facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Die Gemeinde Luthern/LU verfügt über mehrere Zonen für den Kiesabbau.
Im Gebiet "Fiechten/Gängli" wird seit 1967 Kies abgebaut. Die Kiesgrube "Gängli" ist rekultiviert. Die bestehende Kiesabbaustelle "Fiechten" ist weitgehend, aber noch nicht vollständig ausgeschöpft. Für die künftige Ausbeutung ist ein Gesuch der A._ AG (ehemals D._ A._ AG) um Restnutzung der bestehenden Kiesgrube sowie um Erweiterung des Kiesabbaus in westlicher Richtung hängig. Daraus ergaben sich mehrere Rechtsstreite zwischen verschiedenen Beteiligten, die unter anderem zwischen der A._ AG und der bisherigen Hauptbetreiberin der Kiesgrube "Fiechten", der E._ AG, sowohl zivilrechtlich hinsichtlich der Abbaurechte als auch öffentlich-rechtlich hinsichtlich der nötigen Abbaubewilligungen und der erforderlichen Rekultivierung ausgetragen werden (vgl. etwa das Urteil des Bundesgerichts 1C_484/2011 vom 20. Februar 2012). Der Gemeinderat Luthern wartete deswegen mit der öffentlichen Auflage des Gesuchs der A._ AG vor allem bis zur Klärung der zivilrechtlichen Verhältnisse zu.
Eine weitere, bisher noch nicht genutzte Abbauzone befindet sich im Gebiet "Under Moos". Für diese Abbauzone beschloss die Gemeindeversammlung mit Revision des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Luthern (BZR) am 16. Dezember 2005 die folgende Sonderbestimmung (Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR).
"Eine Abbaubewilligung ist erst dann zulässig, wenn sich der Abbau in den Gebieten Fiechten und Gängli inkl. allfälliger Erweiterungen in seinem letzten Jahr befindet."
Der Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigte diesen Beschluss am 7. Februar 2006.
A.b. Im Jahre 2008 beantragte die B._ AG, im Gebiet "Under Moos", auf dem Südteil des Grundstücks Nr. 943, Grundbuch Luthern, die nötigen Bewilligungen für den Abbau von rund einer Million m3 Kies. Gleichzeitig mit diesem Baugesuch legte der Gemeinderat Luthern eine Änderung des Bau- und Zonenreglements auf zwecks Aufhebung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR. Sowohl gegen die von der B._ AG beantragten Bewilligungen als auch gegen die Änderung des Bau- und Zonenreglements ergingen Einsprachen.
A.c. Gegen die Revision des Bau- und Zonenreglements erhoben unter anderem die A._ AG sowie C._ als Grundeigentümer von in der Gemeinde Luthern gelegenen Grundstücken Einsprache. Am 15. Juli 2011 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Luthern die Aufhebung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR. Mit Entscheid vom 1. Februar 2013 wies der Regierungsrat des Kantons Luzern eine dagegen erhobene Beschwerde ab. Zugleich erteilte er verschiedene für das Projekt zum Kiesabbau im Gebiet "Under Moos" erforderliche weitere Bewilligungen und eröffnete den entsprechenden Baubewilligungsentscheid des Gemeinderates Luthern vom 23. August 2012.
B.
B.a. Mit zwei separaten Eingaben vom 26. Februar 2013 erhob die A._ AG beim Kantonsgericht (damals Verwaltungsgericht) des Kantons Luzern Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Abbaubewilligungsentscheid der Gemeinde Luthern vom 23. August 2012 einerseits sowie, zusammen mit C._, gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 1. Februar 2013 andererseits. Im Rahmen der zweiten Beschwerde wurde insbesondere die Nichtgenehmigung der Änderung des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Luthern (betreffend Art. 18 Abs. 4 BZR) beantragt.
B.b. Mit Urteil vom 16. September 2014 legte das Kantonsgericht die beiden Verfahren zusammen, soweit die individuell-konkreten Bewilligungsentscheide das Streitobjekt bilden. In einem gleichzeitig ergangenen separaten Entscheid beurteilte das Kantonsgericht den Streitpunkt der Revision des kommunalen Bau- und Zonenreglements und wies die entsprechende Beschwerde ab.
C.
C.a. Gegen dieses Urteil führen die A._ AG sowie C._ beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen die Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts vom 16. September 2014, des Regierungsratsentscheides vom 1. Februar 2013 sowie des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 25. Mai 2011 über die Aufhebung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR; eventuell sei die Sache an die unteren Instanzen zurückzuweisen mit der Aufforderung, die verschiedenen Planungs- und Bewilligungsverfahren, welche die Abbauzonen "Fiechten/Gängli" und "Under Moos" betreffen, formell und materiell zu koordinieren und gestützt auf die Abwägung aller Interessen einen neuen Entscheid zu fällen.
Die B._ AG sowie die Gemeinde Luthern stellen Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Regierungsrat des Kantons Luzern verzichtete auf eine Stellungnahme. Das Kantonsgericht des Kantons Luzern schliesst ohne weitere Ausführungen und unter Hinweis auf sein Urteil auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Umwelt BAFU sieht von einem Rechtsbegehren ab, vertritt jedoch in seiner Vernehmlassung den Standpunkt, dass das strittige Projekt den bundesrechtlichen Bestimmungen zum Schutz der Landschaft und vor Immissionen nicht widerspricht. Das Bundesamt für Raumplanung ARE teilte dem Bundesgericht mit, dass das strittige Projekt aus seiner Sicht keine grundsätzlichen planerischen oder planungsrechtlichen Fragen aufwerfe, die eine Stellungnahme des Amtes notwendig erscheinen liessen.
C.b. Im weiteren Schriftenwechsel halten die A._ AG und C._ einerseits sowie die B._ AG andererseits im Wesentlichen an ihren Standpunkten und Anträgen fest. Das Kantonsgericht besteht auf seinem Antrag auf Abweisung. Die Gemeinde Luthern verzichtete auf zusätzliche Erwägungen zur Sache, weist aber darauf hin, dass auf dem Gemeindegebiet seit 2011 überhaupt kein Kies mehr abgebaut und stattdessen prozessiert und gestritten werde. Der Regierungsrat liess sich nicht mehr vernehmen.
D.
In einem separaten Verfahren ist vor Bundesgericht ebenfalls eine Beschwerde der A._ AG gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern zur Erteilung der für den Kiesabbau erforderlichen Bewilligungen hängig (Dossier 1C_511/2014).

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gestützt auf Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts unter Einschluss des damit verbundenen Umweltschutzrechts zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz enthält dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; vgl. auch, im Zusammenhang mit der Frage des Kiesabbaus, die Urteile des Bundesgerichts 1C_590-592/2013 vom 26. November 2014 sowie 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004, in: URP 2004 S. 299). Beim angefochtenen Urteil des Kantonsgerichts handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (vgl. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG) im Bereich des Raumplanungs- und Baurechts sowie des Umweltschutzrechts.
1.2. Streitgegenstand bildet hier einzig die Revision des kommunalen Bau- und Zonenreglements (Aufhebung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR). Soweit die Beschwerdeführenden, vor allem im Zusammenhang mit ihrem Gesuch um Erweiterung des Kiesabbaugebiets "Fiechten/Gängli" sowie mit der angeblich ungenügenden Rekultivierung des bereits abgebauten Teils derselben Abbauzone weitergehende Anträge stellen und Rügen erheben, kann auf die Beschwerde grundsätzlich nicht eingetreten werden. Das schliesst freilich nicht aus, entsprechende Umstände bei der Frage der Rechtmässigkeit der strittigen Reglementsänderung mit zu berücksichtigen, soweit sie dafür aufgrund eines unmittelbaren Konnexes massgeblich sind.
1.3. Anfechtbar ist nur das Urteil des Kantonsgerichts (sog. Devolutiveffekt); dem Antrag der Beschwerdeführenden auf Aufhebung auch der unterinstanzlichen Entscheide kann daher von vornherein nicht stattgegeben werden. Immerhin gelten Entscheide unterer Instanzen als inhaltlich mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144; 129 II 438 E. 1 S. 441).
1.4. Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann, von hier nicht interessierenden Möglichkeiten abgesehen, nur die Verletzung von Bundesrecht, wozu auch das Bundesverfassungsrecht zählt, gerügt werden (vgl. Art. 95 lit. a BGG). Das bedeutet insbesondere, dass das Bundesgericht die Einhaltung des kantonalen unter Einschluss des kommunalen Rechts nur auf Willkür hin überprüft.
1.5. Nach Art. 105 Abs. 1 BGG stellt das Bundesgericht auf den Sachverhalt ab, den die Vorinstanz erhoben hat, ausser wenn diese Feststellungen offensichtlich unrichtig sind bzw. an einem qualifizierten Mangel leiden (vgl. Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG).
2.
2.1. Die Beschwerdeberechtigung richtet sich nach Art. 89 Abs. 1 BGG. Bei Bauprojekten muss die dafür erforderliche Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführenden durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (BGE 137 II 30 E. 2.2.2 S. 33).
