facts:
Sachverhalt:
A.
Das Gebiet Bölli Süd ist gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Niederlenz vom 24. November 2006/8. August 2007 der Wohnzone W2 mit Lärm-Empfindlichkeitsstufe II (ES II) und Sondernutzungsplanpflicht zugeordnet. Es grenzt im Westen an die Arbeitszone (ES IV), in dem sich der Industriebetrieb der F._ AG befindet (Parzelle Nr. 1094). Die Planungswerte für Industrie- und Gewerbelärm für die ES II (Anh. 6 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]) werden im Gebiet Bölli Süd um bis zu 15 dB (A) überschritten.
Am 29. Juni 2009 beschloss der Gemeinderat Niederlenz den Erschliessungsplan Bölli Süd, der vom Regierungsrat am 10. März 2010 mit Änderungen genehmigt wurde. Dieser enthält folgende Sondernutzungs- bzw. Lärmschutzvorschriften (nachfolgend SNV) :
- Im Areal Bölli Süd sind freistehende Einfamilienhäuser ausschliesslich mit Firstrichtung West-Ost zugelassen.
- Lärmempfindliche Räume an den Nord-, Süd- und Westfassaden müssen mindestens über ein Lüftungsfenster an der Ostfassade verfügen oder durch andere bauliche oder gestalterische Massnahmen mit einer Wirkung von mindestens 15 dB (A) (z.B. Belüftung über verglaste Vorzone oder Wintergarten, lokale Lärmschutzwand, Dachlukarne mit seitlichem Lüftungsflügel) abgeschirmt werden. [...]
- Die Massnahmen und deren Wirkungen sind im Bewilligungsverfahren einzeln in einem Lärmgutachten eines durch die Grundeigentümer zu bestimmenden, anerkannten Fachbüros nachzuweisen. [...]
B.
Am 25. November 2013 erteilte der Gemeinderat Niederlenz A.A._ und B.A._, D.D._ und E.D._ sowie C._ die Baubewilligung für je ein Einfamilienhaus auf den Parzellen Nrn. 2045, 2040 und 2046 im Gebiet Bölli Süd. Die dagegen erhobenen Einwendungen der F._ AG wurden abgewiesen.
C.
Auf Beschwerde der F._ AG ergänzte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau (BVU) die Baubewilligungen am 15. Mai 2014 mit folgenden Auflagen und wies die Beschwerde im Übrigen ab:
a. Die transparenten Fassadenbauteile in der Westfassade sind fix mit der Bauhülle zu verbinden und dürfen weder Öffnungsmechanismen noch Scharniere aufweisen.
b. Der Schalldämmwert der transparenten Fassadenbauteile darf nicht mehr als fünf Dezibel unter den Schalldämmwerten der übrigen, nicht transparenten Fassadenteile liegen. Die gesamte Fassade hat zudem die erhöhten Anforderungen der SIA-Norm 181 zu erfüllen.
c. Die Einhaltung dieser Anforderungen ist vor Baubeginn in einem Schallschutznachweis nach SIA-Norm 181 darzulegen.
D.
Die dagegen erhobenen Beschwerden der F._ AG hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau in drei Entscheiden vom 23. Januar 2015 gut. Es hob die Entscheide des BVU und die Baubewilligungen auf.
E.
Gegen die verwaltungsgerichtlichen Entscheide haben A.A._ und B.A._ (1C_139/2015), D.D._ und E.D._ (1C_141/ 2015) sowie C._ (1C_140/2015) in getrennten, aber im Wesentlichen gleichlautenden Eingaben Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, Ziff. 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und die Baubewilligung für ihre Bauvorhaben sei zu erteilen. Überdies beantragen sie die Vereinigung der drei Beschwerdeverfahren.
F.
Der Gemeinderat Niederlenz und das BVU beantragen, die Beschwerden seien gutzuheissen. Die F._ AG (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerden. Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) geht mit dem angefochtenen Entscheid davon aus, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume einzuhalten sind. Dagegen erachtet es (anders als die Vorinstanz) den Einbau einer transparenten Fassade im ersten Obergeschoss für bundesrechtskonform.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Beteiligten an ihren Anträgen fest, soweit sie sich noch äussern.
G.
Die I. öffentlich-rechtliche Abteilung hat die Angelegenheit am 16. März 2016 in öffentlicher Sitzung beraten und entschieden.

considerations:
Erwägungen:
1.
Gegen die kantonal letztinstanzlichen Endentscheide des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Baugesuchsteller, deren Baubewilligung aufgehoben wurde, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist einzutreten.
Da die Beschwerden die gleichen Rechtsfragen aufwerfen, rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
2.
Die Beschwerdeführer rügen zunächst, das Verwaltungsgericht habe die rechtskräftigen Sondernutzungsvorschriften (SNV) entgegen ihrem klaren Wortlaut ausgelegt. Dies sei willkürlich und verletze die Gemeindeautonomie. Nach den SNV sei den Anforderungen des Lärmschutzes Genüge getan, wenn jeder lärmempfindliche Raum über mindestens ein Lüftungsfenster auf der lärmabgewandten Ostfassade verfüge. Weitere Massnahmen und Wirkungsnachweise seien nur erforderlich, wenn andere bauliche und gestalterische Massnahmen gewählt würden (z.B. die Belüftung über eine verglaste Vorzone, lokale Lärmschutzwände etc.). Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte nicht mehr zu überprüfen sei, wenn - wie hier - in einem rechtskräftigen Erschliessungsplan schon die Einhaltung der strengeren Planungswerte durch verschiedene Lärmschutzmassnahmen gesichert worden sei.
2.1. Das USG stellt unterschiedliche Anforderungen, je nachdem, ob es um die Ausscheidung neuer bzw. die Erschliessung bestehender Bauzonen geht (Art. 24 Abs. 1 und 2 USG) oder um die Bewilligung von Bauten mit lärmempfindlichen Räumen (Art. 22 USG). Während im ersten Fall aus Gründen der Vorsorge auf die strengeren Planungswerte abgestellt wird, müssen im Baubewilligungsverfahren nur noch (aber immerhin) die Immissionsgrenzwerte an den lärmempfindlichen Räumen der projektierten Bauten eingehalten werden (vgl. dazu ROBERT WOLF, in: USG-Kommentar, Mai 2000, Art. 22 N. 7-9).
2.2. Wurde - wie hier - ein Erschliessungsplan zur Sicherung der Einhaltung der Planungswerte erlassen, befreit dies nicht vom Nachweis der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte im Baubewilligungsverfahren: Zwischen dem Erlass des Erschliessungsplans und der Erteilung der Baubewilligung liegt in der Regel eine gewisse Zeitspanne, in der sich die Immissionssituation verändert haben kann. Massgeblich für die Baubewilligung sind die in diesem Zeitpunkt zu erwartenden Aussenlärmimmissionen (Art. 36 Abs. 2 LSV), die von den im Gestaltungsplan ermittelten abweichen können (vgl. WOLF, a.a.O., Art. 24 N. 32). Zudem muss im Baubewilligungsverfahren überprüft werden, ob die Immissionsgrenzwerte an allen im Baugesuch vorgesehenen lärmempfindlichen Räumen auch tatsächlich eingehalten werden, während es nach Art. 24 Abs. 2 USG genügt, wenn die Planungswerte im "überwiegenden Teil" der Zone eingehalten werden.
2.3. Art. 22 USG stellt direkt anwendbares, zwingendes Bundesumweltrecht dar, das in jedem Baubewilligungsverfahren zu beachten ist und entgegenstehendem kantonalem bzw. kommunalem Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV). Kommunale Erschliessungs- und Sondernutzungspläne können - und müssen sogar nach Art. 24 USG - zusätzliche Anforderungen enthalten, um nach Möglichkeit die Einhaltung der tieferen Planungswerte zu gewährleisten. Sind aber schon die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten, so darf die Baubewilligung nach Art. 22 USG nicht erteilt werden, unabhängig davon, ob die Sondernutzungsvorschriften eingehalten wurden und ob diese ihrerseits noch akzessorisch auf ihre Bundesrechtskonformität überprüft werden können oder nicht.
Im Folgenden ist daher zunächst zu prüfen, ob die streitigen Bauvorhaben den Vorgaben von Art. 22 USG entsprechen. Nur wenn dies zu bejahen wäre, müssten noch die Rügen zur Auslegung und Anwendung der SNV und anderer Bestimmungen des kommunalen Rechts behandelt werden.
3.
Gemäss Art. 22 USG werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b). Nach Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt.
3.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume einzuhalten seien. Dies entspreche Wortlaut und Zweck von Art. 39 Abs. 1 und Art. 31 LSV. Die gesundheitsschädigenden Wirkungen übermässigen Lärms liessen sich nicht wesentlich reduzieren, wenn die Lärmschutzmassnahmen nur an einzelnen Fenstern umgesetzt würden. Der Schutz vor den Langzeitfolgen übermässigen Lärms dürfe nicht davon abhängen, wie die jeweiligen Bewohner die Räume belüfteten bzw. welche Fenster sie tatsächlich öffneten. Dies gelte umso mehr, als für ein effizientes Lüften ("Stoss-Lüften") einzelne Lüftungsfenster nicht ausreichten.
3.2. Die Beschwerdeführer berufen sich dagegen auf die Vollzugspraxis zahlreicher Kantone, wonach es genügt, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem Fenster pro lärmempfindlichem Raum eingehalten werden, das zum Lüften geeignet ist (sog. Lüftungsfensterpraxis). Dies sei vorliegend der Fall, weil jeder Aufenthaltsraum über ein Fenster auf der lärmabgewandten Seite (Osten) verfüge (zum Zimmer im Obergeschoss mit transparenten Fassadenteilen vgl. unten E. 5). Den gesundheitspolizeilichen Anliegen sei damit genügend Rechnung getragen. Niemand werde ein Fenster auf der dem Lärm zugewandten Seite längere Zeit geöffnet lassen, wenn ihm ein Lüftungsfenster ohne Lärmbelastung als Alternative zur Verfügung stehe. Müsste auf sämtliche Fenster an den Nord-, Süd- und Westfassaden verzichtet werden, entstünde ein bunkerartiger Bau, der den wohnhygienischen Vorschriften nicht gerecht würde und auch städtebaulich problematisch wäre. Ansonsten müsste ganz auf die Überbauung verzichtet werden, was im Widerspruch zum Gebot der haushälterischen Bodennutzung stünde (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG [SR 700] und Art. 5a Abs. 3 lit. b der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Die vom Verwaltungsgericht favorisierte Auslegung würde in vielen Kantonen mit gefestigter "Lüftungsfensterpraxis" zu Auszonungen führen.
