 17, 19, 21 e 38).
5.3. Sui costi, che il progetto metteva a carico del Cantone, si precisa che la procedura di calcolo del plusvalore e del contributo avrebbe comportato l'apertura di circa 300 incarti annui, dei quali circa il 20 % con problematiche complesse, necessitanti un perito ogni circa 60 incarti. Occorreva quindi creare un servizio di sette unità, comportante un costo annuo pari ad almeno fr. 750'000.--, che sarebbe stato finanziato interamente tramite una parte del gettito prelevato con i contributi di plusvalore: il costo corrispondeva all'incirca al 6,4 % dell'introito globale annuo previsto (pag. 22 seg. e 38).
Il plusvalore è stato quindi fissato per ogni incremento di valore superiore a fr. 50'000.--, quale quota assoluta e fissa totalmente libera da prelievo. Nulla sarebbe quindi dovuto per gli aumenti di valore del terreno fino a fr. 50'000.-- e se, ad esempio, il plusvalore ammontasse a fr. 60'000.-- il contributo sarebbe calcolato e dovuto su soli fr. 10'000.--, considerando quindi imponibile solo la frazione che va oltre la quota esente. Scopo di questa quota o importo esente (che la dottrina definisce "Freibetrag") è principalmente quello di evitare un eccessivo dispendio amministrativo legato all'estimo nei casi nei quali si prospettano proventi relativamente modesti. Se ne conclude che questo valore soglia considera sia aspettative di chi chiedeva di disciplinare i casi bagatella sia l'auspicio dei Comuni di limitarsi alle sole plusvalenze "davvero rilevanti": soluzione definita adeguata, moderata ed efficace (pag. 25, 27 e 39).
5.4. Nel rapporto n. 6728 R del 13 novembre 2014 della Commissione speciale pianificazione del territorio, si osserva ch'essa si è chinata in particolare sui quesiti della quota esente, sulla ripartizione dei proventi e sul tema dell'impiego degli stessi, elaborando al riguardo quattro scenari: per la maggioranza della Commissione la variante 1, ossia quella proposta dal Consiglio di Stato è percepita come eccessiva per i proprietari gravati in particolare per le aliquote di prelievo; la variante 2 coincide con la proposta di modifica della legge sangallese sulla pianificazione del territorio, che alleggerisce le aliquote, mentre la variante 4 configura la soluzione minimale fissata dalla LPT. La variante 3, quella poi scelta, è quella "più leggera" e contenutisticamente identica alle ultime due, ma prevede tre emendamenti, emersi nella discussione, che possono rendere meno incisivo il prelievo, allo scopo di facilitare un accordo, e con i quali anche il Dipartimento si è dichiarato disponibile a dare la sua adesione: essa prevedeva di ridurre di almeno il 10 % le aliquote proposte dal Consiglio di Stato, nonché di aumentare la quota esente a fr. 100'000.--, senza specificarne i motivi e rinviando semplicemente alle motivazioni del messaggio governativo. Si richiama infine il bollettino VLP-ASPAN "Raum und Umwelt" 4/13, che tuttavia cita come valore di riferimento l'importo di fr. 30'000.-- indicato dal Consiglio degli Stati (pag. 4-7, 9).
Si rileva poi che i commissari hanno lungamente discusso sugli importanti costi amministrativi ingenerati dalla proposta governativa, in particolare riguardo al potenziamento dell'organico con sette unità lavorative. Anche per evitare tale aggravio amministrativo e finanziario, hanno pertanto scelto di attribuire la competenza dell'estimo e del prelievo del contributo ai comuni, ai quali compete la scelta pianificatoria che ingenera il plusvalore: i maggiori costi saranno coperti dalla maggior quota di prelievo loro destinata, ossia dei due terzi invece della metà (pag. 8). Riguardo all'incidenza finanziaria, si precisa che considerando un plusvalore di fr. 150 milioni in quattro anni risulterebbe un gettito di circa 39 milioni, con una media annuale di 9,75 milioni di franchi, per un introito annuale dei Comuni di circa 6,5 milioni e di circa 3,25 milioni per il Cantone (pag. 11).
5.5. Durante il dibattito parlamentare (seduta XXIX, giovedì 18 dicembre 2014, pomeridiana, pag. 2881 segg.), manifestate perplessità sulle cifre di incasso, si è accennato al fatto che in considerazione del limite di esenzione di fr. 100'000.-- proposto dalla Commissione, occorreva impedire la possibilità di frazionare un terreno per sfruttare meglio l'esonero, questione da disciplinare nel regolamento di applicazione, insistendo sul fatto che la soluzione suggerita è frutto di un compromesso. Si è ricordato che un emendamento sulla quota minima esente presentato dal PS è stato ritirato (pag. 2883-2885 seg.). Si è osservato che l'enorme vantaggio economico, del tutto gratuito, dev'essere almeno in parte compensato, che il contributo non ha natura fiscale e può essere considerato come "un minor guadagno, rispetto a un grosso vantaggio gratuitamente acquisito con il nuovo assetto pianificatorio" (pag. 2886). Il Direttore del Dipartimento del territorio ha affermato, senza ulteriori precisazioni sulla questione qui litigiosa, che il Governo aderisce senza problema al lavoro di mediazione svolto dalla Commissione (pag. 2889). La normativa è quindi stata adottata con 67 voti favorevoli, 5 contrari e 5 astensioni (pag. 2893).