2.2. Die Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 266, Grundbuch Luthern, das in weniger als 200 m Entfernung zum Grundstück Nr. 943 und in rund 20 m Entfernung zur Zufahrtsstrasse zum beabsichtigten neuen Abbaugebiet "Under Moos" liegt. Da dieses Grundstück von den tatsächlichen Auswirkungen eines durch die strittige Änderung des Bau- und Zonenreglementes ermöglichten Kiesabbauvorhabens, wie es im Übrigen ja bereits geplant ist, betroffen sein wird, ist sie zur Beschwerde an das Bundesgericht legitimiert. Dass die Beschwerdeführerin allenfalls auch wirtschaftliche Interessen am Verfahrensausgang hat, führt nicht dazu, dass ihr die Beschwerdebefugnis im bau- und planungsrechtlichen Verfahren abzusprechen wäre. Für die Annahme eines eigentlichen Missbrauchs des Beschwerderechts (dazu das Urteil des Bundesgerichts 1C_590-592/2013 vom 26. November 2014 E. 7) fehlt es an den dafür erforderlichen Belegen.
2.3. Heikler erscheint die Frage der Beschwerdeberechtigung beim Beschwerdeführer 2. Dieser ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 127, 129 und 222, Grundbuch Luthern, die teilweise innerhalb und teilweise ausserhalb der Abbauzone "Fiechten/Gängli" sowie angrenzend an die Kantonsstrasse und mindestens einen Kilometer von der geplanten Abbaustelle "Under Moos" entfernt liegen. Die Aufhebung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR betrifft die Abbauzone "Fiechten/Gängli" nur indirekt und es ist kaum ersichtlich, welche zusätzlichen Auswirkungen damit für den Beschwerdeführer 2 verbunden sein sollten. Die Frage seiner Beschwerdelegitimation kann jedoch mit dem Kantonsgericht dahingestellt bleiben.
3.
3.1. Gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Der Beschwerdeführer muss sich wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen. Besondere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht) geltend gemacht wird. Dies prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 135 III 127 E. 1.6 S. 130; 133 II 249 E. 1.4 S. 254 f.).
3.2. Soweit die Beschwerdeführerin den Sachverhalt aus eigener Sicht darstellt, legt sie nicht dar, dass und inwiefern die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig sein sollten. Die Sachverhaltsfeststellungen des Kantonsgerichts sind somit für das Bundesgericht verbindlich.
3.3. Unter anderem machen die Beschwerdeführenden, wenn auch in diesem Verfahren eher beiläufig, geltend, die privatrechtlichen Abbaurechte im noch nicht ausgebeuteten Teil des Gebiets "Fiechten/Gängli" seien inzwischen seit einem entsprechenden Urteil des Bezirksgerichts Willisau vom 27. März 2013 rechtskräftig geklärt. Dazu legen sie jedoch nicht dar, weshalb es einen Verstoss gegen Bundesrecht darstellen sollte, dass die Vorinstanz auf die entsprechenden Verhältnisse im Zeitpunkt des regierungsrätlichen Entscheids vom 1. Februar 2013 abstellte und das später ergangene zivilgerichtliche Urteil als nicht entscheidwesentlich erachtete. Im Übrigen vermögen sie insoweit auch nicht nachvollziehbar aufzuzeigen, dass die massgebliche Rechtslage dadurch entscheidend beeinflusst würde. Darauf ist daher nicht einzugehen.
3.4. Die Beschwerdeführenden erheben teilweise weitere Rügen, die sie nur rudimentär bzw. nicht ausreichend begründen. Auf die Beschwerde kann daher nur im Umfang der nachfolgenden Erwägungen eingetreten werden. Im Übrigen erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführenden wegen Nichtbeachtung der ihr obliegenden Substanziierungspflicht als unzulässig.
4.
4.1. Die Beschwerdeführenden rügen, die Reglementsänderung verstosse gegen den in Art. 21 Abs. 2 RPG enthaltenen Grundsatz der Planbeständigkeit bzw. Plansicherheit.
4.2. Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 132 II 408 E. 4.2 S. 413; 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Hingegen hat der Grundeigentümer keinen Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone. Planung und Wirklichkeit müssen bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 132 II 408 E. 4.2 S. 413 f.; 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 21 N. 16 ff.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Urteil des Bundesgerichts 1P.293/1994 vom 20. Dezember 1994 E. 3c, in: ZBl 97/1996 S. 36). Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil des Bundesgerichts 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 E. 3.2, in: ZBl 104/2003 S. 654; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_202/2009 vom 12. Oktober 2009 E. 3.3). Namentlich Sondernutzungspläne sind besonders auf eine rasche Umsetzung ausgerichtet (Urteil des Bundesgerichts 1C_429/2012 vom 15. April 2013 E. 5.2).
4.3. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, die strittige Reglementsbestimmung habe keine drei Jahre Bestand gehabt, was mit der Planungssicherheit nicht vereinbar sei. Grundsätzlich ist jedoch für die massgebliche Dauer eines Plans auf dessen Gültigkeit abzustellen, die wiederum von der Genehmigung durch die zuständige kantonale Behörde abhängt (vgl. Art. 26, insbes. Abs. 3, RPG; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 21 N. 20 S. 510). Auch das von den Beschwerdeführenden angerufene Urteil des Bundesgerichts 1A.167/2002 E. 3.6 und 3.7 besagt nichts anderes, obwohl es insofern möglicherweise nicht ganz eindeutig erscheint. Es erscheint aber sinnvoll, sowohl für zu ändernden als auch für den neuen Plan auf denselben behördlichen Akt der Genehmigung abzustellen, was in der Regel eine vergleichbare Ausgangslage für die Berechnung der massgeblichen Gültigkeitsdauer des Plans gewährleistet. Hier verhält es sich so, dass der Regierungsrat den Erlass von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR am 7. Februar 2006 und dessen Aufhebung am 1. Februar 2013 genehmigte. Auch wenn der Gemeinderat die entsprechende Vorlage bereits vom 2. November bis zum 1. Dezember 2009 öffentlich aufgelegt hatte, war die strittige Reglementsbestimmung doch - ohne Berücksichtigung der nachmaligen Rechtsmittelverfahren - rund sieben Jahre verbindlich in Kraft. Dabei handelt es sich um eine Dauer, die noch nicht zwingend eine Überprüfung der Planung auszulösen hat, eine Planänderung aber bei Vorliegen entsprechender Interessen auch nicht ausschliesst.
4.4. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet sodann nicht der Zonenplan und auch nicht die Abbauzone "Under Moos" als solche, sondern lediglich der reglementarisch vorgesehene Aufschub der Ausbeutung dieser Abbauzone. Das fragliche Gebiet bildet weiterhin Bestandteil des im Kantonalen Richtplan KRP 2009 unter der Nummer 48/8, Moos, Luthern, aufgeführten Abbaugebiets von kantonaler Bedeutung. Die Zulässigkeit der Nutzung des Abbaugebiets "Under Moos" steht damit nicht in Frage und wird an sich auch nicht angefochten. Strittig ist letztlich einzig der Zeitpunkt der Nutzung. Das ist zwar nicht unbedeutend. Es stellt aber nicht eine erhebliche Änderung der Zonenplanung dar, wenn der Kiesabbau in einer dafür ausgeschiedenen Zone früher erfolgen kann als das bisher vorgesehen war. Überdies hatte dieselbe Zonenplanung eine zeitliche Verzögerung ursprünglich nicht vorgesehen, sondern sie wurde erst nachträglich eingeführt und soll nunmehr wieder aufgehoben werden. Das belegt, dass es nicht um einen zentralen Punkt der Planung geht, sondern um eine eher untergeordnete Frage, die einer rascheren Anpassung zugänglich ist als der Nutzungsaspekt als solcher (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 21 N. 20 S. 513; BGE 124 II 391 E. 4b S. 396 mit Hinweis).
4.5. Seit dem Jahr 2011 wird in Luthern kein Kies mehr abgebaut. Im Luzerner Hinterland droht überdies ein Versorgungsengpass, der damit zusammenhängt, dass der dortige Kiesabbau durch Rechtsstreitigkeiten in einer Vielzahl von Verfahren blockiert ist. Namentlich trifft das auf das Gebiet "Fiechten/Gängli" zu, das zudem bereits zu einem Grossteil ausgebeutet ist. Diese Situation gefährdet die Sicherstellung der regionalen Selbstversorgung mit Rohstoffen, die unter anderem mit dem kantonalen Richtplan bezweckt wird. Das spricht für die Öffnung des Abbaugebiets "Under Moos". Sowohl der Regierungsrat als auch das Kantonsgericht setzten sich mit diesen Zusammenhängen vertieft auseinander. Der Vorschlag der Beschwerdeführenden, zunächst liesse sich das Abbaugebiet "Fiechten/Gängli" durch eine gemeinsame Nutzung der verschiedenen beteiligten Unternehmungen fertig ausbeuten, bevor das Gebiet "Under Moos" für den Abbau geöffnet würde, stellt sicherlich eine mögliche Variante dar. Angesichts der bestehenden Differenzen zwischen den fraglichen Gesellschaften ist aber mit Schwierigkeiten in der Zusammenarbeit zu rechnen. Es ist mithin nachvollziehbar, wenn die Vorinstanzen die von den Beschwerdeführenden angeregte Lösungsvariante als weniger erfolgversprechend einstuften als die gewählte Öffnung des neuen Abbaugebiets und dieser, ausdrücklich oder stillschweigend, den Vorrang gaben. Schliesslich erscheinen allfällige verkehrstechnische Erschwernisse durch den eventuellen gleichzeitigen Betrieb von zwei Gruben nicht unüberwindbar, sondern es ist durchaus wahrscheinlich, dass sich solche mit geeigneten Massnahmen im Bewilligungsverfahren zureichend auffangen liessen.