3.3. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass die Nutzung des in unmittelbarer Nähe zur Arbeitszone gelegenen Gebiets "Bölli Süd" bei einer angepassten, die Lärmvorbelastung berücksichtigenden individuellen Planung durchaus möglich wäre. Vorliegend würden jedoch einfache Einfamilienhäuser geplant, die nicht einmal den Minergiestandard einhielten. Dies widerspreche den Intentionen des Gesetzgebers, den Gesundheitsschutz der Bewohner höher zu werten als wirtschaftliche Erwägungen. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer sei auch damit zu rechnen, dass die lärmexponierten Fenster bzw. Fenstertüren an der Südfassade geöffnet würden, beispielsweise zur Erschliessung des Sitzplatzes.
3.4. Das BAFU teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach die Ermittlung der Lärmimmissionen nicht nur an einzelnen, sondern an sämtlichen Fenstern lärmempfindlicher Räume durchzuführen sei. Die "Lüftungsfensterpraxis", wie sie in einigen Kantonen betrieben werde, habe zur Folge, dass Art. 22 Abs. 2 USG praktisch gegenstandslos werde; damit werde der Wille des Gesetzgebers, die Erstellung von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen in lärmbelasteten Gebieten grundsätzlich zu verbieten, ins Gegenteil verkehrt.
3.5. Die Vollzugspraxis der Kantone ist unterschiedlich (vgl. STEFAN RIEDER/JUDITH HAUENSTEIN/CHRISTOF SCHWENKEL/OLIVIER DOLDER, Evaluation zum Vollzug der Artikel 22 und 24 Umweltschutzgesetz (USG) respektive Art. 29, 30 und 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV); Schlussbericht zuhanden des BAFU, Luzern/Zürich, 27. Oktober 2011, S. 30, 58, 95). Rund die Hälfte der Kantone erteilen eine Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur Lüftung geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten werden (vgl. z.B. die Wegleitungen "Bauen im Lärm" der Fachstellen Lärmschutz des Kantons Zürich S. 6 und des Kantons Basel-Landschaft S. 10; letztere verlangt zusätzlich die Einhaltung der Alarmwerte an allen Fenstern). Andere Kantone erteilen in derartigen Fällen gegebenenfalls eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Absatz 2 LSV; dabei wird teilweise verlangt, dass die Fenster auf der lärmexponierten Seite fest verschraubt werden (a.a.O. S. 91).
Die "Lüftungsfensterpraxis" soll aus Sicht des Wohnkomforts und der Ortsgestaltung schlechtere Lösungen verhindern (insbesondere verschlossene Fenster, ungünstige Wohnungsgrundrisse, "blinde" Fassaden zur Strassenseite) und das Bauen in zentralen Lagen ermöglichen. Das Verwaltungsgericht Zürich schützte diese Praxis im Urteil vom 16. April 2015 (VB 2014.00307 E. 11. insbes. 11.7) : Es sei nicht erforderlich, dass eine lärmgeschützte Lüftung über sämtliche Fenster möglich sei, dienten doch Fenster in erster Linie der Belichtung. Müsste der Immissionsgrenzwert an allen Fenstern eingehalten werden, wären weit grössere Abstände zur Strasse erforderlich. Dies sei mit dem Gebot der Verdichtung und der Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) nicht zu vereinbaren.
3.6. In der Literatur wird die "Lüftungsfensterpraxis" überwiegend als gesetzwidrig abgelehnt (ALAIN GRIFFEL/HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum USG, Ergänzungsband 2011, Art. 22 N. 5; ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht in a nutshell, Zürich/St. Gallen 2015, S. 119; CHRISTOPH JÄGER, Bauen in lärmbelastetem Gebiet, Raum und Umwelt 4/2009 S. 10 ff.). Sie widerspreche dem Wortlaut sowie Sinn und Zweck von Art. 22 USG und Art. 39 Abs. 1 LSV. WOLF (a.a.O., Art. 22 Rz. 24, 41) hält die Praxis zumindest dann für vertretbar, wenn keine besseren Lösungen zur Verfügung stehen und die Fenster, an denen die Immissionsgrenzwerte überschritten sind, eine verbesserte Schalldämmung erhalten. Die Praxis gewisser Kantone, in solchen Fällen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen, habe den Vorteil, die Praxis auf Fälle zu beschränken, in denen eine sinnvolle andere Lösung nicht in Frage komme, jedoch seien die Voraussetzungen von Art. 31 Abs. 2 LSV (überwiegendes Interesse an der Errichtung des Gebäudes) oft nicht erfüllt. ANNE-CHRISTINE FAVRE (La protection contre le bruit dans la loi sur la protection de l'environnement, Diss. Lausanne 2002, S. 268) erwähnt die Lüftungsfensterpraxis, ohne dazu Stellung zu nehmen.
3.7. Das Bundesgericht hat sich bisher noch nicht direkt zur "Lüftungsfensterpraxis" geäussert. Allerdings ging es stets davon aus, dass die Lärmimmissionen am offenen Fenster gemessen werden müssten (BGE 117 Ib 125 E. 30 S. 127), und zwar unabhängig davon, ob sich die Fenster überhaupt (ganz oder teilweise) öffnen lassen (BGE 122 II 33 E. 2b S. 37).
Passive Schallschutzmassnahmen - einschliesslich fest verschlossene Fenster - stellen nach ständiger Rechtsprechung keine baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV dar, weil dadurch die Immissionen nur im Rauminnern, nicht aber am offenen Fenster reduziert werden könnten (Urteil 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009 E. 2.4 mit Hinweisen, in: URP 2009 S. 500; SJ 2009 I S. 377; RDAF 2010 I S. 420). Dies wurde im Urteil 1C_331/ 2011 vom 30. November 2011 E. 7.3.2 (in: URP 2012 S. 295; RDAF 2013 I S. 499) für Minergiebauten mit Komfortlüftung bestätigt. In diesem Zusammenhang führte das Bundesgericht aus, dass die Messung am offenen Fenster den künftigen Bewohnern die Möglichkeit geben solle, ihre Fenster zu öffnen, unabhängig davon, ob dies zum Lüften erforderlich sei. Zudem werde indirekt auch der Schutz von Aussenräumen gewährleistet: Müsse der Planungs- bzw. der Immissionsgrenzwert am offenen Fenster eingehalten werden, bedeute dies, dass der Lärmpegel auch in der Umgebung (Balkone, Vorgärten etc.) nur unwesentlich darüber liege. Dies diene dem Wohlbefinden der künftigen Bewohner und liege deshalb im Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers (so auch WOLF, a.a.O., Art. 22 N. 8).
Im Entscheid 1A.139/2002 vom 5. März 2003 E. 5.4 (in: URP 2003 S. 703; ZBl 105/2004 S. 94) ging es um die Einhaltung der Planungswerte durch einen Gastwirtschaftsbetrieb (Art. 25 USG). Das Bundesgericht bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, dass der Beurteilungspegel an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume in der Umgebung einzuhalten sei, weil keine Verpflichtung der Anwohner bestehe, auf die Öffnung bestimmter Fenster zu verzichten. Art. 39 Abs. 1 LSV verlange eine Messung am offenen Fenster, ohne Rücksicht darauf, ob dieses als Lüftungsfenster benutzt werde oder überhaupt geöffnet werden könne. Ausweich- und Schutzmöglichkeiten der Bewohner seien erst für die Erteilung von Erleichterungen gemäss Art. 25 Abs. 2 USG zu berücksichtigen, nicht aber bei der Beurteilung der Lärmimmissionen gemäss Art. 25 Abs. 1 USG.
4.
Im Folgenden ist zu prüfen, ob es Gründe gibt, für das Bauen in lärmbelasteten Gebieten (Art. 22 USG) die Messung an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" jedes lärmempfindlichen Raums ausreichen zu lassen.
4.1. Ein Erlass muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz (BGE 141 III 195 E. 2.4 S. 198 mit Hinweisen). Die Formulierungen einer Norm in den drei Amtssprachen Deutsch, Französisch und Italienisch sind gleichwertig.
4.2. Nach Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden "in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume" ermittelt (italienisch "al centro delle finestre aperte dei locali sensibili al rumore"). In der deutschen und der italienischen Fassung wird der Plural verwendet, was eher dafür spricht, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern eingehalten werden müssen, ansonsten der Verordnungsgeber sinnvollerweise eine andere Formulierung gewählt hätte. Dagegen verwendet der französische Text die Einzahl ("au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit") ohne allerdings zu sagen, welches von mehreren Fenstern massgeblich sein soll. Aufgrund einer rein grammatikalischen Auslegung lässt sich die hier interessierende Frage daher nicht klar beantworten.
4.3. Vom Schutzgedanken des Umweltrechts her liegt es näher, auf das am stärksten und nicht auf das am wenigsten exponierte Fenster abzustellen. Dies entspricht etwa der Vorgabe für die Berechnung der Strahlungsbelastung an Orten für den kurzfristigen Aufenthalt und mit empfindlicher Nutzung gemäss Art. 11 Abs. 2 lit. c Ziff. 1 und 2 der Verordnung vom 23. Dezember 1999 über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV; SR 814.710).
Zum selben Ergebnis führt die Bezugnahme auf Art. 22 USG: diese Bestimmung statuiert ein grundsätzliches Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten, in denen die Immissionsgrenzwerte überschritten sind und daher längerfristig eine Gesundheitsschädigung der Bewohner zu befürchten ist. In solchen Gebieten darf eine Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nur erteilt werden, wenn "das Gebäude" gegen Lärm abgeschirmt werden kann (lit. b) oder aber die "lärmempfindlichen Räume" auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet werden. Auch diese Formulierung lässt darauf schliessen, dass die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der vom Lärm abgewandten Seite nicht genügt.
Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, kann die Überbauung nach der Konzeption der LSV nur ausnahmsweise bewilligt werden, wenn ein überwiegendes Interesse an ihrer Erstellung besteht (Art. 31 Abs. 2 LSV); diesfalls müssen die Anforderungen an die Schalldämmung der Aussenbauteile angemessen verschärft werden (Art. 32 Abs. 2 LSV). Mit dieser restriktiven Regelung wollte der Gesetzgeber dem Gesundheitsschutz Vorrang gegenüber dem Interesse an der zonenkonformen Nutzung von Bauparzellen einräumen.
4.4. Entscheidend für die Auslegung von Art. 39 Abs. 1 LSV ist indes der Zweckgedanke dieser Bestimmung: Die "Lüftungsfensterpraxis" führt, wie das BAFU und die Vorinstanz dargelegt haben, zur Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes: Genügt es für die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten sind, kann sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der hinterliegenden Lüftungsfenster beschränken; weitere Massnahmen werden aus Kostengründen nicht ergriffen und könnten auch nicht verlangt werden (JÄGER, a.a.O., S. 12/13). Die Vollzugsbehörde muss vielmehr die Baubewilligung erteilen, ohne dass Raum für eine Interessenabwägung verbleibt. Auch Art. 32 Abs. 2 LSV (verschärfte Anforderungen an die Schalldämmung) kommt nicht zum Zuge, wenn keine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Wenn es genügt, Lüftungsfenster auf der lärmabgewandten Seite vorzuschreiben, um die Zonenplanung zu realisieren, sinkt der Druck auf das Gemeinwesen, Massnahmen zur Bekämpfung von schädlichen oder lästigen Lärmimmissionen an der Quelle anzuordnen, obwohl diese nach Art. 11 Abs. 1 USG Vorrang geniessen.