6.
6.1. I ricorrenti precisano che oggetto del litigio è l'aumento del limite di esenzione da fr. 50'000.--, proposto dal Governo, a fr. 100'000.-- deciso dal Parlamento. Fanno nondimeno valere che il 20 % (o il 30 % in caso di azzonamento) di fr. 100'000.-- costituisce un contributo di almeno fr. 20'000.-- e quindi un importo cospicuo sicuramente superiore rispetto alle spese previste dal diritto federale come limite massimo per un eventuale esonero fissato dal diritto cantonale. Richiamando il citato n. 4/13 della rivista VLP-ASPAN, sostengono che l'importo di fr. 30'000.-- ivi menzionato potrebbe costituire un margine di riferimento adeguato, ritenuto che il 20 % di tale somma equivarrebbe a una tassa di fr. 6'000.--, ciò che potrebbe corrispondere al limite di esonero imposto dal diritto federale quale diritto superiore. Ricordano che il Consiglio degli Stati intendeva introdurre un limite esente di fr. 30'000.--; sostengono che, seppure nell'iter parlamentare questa proposta è stata lasciata cadere, l'indicazione di un importo di esonero pari ai costi della sua riscossione costituirebbe un altro modo per ribadire l'adeguatezza di detto importo. La norma litigiosa non rispetterebbe poi l'uguaglianza giuridica, ritenuto che i proprietari che hanno un vantaggio pianificatorio inferiore a fr. 100'000.-- sarebbero trattati in maniera più favorevole rispetto a coloro che ne hanno uno leggermente superiore.
6.2. Sulla censura di violazione del principio dell'uguaglianza giuridica, nella risposta il Consiglio di Stato adduce che l'obiezione dei ricorrenti descrive semplicemente la situazione che si presenta ogni qualvolta una norma di natura fiscale stabilisce un valore soglia. Quando il legislatore pone un limite, esso sancisce un trattamento diverso per chi si trova al di sotto e chi si trova al di sopra dello stesso. Ciò non implicherebbe una violazione del principio d'uguaglianza, pena la non praticabilità di tutte le normative fiscali che stabiliscono valori soglia. Il diverso trattamento tra interessati che hanno un vantaggio economico inferiore o superiore al limite sancito, interverrebbe peraltro anche se il valore soglia (o la quota esente) fosse di fr. 30'000.-- o 50'000.--, come auspicano i ricorrenti. Osserva che l'importo dell'art. 93 LST sarebbe stato adottato per motivi chiari e ragionevoli, mirando il Legislatore a evitare un eccessivo dispendio amministrativo legato all'estimo nei casi in cui si prospettano proventi relativamente modesti. Aggiunge che il disciplinamento del prelievo del contributo di plusvalore mediante un valore soglia può richiedere, ma anche tollerare, una certa schematizzazione e inevitabili differenze di trattamento.
Sulla censura di violazione del principio della forza derogatoria del diritto federale, il Governo, accennando alla formulazione potestativa dell'art. 5 cpv. 1quinquies LPT, osserva che le due eccezioni che permettono di rinunciare a riscuotere la tassa non costituirebbero elementi obbligatori prescritti dalla nuova regolamentazione: ne deduce che l'eccezione di cui all'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT rappresenterebbe una facoltà conferita ai Cantoni, alla quale essi possono rinunciare. Certo, i Cantoni non sono tenuti a considerare questa eccezione e possono quindi decidere di prelevare senza rinunce la tassa, indipendentemente dal suo importo.