4.6. Soweit sich die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang auf die Wirtschaftsfreiheit berufen, genügen ihre Ausführungen den Anforderungen an eine ausreichende Beschwerdebegründung nicht (vgl. E. 3).
4.7. Der angefochtene Entscheid beruht demnach auf einer hinreichenden Interessenabwägung und verletzt den Grundsatz der Planbeständigkeit nicht.
5.
5.1. Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, der angefochtene Entscheid verstosse gegen die bundesrechtliche Pflicht, einen ausreichenden Landschaftsschutz zu gewährleisten.
5.2. Zunächst rügen die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang, dass das Kantonsgericht das kantonale Abbaukonzept von 1995 entgegen seinem Wortlaut ausgelegt habe, worin sie eine Verletzung von Art. 9 RPG sehen. Gemäss dem luzernischen Abbaukonzept von 1995 sei eine Zusammenarbeit mehrerer Abbauunternehmungen im selben Gebiet anzustreben, und es enthalte das Ziel, dass vor der Öffnung neuer Abbaustellen vorab die bestehenden offenen Abbaustellen ausgenützt werden sollten.
5.2.1. Nach Art. 9 Abs. 1 RPG sind die Richtpläne für die Behörden verbindlich. Es erscheint fraglich, ob die Beschwerdeführenden ausreichend darlegen, inwiefern die strittige Reglementsänderung dieser Bestimmung widersprechen sollte. Die angerufenen, im Abbaukonzept enthaltenen Grundsätze stellen jedoch so oder so keine zwingenden Richtlinien für die Nutzung von Kiesabbaustellen dar, sondern definieren lediglich Sollvorgaben, von denen aufgrund einer Gesamtinteressenabwägung abgewichen werden kann. Das geht insbesondere aus Relativierungen wie der Verwendung der Wortfolge "wo möglich", des Verbs "anzustreben" oder des Hilfsverbs "soll" (und nicht "muss" oder "ist") hervor.
5.2.2. Es kann hier offen bleiben, ob das Abbaukonzept von 1995 einen eigentlichen Richtplan oder lediglich eine Vorstufe zu einem solchen darstellt, wie die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht. Jedenfalls ist die Umsetzung des Abbaukonzepts als kantonaler Vorschrift nur auf Willkür hin überprüfbar, wobei zusätzlich in Rechnung zu stellen ist, dass den kommunalen und kantonalen Behörden insofern ein grosser Beurteilungsspielraum zukommt. Angesichts dieses Spielraums sowie des relativ unverbindlich formulierten Wortlauts ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen zum Schluss gelangt sind, aufgrund einer Abwägung aller wesentlichen Interessen könne hier von den Sollvorgaben abgewichen werden.
5.3. Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, der angefochtene Entscheid verletze die bundesrechtlichen Minimalvorgaben zum Landschaftsschutz.
5.3.1. Die bundesrechtlichen Bestimmungen zum Landschaftsschutz in Art. 3 ff. des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) sind nur dann unmittelbar anwendbar, wenn der Kanton in Erfüllung einer Bundesaufgabe gemäss Art. 2 NHG handelt. Die umstrittene Reglementsänderung berührt keine vom Bundesrecht selber geregelten Sachverhalte. Die in Anwendung des Bundesrechts bei der Bewilligung eines konkreten Projekts zu treffenden Entscheide werden von der geplanten Reglementsänderung nicht präjudiziert. Der Kanton Luzern handelte im vorliegenden Zusammenhang daher in Erfüllung einer kantonalen Aufgabe, womit die Wahrung des Landschaftsschutzes grundsätzlich in seiner Zuständigkeit liegt. Er hat dabei insbesondere die Bundesinventare der Landschaften und Naturdenkmäler zu berücksichtigen (BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f.) sowie den in Art. 3 Abs. 2 RPG enthaltenen Planungsgrundsatz der Schonung der Landschaft zu beachten. Auch dies bedingt eine umfassende Interessenabwägung (vgl. Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, RPV; SR 700.1). Für wie hier im öffentlichen Interesse liegende Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen, wobei nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden sollen (Art. 3 Abs. 4 RPG). Diese und andere Interessen sind bei Massnahmen der Raumplanung, die unter anderem die Sicherung einer ausreichenden Versorgungsbasis des Landes bezwecken (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. d RPG), gegeneinander abzuwägen.
5.3.2. Die Abbauzone "Under Moos" liegt nicht im Perimeter eines inventarisierten Natur- oder Landschaftsobjekts von nationaler Bedeutung und zählt nicht zum kantonalen Natur- oder Landschaftsinventar. Es gibt auch keine Hinweise dafür, dass es sich um einen schutzwürdigen Lebensraum nach Art. 18 NHG handelt. Zwar räumen der kantonale Richtplan vom 17. November 2009 (Text, L 1) sowie der Regionale Entwicklungsplan Wiggertal-Willisau vom 28. September 2007 (Leitsätze Landschaft) der Erhaltung und Gestaltung der Landschaft als Voraussetzung für einen attraktiven Wohn- und Tourismuskanton einen hohen Stellenwert ein. Diese Grundsätze stellen aber allgemeine programmatische Bestimmungen dar, die sich zudem auf das gesamte von der Planung erfasste Gebiet beziehen und für das hier zu beurteilende Kiesabbaugebiet zu konkretisieren sind. Hinzu kommt, dass die geplante Kiesabbaustelle "Under Moos" weniger einsehbar und exponiert ist als die bisherige im Gebiet "Fiechten".
5.3.3. Die strittige Reglementsänderung betrifft einzig den Zeitpunkt einer an sich unbestrittenen Nutzung des Abbaugebiets. Sie würde sich somit nur insofern auf die Landschaft auswirken, als bei einem allfällig gleichzeitigen Kiesabbau in den Gebieten "Fiechten/Gängli" und "Under Moos" der Landschaftseingriff im Gemeindegebiet von Luthern vorübergehend quantitativ grösser wäre. Angesichts dieser nicht sehr bedeutenden Auswirkung liegt kein unzulässiger Eingriff in den Landschaftsschutz vor. Die Vorinstanzen haben die im Spiel stehenden Interessen ausreichend und korrekt gewürdigt. Der von den Beschwerdeführenden angerufene BGE 111 Ib 85, worin es um eine Interessenabwägung im Rahmen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG ging und das damals einschlägige kantonale Recht im Kantonsgebiet nur eine einzige Kiesabbaustelle zuliess, was das Bundesgericht übrigens als nicht unproblematisch beurteilte, ist mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar.
5.4. Der angefochtene Entscheid verstösst demnach nicht gegen die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Landschaftsschutz.
6.
6.1. Die Beschwerdeführenden sind überdies der Ansicht, der angefochtene Entscheid verletze die behördliche Koordinationspflicht. Im Wesentlichen machen sie geltend, dass gestützt auf Art. 25a in Verbindung mit Art. 2 RPG die Erweiterung der Abbauzone "Fiechten/Gängli" und der allfällige Abbau des Restvolumens in der Abbaustelle "Fiechten" mit der Öffnung der neuen Abbaustelle "Under Moos" hätten koordiniert werden müssen.
6.2. Der Erlass von Art. 18 Abs. 4 BZR im Jahre 2005 bezweckte die langfristige Sicherung der Versorgung mit dem Rohstoff Kies durch eine zeitliche Staffelung des Abbaus. Die Ausgangslage hat sich in der Zwischenzeit jedoch verändert. Wegen der Abbauverzögerungen bzw. der Streitigkeiten um die übrigen Abbauzonen wird in der Gemeinde Luthern seit 2011 kein Kies mehr abgebaut. Die Vorinstanzen sind deshalb das Abbauprojekt im Gebiet "Under Moos" von Beginn an umfassend angegangen und haben sich um eine Koordination der planungs- und der bewilligungsrechtlichen Anforderungen bemüht. Die entsprechenden Verfahren liefen parallel ab, was auch noch vor dem Bundesgericht zutrifft.