4.5. Die unerwünschten Auswirkungen der "Lüftungsfensterpraxis" illustriert der vorliegende Fall: Gewöhnliche Einfamilienhäuser sollen in unmittelbarer Nähe einer Fabrik erstellt werden, die rund um die Uhr (24-Stunden-Betrieb) und an 7 Tagen der Woche Immissionen erzeugt, die erheblich (bis zu 10 dB) über dem Immissionsgrenzwert liegen. Weder wurden Massnahmen zur Emissionsbegrenzung an der Quelle (Lärmsanierung der Fabrik) oder auf dem Übertragungsweg (z.B. Lärmschutzwälle, Schutz der Wohnbauten durch vorgelagerte Gewerbebauten) ergriffen, noch eine spezielle, auf die Lärmsituation zugeschnittene Überbauung verlangt. Eine erhöhte Schalldämmung der Fassade wurde erst vom BVU im Beschwerdeverfahren angeordnet, und zwar nur deshalb, weil Lüftungsfenster im ersten Obergeschoss fehlen (vgl. unten E. 5). Würde die geplante Überbauung realisiert, hätte dies zur Folge, dass die Bewohner Tag und Nacht, unter der Woche und am Wochenende, gesundheitsschädlichem Lärm ausgesetzt wären, sofern sie nicht die Fenster auf drei von vier Fassadenseiten verschlossen hielten und auf die Nutzung ihrer Aussenanlagen (Sitzplätze, Garten) verzichteten.
4.6. Hauptargument der Befürworter der Lüftungsfensterpraxis ist, dass nur mit ihrer Hilfe die raumplanerisch gebotene Siedlungsverdichtung nach innen realisiert werden könne (vgl. RIEDER/HAUENSTEIN/ SCHWENKEL/DOLDER, a.a.O., S. 58 ff. mit Fallbeispielen aus Zürich). In zahlreichen Städten seien die Immissionsgrenzwerte, vor allem entlang vielbefahrener Strassen, überschritten. Könnten an zentralen Lagen keine Wohnbauten mehr realisiert werden, würden die Innenstädte entvölkert und die Wohnüberbauung auf die Aussenbezirke verlagert. Dies widerspräche den Zielen und Grundsätzen der Raumentwicklung, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen (Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken sei (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG), durch bessere Ausnützung und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b RPV vorgesehenen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung seien in städtischen Zentren zum Teil nicht möglich (z.B. Lärmschutzwände) oder führten zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen (z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite; Ausrichtung von Wohnungen nach Norden, ungünstige Wohnungs-Grundrisse; vgl. RIEDER/HAUENSTEIN/SCHWENKEL/DOLDER S. 30 unten).
Diese Argumente sind ernst zu nehmen. Tatsächlich können Zielkonflikte zwischen dem Lärmschutz und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung bestehen. Seit dem Erlass des USG und der LSV in den 1980er Jahren hat sich die raumplanerische Problematik der Zersiedlung und des Bodenverbrauchs verschärft. Die RPG-Revision vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014; AS 2014 899; BBl 2010 1049) verpflichtet die Kantone, binnen 5 Jahren ihre kantonalen Richtpläne anzupassen, insbesondere um eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungserneuerung zu stärken (Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG).
Diesen wichtigen Anliegen der Raumplanung kann jedoch auf dem Wege der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden: Diese ist mit Zustimmung des Kantons zulässig (Art. 31 Abs. 2 LSV), wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG, unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, unverhältnismässig wäre (vgl. Urteil 1C_704/2013 vom 17. September 2014 E. 6.4, in: URP 2014 S. 643; RDAF 2015 I S. 378).
Schon bisher wurden bei der gebotenen Interessenabwägung raumplanerische Gründe berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet befand, ein akuter Bedarf an Wohnraum bestand, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten waren und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt war (vgl. z.B. die Urteile 1A.108/2003 vom 9. September 2003 E. 2, in: URP 2003 S. 832; SJ 2003 I p. 586; RDAF 2004 I S. 748; 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 5, insbes. 5.7, in: URP 2012 S. 1; RDAF 2013 I S. 493).
In Zukunft wird dem raumplanerischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen verstärkt Rechnung zu tragen sein. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschenswert erscheinen, wird eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an der lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann.
4.7. Nach dem Gesagten verlangen Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 LSV, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Eine Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) kommt offensichtlich nicht in Betracht, da auch aus raumplanerischer Sicht kein Interesse an der Erstellung der streitigen Einfamilienhäuser ersichtlich ist, noch dazu im Umfeld einer lärmigen Fabrik.
5.
Unter diesen Umständen braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob das im Obergeschoss der Einfamilienhäuser vorgesehene Zimmer mit transparenten Fassadenbauteilen und künstlicher Lüftung den Anforderungen des Bundesumweltrechts (Art. 22 USG) und des kommunalen Rechts (§ 33 Abs. 1 BNO Niederlenz) genügt.
Kann das Gebiet Bölli Süd damit nicht wie vorgesehen überbaut werden, wird die Gemeinde Niederlenz ihre Zonen- und Erschliessungsplanung überprüfen müssen. Denkbar wäre, das Gebiet (ganz oder an der Grenze zur Arbeitszone) einer lärmunempfindlichen Nutzung zuzuweisen. Bleibt es bei der Wohnnutzung, müssen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung an der Quelle (Fabrik) oder auf dem Übertragungsweg oder eine Kombination von beidem geprüft werden; zudem wird der Erschliessungs-/Sondernutzungsplan für das Gebiet zu überarbeiten sein.
6.
Die Beschwerden sind somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 1C_ 139/2015, 1C_140/2015 und 1C_141/2015 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'500.-- werden den Beschwerdeführern jedes Verfahrens zu je einem Drittel (Fr. 1'500.--) auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführer jedes Verfahrens haben die Beschwerdegegnerin mit je Fr. 1'500.-- (insgesamt Fr. 4'500.--) zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Niederlenz, dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. März 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber

region: Federation

bge_label: critical


facts:
Sachverhalt:
A.
Die Pensionskasse B._ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin der Überbauung C._. Diese umfasst acht Mehrfamilienhäuser mit insgesamt zweiundachtzig Wohnungen, zwanzig Maisonettewohnungen, vier Ateliers, zwei Gewerberäumen sowie diversen Einstellplätzen. A._ (Kläger, Beschwerdeführer) ist seit 1. Juli 2004 Mieter einer 5 1/2-Zimmer-Maisonettewohnung in dieser Überbauung. Die Beklagte kündigte den Mietvertrag am 26. Februar 2014 per 30. September 2014. Sie begründete dies mit dringenden Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden könnten.
B.
Mit Eingabe vom 11. März 2014 focht der Kläger die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Nach gescheitertem Schlichtungsversuch gelangte er am 7. November 2014 an das Mietgericht Zürich. Mit Urteil vom 28. Juni 2016 erklärte dieses die Kündigung in Abweisung des Hauptbegehrens für gültig. Es erstreckte das Mietverhältnis bis 30. September 2015; soweit weitergehend wies es das Eventualbegehren um Erstreckung ab.
Der Kläger gelangte daraufhin an das Obergericht des Kantons Zürich. Ohne bei der Beklagten eine Berufungsantwort einzuholen, wies dieses die Berufung mit Urteil vom 7. November 2016 ab.
C.
Dagegen erhob der Kläger am 9. Dezember 2016 Beschwerde in Zivilsachen, eventualiter subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei kostenfällig aufzuheben und die Kündigung als ungültig zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken, subeventualiter die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Während das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat, beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdeführer hat unaufgefordert eine Replik eingereicht, zu der die Beschwerdegegnerin nicht mehr inhaltlich Stellung nahm.
Mit Präsidialverfügung vom 13. Februar 2017 wurde dem Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung stattgegeben.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1 S. 397 mit Hinweisen). Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG) und das Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist erfüllt. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist - unter Vorbehalt einer genügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - einzutreten; für eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde besteht damit kein Raum (Art. 113 BGG).
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53 mit Hinweis). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei willkürlich (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
Tatsachen oder Beweismittel, die erst nach dem vorinstanzlichen Urteil entstanden sind (wie etwa der in der Replik vorgetragene Stand der Sanierung im Februar 2017), können vom Bundesgericht gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG nicht berücksichtigt werden (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123; auch etwa Urteil 9C_793/2016 vom 3. März 2017 E. 1.2).
2.3. Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots geltend, genügt es nicht, wenn sie bloss ihre eigene Darstellung derjenigen der Vorinstanz gegenüberstellt und behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352 mit Hinweisen). Sie hat vielmehr im Einzelnen anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 135 III 232 E. 1.2 S. 234; je mit Hinweisen). Willkür liegt dabei nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und nicht nur in der Begründung verfassungswidrig ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen).
Die Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234 mit Hinweisen). Allein dass die vom Gericht gezogenen Schlüsse nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt noch keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Entsprechend genügt es nicht, lediglich einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem eine freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. nur etwa Urteil 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 2.1).
2.4. Diese Voraussetzungen werden von den Parteien nur ungenügend beachtet. Die Beschwerdegegnerin ist im Übrigen nicht von deren Einhaltung entbunden, bloss weil die Vorinstanz keine Berufungsantwort bei ihr einholte. Unbeachtlich sind daher sämtliche Ausführungen des Beschwerdeführers unter dem Titel "Sachverhalt" ebenso wie diejenigen der Beschwerdegegnerin unter dem Titel "Zusammenfassung Sachverhalt" sowie die Stellungnahme des Beschwerdeführers dazu. Ebenfalls unberücksichtigt zu bleiben haben die zahlreichen Sachverhaltsergänzungen, welche die Parteien ohne Aktenhinweise an anderen Stellen in den Rechtsschriften machen.
3.
Zur Begründung seines Hauptbegehrens macht der Beschwerdeführer geltend, die Kündigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 OR). In diesem Zusammenhang rügt er mehrere Sachverhaltsfeststellungen als willkürlich, was vorab zu prüfen ist, da andernfalls der in rechtlicher Hinsicht zu beurteilende Sachverhalt nicht feststeht.
3.1. Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdegegnerin habe die Kündigung im Begleitschreiben zum amtlichen Formular damit begründet, sie sehe sich gezwungen, "[A]ufgrund einer dringenden Sanierung der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung C._, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden kann", das Mietverhältnis aufzulösen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung habe sie sodann offengelegt, dass sich die Sanierungsarbeiten nicht nur auf die Gipsdecken beschränken würden, sondern drei Schwerpunkte aufwiesen (Flachdach- und Loggienabdichtungen, Gipsdecken und Nasszellenabdichtungen), die aufeinander abgestimmt werden müssten.
Dass die Decke seines Mietobjekts bedingt sanierungsbedürftig sei, räume der Beschwerdeführer selbst ein. Weiter bestreite er nicht, dass die Deckensanierung einzelner Wohnungen sofort erfolgen müsse. Unbestritten sei schliesslich, dass beim Bau der Überbauung gepfuscht worden sei und diese zahlreiche Mängel habe.