Il Consiglio di Stato adduce poi che i Cantoni sarebbero liberi di adottare o meno un limite di esenzione, sebbene il principio di proporzionalità posto a fondamento dell'art. 5 cpv. 1 LPT dovrebbe indurli a prevederlo: qualora per contro decidano di fissare un importo esente, in assenza di vincoli federali, essi sarebbero liberi di farlo. Quest'ultimo assunto, non contenuto né nel messaggio del Governo cantonale né nel rapporto della Commissione granconsigliare e neppure oggetto di discussione nel dibattito parlamentare, non regge. I Cantoni sono infatti obbligati a prevedere un'adeguata compensazione dei vantaggi rilevanti, non potendovi rinunciare liberamente, ma solo nei limiti della citata condizione: seppure in tale ambito essi dispongano di un determinato margine di manovra, il criterio decisivo, al quale devono orientarsi, come ancora si vedrà, è la determinazione di un rapporto coerente e oggettivo tra le spese di riscossione e il prodotto della tassa. Insiste poi sul fatto che i Cantoni sono chiamati a definire i cosiddetti casi bagatella, precisando che i costi di riscossione del contributo di plusvalore possono raggiungere o superare l'importo di fr. 20'000.--, che costituisce il provento della tassa calcolata per un plusvalore di fr. 100'000.-- con un'aliquota del 20 %, sostenendo che questo valore soglia non coprirebbe i costi della procedura impositiva.
Riguardo ai costi di riscossione, l'Esecutivo cantonale si limita tuttavia a rilevare genericamente che la messa in opera della compensazione dei vantaggi "comporta numerosi passaggi, accompagnati da importanti costi di tipo amministrativo", senza spiegare perché in Ticino dovrebbero essere notevolmente maggiori che nei Cantoni che non prevedono una quota esente di tale importanza. Al suo dire, queste spese non potrebbero essere circoscritte soltanto all'estimo peritale (art. 95 LST), poiché occorre anche notificare la decisione ai proprietari interessati, che potranno impugnarla dinanzi al Tribunale di espropriazione prima e a quello amministrativo poi (art. 95 cpv. 2 e 3 LST), procedure giudiziarie che potrebbero essere costose e alle quali fa poi seguito quella del prelievo a cura del Comune (art. 97 cpv. 2 LST).
6.3. Nelle osservazioni i ricorrenti contestano questi calcoli. Rilevano che il raddoppio del valore soglia non rispetterebbe il concetto della LPT visto che il prodotto della tassa è più che sufficiente per coprire le spese di riscossione. Esso costituirebbe inoltre una chiara distorsione del criterio di schematizzazione, arrivando ad abusarne e violando in tal modo il principio dell'uguaglianza. L'introduzione da parte del Cantone di un importo in ogni caso esente, quale criterio aggiuntivo, contrasterebbe con il diritto federale, a maggior ragione dopo il raddoppio della quota esente. Il principio di questa quota sarebbe infatti differente dalle considerazioni sull'opportunità di riscuotere o meno una tassa se del caso più bassa delle spese di riscossione. Contestano poi il calcolo di queste ultime, in particolare riguardo ai costi di eventuali ricorsi che non potrebbero rientrare in tali spese, in quanto assumibili dal personale amministrativo dei Comuni. Una tassa di fr. 6'000.--, derivante da un importo di plusvalore di fr. 30'000.--, come indicato all'epoca dal Consiglio degli Stati, sarebbe sufficiente a coprire tali spese.
7.
7.1. La nozione di vantaggio rilevante ai sensi dell'art. 5 cpv. 1 LPT costituisce una nozione giuridica indeterminata e al proposito nella sua interpretazione occorre lasciare ai Cantoni un certo margine di apprezzamento (DTF 140 I 201 consid. 6.1 pag. 205 seg.; 131 II 571 consid. 2.1 pag. 278 e 105 Ia 134 consid. 2a sulla nozione di prelevamento del maggior valore; sulla valutazione del vantaggio rilevante vedi DTF 132 II 401 e sentenza 1C_184/2014 del 23 febbraio 2015; sulla clausola di retroattività ginevrina concernente questo prelievo vedi sentenza 1C_366/2016 del 13 febbraio 2017).
7.2. Ricordato che il Parlamento federale ha imposto soltanto la compensazione del plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile, rinunciando a introdurla per plusvalori derivanti da altre misure pianificatorie (art. 5 cpv. 1bis terzo periodo LPT), il Cantone Ticino l'ha legittimamente istituito anche per altri provvedimenti pianificatori. Ciò non è tuttavia decisivo: oggetto del litigio è unicamente il criticato limite di fr. 100'000.--, del resto previsto anche dal Comune di Münchenstein in Basilea Campagna (DTF 142 I 177 consid. 3.2 pag. 181).