6.2.1. Im vorliegenden Fall liegt der einzige Sachzusammenhang zwischen den verschiedenen betroffenen Zonen darin, dass sie alle den Abbau von Kies in der Gemeinde Luthern betreffen. Ein allfälliger rechtlicher Zusammenhang ergibt sich ausschliesslich aus der bisherigen Bestimmung von Art. 18 Abs. 4 Unterabs. 2 BZR, wonach der Abbau im hier fraglichen Gebiet "Under Moos" ausgeschlossen ist, solange sich derjenige im Gebiet "Fiechten/Gängli" noch nicht im letzten Jahr befindet. Gerade diese Verknüpfung soll nun aber aufgehoben werden. Die beiden betroffenen Abbauzonen bilden keine Einheit. Es handelt sich vielmehr um zwei unterschiedliche Kiesabbaugebiete mit Abbaustellen auf unterschiedlichen Grundstücken mit unterschiedlichen Eigentümern. Die Nutzung des neuen Gebiets schliesst die Weiterverwendung des bisherigen nicht aus. Aus dem Raumplanungsgesetz lässt sich nicht ableiten, dass sämtliche Kiesabbauvorhaben über die Richtplanung hinaus planerisch in der Weise koordiniert werden müssten, dass der Abbau selbst, auch nicht in derselben Gemeinde, in der zeitlichen Abfolge reglementarisch zu staffeln ist. Das ist zwar grundsätzlich zulässig und allenfalls auch erwünscht, wie die bisherige Regelung von Art. 18 Abs. 4 BZR zeigt, wird gesetzlich aber nicht vorgeschrieben.
6.2.2. Dass die von den Beschwerdeführenden angeregte gemeinsame Nutzung im Gebiet "Fiechten/Gängli" ohne Verletzung von Bundesrecht als wenig erfolgversprechend beurteilt werden durfte, wurde bereits dargelegt (vgl. vorne E. 4.5). Auch insofern schlägt das Argument der Koordinationspflicht nicht durch.
6.2.3. Im Übrigen sind im hier zu beurteilenden Planungsstadium auch noch keine verbindlichen Massnahmen zum Schutz vor Immissionen erforderlich. Die planenden Behörden verfügen insoweit über einen grossen Beurteilungsspielraum. Die Einhaltung der Bestimmungen zum Immissionsschutz gemäss dem Umweltschutzrecht des Bundes lässt sich erst auf der Stufe des Baubewilligungsverfahrens anhand eines konkreten Projekts abschliessend beurteilen und bildet hier, soweit erforderlich und noch strittig und korrekt gerügt, Gegenstand des Parallelverfahrens 1C_511/2014.
6.3. Der angefochtene Entscheid verletzt demnach die bundesrechtliche Koordinationspflicht nicht.
7.
7.1. Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden einen Verstoss gegen das Fairnessgebot und damit von Art. 5 BV sowie eine Verletzung von Art. 8 und 9 BV wegen angeblicher Ungleichbehandlung der Kiesabbau-Konkurrenten.
7.2. Ob diese lediglich rudimentär begründeten Rügen ausreichend substanziiert sind, ist fraglich, kann jedoch offen bleiben. Soweit ersichtlich, machen die Beschwerdeführenden geltend, die Beschwerdeführerin 1 werde im Vergleich zu ihrer ebenfalls im Kiesabbau tätigen Konkurrentin systematisch benachteiligt, indem das Abbaugebiet "Fiechten/Gängli" blockiert bleibe, währenddem das neue Abbaugebiet "Under Moos" forciert werde. Ob die Erweiterung des Abbaus in "Fiechten/Gängli" mit dieser Argumentation in den Streitgegenstand des vorliegenden Falles einbezogen werden kann und ob überhaupt eine vergleichbare Sachlage vorliegt, erscheint beides ebenfalls fraglich. Die hier strittige Reglementsänderung verändert jedoch so oder so die rechtliche Reglementierung der Nutzung des Gebiets "Fiechten/Gängli" nicht, sondern eröffnet einzig die frühere Nutzung der Zone "Under Moos". Dieser Vorgang lässt sich damit rechtfertigen, dass in der Zone "Fiechten/Gängli" der Kiesabbau während mehreren Jahren wegen der dortigen Streitigkeiten verunmöglicht war, und beruht damit auf einer ernsthaften sachlichen Grundlage. Der angefochtene Entscheid ist damit weder unfair noch rechtsungleich.
8.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Beschwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5, Art. 65 BGG). Überdies haben sie als Solidarschuldner die Beschwerdegegnerin 2 für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (vgl. Art. 68 BGG). Praxisgemäss ist der ebenfalls obsiegenden Gemeinde keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. Art. 68 BGG sowie BGE 134 II 117 E. 7 S. 118 f.).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden unter Solidarhaft auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführenden haben als Solidarschuldner die Beschwerdegegnerin 2 für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Luthern, dem Regierungsrat des Kantons Luzern, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, dem Bundesamt für Umwelt BAFU und dem Bundesamt für Raumentwicklung ARE schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Mai 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Uebersax


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par jugement du 10 octobre 2017, le Juge unique de la Chambre civile du Tribunal cantonal du canton du Valais a déclaré irrecevable, faute de correction par le recourant de son écriture contenant des propos inconvenants, le recours interjeté le 15 septembre 2017 par A._ contre le prononcé de mainlevée définitive rendu le 4 août 2017 par la Juge suppléante du district de Monthey, à concurrence de 25'500 fr.
2.
Par acte du 10 novembre 2017, A._ exerce un recours au Tribunal fédéral, concluant à l'annulation de l'arrêt entrepris et à sa réforme en ce sens que la compensation est admise.
La décision rendue en matière de mainlevée - définitive ou provisoire - de l'opposition ne peut faire l'objet du recours en matière civile (art. 72 al. 2 let. a LTF) uniquement lorsque la valeur litigieuse atteint au moins 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF; ATF 133 III 399 consid. 1.3; arrêt 5A_878/2011 du 5 mars 2012 c. 1.1). En l'espèce, la valeur litigieuse minimale requise pour le recours en matière civile n'est pas atteinte, dès lors que la dette en poursuite se monte à 25'500 fr. (art. 51 al. 3 et 74 al. 1 let. b LTF). Dans la mesure où le recourant ne démontre par ailleurs pas l'existence d'une question juridique de principe, laquelle n'est au demeurant pas manifeste (art. 42 al. 2 et 74 al. 2 let. a LTF; ATF 133 II 396 consid. 2.2), seule la voie du recours constitutionnel subsidiaire est ouverte (art. 113 LTF).
Le recours constitutionnel peut être exclusivement formé pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF (applicable en vertu du renvoi de l'art. 117 LTF), le Tribunal fédéral ne connaît de la violation des droits fondamentaux - notion qui englobe les droits constitutionnels (ATF 133 III 638 consid. 2) - que si un tel moyen a été invoqué et motivé par le recourant, à savoir exposé de manière claire et détaillée (ATF 140 III 571 consid. 1.5).
Dans son écriture, le recourant qui parle d'interprétation "erronée ", ne soulève pas le moindre grief constitutionnel, a fortiori ne présente aucune argumentation démontrant, avec précision et de manière détaillée, en quoi la motivation de l'arrêt attaqué violerait la Constitution ou l'un de ses droits fondamentaux. Le recours ne satisfait par conséquent pas aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF, par renvoi de l'art. 117 LTF, et doit donc être déclaré irrecevable.
3.
Vu ce qui précède, le recours, manifestement irrecevable, doit être traité selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 al. 1 let. b LTF.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 LTF).
Toute nouvelle écriture du même genre dans cette affaire, notamment une demande de révision abusive, sera classée sans réponse.

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Juge unique de la Chambre civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 21 novembre 2017
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Gauron-Carlin

region: Federation

bge_label: non-critical

citation_label: non-critical


considerations:
Considerando:
che mediante sei precetti esecutivi C._ AG ha escusso i coinquilini A._ e B._ per l'incasso delle pigioni di aprile, maggio, giugno e luglio 2016;
che con decisioni 5 settembre 2016 e 24 ottobre 2016 il Giudice di pace del Circolo di Locarno ha rigettato in via provvisoria, pressoché integralmente, le opposizioni interposte dagli escussi ai precetti esecutivi;
che con sentenza 10 novembre 2016 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha dichiarato irricevibili i reclami presentati dagli escussi contro le decisioni emesse dal Giudice di pace;
che l'autorità cantonale ha sottolineato come i reclami non contenessero conclusioni e nemmeno censure sufficientemente motivate (i reclamanti limitandosi infatti a criticare il comportamento della creditrice procedente) e si fondassero peraltro su allegazioni nuove e quindi inammissibili;
che con " ricorso in materia civile " 24 novembre 2016 A._ e B._ hanno impugnato la sentenza cantonale dinanzi al Tribunale federale, chiedendo pure di essere posti al beneficio dell'assistenza giudiziaria;
che il gravame è stato interposto in una causa pecuniaria con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) e non concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF);
che in tali condizioni è soltanto aperta la via del ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 segg. LTF), con il quale può unicamente essere censurata la violazione di diritti costituzionali (art. 116 LTF);
che il Tribunale federale non procede alla verifica della costituzionalità dell'atto impugnato sotto tutti gli aspetti possibili, ma esamina la violazione di diritti costituzionali soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura (art. 117 in relazione con l'art. 106 cpv. 2 LTF);
che pertanto il ricorrente deve spiegare in modo chiaro e dettagliato, alla luce dei considerandi della decisione querelata, in che misura sarebbero stati violati i suoi diritti costituzionali (DTF 134 II 244 consid. 2.2);
che nel rimedio all'esame i ricorrenti si limitano - peraltro in modo confuso - a contestare la fondatezza materiale dei crediti posti in esecuzione e a sollevare argomenti contro l'intervenuta disdetta del contratto di locazione, ma omettono del tutto di censurare la violazione di garanzie costituzionali e di confrontarsi con i ragionamenti posti a fondamento della decisione cantonale di non entrata in materia dei loro reclami;
che in queste circostanze il gravame manifestamente non soddisfa le severe esigenze di motivazione suesposte;
che il ricorso si rivela quindi inammissibile e va deciso nella procedura semplificata dei combinati art. 117 e 108 cpv. 1 lett. b LTF;
che la domanda di assistenza giudiziaria va respinta per mancanza di possibilità di esito favorevole del gravame (art. 64 cpv. 1 e 3 LTF);
che le spese giudiziarie seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico dei ricorrenti con vincolo di solidarietà (art. 66 cpv. 1 e 5 LTF);

rulings:
per questi motivi, la Giudice presidente pronuncia:
1.