Von einem unausgereiften Sanierungsprojekt könne keine Rede sein. Dass eine Sanierung der Gipsdecken ohne die Räumung der Zimmer nicht möglich sei und die Möbel während den Arbeiten ausserhalb der Wohnung gelagert werden müssten, gestehe der Beschwerdeführer selbst zu. Auch das von ihm angerufene Parteigutachten halte fest, für die Deckensanierung müssten die Wohnungen ganz geräumt sein. Die Nutzung der Wohnung würde somit allein schon durch die Deckensanierung erheblich eingeschränkt. Würde auf Kündigungen verzichtet, wäre zudem eine Etappierung notwendig, wie der Beschwerdeführer ebenfalls einräume. Eine Etappierung führe aber zu höherem bautechnischem und organisatorischem Aufwand und zudem wohl zu höheren Kosten.
3.2. Der Beschwerdeführer rügt die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen in mehrfacher Hinsicht als willkürlich. Dabei begnügt er sich zuweilen allerdings mit der Verwendung des Wortes "willkürlich" zusammen mit appellatorischer Kritik oder sogar ganz ohne Begründung. Den Anforderungen an Willkürrügen (vgl. E. 2.3) genügt solches nicht, weshalb darauf nicht einzugehen ist. Zu behandeln bleiben folgende Willkürrügen:
3.2.1. Zunächst sei aktenwidrig und willkürlich, dass er selber eingeräumt habe, die Decke seines Mietobjekts sei bedingt sanierungsbedürftig. Im Bericht, auf den er sich an der von der Vorinstanz angegebenen Stelle bezogen habe, sei festgehalten, bei der Decke seines Mietobjekts seien mittelfristig Putzablösungen möglich. Die Hohlstellen seien klein und träten im Anschluss an die Wände auf. Vermutlich würde sich der Putz aber nicht von selbst lösen, sondern eher bei künftigen Renovationsarbeiten. Ihm deshalb zu unterstellen, er habe eingeräumt, die Decke seines Mietobjekts sei bedingt sanierungsbedürftig, sei willkürlich.
Der Bericht, auf den sich der Beschwerdeführer bezogen hat, unterscheidet drei Stufen des Deckenzustands: 1) rot markierte Decken, die baldmöglichst saniert werden müssten, weil sich der Putz von selber lösen könne. 2) gelb markierte Decken, wie beim Beschwerdeführer, wo mittelfristig Putzablösungen möglich seien. Diese Decken könnten entweder bei einer Renovation örtlich oder vollflächig saniert werden, der Entscheid liege bei der Eigentümerin. 3) nicht markierte Decken, bei welchen längerfristig keine Putzablösungen zu erwarten seien und die entsprechend auch längerfristig nicht saniert werden müssten. Wenn die Vorinstanz die Gefahr mittelfristiger Putzablösungen, wie sie gemäss diesem Bericht im Mietobjekt des Beschwerdeführers besteht, mit einer bedingten Sanierungsbedürftigkeit dieses Mietobjekts gleichsetzte, erscheint das zutreffend; von Willkür kann jedenfalls nicht die Rede sein.
3.2.2. Willkürlich sei sodann die Feststellung der Vorinstanz, er habe nicht bestritten, dass die Deckensanierung einzelner Wohnungen sofort erfolgen müsse. An der von der Vorinstanz angegebenen Stelle in der Berufungsschrift habe er nur dargelegt, welche Sanierungsarbeiten in seinem Mietobjekt bereits durchgeführt worden seien.
Die Erstinstanz kam zum Schluss, bei den rot markierten Decken seien kurzfristig Putzablösungen möglich und eine Sanierung sei daher von Nöten (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Da die Beschwerdegegnerin bei solchen Putzablösungen haftpflichtig werden könne, sei es ihr nicht zu verargen, wenn sie diese Decken möglichst rasch sanieren wolle. Die Vorinstanz war der Ansicht, der Beschwerdeführer habe diese Feststellung in seiner Berufung nicht in Frage gestellt. Als Beleg dafür gab sie die erste Seite der materiellen Ausführungen in der Berufung sowie die folgenden Seiten ("ff.") an.
Soll ein bestimmter Punkt in einer Rechtsschrift nicht bestritten worden sein (ohne aber ausdrücklich anerkannt worden zu sein), lässt sich hierfür zwangsläufig keine genaue Fundstelle ausmachen. Um Willkür darzutun, genügt dementsprechend der blosse Hinweis auf eine "unpräzise" Fundstellenangabe nicht. Vielmehr wäre es diesfalls am Beschwerdeführer, mit einem einfachen Aktenhinweis aufzuzeigen, an welcher Stelle in der Berufung die von der Vorinstanz angeblich übergangene Bestreitung erfolgt sein soll. Dies tut er jedoch nicht und eine solche Bestreitung ist auch nicht ersichtlich. Willkür ist entsprechend nicht dargelegt.
3.2.3. Willkürlich sei schliesslich die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Beschwerdegegnerin nach Auswertung von 600 Proben der Gipsdecken sowie ersten Erkenntnissen aus der Untersuchung der Loggien und Flachdächer zum Schluss gekommen sei, eine Kündigung werde unumgänglich. Die Vorinstanz habe weiter festgehalten, wenn ein Vermieter seine Planung aufgrund neuer Erkenntnisse anpasse und sich erst nach umfangreichen Abklärungen entschliesse, Kündigungen auszusprechen, sei dies weder ungewöhnlich noch treuwidrig. Der Kündigungsgrund der Sanierung sei nicht vorgeschoben und die Ernsthaftigkeit der Sanierungsbemühungen liesse sich nicht bestreiten.
Nach der Expertise D._ vom November 2013 seien jedoch bis zur Kündigung am 26. Februar 2014 keine neuen Erkenntnisse bezüglich Sanierungsbedürftigkeit der Loggien und Flachdächer mehr erlangt worden. Die diesbezüglichen Berichte E._ seien erst nach der Kündigung erstellt worden. Die Kostenermittlung der Generalunternehmerin vom 10. Februar 2014 beinhalte aber trotzdem bereits ein vollständiges Bauprogramm, in dem die Sanierung der Flachdächer, Loggien und Nasszellen sowie der Gipsdecken mit Baubeginn April 2014 vorgesehen gewesen sei; dies bei ungekündigten Mietverhältnissen. Der Auftrag für eine umfassende Sanierung müsse daher schon Wochen resp. Monate vor der Kündigung vorgelegen haben. Es seien folglich nicht neue Erkenntnisse gewesen (womit Erkenntnisse gemeint sein dürften, welche die Beschwerdegegnerin nach ihrem Schreiben vom 16. Oktober 2013 [siehe zu diesem nachfolgend E. 6.1] erlangte), aufgrund deren die Beschwerdegegnerin ihre Planung geändert und beschlossen habe, Kündigungen auszusprechen. Wahrer Grund für die Kündigungen sei vielmehr die Ertragsoptimierung gewesen. Ohne Kündigungen wäre eine Anpassung der Mietzinsen nach den bloss werterhaltenden Sanierungsarbeiten nämlich nicht möglich gewesen. Die Beschwerdegegnerin habe die Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen nach der Sanierung erhöht, wobei diese Erhöhungen nicht durch Kosten gerechtfertigt seien.
Zutreffend ist zwar, dass die schriftlichen Berichte E._ erst nach der Kündigung erstellt worden sind. Die Vorinstanz stellte diesbezüglich aber fest, die ersten Erkenntnisse aus der Untersuchung der Loggien und Flachdächer seien erst "später [im Bericht vom März 2014] vermerkt" worden, worauf der Beschwerdeführer nicht eingeht. Im Bericht selber ist festgehalten, der Experte habe den Zustand der Flachdächer im Herbst 2013 begutachtet. Entsprechend naheliegend ist es, dass die Beschwerdegegnerin diesbezügliche erste Erkenntnisse bereits im Herbst 2013 erlangte und nicht erst nach der nachträglichen Erstellung des schriftlichen Berichts im März 2014. Die Kostenermittlung vom Februar 2014, die u.a. auch Arbeiten an den Flachdächern umfasst, bestätigt dies denn auch. Letztere basiert übrigens darauf, dass zwar die Überbauung grundsätzlich noch bewohnt ist, die zu sanierenden Wohnungen aber jeweils geräumt sind; ob die Räumung der Wohnungen durch Kündigungen oder anderswie herbeigeführt wird, wird in der Kostenermittlung nicht thematisiert. Die vom Beschwerdeführer behaupteten Unstimmigkeiten in der zeitlichen Abfolge sind nicht erstellt, weshalb dieser Gesichtspunkt nicht gegen die Folgerung der Vorinstanz spricht, wonach die Beschwerdegegnerin die Planung ihrem jeweiligen Erkenntnisstand angepasst und sich schliesslich aufgrund des umfassenden Sanierungsbedarfs zu Kündigungen entschlossen habe. Es ist dementsprechend auch nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz es als erwiesen ansah, dass die beabsichtigte Sanierung der Kündigungsgrund war. Hieran nichts zu ändern vermag, wenn die Beschwerdegegnerin bei Neuvermietungen nach der Sanierung höhere Mietzinsen als zuvor verlangen sollte; dies weist die Sanierung noch nicht als einen bloss vorgeschobenen Grund aus resp. wird allein dadurch die Feststellung, die Sanierung sei der wahre Kündigungsgrund, nicht willkürlich.
3.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung nicht dargelegt ist.
4.
4.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62). Den Kündigungsgrund festzustellen, gehört zur Sachverhaltsermittlung (BGE 136 III 190 E. 2 S. 192 mit Hinweisen); an diese Sachverhaltsfeststellungen ist das Bundesgericht grundsätzlich gebunden (siehe E. 2.2 hiervor).
4.2. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (grundlegend BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499). Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für eine Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f. mit Hinweisen).
Ob der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurteilen zu können, verstösst sie gegen Treu und Glauben (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 499 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93).
4.3. Aufgrund der willkürfreien Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz (vgl. E. 3.1) steht fest, dass die Beschwerdegegnerin im Kündigungszeitpunkt über ein Bau- bzw. Sanierungsprojekt bezüglich der Überbauung mit drei Schwerpunkten (Flachdach- und Loggienabdichtungen, Gipsdecken und Nasszellenabdichtungen) verfügte. Der Wille der Beschwerdegegnerin, die entsprechenden Arbeiten ausführen zu lassen, sowie die Realitätsnähe und Umsetzbarkeit des Projekts standen nicht in Frage. Im Rahmen dieses Projekts ist u.a. eine Sanierung aller Gipsdecken im Mietobjekt des Beschwerdeführers vorgesehen. Um diese Arbeiten durchführen zu können, ist es notwendig, dass die Zimmer während der gesamten Arbeitsdauer geräumt sind und die Möbel ausserhalb der Wohnung gelagert werden. Bereits die projektgemässe Gipsdeckensanierung für sich alleine (also noch ohne Berücksichtigung der Arbeiten an den Flachdächern, Loggien und Nasszellen sowie den Auswirkungen etwa hinsichtlich Staub- und Lärmbelastung, welche die Deckensanierungen in den weiteren Wohnungen zeitigen), schränkt die Nutzung des Mietobjekts des Beschwerdeführers erheblich ein.