Ora, come rilevato, la proposta presentata all'epoca dal Consiglio degli Stati, che prevedeva di esentare plusvalori inferiori a fr. 30'000.--, sebbene poi non ritenuta, può nondimeno essere considerata quale valore indicativo. Nel messaggio del Governo cantonale era già stato ritenuto un importo notevolmente maggiore, ossia di fr. 50'000.--, che considerava le aspettative di chi chiedeva di non disciplinare i casi bagatella e l'auspicio dei Comuni di limitarsi alle sole plusvalenze "davvero rilevanti": soluzione definita dal Governo come adeguata, moderata ed efficace. Il raddoppio di tale importo, deciso dal Gran Consiglio, frutto di una non meglio precisata soluzione di compromesso, non è sorretto da alcuna motivazione, se non quella di rendere meno gravoso il prelievo per i proprietari (pag. 2890 seg.). Per di più, dai calcoli effettuati dal Governo e dal Parlamento, risulta che un siffatto importo comporta un introito annuale di circa 6,5 milioni di franchi per i Comuni e di circa 3,25 milioni per il Cantone, anche se non è dato di sapere se siano già dedotte le spese di riscossione. Il contestato importo soglia di fr. 100'000.--, che non rientra chiaramente nei casi bagatella, pare quindi coprire più che largamente e in maniera addirittura eccessiva i costi del prelievo dei contributi del plusvalore. Del resto, le spese addotte dal Consiglio di Stato, rilevato che quelle processuali esulano di massima da tale calcolo, e la tesi ch'esse potrebbero raggiungere o addirittura superare l'importo di fr. 20'000.-- non sono minimamente rese verosimili, né sono ravvisabili. Invero neppure il Governo tenta di spiegare perché in Ticino tali costi dovrebbero essere nettamente e di lunga superiori a quelli previsti negli altri Cantoni che non prevedono un valore soglia di tale ampiezza.
7.3. Al riguardo si può rilevare che, secondo le norme già in vigore o previste, alcuni Cantoni disciplinano la questione a livello contrattuale (Grigioni), altri non fissano alcun importo minimo (Basilea Città [diritto vigente], Neuchâtel, Sciaffusa, Svitto, Soletta e Turgovia), altri ancora delegano la questione all'Esecutivo (Argovia, Giura e Vallese) o a livello di ordinanza (Glarona) o lo stabiliscono in rapporto a una determinata superficie (Nidvaldo e Uri per aree inferiori a 50 m2, Zugo per quelle inferiori a 100 m2), mentre la maggioranza fissa un importo minimo (Basilea Città [progetto] e Vaud di fr. 10'000.--, Appenzello Interno, Berna e Friborgo di fr. 20'000.--, Appenzello Esterno, Basilea Campagna, Obwaldo, San Gallo e Zurigo di fr. 30'000.--), mentre soltanto Ginevra, Lucerna e Ticino prevedono un limite di fr. 100'000.-- (per un elenco delle norme cantonali e una comparazione tabellare dei plusvalori nei Cantoni vedi http://www.vlp-aspan.ch/de/themen/mehrwertabgabe, dove si osserva che l'importo minimo non dev'essere troppo alto, rinviando a quello di fr. 30'000.-- indicato dal Consiglio degli Stati).
7.4. La norma litigiosa, chiaramente sbilanciata, disattende in maniera evidente i principi di uguaglianza sui quali si fonda la disposizione federale e non è manifestamente idonea a ristabilire un certo equilibrio fra proprietari molto favoriti rispettivamente quelli penalizzati da determinati provvedimenti pianificatori. Né essa può essere giustificata dall'asserito, ma non dimostrato, dispendio amministrativo eccessivo che sarebbe causato da mutamenti di valore insignificanti, ricordato che già l'importo di fr. 50'000.-- si limitava alle plusvalenze qualificate come "davvero rilevanti" e costituiva secondo il Governo una soluzione adeguata, moderata ed efficace. La criticata quota esente (o limite di esenzione di cui si dirà in seguito) non permette di perseguire una compensazione adeguata dei vantaggi e degli svantaggi rilevanti ed è eccessiva, come peraltro rilevato anche nella dottrina.
7.5. Nella stessa si ricorda che l'art. 5 cpv. 1 LPT si fonda su motivi di uguaglianza e che non persegue principalmente obiettivi fiscali, poiché mira a garantire una certa simmetria fra le fattispecie che generano vantaggi e quelle che creano svantaggi da provvedimenti pianificatori. Esso tende in particolare a ristabilire un equilibrio fra proprietari molto favoriti rispetto a quelli molto penalizzati. La quota esente serve a chiarire il criterio della rilevanza. La "compensazione adeguata" indica ch'essa non dev'essere integrale e che il proprietario può quindi beneficiare di parte del vantaggio ingenerato dal provvedimento pianificatorio (ENRICO RIVA, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch (ed.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2010, n. 84 segg. ad art. 5). Secondo la giurisprudenza la compensazione è adeguata se il contributo è proporzionale al vantaggio e se il medesimo, sommato ad altri tributi, non si riveli confiscatorio, ossia, riferendosi alla DTF 105 Ia 134 consid. 3b pag. 141 segg., non superi il limite del 60 % (vedasi tuttavia al riguardo l'opinione differenziata di HEINZ AEMISEGGER, secondo cui tale deduzione è inesatta, Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1 - Abs. 1sexies RPG, in: AJP 2016, pag. 633 seg.).