Il ricorso è inammissibile.
2.
La domanda di assistenza giudiziaria dei ricorrenti è respinta.
3.
Le spese giudiziarie di fr. 500.-- sono poste a carico dei ricorrenti.
4.
Comunicazione alle parti e alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par arrêt du 5 février 2016, le Tribunal cantonal du canton de Valais a rejeté le recours déposé par A.X._ et B.X._, ainsi que leurs enfants A.X._, D.X._, E.X._, F.X._ et G.X._, contre le refus prononcé par le Conseil d'Etat et le Service de la population et des migrations du canton du Valais les 9 septembre et 31 mars 2015 de leur délivrer une autorisation de séjour pour cas de rigueur.
2.
Agissant par la voie du recours constitutionnel subsidiaire, les intéressés demandent au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt rendu le 5 février 2016 par le Tribunal cantonal du canton du Valais et de renvoyer la cause à l'instance inférieure pour nouvelle décision. Ils se plaignent de la violation de l'interdiction de l'arbitraire dans l'application de l'art. 30 al. 1 let. b LEtr ainsi que celle de l'art. 8 CEDH.
3.
3.1. Selon l'art. 83 let. c ch. 2 et 5 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral, en droit des étrangers, le recours en matière de droit public est irrecevable à l'encontre des décisions qui concernent une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit et contre celles qui concernent des dérogations aux conditions d'admission. En raison de sa formulation potestative, l'art. 30 al. 1 let. b LEtr ne confère du reste aucun droit aux recourants.
3.2. Les recourants se plaignent de la violation de l'art. 8 CEDH sous l'angle de la garantie de la vie privée et de la vie familiale qui, sous certaines conditions, peut conférer un droit au renouvellement d'une autorisation de séjour.
En l'espèce, le recourant ne peut pas se prévaloir des garanties de l'art. 8 CEDH pour conserver le droit de rester en Suisse : sous l'angle étroit de la protection de la vie privée, l'art. 8 CEDH n'ouvre le droit à une autorisation de séjour qu'à des conditions très restrictives. L'étranger doit en effet établir l'existence de liens sociaux et professionnels spécialement intenses avec la Suisse, notablement supérieurs à ceux qui résultent d'une intégration ordinaire (cf. ATF 130 II 281 consid. 3.2.1 p. 286 et les arrêts cités). De jurisprudence constante en outre, sous l'angle de l'art. 8 CEDH, les années passées dans l'illégalité ou au bénéfice d'une simple tolérance - par exemple en raison de l'effet suspensif attaché à des procédures de recours - ne doivent normalement pas être prises en considération dans l'appréciation ou alors seulement dans une mesure très restreinte (cf. ATF 137 II 1 consid. 4.3 p. 8; 134 II 10 consid. 4.3 p. 23 s.; 130 II 281 consid. 3.3 p. 289). Il s'ensuit que les recourants, qui vivent en Suisse depuis 2007 au bénéfice d'une simple tolérance et qui n'ont pas de liens sociaux ou professionnels spécialement intenses, ne peuvent pas se prévaloir de manière défendable de l'art. 8 CEDH pour obtenir une autorisation de séjour en Suisse. C'est par conséquent à bon droit qu'ils ont déposé un recours constitutionnel subsidiaire pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF).
4.
4.1. La qualité pour former un recours constitutionnel subsidiaire suppose un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (art. 115 let. b LTF). Les recourants, qui ne peuvent se prévaloir de l'art. 30 LEtr, au vu de sa formulation potestative, ni de l'art. 8 CEDH (cf. consid. 3 ci-dessus) ni invoquer de manière indépendante l'interdiction de l'arbitraire, n'ont pas une position juridique protégée leur conférant la qualité pour agir au fond sous cet angle (ATF 133 I 185).
4.2. Même s'ils n'ont pas qualité pour agir au fond, les recourants peuvent se plaindre par la voie du recours constitutionnel subsidiaire de la violation de ses droits de partie équivalant à un déni de justice formel (cf. ATF 129 I 217 consid. 1.4 p. 222), pour autant qu'il ne s'agisse pas de moyens ne pouvant être séparés du fond (cf. ATF 133 I 185 consid. 6 p. 198 s.; 114 Ia 307 consid. 3c p. 312 s.). Ainsi en va-t-il de l'appréciation arbitraire des preuves alléguée par les recourants en ce qu'elle est liée à l'application de l'art. 30 al. 1 let. b LEtr, de sorte que le grief est irrecevable.
5.
Le recours est ainsi manifestement irrecevable (art. 108 al. 1 let. a et b LTF) et doit être traité selon la procédure simplifiée de l'art. 108 LTF, sans qu'il y ait lieu d'ordonner un échange d'écritures. Succombant, les recourants doivent supporter les frais de la procédure fédérale solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais de justice, arrêtés à 800 fr., sont mis à la charge des recourants.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire des recourants, au Service de la population et des migrations, au Conseil d'Etat et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, ainsi qu'au Secrétariat d'Etat aux migrations.
Lausanne, le 11 mars 2016
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Zünd
Le Greffier : Dubey


facts:
Faits :
A.
A.a. En août 2001, A._ (ci-après: le preneur d'assurance) a souscrit une police d'assurance sur la vie auprès de M._ SA. Conclu pour une durée de dix-sept ans, soit du 1er août 2001 au 1er août 2018, le contrat prévoyait le versement d'un capital en cas de vie ou de décès garanti à concurrence de 230'000 fr. au 1er août 2018. La prime annuelle s'élevait à 12'780 fr. 80.
L'article 1 des conditions générales d'assurance prévoyait ce qui suit:
«'M._...' est une assurance qui vous garantit le versement d'un capital en cas de décès et qui, en investissant les parts d'épargne de la prime payée dans les fonds de placement choisis en début de contrat, garantit au moins le paiement du même capital en cas de vie au terme du contrat. Il ne peut être conclu que comme assurance à primes périodiques.»
A.b. Par décision du 5 décembre 2014, publiée dans la Feuille officielle suisse du commerce le..., l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a ordonné le transfert à l'assureur B._ SA de l'ensemble du portefeuille de M._ SA. Constatant le caractère inusuel des prestations promises par cette société-ci, la décision prévoyait notamment ce qui suit:
(...)
Modifications des contrats transférés : les contrats existants auprès de M._ SA, sont transférés à B._ SA. Certains contrats, selon l'annexe 1 ci-jointe, sont modifiés au jour de la présente décision sur les points suivants:
- Assurances de capitaux liées à des parts de fonds de placement - unité de compte avec garantie. Ces polices subissent quatre modifications:
- Le capital constitué par les primes déjà encaissées reste garanti. Seul le capital constitué par les primes futures n'est plus garanti.
- Le capital garanti (constitué par les primes déjà encaissées) est investi dans le fonds F._. Une classe de parts spécifique est créée pour les clients de M._ SA, avec des frais réduits.
- La possibilité de changer de fonds est supprimée pour la part du contrat dont les prestations d'assurances sont financées par les primes déjà encaissées.
- Pour la part du contrat dont le capital n'est pas garanti (constitué des primes futures), le preneur peut choisir parmi une nouvelle palette de fonds, de même qu'il peut modifier son choix ultérieurement.»
La décision prévoyait en outre un droit de résiliation extraordinaire jusqu'au 31 mars 2015.
La FINMA a prononcé l'ouverture de la faillite de M._ SA avec effet au 15 décembre 2014.
Par courrier du 14 décembre 2014, le nouvel assureur a informé le preneur d'assurance du transfert de sa police.