Im Kündigungszeitpunkt waren somit Sanierungsarbeiten projektiert, deren Realisierung durch einen Verbleib des Beschwerdeführers im Mietobjekt derart tangiert würden, dass die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag im Hinblick darauf kündigen konnte, ohne dadurch gegen Treu und Glauben zu verstossen. Das bestreitet der Beschwerdeführer denn auch gar nicht, zumindest nicht hinreichend. Er macht insofern nur geltend, gemäss Vorinstanz genüge " jeder Mehraufwand", der durch eine Weiterdauer des Mietverhältnisses während den Arbeiten entstehen würde, womit eine Kündigung, der eine Sanierung zu Grunde liege, "einfach immer gültig" wäre. Dass die Vorinstanz feststellte, die Zimmer müssten während der gesamten Dauer der Deckensanierung geräumt sein und das Mietobjekt könne während dieser Zeit nicht resp., wenn überhaupt, höchstens erheblich eingeschränkt genutzt werden, blendet der Beschwerdeführer dabei aus. Bereits mit Blick darauf trifft seine Behauptung nicht zu, die Vorinstanz lasse einen noch so geringfügigen Mehraufwand schon genügen.
4.4. Dass die Kündigung gleichwohl gegen Treu und Glauben verstossen soll, leitet der Beschwerdeführer denn auch aus anderen Gründen ab. Primär ist er der Ansicht, die Treuwidrigkeit der Kündigung ergebe sich aus deren Begründung, da diese unvollständig und ungenau gewesen sei (nachfolgend E. 5). Ferner widerspreche die Kündigung dem früheren Verhalten der Beschwerdegegnerin resp. enttäusche berechtigtes Vertrauen von ihm (nachfolgend E. 6).
5.
Die Beschwerdegegnerin begründete die Kündigung im Begleitschreiben zum amtlichen Formular wie folgt:
"Aufgrund einer dringenden Sanierung der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung C._, die nicht in Anwesenheit der Mietparteien durchgeführt werden kann, sehen wir uns leider gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis mit Wirkung auf 30. September 2014 aufzulösen."
5.1. Der Beschwerdeführer führt aus, als Mieter habe er das Recht, während der Anfechtungsfrist eine genügend klare Begründung zu erhalten, die es ihm ermögliche, die Chancen einer Kündigungsanfechtung abzuschätzen. Ein Vermieter müsse an seine Begründung gebunden sein, höchstens eine Ergänzung oder Verdeutlichung des angegebenen Grundes sei noch zulässig. Eine falsche Begründung führe zur Missbräuchlichkeit der Kündigung.
Die Begründung der Kündigung erachtet er insbesondere aus drei Gründen als unvollständig bzw. unzutreffend. Erstens seien im Kündigungszeitpunkt hinsichtlich der Deckensanierung keine Sofortmassnahmen (mehr) notwendig gewesen, weshalb die Sanierung nicht dringend gewesen sei - dringend könne übrigens nicht mit rasch gleichgesetzt werden. Zweitens werde darin das wahre Ausmass der beabsichtigten Arbeiten verschwiegen, indem bloss die Gipsdeckensanierung genannt werde, nicht aber die weiteren, zugleich ins Auge gefassten Sanierungsarbeiten. Drittens hätten nicht wie angegeben in sämtlichen Wohnungen der Überbauung die Gipsdecken saniert werden müssen. In fünfzehn Wohnungen seien diese nämlich bereits saniert gewesen, weshalb die Begründung auch insofern ungenau sei.
5.2. Die Vorinstanz hielt einleitend fest, die Beschwerdegegnerin sei auf dem von ihr angegebenen Kündigungsgrund zu behaften. Die Begründung sei weder ungenau noch falsch. Die Decke des Mietobjekts des Beschwerdeführers sei bedingt sanierungsbedürftig (vgl. dazu auch E. 3.2.1), während die Decken anderer Wohnungen sofort zu sanieren gewesen seien (siehe hierzu E. 3.2.2). Die Beschwerdegegnerin habe die Deckensanierung in den Wohnungen der Überbauung insgesamt als dringlich eingestuft. Dringlichkeit sei dabei nicht mit Gefahr gleichzusetzen. Auch wenn nur ein Teil der Wohnungen umgehend in Stand gestellt werden müsse, könne sich daraus bei einer Gesamtsanierung eine Dringlichkeit für das gesamte Projekt ergeben. Bei einer Kündigung müssten nicht sogleich alle Gründe genannt werden. Eine spätere Ergänzung und Präzisierung bleibe zulässig und selbst das eigentliche Nachschieben zusätzlicher Kündigungsgründe sei unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots nicht ausgeschlossen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung habe die Beschwerdegegnerin den ursprünglich angegebenen Kündigungsgrund (Gipsdeckensanierung) bloss ergänzt, indem sie näher erläutert habe, dass die Deckensanierung im Rahmen einer Gesamtsanierung der Liegenschaft vorgenommen werde. Durch solche Ergänzungen werde die Kündigung nicht automatisch treuwidrig. Die Begründung, wonach umfassende Deckensanierungen in der Überbauung vorgenommen werden müssten, sei deutlich; die vorzunehmenden Arbeiten seien damit ausdrücklich beschrieben. Jedermann könne sich daraus eine Vorstellung der anstehenden Arbeiten machen. Inwiefern es dem Beschwerdeführer nicht möglich gewesen wäre, gestützt auf diese Information zu prüfen, ob diese Arbeiten bei bestehendem Mietverhältnis nicht hätten ausgeführt werden können, sei nicht ersichtlich.
5.3.
5.3.1. Nach der allgemein auf Kündigungen bezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichts bedarf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein (BGE 125 III 231 E. 4b S. 239); sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62; 132 III 737 E. 3.4.2 S. 744 f.; je mit Hinweisen).
Das Gesetz bestimmt nicht, bis wann die Gründe für eine ordentliche Kündigung vorgebracht werden können. Insbesondere schreibt es nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Mieterschaft um Begründung oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsste. Das Bundesgericht kam daher unter anderem mit Blick auf die prozessrechtlichen Bestimmungen zum Novenrecht zum Schluss, die Kündigungsgründe könnten grundsätzlich auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Weiter hielt es fest, unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots schliesse das Gesetz selbst ein späteres Nachschieben zusätzlicher Gründe nicht aus. Ein solches Nachschieben könne allerdings ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen. Die Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe sei schliesslich an sich ohne Weiteres zulässig (BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 65).
Spezifisch zu Kündigungen, die im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten erfolgten, hielt das Bundesgericht demgegenüber fest, ohne hinreichend genaue Auskünfte sei die Mieterschaft nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten haben würde. Die Mieterschaft habe das Recht, von der Vermieterschaft eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihr - innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) - erlaube, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93; 140 III 496 E. 4.2.2 S. 499 f.; ferner auch Urteil 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 4 und 5).
5.3.2. Aufgrund des Vorangehenden erscheint es angebracht, aufzuzeigen, wie es sich mit der Begründung von ordentlichen Kündigungen im Mietrecht und insbesondere bei Kündigungen im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten verhält. Dies vor allem auch, weil in den diesbezüglichen Erwägungen von BGE 142 III 91 und 140 III 496 nicht Bezug genommen wird auf die generelle Rechtsprechung, namentlich etwa auf BGE 138 III 59, wodurch das Verhältnis ungeklärt bleibt. In der Literatur wird dies infolgedessen, gerade bezüglich dem Nachschieben von Gründen, sowohl in die eine als auch in die andere Richtung interpretiert (kritisch hinsichtlich einer gesteigerten rechtlichen Bedeutung der Begründung etwa HERZOG/KÄGI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Mietvertragsrecht im Jahr 2015, Jusletter vom 13. März 2017, Rz. 30; PHILIPPE CONOD, in: Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2016, N. 24 und 31a f. zu Art. 271 OR; derselbe, Congé rénovation, Résumé et analyse de l'arrêt 4A_31/2014, in: Newsletter bail.ch, Oktober 2014, Ziff. III in fine; MARCO GIAVARINI, Kündigung wegen Liegenschaftssanierung - Darstellung und Würdigung der aktuellen Praxis des Bundesgerichts, MietRecht Aktuell [MRA] 2016 S. 193; ZINON KOUMBARAKIS, Sanierungskündigung / Anforderung an die Begründung, MRA 2016 S. 94 f.; eine Absage an die rechtliche Zulässigkeit des Nachschiebens von Gründen begrüssend hingegen THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2014, ZBJV 2016 S. 40 f.; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 6 und v.a. 33 zu Art. 271 OR).
5.3.3. Klarzustellen ist dies dahingehend, dass eine Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis ist, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt (im Ergebnis ebenso bereits Urteil 4A_583/2014 vom 23. Januar 2015 Sachverhalt lit. A und E. 2.1). Die Gesetzeslage ist stets dieselbe und es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb diesbezüglich ausnahmsweise etwas anderes gelten sollte als sonst. Die allgemeinen Grundsätze bezüglich Begründung der Kündigung, auf welche zurückzukommen hier kein Anlass besteht, finden also bei Sanierungs- und Umbaukündigungen ebenfalls Anwendung.
Die Formulierungen in BGE 142 III 91 und 140 III 496, die auf die Begründung abzustellen und diese letztlich zu einem Gültigkeitserfordernis zu erheben scheinen, erweisen sich daher als missverständlich, zumal aus rechtlicher Sicht die Begründung der Kündigung in beiden Fällen gar nicht entscheidwesentlich war (dahingehend auch URBAN HULLIGER, Sanierungskündigung, MRA 2016 S. 102). Die Kündigungen erwiesen sich nämlich nicht aufgrund "unzureichender" Begründungen als treuwidrig, sondern weil im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigungen (noch) keine genügend konkreten, umsetzbaren und realitätsnahen Projekte bestanden, aufgrund deren überhaupt hätte beurteilt werden können, ob und inwiefern die Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tangiert würden (vgl. dazu E. 4.2). Deutlich zeigt sich dies in den zwei letzten Absätzen von E. 4.2.2 von BGE 140 III 496 und auch in der zusammenfassenden E. 3.2.3 von BGE 142 III 91 wird einzig auf den Stand des Projekts abgestellt, nicht auf die Begründung. Die Kündigungen erfolgten somit jeweils auf Vorrat und damit verfrüht, weshalb an ihnen, jedenfalls zu diesem Zeitpunkt, kein schutzwürdiges Interesse bestand - deshalb waren sie treuwidrig. Selbst wenn nun die angedachten, sich aber im entscheidenden Moment noch nicht in einem realitätsnahen Projekt konkretisierten Sanierungs- und Umbauarbeiten in der Kündigungsbegründung detaillierter umschrieben worden wären, die Begründung also "besser" gewesen wäre, hätte sich hieran nichts geändert; die Kündigung wäre nach wie vor verfrüht und daher treuwidrig gewesen.