Con riferimento alla possibilità dei Cantoni di prevedere l'esenzione in esame, considerata come un aspetto secondario, si rileva soltanto che la regola richiede di procedere a un paragone tra i costi delle operazioni di riscossione e l'importo della tassa da prelevare e che la somma di fr. 30'000.--, ritenuta dapprima dal Consiglio degli Stati, sembra accettabile, precisato che tale importo non è stato ripreso nella norma federale allo scopo di lasciare un margine di manovra ai Cantoni, al fine di determinarla tenendo conto della loro situazione finanziaria. Secondo un autore, in tale ambito il meccanismo scelto in alcune leggi di applicazione, fondato sull'esenzione di un determinato plusvalore (importo esente, "Freigrenze"), formula apparentemente ritenuta in Ticino e a Ginevra, rappresenta una soluzione comportante un effetto soglia, comunque sostenibile poiché solo il plusvalore che supera la soglia costituisce un vantaggio rilevante. Questo sistema ha tuttavia come conseguenza che un plusvalore superiore a fr. 35'000.-- sarebbe imponibile con un'aliquota del 20 %, il debitore trovandosi in tal modo svantaggiato per rapporto al beneficiario di un provvedimento pianificatorio comportante soltanto un plusvalore di fr. 30'000.--. Questo risultato, iniquo, potrebbe essere evitato non fissando un valore soglia (limite di esenzione), a partire dal quale interviene l'imposizione di tutto il plusvalore ("Freigrenze"), ma un importo esente in quanto tale ("Freibetrag"). Anche questa soluzione parrebbe essere compatibile con il diritto federale, poiché alla stregua della prima permette un paragone tra i costi di riscossione e l'incasso realizzato (ETIENNE POLTIER, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, [ed.], Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 32 e n. 67 ad art. 5, pag. 113 seg., e note a piè di pagina n. 121-123).
Viene osservato che la determinazione di un valore minimo assoluto quale soglia al di sotto della quale non si ritiene alcun plusvalore rilevante, in parte non è considerata come corretta poiché implica disparità di trattamento. La fissazione di questi importi forfettari, di quote soglia o di un limite massimo, che nella pratica facilitano l'attuazione della compensazione, sono reputate come accettabili nella misura in cui si situano nel campo dei plusvalori irrilevanti. Indipendentemente dal valore soglia relativo, si ritiene che dovrebbe poter essere ammesso un valore soglia assoluto dell'ordine di grandezza di fr. 25'000.--, ciò che eviterebbe di gravare l'autorità competente con la trattazione di casi di tale natura (ADRIAN SCHNEIDER, Der angemessene Ausgleich für erhebliche Planungsvorteile nach Art. 5 Abs. 1 RPG, 2006, pag. 115 seg., 225).
7.6. Con particolare riferimento alla normativa ticinese, riguardo alle modifiche operate dalla Commissione parlamentare si osserva semplicemente ch'essa ha individuato una soluzione meno gravosa di quella proposta dal Governo, riducendo le aliquote e raddoppiando la quota esente, senza addurre alcuna giustificazione o critica del contestato raddoppio (PATRIZIA CATTANEO BERETTA, Il modello ticinese di prelievo del plusvalore, in: RtiD I-2015, Omaggio a Guido Corti, pag. 437 segg., 455; LA STESSA, Il prelievo del plusvalore in Ticino, in: novità fiscali, 2016, n. 9, pag. 4 segg., pag. 6 seg.).
7.7. A quanto è dato di vedere, anche nella dottrina la quota esente di fr. 100'000.--, prevista dalle normative ginevrina e ticinese, è definita come eccessiva (POLTIER, loc. cit., n. 67 ad art. 5, pag. 113 seg. e nota a piè di pagina n. 121; LO STESSO, Le nouveau régime des contributions de plus-value de l'art. 5 LAT révisé. Une modeste avancée vers une répartition plus équitable des plus-values foncières? in: Zufferrey/Waldmann (ed.), Révision 2014 de la loi sur l'aménagement du territoire, 2015, pag. 255 segg., pag. 273 nota a piè di pagina n. 54; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6aed., nota a piè di pagina n. 917 pag. 254). Si mette in dubbio che, riguardo a quella ginevrina, si possa ancora parlare di un'adeguata compensazione di vantaggi, indicando che l'importo di fr. 30'000.-- proposto in un primo tempo dal Consiglio degli Stati può servire quale criterio di riferimento, mentre in relazione al Ticino si osserva che l'importo di fr. 50'000.-- previsto dal messaggio governativo può ancora essere ritenuto come un'indennità adeguata (LUKAS BÜHLMANN/CHRISTA PERREGAUX DU PASQUIER/SAMUEL KISSLING, Der Mehrwertausgleich im revidierten Raumplanungsgestz, in: VLP-ASPAN, Raum & Umwelt, n. 4/13 2013, pag. 8, 14 e 23 seg.).