Le 27 mars 2015, l'assureur a remis au preneur un avenant à la police d'assurance qui prévoyait ce qui suit:
«Prestations en cas de vie à l'échéance du contrat le 01.08.2018
Valeur des parts de fonds financées par les primes versées jusqu'au 31.12.2014, au minimum CHF 184'314.00
De plus:
Valeur des parts de fonds financées par les primes versées dès le 01.01.2015 [néant]
[...]
Prestation en cas de décès avant le 01.08.2018
Valeur des parts de fonds financées par les primes versées jusqu'au 31.12.2014, au minimum CHF 184'314.00
De plus:
Valeur des parts de fonds financées par les primes versées dès le 01.01.2015, au minimum CHF 45'686.00
[...]»
L'assureur expliquait que la prestation en cas de vie financée par les primes versées jusqu'au 31 décembre 2014 restait garantie, tandis que celle financée par les primes ultérieures n'était plus garantie, en raison d'une décision de la FINMA.
Par courrier recommandé du 21 avril 2015, le preneur a contesté la validité de l'avenant à la police d'assurance, estimant être encore lié par les termes de la police dans sa teneur au 4 décembre 2014.
B.
B.a. Le 18 septembre 2015, le preneur d'assurance a déposé une demande devant le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois, dans laquelle il prenait les conclusions suivantes:
«I.- Constater que B._ SA garantit à A._ un capital en cas de vie égal à la valeur des parts des fonds financées par les primes versées jusqu'au 1er août 2018, mais au moins [à] CHF 230'000, selon la police n°....
II.- Condamner B._ SA à délivrer à A._ une police d'assurance n°... prévoyant que le capital en cas de vie ou de décès est égal à la valeur des parts des fonds financées par les primes versées jusqu'au 1er août 2018, mais au moins à CHF 230'000.»
Par jugement du 14 mars 2016, le Tribunal a déclaré la demande irrecevable pour les motifs suivants: la modification contractuelle litigieuse était directement imposée par la décision administrative de la FINMA, qui était entrée en force et ne pouvait plus être remise en cause devant le juge civil dès lors que le preneur d'assurance n'établissait aucun motif de nullité. Le conflit relevait du droit public et le Tribunal civil n'était pas compétent ratione materiae. En outre, le preneur n'avait aucun intérêt digne de protection à agir (art. 59 al. 2 let. a CPC). D'une part, il n'était menacé d'aucune incertitude concernant ses droits: la nouvelle police faisait clairement ressortir que le capital garanti en cas de vie avait été réduit de 230'000 fr. à 184'314 fr. D'autre part, une action en constatation de droit ne pouvait pallier le fait qu'il n'avait pas contesté la décision de la FINMA dans le délai de recours prévu par la procédure administrative.
B.b. Le preneur d'assurance a interjeté appel devant le Tribunal cantonal vaudois qui, statuant le 9 août 2016 par sa Cour d'appel civile, a confirmé le jugement attaqué. L'autorité d'appel a jugé convaincante l'analyse du Tribunal civil quant à son défaut de compétence ratione materiae : le juge civil n'avait effectivement pas à discuter le bien-fondé d'une décision administrative entrée en force, sauf si elle devait s'avérer nulle, ce que le preneur d'assurance n'établissait pas. A cet égard, l'argument selon lequel la loi fédérale sur la surveillance des entreprises d'assurance (LSA; RS 961.01) n'autoriserait pas la FINMA à modifier les contrats individuels des assurés n'était pas convaincant; il ne se fondait sur aucune jurisprudence. Pour le surplus, le preneur ne pouvait prétendre qu'il ne disposait d'aucun moyen de contester la décision de la FINMA, puisqu'il s'était vu octroyer un droit de résiliation extraordinaire, qu'il n'avait pas exercé. En outre, il perdait de vue que la mesure prise par la FINMA était fondée sur une réglementation destinée à protéger les intérêts des assurés notamment contre les risques de faillite des assureurs. Sa situation, en tant que créancier d'une société faillie, aurait sans doute été bien davantage compromise s'il avait dû procéder au recouvrement de ses prestations dans le cadre de la faillite de M._ SA. En définitive, à défaut de vices faisant apparaître comme nulle la décision de la FINMA, le preneur d'assurance n'avait aucun intérêt digne de protection à agir par la voie civile.
C.
Le preneur d'assurance a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant à faire constater que la nouvelle compagnie d'assurance garantit un capital en cas de vie équivalent à la valeur des parts de fonds financées par les primes versées jusqu'au 1er août 2018, mais au moins à 230'000 fr., respectivement à faire condamner ladite compagnie à délivrer une police d'assurance prévoyant que le capital en cas de vie ou de décès équivaut à la valeur des parts de fonds financées par les primes versées jusqu'au 1er août 2018, mais au moins à 230'000 fr.
La compagnie d'assurance intimée a conclu à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. L'autorité précédente s'est référée à son arrêt.

considerations:
Considérant en droit:
1.
1.1. Le recourant a souscrit une assurance-vie par contrat de droit privé soumis à la loi fédérale sur le contrat d'assurance (LCA; RS 221.229.1). Les conditions contractuelles ont été modifiées dans le cadre d'un transfert forcé du portefeuille d'assurance vers un nouvel assureur, ordonné par la FINMA en vertu de l'art. 62 al. 2 LSA. La décision de la FINMA est fondée sur le droit public et relève de la juridiction administrative, en dernier lieu du Tribunal fédéral qui peut être saisi au moyen du recours en matière de droit public (art. 82 let. a LTF; arrêt 2C_872/2015 du 1 er août 2016 consid. 1.1).
Cela étant, le présent litige oppose le preneur d'assurance au nouvel assureur qui a repris le portefeuille de M._ SA. S'inscrivant dans un rapport de droit privé, il relève sur le principe du juge civil (cf. aussi art. 85 al. 1 LSA et ATF 133 III 439 consid. 2.2.2.2 p. 443). Le fait qu'un litige ressortisse à la matière civile n'exclut pas que le juge civil doive trancher des questions préalables de droit public.
Est ainsi ouverte la voie du recours en matière civile, et non celle du recours en matière de droit public. L'intimée ne dit du reste pas le contraire.
1.2. La loi requiert une valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Sont déterminantes les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF).
Le conflit porte sur le fait que la nouvelle police d'assurance prévoit un capital garanti à hauteur de 184'314 fr. seulement en cas de vie à l'échéance du contrat le 1 er août 2018, tandis que l'ancienne accordait une garantie de 230'000 fr. Le premier juge a considéré que la valeur litigieuse résultait de la différence entre les deux montants garantis (230'000 - 184'314 = 45'686 fr.). Les juges cantonaux ont simplement précisé que la valeur litigieuse dépassait 30'000 fr., reprenant ainsi implicitement à leur compte l'analyse du Tribunal civil. Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique. L'on ne saurait, comme le plaide l'intimée, se fonder sur la différence entre la garantie initiale de 230'000 fr. et la valeur de rachat actuelle de la police, alors que l'enjeu est de déterminer quel montant minimal est garanti en cas de vie le 1 er août 2018. Le seuil légal de 30'000 fr. est ainsi dépassé. Cette constatation prive d'objet toute discussion sur la recevabilité des pièces fournies par l'intimée à l'appui de son argumentation.
1.3. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office, sous réserve des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente. Il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués comme il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente. Eu égard à l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
2.
2.1. Le recourant agit en constatation de droit. Une telle action vise à faire constater l'existence ou l'inexistence d'un droit ou d'un rapport de droit (art. 88 CPC). Le demandeur doit justifier d'un intérêt digne de protection (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC) à la constatation immédiate de la situation de droit. Cet intérêt n'est pas nécessairement de nature juridique; il peut s'agir d'un pur intérêt de fait. Cette condition est notamment remplie lorsque les relations juridiques entre les parties sont incertaines et que cette incertitude peut être levée par la constatation judiciaire (ATF 141 III 68 consid. 2.3 p. 71).
Les termes « constatation immédiate» signifient que le demandeur doit avoir un intérêt à la constatation anticipée, lorsqu'une action postérieure tendant à l'obtention d'une prestation entre en considération. Un tel intérêt fait en principe défaut lorsque les prétentions du demandeur sont totalement exigibles et pourraient d'ores et déjà faire l'objet d'une action condamnatoire (ATF 103 II 220 consid. 3). Le demandeur doit se trouver dans une incertitude juridique qui ne saurait raisonnablement persister plus longtemps, par exemple parce qu'il est entravé dans sa liberté de décision (ATF 135 III 378 consid. 2.2 p. 380), parce qu'il est empêché d'agir avant un certain temps en exécution d'une prestation ou en réparation du dommage complet (ATF 123 III 49 consid. 1a p. 51), ou encore parce qu'il veut faire constater la validité du rapport juridique qui fonde la prétention exigible en vue de son développement futur (arrêt 4A_589/2011 du 5 avril 2012 consid. 4.1; ATF 84 II 685 consid. 2 p. 692).