5.3.4. Hervorzuheben ist allerdings gleichzeitig, dass der Begründung auf faktischer Ebene, d.h. im Rahmen der Beweiswürdigung, eine erhebliche Bedeutung zukommen kann, auch wenn es sich bei ihr aus rechtlicher Sicht bloss um eine Obliegenheit der kündigenden Partei handelt. Spezifisch bei Sanierungs- oder Umbaukündigungen verhält es sich so, dass wenn die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt, es ihr an sich ohne Weiteres möglich und zumutbar ist, die Kündigung auch entsprechend genau zu begründen (sei es von sich aus oder spätestens auf Verlangen hin), so dass sich gestützt auf diese Angaben ein Bild davon machen lässt, ob und inwiefern die Anwesenheit der Mieterschaft diese Arbeiten tangieren würde (geradezu vorbildlich etwa die Begründung in Urteil 4A_409/2016 vom 13. September 2016 Sachverhalt lit. B). Vor diesem Hintergrund kann es - ebenso wie eine fehlerhafte Begründung (so schon BGE 125 III 231 E. 4b S. 239 f.) - ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht, wenn zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten angegeben werden. Gegen die Wahrhaftigkeit sowohl des einen als auch des anderen Grundes kann es sodann sprechen, wenn die kündigende Partei zunächst einen Grund als Motiv für die Kündigung angibt, sich im Laufe des Verfahrens alsdann aber auf einen anderen beruft (so im Ergebnis Urteil 4C.131/2003 vom 6. August 2003 E. 3.2; vgl. auch THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2012, ZBJV 2013 S. 914 in fine; siehe ferner BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 65); es sei denn, es bestünden nachvollziehbare Beweggründe für ein solches Vorgehen (etwa Urteil 4C.85/2006 vom 24. Juli 2006 E. 2; kritisch dazu DAVID LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, CdB 2008 S. 71 f.).
5.3.5. Vorliegend ist aufgrund der (auch unter Berücksichtigung möglicher Indizwirkungen der Kündigungsbegründung) willkürfreien Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz erwiesen, dass die Beschwerdegegnerin im Kündigungszeitpunkt über ein Sanierungsprojekt verfügte, das sämtliche Kriterien erfüllte, um im Hinblick auf dessen Realisierung die Mietverhältnisse kündigen zu können, ohne dadurch gegen Treu und Glauben zu verstossen (vgl. E. 4.3).
Selbst wenn nun die Begründung der Kündigung bezüglich Dringlichkeit der Arbeiten und deren Durchführung in sämtlichen Wohnungen der Überbauung ungenau sowie hinsichtlich dem Umfang der Arbeiten (zunächst) unvollständig gewesen sein sollte, wie der Beschwerdeführer geltend macht, würde dadurch die Kündigung, die aus einem schutzwürdigen Grund erfolgte, noch nicht treuwidrig (im Ergebnis vergleichbar Urteil 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, wo die Kündigung zwar bloss unspezifisch mit "lourds travaux de rénovation" begründet wurde, aber dennoch nicht als treuwidrig qualifiziert wurde, weil in tatsächlicher Hinsicht erstellt war, dass im Kündigungszeitpunkt ein Projekt bestand, das alle Voraussetzungen erfüllte; vgl. auch zit. Urteil 4A_583/2014, wo die Begründung erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung abgegeben wurde). Nicht zu behandeln sind hier allfällige Kostenfolgen, die "ungenügende" Begründungen nach sich ziehen könnten (vgl. etwa zit. Urteil 4C.85/2006 E. 2.1.2).
6.
Der Beschwerdeführer erachtet die Kündigung ferner als treuwidrig, weil sie in mehrfacher Hinsicht im Widerspruch zum früheren Verhalten der Beschwerdegegnerin stehe resp. berechtigtes Vertrauen von ihm enttäusche.
6.1. Erstens sei ihm mit Schreiben vom 16. Oktober 2013 versichert worden, die Abklärungen bezüglich der Gipsdecken hätten ergeben, dass in einigen Wohnungen Sofortmassnahmen notwendig seien. In seiner Wohnung seien jedoch keine Hohlstellen gefunden worden. Er habe nach diesem Schreiben in guten Treuen davon ausgehen dürfen, eine künftig möglicherweise geplante Gipsdeckensanierung werde keine Kündigung notwendig machen.
Es trifft zu, dass laut Schreiben vom 16. Oktober 2013 im Mietobjekt des Beschwerdeführers keine Hohlstellen entdeckt wurden und dort entsprechend keine Sofortmassnahmen erforderlich waren. Hieran anschliessend wird in diesem Schreiben allerdings festgehalten, die Eigentümerschaft ziehe dennoch gegebenenfalls in Betracht, sämtliche Gipsdecken der Überbauung zu sanieren. Zu Recht kam die Vorinstanz infolgedessen zum Schluss, dieses Schreiben habe beim Beschwerdeführer kein berechtigtes Vertrauen dahingehend begründet, eine allfällige Gipsdeckensanierung werde ohne Kündigung erfolgen; Treuwidrigkeit ist nicht auszumachen.
6.2. Zweitens sei die Überbauung erst 14 Jahre alt. Er habe daher nicht damit rechnen müssen, dass ihm so kurze Zeit nach der Erstellung wegen Sanierungsarbeiten gekündigt werde, zumal zwischen 2006 und 2010 immer wieder grössere Mängelbeseitigungen vorgenommen worden seien, ohne dass deswegen gekündigt worden sei.
Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, aus dem Umstand, dass im Mietobjekt bereits Einzelsanierungen und Mängelbehebungen ohne Kündigung stattgefunden hätten, ergebe sich mangels Kausalität bzw. ausreichendem Sachzusammenhang nicht, dass das Mietverhältnis bei (nicht vergleichbaren) Sanierungsarbeiten an der Überbauung ebenfalls nicht gekündigt werde. Eine diesbezügliche Erwartungssicherheit bzw. Vertrauensgrundlage sei dadurch nicht geschaffen worden. Zu ergänzen bleibt bloss, dass es sich mit dem verhältnismässig jungen Alter der Überbauung ebenso verhält, solange die Sanierungsbedürftigkeit (wie hier) ausgewiesen ist - das Alter des Mietobjekts allein begründet noch keine Vertrauensgrundlage.
6.3. Drittens habe der Beschwerdegegnerin bereits am 10. Februar 2014 im Rahmen der Kostenermittlung ein konkretes Bauprogramm mit verbindlichen Zeitplänen vorgelegen, das von ungekündigten Mietverhältnissen ausgegangen sei. Die Beschwerdegegnerin habe sich widersprüchlich verhalten, wenn sie, anstatt dieses Programm umzusetzen, mit den Kündigungen ihren eigenen Zeitplan verunmöglicht habe.
Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers erfolgte in der Kostenermittlung und im dazugehörigen Bauprogramm keine Auseinandersetzung mit der Frage der Kündigung der Mietverhältnisse (vgl. bereits E. 3.2.3). Wenn sich die Beschwerdegegnerin in Kenntnis dieser Unterlagen für Kündigungen entschied, verhielt sie sich dementsprechend nicht widersprüchlich.
Selbst wenn das Bauprogramm beim Beschwerdeführer den Eindruck erwecken sollte, es werde darin von ungekündigten Mietverhältnissen ausgegangen, hätte dies aufgrund des zeitlichen Ablaufs kein rechtsrelevantes berechtigtes Vertrauen bei ihm zu begründen vermocht, das durch die Kündigung enttäuscht worden wäre. Denn der Beschwerdeführer behauptet selber nicht, er habe bereits vor der Kündigung Kenntnis von diesem Bauprogramm gehabt; weder stellte die Vorinstanz solches fest noch wäre dies ersichtlich. Durch diese Dokumente konnte daher beim Beschwerdeführer vor der Kündigung kein schutzwürdiges Vertrauen entstanden sein.
6.4. Viertens seien unbestrittenermassen bei mindestens fünfzehn anderen Wohnungen der Überbauung die Gipsdecken zu einem früheren Zeitpunkt ersetzt worden, ohne dass damals den davon betroffenen Mietern gekündigt worden sei. Die Vorinstanz gehe darauf jedoch nicht ein. Dem Beschwerdeführer sei nicht mitgeteilt worden, weshalb bei ihm - im Gegensatz dazu - eine Gipsdeckensanierung nur nach einer Kündigung möglich sein solle.
Die Beschwerdegegnerin anerkannte im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens, sie habe in den "letzten Jahren" in insgesamt fünfzehn Wohnungen der Überbauung bereits Not-Sanierungsarbeiten an den Gipsdecken durchgeführt. Dies jeweils in unbewohntem Zustand, namentlich acht Mal bei Mieterwechseln, fünf Mal durch Unterbringung der Mieter in Ersatzwohnungen und zwei Mal während längerer Ferienabwesenheiten.
Der Beschwerdeführer scheint die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung als treuwidrig zu erachten, weil die Beschwerdegegnerin früher in anderen Mietobjekten derselben Überbauung bereits Gipsdecken sanierte, ohne die betroffenen Mietverhältnisse zu kündigen, z.B. indem sie einen Mieterwechsel abwartete. Ob und inwiefern ein bestimmtes Vorgehen gegenüber anderen Mietern in früheren Jahren beim Beschwerdeführer eine schutzwürdige Vertrauensbasis zu begründen vermag resp. sich die Beschwerdegegnerin treuwidrig verhält, wenn sie nunmehr anders vorgeht als früher, braucht nicht behandelt zu werden. Voraussetzung dafür wäre nämlich jedenfalls, dass die Ausgangslage vergleichbar ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Einerseits geht es um über Jahre hinweg verteilte Not-Sanierungen (mit im Übrigen unbekanntem Umfang) von Decken in einzelnen Wohnungen; andererseits handelt es sich um eine gross angelegte Sanierung der Gipsdecken in den (noch nicht notsanierten) Wohnungen der gesamten Überbauung. Aus dem Vorgehen in der einen Situation lässt sich für das Vorgehen im anderen, nicht vergleichbaren Fall nichts ableiten.
Sollte der Beschwerdeführer mit diesem Argument hingegen andeuten wollen, die Sanierungsarbeiten würden durch einen Verbleib von ihm im Mietobjekt höchstens unwesentlich erschwert, sei auf E. 4.3 verwiesen - das trifft nicht zu. Vielmehr konnten die Gipsdecken auch bei den Not-Sanierungen in der Vergangenheit nur in geräumten und unbewohnten Wohnungen durchgeführt werden.