Sebbene il limite di esenzione, ossia la soglia di fr. 30'000.-- indicata dal Consiglio degli Stati non sia stata ritenuta nella procedura di appianamento delle divergenze, si considera che tale ammontare possa ancora sempre essere reputato quale valore indicativo (URS EYMANN, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in: ZBl 116/2015, pag. 167 segg., pag.174 nota a piè di pagina n. 27; ALAIN GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht, 2aed., pag. 82; BEAT STALDER, Der Ausgleich von Planungsvorteilen - Aufbruch zu neuen Ufern, in: Schweizerische Baurechtstagung, 2015, pag. 75 segg., 89, il quale rileva che secondo i dibattiti parlamentari non devono essere compensate soltanto "relativ geringe Planungsmehrwerte", pag. 89; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 14 ad art. 5, pag. 125 indicano un importo di fr. 25'000.--). Nel Canton Berna la gran parte dei comuni fissa un limite di esenzione diversificato, per esempio di 500 m2 o di fr. 50'000.-- (URS EYMANN, La compensation de la plus-value dans le Canton de Berne, in: VLP-ASPAN 5/11, pag. 11; sui differenti metodi di calcolo del plusvalore "absoluter Freibetrag" o "relative Freiquote", vedi MARKUS WIRTH, Die Ausgestaltung der Planungswertabschöpfung, 1976, pag. 243; altri autori non si esprimono specificatamente sul tema litigioso: CLÉMENCE GRISEL RAPIN, La compensation de la plus-value selon la LAT révisée, in: Journées suisses du droit de la construction, 2015, pag. 249 segg., pag. 255 seg.).
7.8. La norma litigiosa non rispecchia pertanto né lo spirito né le finalità dell'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT, poiché l'introito della tassa prevedibile, di regola, è di sicuro ampiamente superiore ai costi di riscossione. Come rilevato anche nella dottrina, l'esenzione deve infatti limitarsi oggettivamente ai casi di poca importanza, mentre una tale di fr. 100'000.-- appare senz'altro eccessiva.
Occorre poi sottolineare che con riferimento non tanto ai lavori legislativi ma alle prese di posizione in sede ricorsuale, non è affatto chiaro come in Ticino dovrebbe essere calcolato il contributo di plusvalore. In effetti, nel messaggio governativo si precisa che la quota esente proposta di fr. 50'000.-- varrebbe quale quota assoluta totalmente libera da prelievo ("Freibetrag"), per cui se ad esempio il plusvalore ammontasse a fr. 60'000.-- il contributo sarebbe calcolato e dovuto su soli fr. 10'000.--, imponibile risultando essere soltanto la frazione che supera la quota esente. Nella risposta al ricorso, il Governo parrebbe invece condividere la correttezza del calcolo proposto dai ricorrenti, secondo cui, partendo dall'ipotesi che si tratti di un limite di esenzione ("Freigrenze"), un plusvalore di fr. 100'000.-- con un'aliquota del 20 % comporterebbe una tassa di fr. 20'000.--. Secondo il calcolo governativo originale, difficilmente il contributo calcolato su un maggior valore complessivo che supera fr. 100'000.-- si presterebbe a coprire le spese di incasso: su un maggior valore di fr. 101'000.-- il contributo sarebbe infatti soltanto di fr. 200.--, chiaramente insufficiente per la copertura dei costi amministrativi. Anche questa questione, decisiva, dovrà essere chiarita da parte del Parlamento cantonale.
8.
8.1. Tutt'altra questione, tuttavia non litigiosa nel caso in esame, è quella di sapere se i Cantoni che introducono il prelievo del plusvalore anche per altre fattispecie oltre all'azzonamento siano o meno tenuti a rispettare la portata e il senso della specifica eccezione, ossia se in tale ambito i Cantoni non sarebbero vincolati dall'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT, per cui potrebbero determinare liberamente le modalità di riscossione della tassa, fissando a loro gradimento gli importi di esenzione.
8.2. In effetti, per esempio, l'art. 93 LST prevede l'esenzione di prelevare un plusvalore non solo in caso di azzonamento (lett. a), ma pure per le modifiche di un piano di utilizzazione comportanti determinati aumenti dell'indice di sfruttamento o di edificabilità (lett. b) o in caso di cambiamenti di destinazione che ingenerano un plusvalore importante (lett. c). Dal tenore della norma litigiosa risulta chiaramente che il Legislatore ticinese, con riferimento al principio della parità di trattamento tra proprietari avvantaggiati e svantaggiati da misure pianificatorie, ha ritenuto di voler prelevare il plusvalore anche per le due fattispecie non esplicitamente previste come compensabili dal diritto federale, definendo per le stesse il medesimo importo di esenzione di fr. 100'000.--, pur fissando un'aliquota del 30 % per un azzonamento e del 20 % per gli altri due casi (art. 94 LST). Dai materiali legislativi non traspare tuttavia alcuna indicazione che permetterebbe di giustificare uno scostamento dal testo letterale chiaro e univoco dell'art. 93 LST, ritenuto che l'importo di esenzione è sempre lo stesso (DTF 143 V 148 consid. 5.1 pag. 155; 143 IV 122 consid. 3.2.3 pag. 125; 141 II 436 consid. 4.1 pag. 441). Al riguardo si può osservare che l'art. 5 cpv. 1bis LPT prevede una regolamentazione minima del prelievo di plusvalore derivante dalla pianificazione: i Cantoni sono quindi liberi di predisporre un prelievo sul plusvalore, oltre che per i casi di azzonamento, anche per altre fattispecie, quali in particolare per densificazioni di grande momento ("Aufzonungen") e i cambiamenti di destinazione ("Umzonungen"). Queste due ultime fattispecie, che ingenerano grandi guadagni, sono del resto le più frequenti in Ticino, ritenuto che in seguito alla modifica della LPT, che impone la riduzione delle zone edificabili notoriamente sovradimensionate, nuovi azzonamenti saranno rarissimi. In relazione anche a una migliore gestione del territorio, sarebbe nondimeno ammissibile e sensato fissare aliquote differenziate per le diverse fattispecie (messaggio n. 6728, pag. 25; CATTANEO-BERETTA, Il prelievo, pag. 6 seg.).
8.3. In tale ambito nella dottrina si sottolinea che il mandato di legiferare non è adempiuto solo con l'attuazione della regolamentazione minima prevista dall'art. 5 LPT, limitata agli azzonamenti, dovendo essere compensate anche importanti possibilità di densificazioni e cambiamenti di destinazione (HÄNNI, op. cit., pag. 253; AEMISEGGER, loc. cit., pag. 635; CATTANEO-BERETTA, Il modello ticinese, pag. 453 e nota a piè di pagina n. 68, secondo la quale una disciplina limitata al minimo federale non avrebbe alcuna incidenza; cfr. anche GRIFFEL, op. cit., pag. 80 seg.; BÜHLMANN/PERREGAUX DU PASQUIER/KISSLING, loc. cit., pag. 21, mentre POLTIER, loc. cit., n. 85 pag. 126, osserva che le norme federali applicabili al prelievo minimale non sembrano a prima vista pertinenti nel quadro del regime cantonale allargato, rilevando che i Cantoni, per motivi pratici, non dovrebbero prevedere una moltitudine di regole).
8.4. Considerato che l'art. 5 cpv. 1 LPT impone un'adeguata compensazione di vantaggi rilevanti e che il limite dell'importo è da collegare alle spese di riscossione della tassa, il criterio della rilevanza del vantaggio e del computo dei costi della stessa dovrebbe valere di massima anche per le densificazioni e i cambiamenti di destinazione. Delle maggiori difficoltà per il loro calcolo potrebbe essere tenuto conto nella determinazione di aliquote o di limiti di esenzione differenti, ritenuto che il calcolo del plusvalore nel quadro di azzonamenti è di regola più semplice.
Non occorre nondimeno dilungarsi oltre su questa questione, che esula dall'oggetto del litigio. È infatti pacifico che in Ticino la norma in esame è volutamente applicabile a fattispecie non direttamente imposte dal diritto federale e che il Legislatore ticinese, riguardo all'importo di esenzione della tassa sul plusvalore, non ha operato alcuna distinzione tra gli aumenti di valore derivanti da azzonamenti o da altre misure pianificatorie. Il Governo cantonale non ha sostenuto né dimostrato e nemmeno ciò risulta dalla genesi della norma litigiosa, che l'adeguata compensazione di vantaggi rilevanti di cui all'art. 5 cpv. 1 LPT non si riferirebbe anche a quelli derivanti da pianificazioni ai sensi dell'art. 93 lett. b e c LST e non solo ai casi di azzonamento disciplinati dalla lett. a. Il Tribunale federale non deve infatti esprimersi compiutamente su tutte le sfaccettature e i casi di applicazione dell'art. 5 LPT, ma unicamente su quelli sottoposti al suo giudizio, ossia sulla soluzione ticinese e soltanto nella misura in cui essa è contestata. Non gli spetta in particolare determinare il limite di esenzione, né scegliere il suo metodo di calcolo: valutazione che entro i limiti dell'art. 5 cpv. 1quinquies lett. b LPT compete ai Cantoni. Decisivo è tuttavia che l'importo si orienti alle spese di riscossione, ciò che non è manifestamente il caso per la somma di fr. 100'000.--. Al riguardo giova rilevare che la questione non è tanto di sapere quanto il Cantone, fissando determinati valori soglia o importi esenti, incasserà globalmente, bensì se le spese di riscossione per il singolo prelievo siano giustificate rispetto al prodotto della tassa.
Se il Cantone Ticino ha scelto di compensare i vantaggi derivanti da pianificazioni non riferite unicamente ad azzonamenti, ciò non implica che per le ulteriori fattispecie non sia dovuta l'adeguata compensazione di vantaggi rilevanti prevista dall'art. 5 cpv. 1 LPT: anche in quei casi, un'eventuale rinuncia a riscuotere la tassa si giustifica soltanto qualora le relative spese siano superiori all'importo della stessa. Ora, nel caso in esame l'importo litigioso è chiaramente lesivo del diritto federale, non solo in caso di azzonamento, ma anche per gli altri casi previsti dalla contestata norma cantonale, non sussistendo alcuna relazione tra le spese di riscossione e il prevedibile prodotto della tassa.
9.
9.1. Giova infine rilevare che sotto il profilo della parità di trattamento dei proprietari interessati, la scelta di un importo o quota esente ("Freibetrag", "montant exonéré en tant que tel") è chiaramente più equa rispetto a quella fondata su un limite di esenzione ("Freigrenze", "montant seuil"). In effetti, nella prima ipotesi l'ammontare dell'importo esente di per sé non comporta una maggiore disparità di trattamento per i proprietari interessati chiamati a contribuire quando questa soglia è superata: per un plusvalore di fr. 31'000.-- con un valore soglia di fr. 30'000.-- e un'aliquota del 20 %, l'interessato dovrebbe versare un importo di fr. 200.--, lo stesso importo dovuto per un plusvalore di fr. 101'000.-- con un valore soglia di fr. 100'000.--. Nella seconda ipotesi, con un limite di esenzione di fr. 30'000.-- su un plusvalore di fr. 31'000.-- sarebbe dovuto un contributo di fr. 6'200.--, mentre su uno di fr. 29'000.-- nessun contributo.
Il sistema dell'importo esente, apparentemente scelto dal Legislatore ticinese, tiene maggiormente conto dell'uguaglianza di trattamento tra i proprietari interessati, ma non permette necessariamente all'ente pubblico di utilizzare i ricavi risultanti dal plusvalore per rimborsare le restrizioni della proprietà derivanti in particolare da dezonamenti. Ne consegue che, adottando un limite di esenzione, le disparità tra i proprietari toccati sono assai importanti e più elevato sarà tale limite maggiore è la lesione del principio della parità di trattamento: in effetti, nell'ipotesi di un limite di esenzione di fr. 100'000.--, un plusvalore di fr. 99'000.-- sarebbe esente da ogni contributo, mentre, per contro, quello per uno di fr. 100'100.-- ammonterebbe a fr. 20'020.--, risultato certo più interessante per l'ente pubblico, ma discriminatorio e iniquo per i proprietari interessati.
9.2. Allo scopo di delimitare i plusvalori rilevanti da quelli irrilevanti, nella dottrina, per praticità, si privilegia la soluzione dell'importo esente rispetto a quella di un limite di esenzione (POLTIER, loc. cit., n. 67 ad art. 5, pag. 114; EYMANN, loc. cit., pag. 167 segg., 174; WALDMANN/HÄNNI, op. cit., n. 14 ad art. 5, pag. 125; sui differenti metodi di calcolo del plusvalore "absoluter Freibetrag" o "relative Freiquote", vedi MARKUS WIRTH, op. cit., pag. 243).
Come visto, entrambe le soluzioni presentano vantaggi e svantaggi. Spetta comunque di massima ai Cantoni scegliere quella più adeguata, equa ed equilibrata, considerato che soltanto applicando un limite di esenzione o un importo esente relativamente basso, si può giungere a risultati compatibili con i precetti dell'art. 5 cpv. 1tere 1quinquies LPT e rispettosi sia dell'aggravio amministrativo in relazione alle spese di riscossione sia della parità di trattamento. Trattasi comunque di scelte con una forte connotazione politica, che il Tribunale federale valuta con un certo riserbo.
10.
Ne segue che il ricorso dev'essere accolto e l'art. 93 cpv. 1 e LST annullato nella misura in cui fissa un importo esente di fr. 100'000.--. Non si prelevano spese (art. 66 cpv. 4 LTF) e non si attribuiscono ripetibili della sede federale ai ricorrenti, che non si sono avvalsi dell'assistenza di un legale (art. 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto e l'art. 93 cpv. 1 e cpv. 2 LST è annullato nella misura in cui stabilisce un importo esente di fr. 100'000.--.
2.
Non si prelevano spese e non si attribuiscono ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai ricorrenti, al Consiglio di Stato del Cantone Ticino, per sé e per il Gran Consiglio nonché all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.

region: Federation

bge_label: critical