2.2. Dans le cas concret, le preneur d'assurance veut faire constater que les conditions initiales de la police d'assurance prévalent toujours et qu'un capital de 230'000 fr. est garanti en cas de survie à l'échéance du contrat le 1er août 2018. On peut s'interroger sur l'intérêt du preneur à faire constater ses droits à ce stade, sachant qu'il pourra ouvrir une action en exécution lorsque la prestation sera exigible et que dans ce cadre, les conditions d'assurance pourront être discutées.
Devant les instances cantonales, le recourant a justifié cet intérêt par l'art. 11 al. 1 LCA, qui astreint l'assureur à remettre au preneur une police d'assurance constatant les droits et obligations des parties. Ce document a au premier chef une fonction d'information et de preuve (ATF 112 II 245 consid. II/1c p. 253; FRANZ HASENBÖHLER, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag [VVG], 2001, nos 3 s. et 74 ad art. 11 LCA). La doctrine admet qu'il peut valoir titre de créance dans des cas particuliers (HASENBÖHLER, op. cit., n° 77 ad art. 11 LCA; PETER JÄGGI, Zürcher Kommentar, 1959, n° 292 ss ad art. 965 CO). Cela n'implique pas automatiquement que le recourant puisse avoir un intérêt digne de protection à obtenir un tel document.
Quoi qu'il en soit, cette question peut rester indécise. Un autre obstacle s'oppose en effet à l'admission de la demande.
3.
3.1. Les juges cantonaux ont considéré que la modification contractuelle litigieuse était imposée par la FINMA, dont la décision était entrée en force et ne pouvait plus être remise en cause du moment qu'elle n'était entachée d'aucun vice grave propre à entraîner sa nullité.
3.2. Au préalable, il sied de relever que les juges vaudois ont vu là un motif d'irrecevabilité. En réalité, ils sont entrés en matière sur le fond en répondant par la négative à la question préjudicielle consistant à déterminer si la décision administrative était ou non entachée de vices graves.
3.3.
3.3.1. Le recourant plaide qu'il existe deux motifs de nullité. Il ne conteste pas l'analyse des juges vaudois selon laquelle ils ne pouvaient revoir la décision de la FINMA que dans l'hypothèse de vices graves entraînant la nullité. S'il affirme qu'aucune voie de droit administrative ne lui permettait de contester la décision de la FINMA, le recourant ne demande pas pour autant son annulation, mais uniquement le constat de sa nullité. Ces précisions étant faites, il sied d'examiner les motifs invoqués.
3.3.2. Selon la jurisprudence, la nullité absolue ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves et pour autant que la constatation de la nullité ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Hormis les cas de nullité expressément prévus par la loi, la nullité ne doit être admise qu'exceptionnellement, lorsque les circonstances sont telles que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire. Des vices de fond n'entraînent qu'exceptionnellement la nullité d'une décision. Entrent avant tout en considération comme motifs de nullité l'incompétence fonctionnelle et matérielle de l'autorité appelée à statuer, ainsi qu'une erreur manifeste de procédure, tel le fait de n'avoir pas eu l'occasion de participer à la procédure (ATF 138 II 501 consid. 3.1; 138 III 49 consid. 4.4.3; 137 I 273 consid. 3.1).
3.3.3. Le recourant invoque deux motifs de nullité: d'une part, la FINMA n'aurait pas la compétence de modifier le contenu des contrats d'assurance transférés à l'assureur reprenant; il s'agirait d'une «ingérence particulièrement importante aux droits des assurés en violation crasse et flagrante du principe de la légalité». L'art. 62 al. 2 LSA l'habiliterait tout au plus à réglementer les conditions du transfert de portefeuille, et non pas le contenu des contrats privés transférés. D'autre part, le droit de résiliation extraordinaire prévu par l'art. 62 al. 3 LSA serait réservé au transfert de portefeuille volontaire.
Comme cela ressort de la jurisprudence précitée, toute violation de la loi ne constitue pas un vice grave entraînant la nullité de la décision. Il est patent que les deux griefs de fond soulevés par le recourant n'appartiennent pas à cette catégorie d'exception. La FINMA était bel et bien l'autorité compétente pour ordonner le transfert forcé de portefeuille. Se pose tout au plus la question de la marge de manoeuvre que lui confère l'art. 62 al. 2 LSA en énonçant que cette autorité « détermine les conditions» du transfert. Le recourant relève à juste titre que certains auteurs lui dénient la possibilité de modifier les contrats d'assurance (DEGLI UOMINI/GSCHWIND, in Basler Kommentar, Versicherungsaufsichtsgesetz, 2013, n° 65 ad art. 62 LSA; lapidaires, WEBER/UMBACH, Versicherungsaufsichtsrecht, 2006, § 7 n. 6; ALEXANDER LACHER, Umstrukturierungen aus versicherungsaufsichts-rechtlicher Sicht, 2010, p. 8 n. 21 et, à propos du transfert volontaire [art. 62 al. 1 LSA], p. 181 n. 567). Si cette question mérite d'être discutée, il est exclu d'y voir un motif de nullité absolue, réservée à des vices graves et manifestes. La même constatation peut être faite s'agissant du droit de résiliation extraordinaire (art. 62 al. 3 LSA), dont divers auteurs, se fondant sur la lettre de la loi, considèrent qu'il ne prévaut qu'en cas de transfert volontaire (DEGLI UOMINI/GSCHWIND, op. cit., n° 66 ad art. 62 LSA; LACHER, op. cit., p. 10 n. 28 s.; WEBER/UMBACH, op. cit., § 7 n. 6; THOMAS MATHIAS LUDESCHER, Das gebundene Vermögen gemäss Versicherungsaufsichtsgesetz [VAG], 2007, p. 193). Au passage, on relèvera un certain lien avec la problématique précédente, à savoir que si la modification des contrats d'assurance doit être reconnue, il paraît logique de l'assortir d'un droit de résiliation. Au demeurant, on ne saurait d'emblée exclure que l'assureur reprenant concède librement un droit de résiliation par hypothèse non prévu par la loi.
En bref, l'autorité précédente n'a clairement pas enfreint le droit fédéral en considérant que la décision administrative entrée en force n'était pas entachée d'un motif de nullité.
4.
Le recourant ne soulève pas d'autres griefs à l'encontre des modifications apportées. Il n'y a dès lors pas à en discuter (cf. consid. 1.3 supra).
Il s'ensuit le rejet du recours.
Le recourant, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera à la compagnie d'assurance intimée une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 22 mai 2017
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti


facts:
Faits :
A.
A.a. La société Z._ SA (ci-après: la locataire ou la demanderesse) exploite un garage automobile avec places de parking au 1er étage, rez-de-chaussée et sous-sol dans un immeuble, à A._. Le contrat de bail a été conclu le 8 juin 2004 avec le propriétaire d'alors pour une durée initiale de 10 ans, du 1er juin 2004 au 30 juin 2014, se renouvelant ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année avant l'échéance. La locataire exploitait déjà le garage avant la signature de ce bail. Les contrats relatifs à certaines places de parking ne les mettaient à disposition que jusqu'à ce que les futurs locataires de locaux vacants et à construire se portassent candidats pour ces places.
La propriétaire a résilié ces baux le 7 août 2008 pour le 30 juin 2014, invoquant un projet de reconstruction complète de l'immeuble en vue d'y créer un nouvel espace commercial et des logements.
A.b. X._ SA (ci-après: la nouvelle propriétaire ou la défenderesse) a acheté l'immeuble le 21 juin 2013.
Le 25 juin 2013, la Municipalité de la Commune de A._ a adopté un plan partiel d'affectation concernant les terrains comprenant cet immeuble (entré en vigueur le 7 octobre 2013), lequel permettait la transformation, l'extension ou la démolition et la reconstruction de l'immeuble, selon le projet élaboré par le précédent propriétaire. Ce plan autorise notamment la création d'un immeuble avec affectation mixte à l'habitation, aux bureaux et au commerce. Il y est mentionné que le projet prévoit la disparition du garage automobile, ce que la municipalité voit comme une manière de tranquilliser l'impasse.
Le 12 septembre 2013, l'architecte mandaté par la nouvelle propriétaire a déposé deux demandes de permis portant sur la démolition de l'immeuble et la construction à sa place d'un bâtiment comprenant dix-sept logements et un hôtel, avec parking enterré de trente places.
B.
Le 20 septembre 2013, par notification sur formules officielles, la nouvelle propriétaire a notamment résilié les baux de la locataire de manière anticipée avec effet au 1er avril 2014, conformément à l'art. 261 al. 2 let. a CO. Elle a invoqué dans sa lettre d'accompagnement la nécessité pour elle d'entreprendre d'importants travaux de démolition et de construction afin de rendre l'immeuble apte à ses besoins d'exploitation.
Saisi par la locataire d'une demande en contestation des résiliations et en prolongation de bail le 27 janvier 2014, à la suite de l'échec de la conciliation, le Tribunal des baux du canton de Vaud a, par jugement du 23 septembre 2014, déclaré les résiliations du 20 septembre 2013 inefficaces.