6.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die weiteren Gründe, die der Beschwerdeführer für eine Treuwidrigkeit der Kündigung vorbringt, nicht überzeugen. Nicht einzugehen ist auf seine Ausführungen zu Kündigungen, die zum Zwecke der Ertragsoptimierung erfolgen. Die Vorinstanz stellte willkürfrei fest, die Sanierung sei der wahre Kündigungsgrund (vgl. E. 3.2.3), weshalb dies nichts zur Sache tut. Das Hauptbegehren ist somit abzuweisen. Zu prüfen bleibt die eventualiter beantragte Erstreckung resp. die subeventualiter beantragte Rückweisung.
7.
Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung seines Eventual- und Subeventualbegehrens vor, die Vorinstanz habe die erstinstanzliche Abweisung des Erstreckungsbegehrens zu Unrecht geschützt und einen Härtefall willkürlich verneint. Er sei von einer missbräuchlichen Kündigung ausgegangen, weshalb an die Suchbemühungen nicht so grosse Anforderungen gestellt werden dürften, wie wenn er im Hauptstandpunkt eine Erstreckung verlangt hätte. Erst nach dem Entscheid des Mietgerichts habe er davon ausgehen müssen, dass womöglich auch die Vorinstanz die Gültigkeit der Kündigung schützen könnte. Die Vorinstanz habe ohne Abklärung der effektiven Härtegründe entschieden, weshalb die Sache zur entsprechenden Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen sei.
Die Vorinstanz hielt fest, nach Art. 272 Abs. 1 OR könne der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Ohne Härtefall gebe es keine Erstreckung. Der Beschwerdeführer stelle nicht in Abrede, dass bei ihm kein Härtefall vorliege. Eine Interessenabwägung sei daher müssig; eine weitere Erstreckung ausgeschlossen.
Der Beschwerdeführer äussert sich primär zu den Suchbemühungen. Die Feststellung, wonach er nicht in Abrede gestellt habe, dass bei ihm kein Härtefall vorliege, bestreitet er nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich. Als willkürlich weist er diese Feststellung erst recht nicht aus - die blosse Behauptung, es sei willkürlich, dass die Vorinstanz von diesem oder jenem ausgegangen sei, genügt den Anforderungen an eine Willkürrüge (vgl. E. 2.3) offensichtlich nicht. Damit steht für das Bundesgericht bindend fest (vgl. E. 2.2), dass keine Härte gegeben ist.
Sollte der Beschwerdeführer der Ansicht sein, die Vorinstanz hätte aufgrund der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) das Vorliegen eines Härtefalls von sich aus untersuchen müssen, verkennt er die Tragweite dieser Maxime. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist das Gericht im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime bloss einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Wie unter der Verhandlungsmaxime müssen die Parteien selbst den Stoff beschaffen. Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, kann und muss sich das Gericht ihr gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3 S. 575 ff. mit Hinweisen). Bevor ein Gericht überhaupt Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt feststellt, bedarf es entsprechender Behauptungen der Parteien. Ist eine Partei anwaltlich vertreten, gilt dies im Grundsatz eben auch im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime (vgl. Urteil 4A_702/2016 vom 23. März 2017 E. 3.2). Stellte der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer nicht in Abrede, dass bei ihm kein Härtefall vorliegt, ist nicht zu beanstanden, wenn das Gericht dem nicht von sich aus weiter nachging.
Besteht keine Härte, fällt eine Erstreckung ausser Betracht, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt. Damit erübrigt es sich, auf die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers zur Erstreckung einzugehen; das Eventual- sowie das Subeventualbegehren sind abzuweisen.
8.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. Mai 2017
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Lüthi


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Der 1958 geborene A._ war bis zum 30. Juni 2001 beim Kanton Zürich angestellt und deswegen bei der Versicherungskasse für das Staatspersonal ("Beamtenversicherungskasse"; heute: BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich; nachfolgend: BVK) für die berufliche Vorsorge versichert.
A.b. A._ erlitt im Oktober 2000 einen Unfall. Er bezieht mit Wirkung seit Oktober 2001 eine ganze Rente der Invalidenversicherung (Verfügung vom 19. Juli 2002). Diese wurde in zwei Revisionsverfahren 2003 und 2006 bestätigt. Im Rahmen eines weiteren Revisionsverfahrens holte die IV-Stelle des Kantons Zürich beim Medizinischen Zentrum Römerhof (MZR) ein interdisziplinäres Gutachten ein, das am 2. Mai 2012 erstattet wurde. Mit Verfügung vom 17. Dezember 2012 zog die IV-Stelle die Verfügung vom 19. Juli 2002 in Wiedererwägung und stellte die Rentenleistungen mit Wirkung ab Februar 2013 ein. Das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich wies die dagegen erhobene Beschwerde ab (Entscheid vom 31. Oktober 2013). Mit Urteil 9C_33/2014 vom 26. März 2014 hob das Bundesgericht den Entscheid vom 31. Oktober 2013 und die Verfügung vom 17. Dezember 2012 auf. Es verneinte die Voraussetzungen für eine Rentenaufhebung, weil die ursprüngliche Rentenzusprache (Verfügung vom 19. Juli 2002) nicht zweifellos unrichtig im Sinne einer Wiedererwägung war und eine materielle Revision des Anspruchs mangels Veränderung des Sachverhalts (insbesondere des Gesundheitszustandes) nicht in Betracht fiel.
Mit Verfügung vom 4. Juni 2014 bestätigte die IV-Stelle einen weiterhin bestehenden Anspruch auf eine ganze Invalidenrente.
A.c. Unter Hinweis auf die Verfügung der IV-Stelle vom 19. Juli 2002 und deren Bestätigung vom 24. Oktober 2006 anerkannte die BVK mit Schreiben vom 22. Mai 2007 einen Anspruch des Versicherten auf eine ganze Invalidenrente ab 1. Oktober 2001 (unter Vorbehalt der Kürzung wegen Überentschädigung). Am 28. Januar 2013 teilte sie A._ - unter Berufung auf die Verfügung der IV-Stelle vom 17. Dezember 2012 - mit, dass sie ihrerseits die Rente auf Ende Februar 2013 aufhebe. Daran hielt sie mit Schreiben vom 28. Juli 2014 fest.
B.
Mit Klage vom 24. November 2015 beantragte A._, die BVK sei zu verpflichten, ihm über den 28. Februar 2013 hinaus eine ganze Invalidenrente und eine Kinderrente für seinen Sohn (bis zum Abschluss der Ausbildung, längstens bis zur Vollendung des 25. Altersjahres) gemäss Statuten und BVG zu entrichten, nebst Zins zu 5 % p.a. auf den ausstehenden Leistungen ab jeweiligem Fälligkeitstag, frühestens ab Klageerhebung. Das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich wies die Klage mit Entscheid vom 8. März 2017 ab.
C.
A._ lässt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten die Aufhebung des Entscheids vom 8. März 2017 beantragen und die vorinstanzlich gestellten Rechtsbegehren erneuern.
Die BVK schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Sozialversicherungen verzichtet auf eine Stellungnahme. A._ lässt eine weitere Eingabe einreichen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG; Urteil 9C_61/2014 vom 23. Juli 2014 E. 2.3 mit Hinweisen). Der vorinstanzliche Verfahrensausgang allein bildet noch keinen hinreichenden Anlass für die Zulässigkeit von unechten Noven, die bereits im kantonalen Verfahren ohne Weiteres hätten vorgebracht werden können (Urteile 9C_121/2016 vom 27. April 2016 E. 2.2.1; 8C_690/2011 vom 16. Juli 2012 E. 1.3, nicht publ. in: BGE 138 V 286, aber in: SVR 2012 FZ Nr. 3 S. 7).
Der Beschwerdeführer lässt neu einen Bericht des Medizinischen Zentrums Löwenstrasse vom 2. Februar 2016 und eine Mitteilung der IV-Stelle vom 16. Juni 2016 einreichen. Er legt indessen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb die Unterlagen nicht bereits im kantonalen Verfahren hätten beigebracht werden können. Sie bleiben somit, wie auch die entsprechenden Ausführungen in Ziff. 8 der Beschwerde, unbeachtet. Gleiches gilt für das von der BVK neu eingereichte Feststellungsblatt der IV-Stelle vom 16. Juni 2016.
2.
2.1. § 21 der Statuten der BVK vom 22. Mai 1996 (nachfolgend: Statuten) enthält folgende Regelungen: Nach dem Auslaufen der Rente wegen Berufsinvalidität (vgl. § 19 f. Statuten) haben versicherte Personen Anspruch auf eine Rente, wenn volle oder teilweise Erwerbsinvalidität besteht (Abs. 1). Eine versicherte Person gilt als erwerbsinvalid, wenn sie infolge Krankheit oder Unfall ihre bisherige oder eine andere, ihrem Wissen und Können entsprechende und zumutbare Erwerbstätigkeit nicht mehr ausüben kann, oder wenn sie aufgrund eines Entscheides der eidgenössischen IV-Kommission invalid erklärt wurde (Abs. 2).
2.2. Ein Entscheid der IV-Stelle oder - im Beschwerdefall - des kantonalen Sozialversicherungsgerichts (Art. 57 ATSG) resp. des Bundesgerichts ist für eine Einrichtung der beruflichen Vorsorge verbindlich, sofern sie in das invalidenversicherungsrechtliche Verfahren einbezogen wurde, die konkrete Fragestellung für die Beurteilung des Rentenanspruchs gegenüber der Invalidenversicherung entscheidend war und die invalidenversicherungsrechtliche Betrachtungsweise aufgrund einer gesamthaften Prüfung der Akten nicht als offensichtlich unhaltbar erscheint. Diese Bindungswirkung findet ihre positivrechtliche Grundlage in den Art. 23, 24 Abs. 1 und 26 Abs. 1 BVG, welche an die Regelung des IVG anknüpfen oder diese übernehmen (BGE 133 V 67 E. 4.3.2 S. 69; Urteil 9C_656/2014 vom 16. Dezember 2015 E. 5.2).
Mit Bezug auf die weitergehende berufliche Vorsorge steht es den Vorsorgeeinrichtungen im Rahmen von Art. 6 und 49 Abs. 2 BVG sowie der verfassungsmässigen Schranken (wie Rechtsgleichheit, Willkürverbot und Verhältnismässigkeit) frei, den Invaliditätsbegriff und/oder das versicherte Risiko abweichend von Art. 23 BVG zu definieren (SZS 1997 S. 557, B 40/93 E. 4a; BGE 120 V 106 E. 3c S. 108 f. mit Hinweisen). Während sie im Rahmen der obligatorischen beruflichen Vorsorge jedenfalls die Mindestvorschrift des Art. 23 BVG zu beachten haben (Art. 6 BVG), gilt diese Bestimmung einschliesslich der hierzu ergangenen Rechtsprechung im überobligatorischen Bereich nur, soweit die Reglemente oder Statuten bezüglich des massgebenden Invaliditätsbegriffs oder versicherten Risikos nichts Abweichendes vorsehen (BGE 136 V 65 E. 3.2 S. 69 mit Hinweisen).
2.3. Eine versicherte Person hat nur so lange Anspruch auf Invalidenleistungen der beruflichen Vorsorge, als die Voraussetzungen für ihre Ausrichtung erfüllt sind. Sowohl bei der obligatorischen Vorsorge, bei der die Änderung oder Aufhebung einer Rente den gleichen materiellen Voraussetzungen unterstellt ist wie die Revision oder Wiedererwägung einer Rente der Invalidenversicherung (BGE 133 V 67 E. 4.3.1 S. 68), als auch in der weitergehenden Vorsorge muss der Leistungsanspruch grundsätzlich angepasst werden, wenn er den gegenwärtigen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen objektiv nicht oder nicht mehr entspricht (BGE 141 V 127 E. 5.2 S. 133; BGE 138 V 409). Auch wenn eine Vorsorgeeinrichtung sich grundsätzlich an die Entscheidungen der Invalidenversicherung hält, ist es aus Gründen der Gleichbehandlung der Versicherten rechtens, wenn sie ihre Leistungen anpasst, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass diese aufgrund von offensichtlich unhaltbaren Kriterien gewährt worden sind. Ebenso wenig wie eine Vorsorgeeinrichtung an einen Entscheid der Invalidenversicherung gebunden ist, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, besteht eine Bindungswirkung, wenn sie die offensichtliche Fehlerhaftigkeit des Entscheides, auf welchen sie sich abgestützt hatte, erst nachträglich erkennt. Dabei hat sich die Vorsorgeeinrichtung bei ihrem Entscheid an die verfassungsmässigen Schranken (wie Rechtsgleichheit, Willkürverbot und Verhältnismässigkeit; BGE 140 V 348 E. 2.1 S. 350) zu halten (BGE 141 V 405 E. 3.6 S. 412; 138 V 409 E. 3.2 S. 415 f.; Urteil 9C_604/2014 vom 31. März 2015 E. 3.1).
3.
3.1. Die Vorinstanz hat erwogen, dass der Begriff der Erwerbsinvalidität gemäss § 21 Abs. 2 Statuten weiter gefasst sei als der Invaliditätsbegriff von Art. 23 BVG resp. von Art. 4 Abs. 1 IVG i.V.m. Art. 8 Abs. 1 ATSG. Der Rentenanspruch des Beschwerdeführers auf eine Invalidenrente aus beruflicher Vorsorge (ab 1. März 2013) sei daher frei zu beurteilen. Dass die Vorsorgeeinrichtung bei der Rentenzusprache auf den Entscheid der Invalidenversicherung abgestellt habe, ändere daran nichts. Bei der umstrittenen Rente handle es sich um einen Anspruch aus weitergehender Vorsorge. Anders als im Bereich der obligatorischen Vorsorge sei für eine Rentenaufhebung nicht erforderlich, dass die ursprüngliche Rentenzusprache (aus damaliger Sicht) zweifellos unrichtig gewesen sei; es genüge, wenn die Ausrichtung den gegenwärtigen Verhältnissen nicht oder nicht mehr entspreche. Der Beschwerdeführer sei schon wenige Monate nach dem Unfall vom 30. Oktober 2000 in der bisherigen Tätigkeit wieder uneingeschränkt arbeitsfähig gewesen. Folglich hat sie die Rentenaufhebung auf den 28. Januar 2013 bestätigt.
3.2. Invalidenversicherungsrechtlich steht fest, dass der Beschwerdeführer seit Oktober 2001 Anspruch auf eine ganze Rente hat und dass die von der IV-Stelle auf Ende Januar 2013 verfügte Rentenaufhebung unzulässig war, weil in Bezug auf die Rentenzusprache weder die Voraussetzungen für eine Wiedererwägung (Art. 53 Abs. 2 ATSG) oder eine Revision (Art. 17 Abs. 1 ATSG) erfüllt waren, noch ein anderer Rückkommenstitel (vgl. dazu Urteil 9C_800/2016 vom 9. Mai 2017 E. 2) ersichtlich war (vgl. Sachverhalt lit. A.b).
Weiter steht ausser Frage, dass die BVK eine Erwerbsinvalidenrente gemäss § 21 Statuten über Jahre - spätestens (vgl. § 19 Statuten) vom 1. Oktober 2003 bis Ende Februar 2013 - vorbehaltlos ausrichtete. Streitig und zu prüfen ist, ob es für die Aufhebung der Rente aus beruflicher Vorsorge eines Rückkommenstitels im invalidenversicherungsrechtlichen Sinne bedarf, oder ob sie voraussetzungslos zulässig ist, sofern nur die Anspruchsvoraussetzungen nicht (mehr) erfüllt sind. In diesem Zusammenhang ist die Frage nach der Bindung der BVK an die rechtskräftigen Verfügungen der IV-Stelle resp. an das Urteil 9C_33/2014 vom 26. März 2014 nicht von entscheidender Bedeutung, wie sich aus dem Folgenden ergibt; sie kann daher offenbleiben.
3.3.
3.3.1. Die BVK hat als umhüllende Vorsorgeeinrichtung die gesetzlichen Leistungen auszurichten, sofern diese höher sind als der aufgrund des Reglements resp. der Statuten berechnete Anspruch (Anrechnungsprinzip; BGE 141 V 355 E. 3.4.2 S. 360; 140 V 348 E. 4.1 S. 351; vgl. auch § 51 Statuten).
3.3.2. Im Bereich der obligatorischen beruflichen Vorsorge ist die Rentenaufhebung nur auf der Grundlage eines Rückkommenstitels im invalidenversicherungsrechtlichen Sinne zulässig (E. 2.3). Dass in Bezug auf die Rente aus beruflicher Vorsorge - abweichend von der Sach- und Rechtslage betreffend die Invalidenversicherung - ein solcher vorliegen soll, macht die BVK nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Folglich besteht zumindest im Umfang des BVG-Obligatoriums weiterhin Anspruch auf eine Invalidenrente.
3.4.
3.4.1. Was den Bereich der weitergehenden Vorsorge anbelangt, so enthalten weder die Statuten noch die bei Klageeinreichung resp. bei Erlass des angefochtenen Entscheids geltenden Vorsorgereglemente der BVK vom 18. November 2013 resp. vom 13. September 2016 (nachfolgend: Reglement 2013 resp. 2016; Letzteres abrufbar unter www.bvk.ch, Rubrik Downloads, Rechtsgrundlagen) eine Bestimmung, die in Abweichung vom BVG-Obligatorium und damit von der invalidenversicherungsrechtlichen Regelung eine voraussetzungslose Aufhebung bzw. Herabsetzung der Rente zulässt.
3.4.2. Das kantonale Gericht und die BVK scheinen aus E. 2.2 des Urteils 9C_889/2009 vom 2. Februar 2010 (SVR 2010 BVG Nr. 34 S. 129) abzuleiten, dass eine Vorsorgeeinrichtung - zumindest bei fehlender Bindung an die Entscheidungen der Organe der Invalidenversicherung - die bisher ausgerichtete (und nicht gerichtlich überprüfte) Rente jederzeit voraussetzungslos aufheben kann. Ob sich solches der genannten Rechtsprechung entnehmen lässt, kann offenbleiben: Diesbezüglich wurde das Urteil 9C_889/2009 zwischenzeitlich durch den in Fünferbesetzung ergangenen und amtlich publizierten BGE 138 V 409 überholt. Darin entschied das Bundesgericht, dass eine Vorsorgeeinrichtung - selbst wenn sie einen im Vergleich zum BVG resp. IVG weiteren Invaliditätsbegriff verwendet und nicht an die Entscheidungen der Organe der Invalidenversicherung gebunden ist (BGE 138 V 409 E. 4.2 und 5.1 S. 417) - auch im Rahmen der weitergehenden Vorsorge die bisher ausgerichtete Rente mangels anderslautender reglementarischer resp. statutarischer Anordnung nach den invalidenversicherungsrechtlichen Regeln anzupassen hat (BGE 138 V 409 E. 3.2 S. 415; vgl. auch E. 3.3 S. 416, wonach sich der Zeitpunkt der Anpassung ebenfalls nach den invalidenversicherungsrechtlichen Vorgaben richtet). Diese Rechtsprechung wurde mit BGE 141 V 405 (vgl. oben E. 2.3) bestätigt; sie gilt auch für die Beurteilung des hier umstrittenen Anspruchs.
3.5. Nach dem Gesagten war die Aufhebung der Invalidenrente aus beruflicher Vorsorge unzulässig. Damit ist auch der Anspruch auf eine akzessorische Invalidenkinderrente für den Sohn des Beschwerdeführers nach Massgabe von § 26 (i.V.m. § 33-35) Statuten resp. Art. 44 Reglement 2013 und 2016 zu bejahen. Vorbehalten bleibt die Rentenkürzung infolge Überentschädigung (Art. 34a Abs. 1 und 2 BVG; § 57 Statuten; Art. 71 Reglement 2013; Art. 72 Reglement 2016). Da es in concreto nur um den Anspruch an sich, nicht aber um dessen konkrete Höhe geht, erübrigen sich diesbezügliche Weiterungen.
3.6. Was die beantragten Verzugszinsen anbelangt, so besteht grundsätzlich ein Anspruch ab Klageeinreichung resp. ab späterem Fälligkeitsdatum (vgl. SVR 2014 BVG Nr. 23 S. 83, 9C_341/2013 E. 6.2; 2010 BVG Nr. 1 S. 3, 9C_122/2009 E. 3.3 mit Hinweisen). Die Höhe des Zinssatzes begründete der Beschwerdeführer weder in den vorinstanzlichen Rechtsschriften noch in der Beschwerde. Diesbezüglich wendet die BVK ein, der Verzugszins richte sich nach lit. C des Anhangs II zum Reglement 2013. Danach werden sämtliche Forderungen gegenüber der BVK im Verzugsfall zum jeweiligen BVG-Mindestzinssatz plus 1 % verzinst (analog Art. 7 FZV [831.425]). Darauf geht der Beschwerdeführer in seiner abschliessenden Stellungnahme mit keinem Wort ein (vgl. Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), weshalb keine Veranlassung besteht, von der Auffassung der BVK abzuweichen. Lediglich in diesem marginalen Punkt ist die Beschwerde - wie die Klage vom 24. November 2015 - unbegründet.
4.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Beschwerdegegnerin die Kosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 8. März 2017 aufgehoben. Die Klage vom 24. November 2015 wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer über den 28. Februar 2013 hinaus eine ganze Invalidenrente und grundsätzlich - d.h. unter Vorbehalt der entsprechenden Voraussetzungen - eine Invalidenkinderrente zu entrichten. Ausserdem hat sie auf den Rentenbetreffnissen ab Klageeinreichung resp. ab späterem Fälligkeitsdatum einen Verzugszins von 2,75 % bis zum 31. Dezember 2015, von 2,25 % vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 und von 2 % ab 1. Januar 2017 zu bezahlen. Im Übrigen werden die Beschwerde und die Klage abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'800.- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Parteientschädigung für das vorangegangene Verfahren an das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 20. November 2017
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Pfiffner
Die Gerichtsschreiberin: Dormann