L'arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois du 29 mai 2015, qui a confirmé ce jugement, a été réformé par arrêt du Tribunal fédéral du 31 mars 2016. Les résiliations de bail ont été jugées valables et la cause a été renvoyée à la cour cantonale pour instruction et décision sur la prolongation des baux (cause 4A_447/2015).
Il est résulté de l'instruction complémentaire à laquelle la cour cantonale a procédé que la défenderesse dispose désormais d'un permis de construire définitif et exécutoire, qui lui a été délivré le 16 février 2016 et qui porte sur la démolition et la construction d'un bâtiment comprenant 17 logements et un hôtel avec parking enterré. Les propriétaires de la parcelle voisine qui avaient attaqué ce permis ont retiré leur recours, ce dont la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a pris acte le 19 juillet 2016. La cour cantonale a également constaté qu'à l'exception des locaux occupés par la demanderesse, l'immeuble est vide, ce qui implique une perte financière pour la défenderesse, qui est dans l'attente du départ de cette locataire pour commencer les travaux. Il était prévu que les premiers travaux, à savoir le désamiantage et la démolition du bâtiment, devaient débuter dès la fin du mois d'août 2016 et que la mise en service de l'hôtel devait intervenir en janvier 2019.
Statuant après renvoi le 11 octobre 2016, la Cour d'appel civile a accordé à la demanderesse une unique prolongation de bail jusqu'au 31 mars 2018. Le dispositif précédemment envoyé aux parties indiquait une prolongation jusqu'au 31 mars 2017, date qui a été corrigée dans l'arrêt motivé.
C.
Contre cet arrêt cantonal, la nouvelle propriétaire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée à la demanderesse. Elle conclut également à ce que la locataire soit condamnée à quitter les locaux litigieux et à lui remettre les clés sous la menace de la peine d'amende prévue à l'art. 292 CP. Elle se plaint d'appréciation arbitraire des faits et des preuves (art. 9 Cst.) et de violation du droit (art. 272 al. 1 CO, art. 2 et 4 CC et art. 26 s. Cst.).
L'intimée conclut au rejet du recours.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile, compte tenu des féries de Noël (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente, contre une décision rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF), statuant après arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, dans une cause de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF) et pécuniaire, dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le présent recours en matière civile est ouvert aux mêmes conditions que sous l'empire de l'ancien art. 66 OJ (arrêts 4A_71/2007 du 19 octobre 2007 consid. 2.2; 4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid. 1.1).
2.
Le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral - que prévoyait expressément l'art. 66 al. 1 OJ et qui valait également en cas d'annulation sur recours de droit public, pour violation des droits constitutionnels (ATF 122 I 250 consid. 2) - est un principe juridique qui demeure applicable sous l'empire de la LTF (ATF 135 III 334 consid. 2 p. 335; arrêt 5A_139/2013 du 31 juillet 2013 consid. 3.1, non publié in ATF 139 III 391 mais in Pra. 2014 n° 19 p. 136). En vertu de ce principe, l'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral; sa cognition est limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui (ATF 131 III 91 consid. 5.2 p. 94 s.; arrêt 5A_139/2013 déjà cité, ibidem). L'autorité à laquelle la cause est retournée peut toutefois tenir compte de faits nouveaux sur les points qui ont fait l'objet du renvoi, mais ceux-ci ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une base juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 p. 335; 131 III 91 consid. 5.2 p. 94; arrêt 4A_354/2014 du 14 janvier 2015 consid. 2.1 et les références).
Saisi d'un recours contre la nouvelle décision cantonale, le Tribunal fédéral est aussi lié par son arrêt de renvoi (ATF 125 III 421 consid. 2a). Il n'est toutefois pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4).
3.
3.1. Dans son arrêt de renvoi du 31 mars 2016, le Tribunal fédéral a non seulement déterminé ce qu'il y a lieu d'entendre par besoin propre et urgent du nouveau propriétaire de l'immeuble au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO, mais également précisé quelles sont les relations entre cette disposition et l'art. 272 al. 1 CO, autrement dit entre le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire et la prolongation du bail (consid. 5.2 et consid. 5.3). Il a ainsi jugé que le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du congé, mais n'exclut pas en soi la prolongation du bail; la comparaison entre le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), et les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire doit intervenir dans le cadre de l'examen de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO; consid. 5.2.3).
Examinant plus précisément la question de l'urgence du besoin du nouveau propriétaire en relation avec les autorisations administratives nécessaires à un projet de grandes transformations, respectivement de démolition et de reconstruction du bâtiment, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation anticipée est justifiée dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives, et non seulement lorsqu'il les a obtenues (art. 261 al. 2 let. a CO; consid. 5.2.3). Puis examinant cette question dans le cadre de la pesée des intérêts à laquelle le juge doit procéder lorsqu'il examine si le bail doit être prolongé (art. 272 al. 1 CO), le Tribunal fédéral a jugé que l'urgence du besoin de l'acquéreur doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation: " Le besoin du [nouveau propriétaire] ne prime celui du locataire que lorsque celui-là est autorisé par décision administrative à commencer les travaux, mais pas avant ". Il en a conclu que, lorsqu'il est difficile de prévoir le moment auquel le locataire devra évacuer les locaux, le juge doit accorder une première prolongation et qu'en cas de demande de deuxième prolongation, il statuera selon la situation des parties et l'état du projet de démolition/reconstruction au moment de sa nouvelle décision (consid. 5.3.1).
3.2. Lorsque la cour cantonale estime que, par là, le Tribunal fédéral n'a pas eu l'intention d'accorder la priorité aux intérêts du nouveau propriétaire lorsque les autorisations administratives ont été délivrées à celui-ci, elle se méprend sur le sens du terme " prime ": celui-ci signifie à l'évidence que le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire a la priorité sur l'intérêt du locataire dès que le projet a été autorisé par décision administrative. Cette interprétation est encore renforcée par l'adjonction des termes " mais pas avant ".
Dès lors que le Tribunal fédéral avait déjà admis dans son arrêt de renvoi que la condition du besoin propre et urgent de la défenderesse était réalisée (art. 261 al. 2 let. a CO), la cour cantonale devait tenir compte de l'état du projet de démolition/reconstruction, autrement dit de l'avancement de la procédure d'autorisation administrative, pour statuer sur la question du principe et de la durée de la prolongation du bail, qui lui avait été renvoyée.
Or, il résulte de l'instruction complémentaire à laquelle la cour cantonale a procédé qu'un permis de construire, définitif et exécutoire, a été délivré à la nouvelle propriétaire le 16 février 2016, le recours interjeté par des voisins ayant été retiré le 19 juillet 2016. Il était prévu que les premiers travaux, à savoir le désamiantage et la démolition du bâtiment, devaient débuter dès la fin du mois d'août 2016 et que la mise en service de l'hôtel devait intervenir en janvier 2019. L'immeuble est en effet vide, à l'exception des locaux occupés par la demanderesse, et la défenderesse, qui est dans l'attente du départ de cette locataire pour commencer les travaux, subit une perte financière.
Dans ces circonstances, force est de constater que le permis de démolir et reconstruire était en force et exécutoire au moment où la cour cantonale a statué le 11 octobre 2016. En ne tenant pas compte que, dès l'entrée en force de ce permis, le besoin urgent du nouveau propriétaire devait primer, la cour cantonale s'est écartée sans raison de la jurisprudence et de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.
Au demeurant, on ne voit pas en quoi la nouvelle propriétaire, qui subit une perte financière du fait de l'empêchement de débuter ses travaux, abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) en exigeant que son intérêt prime dès lors que la locataire sait depuis le 21 septembre 2013, si ce n'est depuis le 7 août 2008, que l'immeuble doit être complètement démoli et reconstruit, conformément au plan d'affectation partiel.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail à la demanderesse, qui aura eu d'ailleurs, à la date du présent arrêt, presque trois ans pour trouver à reloger ses activités.
4.
Il résulte de l'arrêt attaqué que la défenderesse avait conclu à ce que la demanderesse soit condamnée à quitter les locaux litigieux et à lui remettre les clés le dernier jour du mois complet suivant la notification de l'arrêt à intervenir, sous la menace de la peine d'amende prévue à l'art. 292 CP. C'est dans ce sens que sera prononcée la condamnation, la conclusion nouvelle plus restrictive prise par la défenderesse dans le présent recours étant nouvelle et, partant, irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
5.
Au vu de ce qui précède, l'arrêt attaqué doit être réformé en ce sens que l'action en contestation de la résiliation et en prolongation du bail est intégralement rejetée.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la locataire qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). La cause est retournée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que l'action en prolongation du bail de la demanderesse est rejetée.
2.
La demanderesse est condamnée à quitter les locaux litigieux et à remettre les clés à la défenderesse le dernier jour du mois complet suivant la notification de l'arrêt à intervenir, sous la menace de la peine d'amende prévue à l'art. 292 CP.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
4.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
5.
La cause est retournée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.
6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 23 mai 2017
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget