facts:
Faits :
A.
A.a. A.Z._, né le 15 juillet 1931, habite un appartement à Genève depuis le 1er juillet 1972, d'abord avec son épouse, puis, après le décès de celle-ci, avec un de ses deux fils, B.Z._.
B.Z._ a indiqué n'avoir plus travaillé depuis 1982, n'avoir aucun revenu et s'occuper de son père.
L'autre fils C.Z._, qui est également titulaire du bail à la suite du décès de sa mère, vit en Thaïlande et loge chez une amie lorsqu'il vient à Genève.
A la suite d'une procédure judiciaire, le bail a été transactionnellement prolongé de sept ans, du 1er juillet 1991 au 30 juin 1998, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans. Le loyer net est de 1'544 fr. par mois.
A.b. L'appartement a été acheté par F.X._ et H.X._ le 2 janvier 2014, qui disposent d'un autre appartement dans le même immeuble dans lequel ils habitent avec leurs trois enfants en bas âge.
B.
Le 27 janvier 2014, les nouveaux propriétaires ont résilié le bail des locataires pour le 30 juin 2014, invoquant leur besoin urgent d'utilisation de l'appartement. Sur demande des locataires, ils ont précisé qu'ils ont acheté l'appartement dans le but de pouvoir y loger les parents de l'un d'eux afin d'avoir de l'aide pour s'occuper de leurs enfants de 4 mois, 17 mois et 3 ans, dès lors qu'ils travaillent tous deux à plein temps.
Les locataires ont contesté la résiliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève le 19 février 2014 et, la conciliation ayant échoué, ils ont saisi le Tribunal des baux le 26 mai 2014, concluant à l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation.
Le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité du congé notifié aux locataires et leur a accordé une unique prolongation d'une année et six mois échéant le 31 décembre 2015.
Statuant sur appel des locataires, la Cour de justice a réformé le jugement attaqué et annulé le congé signifié aux locataires. En substance, la cour cantonale a retenu en fait que le père locataire est âgé et atteint d'une affection médicale grave, que son état de santé est précaire et qu'un déménagement contribuerait probablement à le fragiliser encore plus, mais qu'en revanche ses fils ne peuvent faire valoir aucun intérêt particulier pour s'opposer à la résiliation. Quant aux nouveaux propriétaires, la cour cantonale a retenu en fait qu'ils ont trois enfants de 4 mois, 17 mois et 3 ans, qu'ils voyagent fréquemment pour des raisons professionnelles, que leur mère, respectivement belle-mère, qui habite en France, vient à Genève pour s'occuper de ses petits-enfants en leur absence, en particulier de l'aîné qui a des soucis de santé, que celle-ci n'a pas sa propre chambre dans leur appartement et doit dormir dans le salon, que lorsque les deux parents sont absents elle peut dormir dans leur chambre, mais qu'elle n'a pas l'intention de venir s'établir en Suisse, ne voulant y passer que huit mois par année. La cour cantonale en a déduit que les nouveaux propriétaires avaient un besoin propre et urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO, mais qu'il y avait disproportion manifeste des intérêts du locataire et des propriétaires qui justifiait l'annulation du congé (sic).
C.
Contre cet arrêt, les bailleurs ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 4 avril 2016. Ils concluent à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens qu'il soit constaté que le congé est valable et qu'il est accordé aux locataires une unique prolongation de bail d'un an et six mois échéant le 31 décembre 2015, comme l'avait décidé le Tribunal des baux. Ils invoquent l'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.) et la violation des art. 271 al. 1 CO et 2 al. 2 CC.
Les intimés concluent au rejet du recours et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans échéant le 30 juin 2018; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à la cour cantonale pour instruction et décision sur la prolongation du bail. Ils remettent en cause l'existence d'un besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO.
Chaque partie a en outre déposé des observations.

considerations:
Considérant en droit :
1.
1.1. L'arrêt cantonal ayant été notifié au mandataire des recourants le 18 février 2016, le délai de 30 jours (art. 100 al. 1 LTF) est venu à échéance le samedi 19 mars 2016 et il a été reporté au lundi 21 mars en vertu de l'art. 45 al. 1 LTF, premier jour des féries de Pâques, de sorte que le délai a expiré le jour après celles-ci, soit le 4 avril (art. 46 al. 1 let. a LTF; arrêts 5A_144/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1; 4A_434/2007 du 20 mai 2008 consid. 1.1, non publié in ATF 134 III 337). Interjeté le 4 avril 2016 et donc en temps utile par les bailleurs, qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu par un tribunal cantonal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse excède 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.
1.2. La cour cantonale a constaté que seuls le père et son fils B.Z._ occupent les locaux. Il s'ensuit que C.Z._, même s'il est aussi titulaire du bail à la suite du décès de sa mère, n'a pas d'intérêt propre à l'action en annulation du congé, action qui concerne exclusivement l'usage des locaux loués. En effet, seul celui qui utilise effectivement les locaux a un intérêt digne de protection à l'annulation du congé (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC).
Même si B.Z._, auquel la cour cantonale a dénié tout droit à s'opposer à la résiliation, n'a pas interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral et a donc perdu tout droit en relation avec la disproportion entre les intérêts respectifs des parties, il conserve la qualité de partie à l'action en contestation du besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires.
2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 CPC). Toutefois, i l n'examine en principe que les questions soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (arrêts 4A_357/2015 du 4 décembre 2015 consid. 1.4; 4A_285/2015 du 22 septembre 2015 consid. 1.3; 4A_653/2014 du 11 août 2015 consid. 1.4 non publié in ATF 141 III 407). Les parties ne peuvent s'en prendre qu'à elles-mêmes si elles abandonnent un grief ou y renoncent (arrêt 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 2.1, non contenu dans les considérants destinés à la publication; ATF 140 III 86 consid. 2; arrêts 5A_621/1013 du 20 novembre 2014 consid. 2, non publié aux ATF 141 III 53; 5F_1/2014 du 18 février 2014 consid. 3.3). Toutefois, même lorsqu'une question est discutée par les parties, le Tribunal fédéral n'est pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104; 133 III 545 consid. 2.2).
Pour satisfaire à son obligation de motiver, le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit; il n'est pas indispensable qu'il indique expressément les dispositions légales - le numéro des articles de loi - ou qu'il désigne expressément les principes non écrits de droit qui auraient été violés; il suffit qu'à la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles règles de droit auraient été, selon lui, transgressées par l'autorité cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2 et les arrêts cités). Les mêmes exigences de motivation pèsent sur l'intimé, qui doit reprendre les motifs qu'il avait invoqués précédemment et qui ont été écartés, pour le cas où les motifs retenus par l'autorité précédente ne devraient pas être suivis par le Tribunal fédéral (ATF 140 III 86 consid. 2 et les arrêts cités).
3.
3.1. En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Toutefois, le nouveau propriétaire (notamment) des locaux destinés à l'habitation peut résilier le bail de manière anticipée, à certaines conditions, conformément à l'art. 261 al. 2 CO; s'il résilie ainsi le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (art. 261 al. 3 CO).
3.1.1. Lorsqu'une résiliation (extraordinaire) anticipée lui est notifiée par l'acquéreur de la chose louée sur la base de l'art. 261 al. 1 let. a CO, le locataire peut la contester en objectant notamment que les conditions du besoin propre et du besoin urgent du nouveau propriétaire ne sont pas remplies; la résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est en effet annulable conformément aux art. 271 s. CO et selon la procédure de l'art. 273 CO, soit conformément aux art. 243 ss CPC (art. 243 al. 2 let. c CPC) (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.4). Si les conditions de l'art. 261 al. 2 let. a CO sont remplies, le locataire pourrait encore (théoriquement) invoquer les art. 271 et 271a CO et démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, à l'exclusion des cas visés par l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (lesquels sont exclus par l'art. 271a al. 3 let. d CO) (cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 44 ad art. 271-271a CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, no 8 ad art. 261 CO). Les cas de violation des règles de la bonne foi au sens de ces dispositions seront toutefois exceptionnels (LACHAT, op. cit., no 8 ad art. 261 CO). Il résulte en particulier du jeu des art. 261 al. 2 let. a, 271 al. 3 let. d et 272 al. 2 let. d CO qu'en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 2 let. a CO), les intérêts contraires du locataire ne sont pris en considération que dans le cadre de la pesée des intérêts devant présider à la prolongation du bail (art. 272 al. 2 CO; ATF 118 II 50 consid. 4 in fine; arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.1, destiné à la publication); il n'y a ainsi pas de place pour une violation des règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO au motif que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (HIGI, op. cit., no 45 ad art. 261-261a CO).
3.1.2. Selon la jurisprudence, le besoin du nouveau propriétaire doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant. S'agissant en particulier d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.2, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités).
3.1.3. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel.
La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.3, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités).
La notion d'urgence est aussi relative: elle a pour corollaire que, même si le besoin urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO; arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.3, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités).
Pour décider si le besoin du nouveau propriétaire est urgent (immédiat), il faut déterminer s'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Ainsi, il a été admis que lorsque le nouveau propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux, son besoin à pouvoir emménager dans les locaux achetés doit être qualifié d'urgent. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation. L'ATF 99 II 164, qui exige que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations administratives, a été rendu dans le cadre d'une prolongation du bail (art. 272 al. 2 let. a CO), pour laquelle le juge doit peser les intérêts respectifs du bailleur et du locataire; il n'est donc pas pertinent pour juger de la validité de la résiliation elle-même (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.3, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités).
S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC), que le Tribunal fédéral ne revoie qu'avec retenue (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.3, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités). Lorsque la décision en équité (art. 4 CC) n'est pas motivée, le Tribunal fédéral exerce librement son pouvoir d'appréciation, un renvoi à la cour cantonale pour remédier au défaut n'étant pas nécessaire (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2).
3.1.4. Le nouveau propriétaire supporte le fardeau de la preuve de son besoin propre et urgent (art. 8 CC; arrêts 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.4, destiné à la publication, et les arrêts cités).
3.1.5. Même lorsqu'un besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l'autorité compétente doit encore statuer d'office sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.3; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; cf. aussi supra consid. 3.1.3).
3.2.
3.2.1. En l'espèce, la cour cantonale a considéré que les nouveaux propriétaires ont établi leur besoin propre et urgent de l'appartement qu'ils ont acheté. Contrairement à ce que croient les recourants, ce point n'est pas définitivement clos, le Tribunal fédéral n'étant pas lié par la motivation cantonale et les intimés ayant expressément remis en cause ce point dans leur réponse. En effet, les locataires demandeurs qui ont obtenu gain de cause en dernière instance cantonale ne pouvaient pas interjeter eux-mêmes un recours au Tribunal, faute d'intérêt à un tel recours (art. 76 al. 1 LTF). Ils ne sont pas privés pour autant de la possibilité de remettre en cause dans leur réponse au Tribunal fédéral des questions préjudicielles tranchées en leur défaveur par la cour cantonale, pour le cas où le Tribunal fédéral devrait s'écarter de la motivation finalement retenue par la cour cantonale pour leur donner raison. Ils doivent même le faire, sans quoi le Tribunal fédéral pourrait considérer qu'ils ont abandonné ou renoncé à un tel grief. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur l'existence ou non d'un besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires.
3.2.2. C'est en violation de l'art. 261 al. 2 let. a CO que la cour cantonale, après avoir admis le besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires, a ensuite en quelque sorte réexaminé celui-ci en le comparant avec les intérêts divergents du père, locataire, dans le cadre de l'examen d'une possible disproportion des intérêts respectifs des parties. En effet, comme on l'a vu ci-dessus, l'art. 271 al. 1 CO n'intervient que dans des cas exceptionnels, et ne permet pas de pondérer les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire avec le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire. Les intérêts du locataire, et d'ailleurs d'autres intérêts du bailleur, ne peuvent être pris en considération que dans le cadre de l'examen de la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO).
3.2.3. Le Tribunal fédéral doit donc statuer à nouveau.
3.2.3.1. A part quelques faits incontestés (figurant sous C. a, b et c p. 3), les autres éléments de la partie " En fait " de l'arrêt attaqué consistent en un exposé des allégués des parties et des déclarations faites par elles en audience, ainsi que des déclarations du témoin. La cour cantonale n'a cependant pas décidé lesquels elle retenait. Les constatations de fait admises par la cour cantonale qui ressortent de la partie " En droit " sont uniquement les suivantes: les nouveaux propriétaires ont trois enfants - dont les âges ne sont pas contestés, soit de 4 mois, 17 mois et 3 ans; ils voyagent fréquemment pour des raisons professionnelles; leur mère, respectivement belle-mère, qui habite en France, vient à Genève pour s'occuper de ses petits-enfants en leur absence, en particulier de l'aîné qui a des soucis de santé; puis, lorsque la cour examine la disproportion des intérêts, elle retient que celle-ci n'a pas sa propre chambre dans l'appartement de son fils et doit dormir dans le salon, que lorsque les deux parents sont absents elle peut dormir dans leur chambre, mais qu'elle n'a pas l'intention de venir s'établir en Suisse, ne voulant y passer que huit mois par année.
Ces constatations, bien que très sommaires, ne sont pas remises en cause par les recourants dans leur grief d'"Appréciation arbitraire des preuves, violation de l'art. 9 Cst.". Et dans leur exposé préliminaire des faits pertinents, ceux-ci déclarent expressément ne pas contester les constatations de fait de l'arrêt attaqué, alors même qu'ils le complètent allègrement.
Quant aux intimés, en relation avec le besoin propre des nouveaux propriétaires, ils font une lecture biaisée des constatations de la cour cantonale. Contrairement à ce qu'ils soutiennent, la cour cantonale n'a pas retenu que la grand-mère vient exclusivement lorsque les deux parents sont en voyage, puisqu'elle a constaté que celle-ci doit dormir dans le salon et que ce n'est que lorsque les deux parents sont absents qu'elle peut occuper leur chambre à coucher. Leur grief relatif à l'absence de besoin urgent repose sur la même lecture biaisée des constatations de la cour cantonale.
Pour statuer sur le besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires, le Tribunal fédéral ne peut donc se baser que sur les faits constatés dans l'arrêt attaqué.
3.2.3.2. Il y a lieu d'admettre le besoin propre des nouveaux propriétaires de faire usage de l'appartement qu'ils ont acheté: en effet, comme ils travaillent tous deux à plein temps et doivent souvent voyager à l'étranger, le besoin de loger la grand-mère des trois enfants en bas âge, dont l'un a des problèmes de développement (" des soucis de santé " selon l'arrêt cantonal, p. 10), dans le même immeuble est réel. Le fait que, à titre provisoire, la grand-mère puisse dormir dans le salon ne saurait conduire à nier l'existence d'un besoin propre, ni d'ailleurs le fait que celle-ci n'entendrait pas s'établir définitivement à Genève, ni qu'elle n'occuperait l'appartement que pendant huit mois par année. Quant au grief des intimés, selon lequel les acheteurs savaient que l'appartement était occupé et auraient seulement saisi une opportunité pour faire un placement immobilier, il ne repose sur aucune constatation de fait.
Quant à l'urgence, la cour cantonale, bien qu'elle l'ait admise, ne l'a pas motivée. Or, pour décider s'il y a urgence, il faut déterminer si le besoin propre est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Au vu des constatations de fait, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans depuis le 30 juin 1998, sauf résiliation donnée six mois à l'avance. L'échéance contractuelle du bail est donc au 30 juin 2018. La résiliation anticipée ayant été communiquée pour le 30 juin 2014, on ne saurait considérer qu'il est raisonnablement possible d'exiger des nouveaux propriétaires qu'ils renoncent à l'usage du logement qu'ils ont acheté pour y loger leur mère, respectivement belle-mère, qui doit s'occuper des enfants, pendant quatre ans, et qu'ils doivent mettre à disposition leur salon comme chambre à coucher de celle-ci pendant toute cette période. A cet égard, ne sont déterminants ni le fait que la mère, respectivement belle-mère n'entend pas s'installer en Suisse, ni le fait qu'elle n'occuperait l'appartement que huit mois par année. Il s'ensuit que le besoin urgent doit être admis.
3.2.4. Alors que le tribunal de première instance avait accordé aux locataires une unique prolongation de leur bail d'une année et six mois, jusqu'au 31 décembre 2015, la cour cantonale n'a pas examiné cette question, puisqu'elle a annulé le congé. Dans leur appel, les locataires n'avaient pas pris de conclusions (subsidiaires) en prolongation du bail. Ce défaut ne saurait toutefois leur porter préjudice, dès lors que le juge doit examiner d'office, en cas de rejet de la demande en annulation du bail, si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO). Dans leur réponse au recours au Tribunal fédéral, les intimés - qui, au moment du prononcé du présent arrêt, ont déjà bénéficié, de facto, d'une prolongation de 2 ans et 2 mois - ont conclu à une prolongation de 4 ans échéant au 30 juin 2018. Il y a donc lieu de renvoyer la cause à l'autorité cantonale pour examen et décision sur la question de la prolongation, qui est désormais liée, de par l'autorité de l'arrêt de renvoi, par la durée maximale de 4 ans requise par les locataires.
4.
Le recours doit donc être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour examen et décision sur la prolongation du bail.
Les frais de la procédure sont mis solidairement à la charge des intimés, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Ceux-ci seront condamnés solidairement à verser une indemnité de dépens aux recourants, créanciers solidaires (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
En tant qu'elle est intentée par C.Z._, l'action en contestation du congé et en prolongation du bail est irrecevable.
2.
Le recours de F.X._ et H.X._ est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour instruction et décision, dans le sens des considérants, sur la prolongation du bail.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés A.Z._ et B.Z._.
4.
Les intimés A.Z._ et B.Z._ verseront solidairement aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.
Lausanne, le 9 septembre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget


considerations:
Erwägungen:
1.
B.A._, am 22. Januar 1997 geborene Staatsangehörige von Bosnien und Herzegowina, ist die Tochter von A.A._. Letztere hat eine zweite Tochter, die 1999 geborene C.A._, Schwester von B.A._. Am 30. Juli 2015 heiratete A.A._ einen in der Schweiz niedergelassenen Mann, mit welchem zusammen sie eine am 12. März 2015 geborene Tochter hat. Bereits zuvor, anfangs Februar 2015, war B.A._ (kurz nach ihrem 18. Geburtstag) zusammen mit Mutter und Schwester in die Schweiz eingereist. Der Ehemann der Mutter ersuchte am 1. September 2015 um Nachzug von A.A._ und ihre beiden Töchter. Das Migrationsamt des Kantons Solothurn bewilligte den Nachzug für A.A._ und die minderjährige Tochter C.A._; mit Verfügung vom 6. Januar 2016 lehnte es hingegen eine Bewilligungserteilung an B.A._ ab und wies diese aus der Schweiz weg. Die gegen diese Verfügung erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn mit Urteil vom 8. April 2016 ab.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 11. Mai 2016 beantragt B.A._ dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. April 2016 und die Verfügung des Migrationsamtes vom 6. Januar 2016 seien aufzuheben; es sei ihr die Aufenthaltsbewilligung zu erteilen; eventualiter sei das Migrationsamt anzuweisen, ihr die Aufenthaltsbewilligung zu erteilen.
Es ist weder ein Schriftenwechsel noch sind andere Instruktionsmassnahmen angeordnet worden.
Mit dem vorliegenden instanzabschliessenden Urteil wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
2.
2.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist gemäss Art. 83 lit. c Ziff. 2 BGG unzulässig gegen Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt. Im Streit steht die Erteilung einer Bewilligung an die (schon zum Zeitpunkt ihrer Einreise und der Gesuchstellung) volljährige Beschwerdeführerin. Sie will einen Bewilligungsanspruch aus Art. 8 EMRK ableiten, gestützt auf die Beziehung zu ihrer Mutter und der Schwester, denen im Familiennachzug zum neuen Ehemann der Mutter eine Aufenthaltsbewilligung erteilt wurde.
2.2. Aus der Beziehung zwischen volljährigen Kindern und ihren Eltern (oder Geschwistern), die zwar als solche in den Schutzbereich von Art. 8 EMRK fällt, lässt sich regelmässig kein Anspruch auf Erteilung einer ausländerrechtlichen Bewilligung ableiten. Dies ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Fall, wenn geradezu ein Abhängigkeitsverhältnis unter diesen Verwandten besteht (BGE 115 Ib 1 E. 2 S. 4 ff.; 120 Ib 257 E. 1d und e S. 260 ff.; 129 II 11 E. 2 S. 14), welches über die normalen affektiven Beziehungen hinausgeht (BGE 137 I 154 E. 3.4.2). Erforderlich dazu wäre eine eigentliche Pflege- und Betreuungsbedürftigkeit oder eine schwerwiegende Krankheit (Urteil 2C_133/2016 vom 9. Februar 2016 E. 2.3 mit Hinweisen).
An diesen Voraussetzungen fehlt es vorliegend, wie das Verwaltungsgericht in E. 5 seines Urteils, worauf primär verwiesen werden kann, zutreffend darlegt. Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst allgemein auf kulturelle Hintergründe, womit sich ein besonderes einzelfallbezogenes besonderes Abhängigkeitsverhältnis nicht dartun lässt. Weiter erwähnt sie ihre "materielle" Abhängigkeit von der Mutter; wie schon das Verwaltungsgericht erwähnt, kann - soweit überhaupt erforderlich - finanzielle Unterstützung indessen auch von der Schweiz aus geleistet werden. Dass schliesslich die der Beschwerdeführerin offenbar zugedachte Rolle, angesichts der 100 % Erwerbstätigkeit ihrer Mutter ungeachtet ihrer eigenen Bedürfnisse als Volljährige die Betreuung der einjährigen Halbschwester zu übernehmen, nicht zu einem besonderen Abhängigkeitsverhältnis im Sinne der Rechtsprechung führt, bedarf keiner weiteren Erläuterung.
2.3. Auf die Erteilung der nachgesuchten Bewilligung hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist gemäss Art. 83 lit. c Ziff. 2 BGG offensichtlich unzulässig (Art. 108 Abs. 1 lit. a BGG). Es ist darauf mit Entscheid des Einzelrichters im vereinfachten Verfahren nach Art. 108 BGG nicht einzutreten.
2.4. Die Gerichtskosten (Art. 65 BGG) sind entsprechend dem Verfahrensausgang der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 erster Satz BGG).

rulings:
Demnach erkennt das präsidierende Mitglied:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und dem Staatssekretariat für Migration schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Mai 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Feller

region: Federation

bge_label: non-critical

citation_label: non-critical


considerations:
Der Präsident zieht in Erwägung:
1.
Der Beschwerdeführer wirft dem Leiter und einem Angestellten des Regionalen Ärztlichen Dienstes der IV-Stelle des Kantons Bern in der Strafanzeige vom 29. Mai bzw. 5. Juni 2015 unter anderem Prozessbetrug, falsches Gutachten, falsches ärztliches Zeugnis und Amtsmissbrauch vor. Die Regionale Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland nahm das Verfahren mit Verfügung vom 15. Oktober 2015 nicht an die Hand. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Bern mit Beschluss vom 15. April 2016 ab.
Der Beschwerdeführer wendet sich mit Beschwerde an das Bundesgericht und beantragt, es sei der Beschluss des Obergerichts vom 15. April 2016 aufzuheben und ein Strafverfahren gegen die Bean-zeigten einzuleiten. Er bringt vor, er erhalte lediglich eine geringe BVG-Rente und auch keine volle AHV-Rente. Die ihm zustehenden Leistungen würden aufgrund eines ärztlichen Berichts des Regionalen Ärztlichen Dienstes (RAD) der IV-Stelle des Kantons Bern nicht zur Auszahlung bzw. zum Einsatz kommen.
2.
2.1. Gemäss Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG ist der Privatkläger zur Beschwerde in Strafsachen nur berechtigt, wenn der angefochtene Entscheid sich auf die Beurteilung seiner Zivilansprüche auswirken kann. Richtet sich die Beschwerde gegen die Einstellung oder Nichtanhandnahme eines Verfahrens, hat der Privatkläger nicht notwendigerweise bereits vor den kantonalen Behörden eine Zivilforderung geltend gemacht. Indessen muss er in jedem Fall im Verfahren vor Bundesgericht darlegen, aus welchen Gründen sich der angefochtene Entscheid inwiefern auf welche Zivilforderungen auswirken kann. Das Bundesgericht stellt an die Begründung der Legitimation strenge Anforderungen. Genügt die Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht, kann darauf nur eingetreten werden, wenn aufgrund der Natur der untersuchten Straftat ohne Weiteres ersichtlich ist, um welche Zivilforderungen es geht (BGE 141 IV 1 E. 1.1 mit Hinweisen).
2.2. Als Zivilansprüche im Sinne von Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG gelten solche, die ihren Grund im Zivilrecht haben und deshalb ordentlicherweise vor dem Zivilgericht durchgesetzt werden müssen. In erster Linie handelt es sich um Ansprüche auf Schadenersatz und Genugtuung nach Art. 41 ff. OR. Nicht in diese Kategorie gehören Ansprüche, die sich aus öffentlichem Recht ergeben. Öffentlich-rechtliche Ansprüche, auch solche aus öffentlichem Staatshaftungsrecht, können nicht adhäsionsweise im Strafprozess geltend gemacht werden und zählen nicht zu den Zivilansprüchen im Sinne von Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG (Urteil 6B_530/2013 vom 13. September 2013).
2.3. Der Bund sorgt für die Errichtung kantonaler IV-Stellen (Art. 54 Abs. 1 IVG). Die Kantone errichten die IV-Stellen in der Form kantonaler öffentlich-rechtlicher Anstalten mit eigener Rechtspersönlichkeit (Art. 54 Abs. 2 IVG). Es handelt sich grundsätzlich um kantonale Vollzugsorgane, funktionell bilden sie jedoch dezentralisierte Verwaltungseinheiten des Bundes. Im Bereich der AHV/IV haftet - aufgrund des im öffentlichen Recht allgemein gültigen Prinzips der Verantwortlichkeitshaftung - grundsätzlich der Kanton als hinter den Versicherungsträgern stehende öffentliche Körperschaft für die von den IV-Stellen verursachten Schäden (vgl. Art. 78 ATSG; vgl. BURCH/GÄCHTER, Die kantonale IV-Stelle - eine Organsationsform eigener Art, in: Verwaltungsorganisationsrecht - Staatshaftungsrecht - öffentliches Dienstrecht, Jahrbuch 2012, S. 19 ff., S. 69 f.). Eine direkte externe Haftung des schädigenden Subjekts ist ausgeschlossen (BURCH/GÄCHTER, a.a.o., S. 69).
2.4. Die vom Beschwerdeführer gegen den Leiter und einen Angestellten des RAD der IV-Stelle des Kantons Bern erhobenen strafrechtlichen Vorwürfe können allenfalls Haftungsansprüche öffentlich-rechtlicher Natur betreffen. Aus der Beschwerdeschrift ergibt sich nicht, dass und weshalb die fraglichen Ansprüche zivilrechtlich sein sollten. Wie dargelegt (E. 2.1), läge es am Beschwerdeführer diesen Zusammenhang darzutun. Ein Verzicht auf solche Ausführungen kommt hier nicht in Frage, da sich die privatrechtlichen Auswirkungen aufgrund der in Frage stehenden Vorwürfe gerade nicht ohne Weiteres aus den Akten ergeben, sondern im Gegenteil von der öffentlich-rechtlichen Natur der Ansprüche auszugehen ist.
2.5. Auf die Beschwerde kann demnach mangels Legitimation des Beschwerdeführers im Verfahren nach Art. 108 BGG nicht eingetreten werden.
3.
Unbekümmert um die fehlende Legitimation in der Sache selbst kann der Privatkläger die Verletzung jener Parteirechte geltend machen, die ihm nach dem Verfahrensrecht, der Bundesverfassung oder der EMRK zustehen und deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung bedeutet. Soweit eine Rüge zulässig ist, ist klar und detailliert darzulegen, inwieweit das angerufene Recht verletzt worden sein soll (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Die Ausführungen des Beschwerdeführers zu Art. 9, 29 und 29a BV sowie zu Art. 6 EMRK genügen den Anforderungen nicht. Daraus ergibt sich z.B. nicht im Ansatz, dass und inwiefern ihm der effektive Zugang zum Gericht verwehrt worden sein könnte, das angerufene Gericht nicht unabhängig und unparteiisch bzw. das Verfahren nicht fair sein sollte und die gerichtliche Beurteilung nicht innerhalb angemessener Frist erfolgt sein könnte.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der unterliegende Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1, Art. 65 BGG).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Dem Beschwerdeführer werden die Gerichtskosten von Fr. 800.-- auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Beschwerdekammer in Strafsachen, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Juni 2016
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Die Gerichtsschreiberin: Arquint Hill


facts:
Fatti:
A.
Il 18 febbraio 2009 il Consiglio consortile del Consorzio per il piano regolatore dei Comuni del Gambarogno ha adottato la revisione del piano regolatore. Nella frazione di X._, la località Y._, insieme a parte dei suoi dintorni, è stata attribuita alla zona residenziale estensiva. Anche il fondo xxx appartenente a A.A._, B.A._ e C.A._ è stato assegnato a tale zona di utilizzazione.
B.
Con risoluzione del 21 luglio 2011, pubblicata in via edittale, il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore, ma non l'attribuzione alla zona edificabile della Iocalità Y._ e dintorni, vista la contenibilità eccessiva del piano, attribuendo d'ufficio detto territorio alla zona agricola: decisione confermata dal Tribunale cantonale amministrativo, adito dal Comune, con sentenza del 28 giugno 2013.
C.
Con ricorso dell'11 novembre 2014 i citati proprietari hanno impugnato la decisione governativa dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo, adducendo di averne avuto conoscenza solo tramite uno scritto dell'8 ottobre 2014 del Comune, in quanto la risoluzione non è stata comunicata personalmente ai proprietari la cui situazione è stata modificata dalla stessa. Con giudizio del 13 luglio 2015 il ricorso è stato dichiarato irricevibile, siccome tardivo.
D.
Avverso questa decisione A.A._, B.A._ e C.A._ presentano un ricorso al Tribunale federale. Chiedono di annullarla e di riformarla nel senso di accertare la nullità della decisione governativa, subordinatamente di rinviare la causa alla Corte cantonale, affinché esamini nel merito il ricorso.
Non sono state chieste osservazioni al gravame, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.

considerations:
Diritto:
1.
1.1. Il Tribunale federale esamina d'ufficio se e in che misura un ricorso può essere vagliato nel merito (DTF 142 II 363 consid. 1).
1.2. Presentato tempestivamente contro una decisione finale in ambito pianificatorio, il ricorso in materia di diritto pubblico è di massima ammissibile sotto il profilo degli art. 82 lett. a e 86 cpv. 1 lett. d LTF. La legittimazione dei ricorrenti è pacifica. Quando l'ultima autorità cantonale dichiara un ricorso irricevibile per ragioni formali e non procede all'esame di merito, i ricorrenti devono addurre perché essa avrebbe accertato in modo arbitrario l'assenza dei presupposti formali, in concreto la tardività del gravame (DTF 139 II 233 consid. 3.2 pag. 235; 118 Ib 134 consid. 2).
1.3. Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il gravame dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il Tribunale federale esamina in linea di principio solo le censure sollevate (DTF 140 I 320 consid. 3.2). Per di più, quando i ricorrenti, come in concreto, invocano la violazione di diritti costituzionali (diritto di essere sentito), nonché l'arbitrio nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove, poiché ciò equivale a sostenere che i fatti sono stati accertati in violazione dell'art. 9 Cost. (DTF 136 I 304 consid. 2.4 pag. 313), il Tribunale federale, in applicazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF, esamina le censure soltanto se siano state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (DTF 142 I 99 consid. 1.7.2 pag. 106 e rinvii).
1.4. La vertenza concerne unicamente l'interpretazione e l'applicazione di norme del diritto comunale e cantonale, che il Tribunale federale esamina sotto il ristretto profilo dell'arbitrio. Non basta quindi che la decisione impugnata sia insostenibile nella motivazione, ma occorre che lo sia anche nel suo risultato (DTF 140 I 201 consid. 6.1), ciò che spetta ai ricorrenti dimostrare (DTF 133 II 396 consid. 3.2). Non risulta per contro arbitrio dal semplice fatto che anche un'altra soluzione potrebbe entrare in linea di conto o sarebbe addirittura preferibile (DTF 141 I 70 consid. 2.2 pag. 72).
1.5. I ricorrenti ravvisano una violazione del diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost.), censura che dev'essere esaminata in primo luogo (DTF 141 V 557 consid. 3 pag. 563), nel rifiuto dei giudici cantonali di esperire un sopralluogo per accertare compiutamente i fatti. Come ancora si vedrà, i magistrati cantonali, sulla base di un apprezzamento anticipato delle prove per nulla arbitrario (al riguardo vedi DTF 141 I 60 consid. 3.3 pag. 64; 140 I 285 consid. 6.3.1 pag. 299) potevano rinunciare ad assumere questo mezzo di prova.
2.
2.1. La Corte cantonale ha stabilito che il criticato provvedimento pianificatorio è stato adottato in vigenza dell'abrogata Legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990 (LALPT; BU 1990, 365). I ricorrenti, a ragione, non lo contestano, visto che la risoluzione governativa è stata emanata il 21 luglio 2011 e che l'art. 117 della Legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST) dispone che le procedure in corso prima della sua entrata in vigore, il 1° gennaio 2012, sono concluse secondo il diritto anteriore.
2.1.1. Riguardo alla tempestività del gravame ha ricordato che la misura pianificatoria era stata adottata e approvata dal Legislativo comunale (art. 34 cpv. 1 LALPT). Il Municipio provvedeva poi alla pubblicazione di queste decisioni presso la cancelleria comunale per un periodo di 30 giorni (art. 34 cpv. 2 LALPT), pubblicazione annunciata almeno 10 giorni prima agli albi comunali, nel Foglio ufficiale e nei quotidiani del Cantone (cpv. 3). Contro il contenuto del piano era dato ricorso al Consiglio di Stato (art. 35 cpv. 1 LALPT). Il Governo approvava in tutto o in parte il piano regolatore, oppure ne negava l'approvazione (art. 37 cpv. 1 LALPT). La risoluzione governativa era intimata al Comune, ai ricorrenti e ai proprietari dei fondi la cui situazione era stata modificata dalla stessa (art. 37 cpv. 1 primo periodo LALPT) : essa era inoltre pubblicata, nella sua parte dispositiva, all'albo comunale e nel Foglio ufficiale (secondo periodo). Contro le decisioni governative era dato ricorso al Tribunale cantonale amministrativo entro 30 giorni dalla notificazione (art. 38 cpv. 1 LALPT). Si osserva poi che la LST ha istituito, in linea di principio, un regime giuridico analogo per quanto attiene alle procedure di adozione, approvazione e impugnazione del piano regolatore (art. 25-30 LST).
2.1.2. Ha osservato che con risoluzione del 21 luglio 2011 il Consiglio di Stato ha negato l'approvazione della proposta di inserimento nella zona edificabile del fondo dei ricorrenti, attribuendolo d'ufficio a quella agricola. Il Governo ha quindi pubblicato il dispositivo della risoluzione all'albo comunale e nel Foglio ufficiale (art. 37 cpv. 2 secondo periodo LALPT). Ha inoltre ordinato al Municipio di pubblicare integralmente la risoluzione presso la sede dell'amministrazione locale per un periodo di 30 giorni, previo annuncio della pubblicazione agli albi comunali, nel Foglio ufficiale e nei quotidiani del Cantone, analogamente a quanto la LALPT prescriveva per la pubblicazione della deliberazione di adozione del piano regolatore. La risoluzione è stata pubblicata dal 29 agosto al 27 settembre 2011, per cui il ricorso interposto l'11 novembre 2014 era tardivo e quindi irricevibile.
2.1.3. La Corte cantonale non ha accolto la censura dei proprietari secondo cui, giusta l'art. 37 cpv. 2 primo periodo LALPT, avrebbero dovuto ricevere una comunicazione personale sul mutamento dello statuto giuridico del loro fondo deciso dal Governo. Ha stabilito che la pubblicazione rappresenta un sistema alternativo di notificazione, che può essere eccezionalmente impiegato quando i destinatari della stessa, come nel caso in esame, sono numerosi (più di venti), oppure non possono essere identificati senza oneri eccessivi, richiamando al riguardo l'art. 19 cpv. 1 lett. c e d della Legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013, relativo alla notificazione per via edittale (LPAmm). Ha ritenuto che in materia di atti pianificatori la pubblicazione costituisce infatti la regola, come disposto dall'art. 34 cpv. 2 LALPT e ora dall'art. 27 cpv. 2 LST, che poneva come principio solo la pubblicazione del piano regolatore una volta adottato dal Legislativo comunale. Ha aggiunto che secondo la giurisprudenza queste norme esigono di massima la semplice pubblicazione dei piani e non impongono l'obbligo d'informare personalmente i proprietari in caso di adozione o di modifica dei piani, poiché agli stessi incombe il compito di interessarsi costantemente riguardo alla situazione giuridica dei loro fondi, anche quando non risiedono nel comune dove essi sono siti. Ha ritenuto, richiamando anche la dottrina, che la soluzione della sola pubblicazione del piano regolatore adempiva quindi alle esigenze del diritto federale (RAFFAELLO BALERNA, La protezione giuridica in materia di piani regolatori, in: RtiD I-2015, pag. 203 segg., nota n. 35 a piè di pagina).
2.1.4. Ha rilevato che il Consiglio di Stato, applicando la LALPT, procedeva in modo identico quando si trattava di notificare la risoluzione di approvazione del piano regolatore, ma in particolare le modifiche d'ufficio da esso decretate, facendo pubblicare il dispositivo all'albo comunale e nel Foglio ufficiale. Procedeva inoltre alla notificazione personale scritta ai già ricorrenti. Ai proprietari di fondi la cui situazione veniva modificata dalla risoluzione governativa non veniva invece necessariamente riservato Io stesso trattamento, facendola dipendere dalla facilità della loro individuazione e del loro numero, in particolare quando era praticamente impossibile definire con esattezza la cerchia delle persone toccate dalle modifiche. In tali ipotesi, il Governo ricorreva alla notificazione per via edittale, modo di procedere applicato anche dopo l'entrata in vigore della LST. Accertato che nell'ambito dell'approvazione del piano regolatore del territorialmente vastissimo Comune del Gambarogno il Governo ha disposto innumerevoli modifiche rispetto all'assetto pianificatorio proposto dal Consorzio, la Corte cantonale ha ritenuto ch'era estremamente difficile individuare i numerosissimi destinatari della risoluzione governativa, motivo per cui la notifica per via edittale era legittima.
3.
3.1. I ricorrenti ravvisano un motivo di nullità nella mancata notificazione personale della risoluzione governativa, che ne comporterebbe l'inefficacia nei loro confronti.
Certo, secondo la giurisprudenza, da loro non richiamata, di massima una decisione non notificata è inesistente (DTF 142 II 411 consid. 4.2 e 4.2.1 pag. 413 seg. dove l'autorità aveva tuttavia rinunciato a pubblicarla in un foglio ufficiale; 141 I 97 consid. 7.1 pag. 102 seg.; 129 I 361 consid. 2 e 2.1; 122 I 97 consid. 3a/aa e bb). Nel caso in esame, secondo la notoria prassi vigente in Ticino, la decisione è stata tuttavia comunicata per via edittale, per cui nulla impediva ai ricorrenti, applicando la diligenza necessaria, di sapere ch'essa era stata adottata e pubblicata e d'informarsi al riguardo.
3.2. I ricorrenti sostengono inoltre che la Corte cantonale avrebbe interpretato in maniera arbitraria e "contra legem" la normativa cantonale. Il riferimento all'art. 34 cpv. 2 LPT sarebbe fuorviante ed errato, poiché questa norma si applicava soltanto nel contesto dell'adozione e pubblicazione del piano regolatore da parte dei Comuni e sarebbe comunque superata dalla lex specialis dell'art. 37 LAPLT. Con questo generico assunto non dimostrano tuttavia che l'interpretazione contraria adottata dalla Corte cantonale, compiutamente motivata, sarebbe insostenibile e quindi arbitraria.
3.3. In secondo luogo fanno valere che il tenore dell'art. 37 cpv. 2 LALPT è chiaro e che pertanto non dev'essere interpretato, visto ch'esso prevede sia la notifica per via edittale sia la comunicazione integrale della risoluzione governativa ai proprietari toccati dalla medesima. Aggiungono che anche l'interpretazione storica e teleologica confermerebbe quella letterale. Richiamano poi, manifestamente a torto, la dottrina, che riferendosi alla giurisprudenza del Tribunale federale, afferma invero il contrario di quanto da loro sostenuto, precisando segnatamente che né dall'art. 33 LPT né dall'art. 29 Cost. deriva un diritto dei proprietari toccati da una modifica del piano regolatore d'essere informati personalmente, un siffatto diritto potendo sussistere soltanto qualora sia espressamente previsto dal diritto cantonale (BERNARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 14 ad art. 33; DTF 135 II 286 consid. 5.3 pag. 295; sulla situazione in Ticino vedi sentenze 1P.329/1998 del 18 febbraio 1999 consid. 6, in: RDAT II-1999 n. 9 pag. 35, 1P.717/1997 del 10 febbraio 1999 consid. 2 e 1A.168/1997 del 3 settembre 1998 consid. 4, in: RDAT I-1999 n. 64 pag. 232; BALERNA, loc. cit.). Certo, secondo la giurisprudenza, non richiamata dai ricorrenti, una modifica di un piano regolatore attuata in dispregio delle esigenze imposte dal diritto federale, sottraendola all'obbligo di pubblicazione sancito dall'art. 33 cpv. 1 LPT, sarebbe inficiata da un vizio formale essenziale, per cui la modifica sarebbe colpita da nullità assoluta e non potrebbe esplicare alcun effetto (DTF 114 Ib 180 consid. 2a pag. 184). Nel caso di specie tuttavia la modifica d'ufficio del piano è stata pubblicata.
4.
Decisivo è inoltre il fatto che i ricorrenti non si confrontano con la giurisprudenza e la dottrina posta a fondamento del contestato giudizio, secondo cui ai proprietari incombe il compito di interessarsi costantemente riguardo alla situazione giuridica dei loro fondi, anche quando non risiedono nel comune dove essi sono siti (sentenze 1C_393/2016 del 5 dicembre 2016 consid. 2.1, 1C_499/2008 del 25 maggio 2009 consid. 3.2, in: RtiD I-2010 n. 20 pag. 98, 1C_56/2007 del 4 marzo 2008 consid.3.3.2 e 1P.711/2006 del 2 novembre 2006). Ora, quando come in concreto la decisione impugnata si fonda su diverse motivazioni indipendenti e di per sé sufficienti per definire l'esito della causa, i ricorrenti sono tenuti, pena l'inammissibilità, a dimostrare che ognuna di esse viola il diritto (DTF 138 I 97 consid. 4.1.4; 133 IV 119 consid. 6.3 pag. 121). La conclusione che i ricorrenti sono responsabili dell'omessa tempestiva impugnazione della risoluzione governativa poiché hanno disatteso tale obbligo, non è del resto arbitraria visto che potevano designare una persona in loco, che li potesse assistere allo scopo.
Giova inoltre rilevare che, come accertato nella risoluzione governativa, nel Comune del Gambarogno, come in numerosi comuni ticinesi, le zone edificabili sono già sovradimensionate (per la situazione vigente cfr. gli art. 15 cpv. 2 e 38a LPT; DTF 141 II 393 consid. 3 pag. 399; sentenza 1C_541/2016 del 27 febbraio 2017 consid. 3.3). I ricorrenti, sulla base del principio della buona fede, non potevano pertanto aspettarsi che la proposta del Consorzio di non ridurre la zona edificabile fosse senz'altro avallata dal Consiglio di Stato, al quale notoriamente compete l'approvazione del piano regolatore. La conclusione che incombeva a loro informarsi al riguardo, non è quindi arbitraria neppure nel risultato.
5.
5.1. I ricorrenti fanno valere una violazione del diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost.), adducendo una motivazione insufficiente del giudizio impugnato, poiché non si esprime sulla pretesa nullità della risoluzione governativa.
L'assunto non regge. Certo, una decisione deve pronunciarsi su tutti i punti rilevanti e pertinenti per il giudizio (DTF 142 II 154 consid. 4.2 pag. 157; 141 V 557 consid. 3.2.1 pag. 564; 138 I 232 consid. 5.1 pag. 237), come invero avvenuto nel caso di specie. In effetti, il generico accenno alla pretesa nullità della risoluzione governativa, addotta solo in replica e senza chiederne l'accertamento nelle conclusioni, si fondava su asseriti suoi gravi vizi di merito, essendo la fattispecie, al loro dire, "stata rilevata erroneamente". In tali circostanze, rilevato che la critica concerneva il merito della risoluzione governativa, accertata la tardività del gravame, la censura non doveva più essere vagliata.
5.2. In questa sede i ricorrenti incentrano il gravame sull'asserita nullità della risoluzione governativa, dipendente in sostanza da una non corretta applicazione del diritto federale, in particolare della LPT. La censura avrebbe dovuto essere sottoposta tempestivamente alla Corte cantonale (DTF 135 II 286 consid. 5.3 pag. 295).
5.3. Non occorre esaminare oltre la questione di sapere se il parere del 29 agosto 2015, prodotto dai ricorrenti e relativo alla situazione pianificatoria del loro fondo, posteriore alla data di adozione dell'impugnata sentenza, costituisca un fatto nuovo inammissibile (art. 99 cpv. 1 LTF). Non da ultimo perché essi non spiegano in quale misura la decisione impugnata avrebbe dato adito alle nuove allegazioni (DTF 139 II 7 consid. 4.2 in fine pag. 12; 136 I 229 consid. 4.2 pag. 235) o si tratti in parte di una nuova motivazione giuridica (DTF 136 V 362 consid. 4.1 pag. 366 e rinvii). Esso è infatti ininfluente ai fini del giudizio, poiché si fonda sull'ipotesi che nella risoluzione governativa, accertato il sovradimensionamento delle zone edificabili nella località in questione ed esclusa pertanto l'approvazione di ulteriori azzonamenti, il Governo non avrebbe esaminato e motivato specificatamente il dezonamento del loro fondo. Viene dedotto che la contestata misura potrebbe essere considerata frutto di un errore di trascrizione o di riproduzione dei piani per cui la decisione di dezonamento, asseritamente non motivata o priva di una ponderazione degli interessi, sarebbe nulla.
5.4. Ora, una presunta decisione illegale è di massima annullabile: è nulla soltanto quando è affetta da un vizio particolarmente grave e manifesto, che sia riconoscibile con evidenza o perlomeno con una certa facilità. L'accertamento della nullità non deve inoltre mettere seriamente in pericolo la sicurezza del diritto. Quali motivi di nullità entrano innanzitutto in considerazione gravi errori di procedura, come l'incompetenza dell'autorità giudicante, mentre pretesi errori nel merito della decisione, come quelli addotti nel citato parere, solo raramente provocano la nullità dell'atto, i cui estremi non sono adempiuti nel caso concreto (DTF 139 II 243 consid. 11.2 pag. 260; 138 II 501 consid. 3.1 pag. 503). Sostenendo che la Corte cantonale avrebbe dovuto correggere il dezonamento deciso dal Governo, i ricorrenti disattendono che, accertata la tardività del gravame, essa non doveva esaminarlo nel merito, né deve procedervi il Tribunale federale. Per di più, il parere in sostanza si fonda sulla sentenza del Tribunale cantonale amministrativo del 28 giugno 2013, relativa al ricorso del Comune del Gambarogno, vertenza che esula dall'oggetto del litigio in esame.
6.
In quanto ammissibile, il ricorso dev'essere pertanto respinto. Le spese seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti.
3.
Comunicazione al patrocinatore dei ricorrenti, al Municipio di Gambarogno, al Consiglio di Stato, al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino e all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.


considerations:
In Erwägung,
dass A._ mit Eingabe vom 30. September 2017 Beschwerde gegen den Beschluss der Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich vom 25. September 2017 erhoben hat;
dass A._ mit Schreiben vom 8. Oktober 2017 "sämtliche Beschwerden und Revisionsgesuche" zurückgezogen hat;
dass das Beschwerdeverfahren somit im Verfahren nach Art. 32 Abs. 2 BGG als durch Beschwerderückzug erledigt abzuschreiben ist;
dass auf eine Kostenauflage zu verzichten ist (Art. 66 Abs. 1 BGG);

rulings:
verfügt das präsidierende Mitglied:
1.
Das Verfahren wird infolge Rückzugs der Beschwerde abgeschrieben.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Diese Verfügung wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, Verwaltungskommission, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Oktober 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Karlen
Der Gerichtsschreiber: Pfäffli


facts:
Sachverhalt:
A.
Der X._ AG wurde für eine in U._ SZ neu erstellte Fabrikationshalle mit Bürotrakt eine Wasserversorgungs-Anschlussgebühr von Fr. 165'831.70 auferlegt. Gegen diesen Beschluss des Gemeinderats wehrte sich die Betroffene bis vor Bundesgericht, das ihre Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten guthiess (Urteil 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012) und die Sache zur Neubeurteilung in den Kanton zurückwies.
B.
Mit Beschluss vom 15. Mai 2014 verfügte der Gemeinderat U._ gegenüber der X._ AG einmal mehr eine Anschlussgebühr von Fr. 165'831.70. Diese Verfügung wurde auf Beschwerde hin bestätigt, kantonal letztinstanzlich mit Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 15. September 2015.
C.
Am 26. November 2015 hat die X._ AG erneut Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie stellt den Antrag, den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 15. September 2015 aufzuheben. Es sei von der Erhebung einer Wasseranschlussgebühr abzusehen. Eventuell sei die verlangte Gebühr wegen Verletzung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips herabzusetzen. Subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
D.
Die Wasserversorgung U._ und der Gemeinderat U._ schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
E.
Mit Replik vom 3. Mai 2016 und Duplik vom 17. Mai 2016 haben die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin an ihren jeweiligen Rechtsstandpunkten festgehalten.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerdegegnerin versieht mit der ihr konzessionierten Wasserversorgung eine öffentlich-rechtliche Aufgabe. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid ist daher die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als zur streitigen Abgabe Verpflichtete zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist einzutreten (vgl. dazu im Einzelnen das erste Bundesgerichtsurteil 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 E. 1).
1.2. Der angefochtene Entscheid stützt sich auf kantonales bzw. kommunales Recht. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht mit Einschluss der Bundesverfassung gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Soweit die Vorinstanz kantonales Recht auszulegen und anzuwenden hatte, kann, abgesehen von den hier nicht massgebenden Art. 95 lit. c-e BGG, nur gerügt werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Normen des Bundesrechts oder des Völkerrechts (Art. 95 lit. a und b BGG). Im Übrigen kann die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts lediglich im Lichte der verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze geprüft werden (BGE 141 I 36 E. 5.4 S. 43; 141 I 172 E. 4.3 S. 176; 140 I 320 E. 3.1 S. 321; 140 II 298 E. 2 S. 300), namentlich auf Verletzung des Willkürverbots hin (Art. 9 BV; BGE 141 I 221 E. 3.1 S. 224; 141 IV 317 E. 5.4 S. 324).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.).
2.
2.1. Art. 127 Abs. 1 BV gilt auch für kantonale Kausalabgaben und unterstellt diese einem strengen Legalitätsprinzip (BGE 139 II 460 E. 2.1 S. 463; 136 I 142 E. 3.1).
2.1.1. Das Prinzip verlangt, dass der Abgabetatbestand rechtssatzmässig und formellgesetzlich gefasst ist (Erfordernis der Normstufe bzw. Gesetzesvorbehalt; BGE 140 I 176 E. 5.2 S. 180; 136 II 149 E. 5.1 S. 157). Zudem besteht das Erfordernis der Normdichte (Tatbestandsvorbehalt) : Ihm zufolge sind (zumindest) die in Art. 164 Abs. 1 lit. d BV (für die Bundessteuern) bzw. allgemein in Art. 127 Abs. 1 BV genannten Tatbestandselemente (Abgabesubjekt, Abgabeobjekt, Abgabebemessungsgrundlage, Abgabetarif) rechtssatzmässig zu fassen (BGE 141 V 509 E. 7.1.1 S. 516; 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 I 142 E. 3.1 S. 145; 136 II 337 E. 5.1 S. 348; Urteil 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5.1 in: ASA 84 S. 721).
2.1.2. Die Rechtsprechung hat die Vorgaben betreffend die formellgesetzliche Bemessung der Abgaben bei gewissen Arten von Kausalabgaben gelockert, wo das Mass der Abgabe durch überprüfbare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erfüllt (BGE 141 V 509 E. 7.1.1 S. 516; 135 I 130 E. 7.2 S. 140; 134 I 179 E. 6.1 S. 180; 132 II 371 E. 2.1 S. 374; 121 I 230 E. 3e und g/aa S. 235 ff.; Urteil 2C_809/2015 E. 5.1).
2.2. Das verfassungsrechtliche Kostendeckungsprinzip ist ein Surrogat für das Legalitätsprinzip.
2.2.1. Es besagt, dass die Gesamteingänge den Gesamtaufwand für den betreffenden Verwaltungszweig nicht oder höchstens geringfügig überschreiten sollen (BGE 139 III 334 E. 3.2.3 S. 337; Urteil 2C_160/2014 vom 7. Oktober 2014 E. 6.2.1 in: ASA 83 S. 301). Soweit eine entsprechende formellgesetzliche Grundlage besteht, können auch (Kausal-) Abgaben erhoben werden, die einen Mehrertrag abwerfen (BGE 124 I 11 E. 6d S. 21; 122 I 279 E. 6a S. 289; Urteil 2C_404/2010 E. 6.3).
2.2.2. Im Geltungsbereich des Kostendeckungsprinzips darf die Abgabe aber maximal so bemessen werden, dass sie eine Deckung des massgebenden Gesamtaufwandes erlaubt. Zu diesem zählen nicht nur die laufenden Ausgaben, sondern auch angemessene Rückstellungen, Abschreibungen und Reserven. Dagegen lässt es das Kostendeckungsprinzip nicht zu, dass die Eingänge von vornherein höher als der im obigen Sinne grosszügig umschriebene Aufwand festgelegt werden, dass also ein Gewinn angestrebt wird (BGE 124 I 11 E. 6c S. 20 sowie E. 7c und 7e S. 22 f.; Urteile 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 E. 6.3;; 2C_160/2014 vom 7. Oktober 2014 E. 6.2.2 in: ASA 83 S. 301).
2.2.3. Bei Anschlussgebühren und -beiträgen, wo die Kosten für den Bau und die Amortisation von Leitungen und Anlagen in der Regel über eine längere Zeit und oft ungleichmässig anfallen, kann sich das Kostendeckungsprinzip nur auf eine entsprechend lange Zeitdauer beziehen. Den Gemeinden bzw. Bezirken ist bei der Schätzung der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben ebenfalls ein gewisser Spielraum zuzugestehen. Es kann von ihnen nicht verlangt werden, dass sie Anschlussgebühren und -beiträge angesichts eintretender Schwankungen immer wieder korrigieren. Mit Blick auf künftige Investitionen kann die Bildung von Reserven zulässig sein. Eine möglichst kontinuierliche Abgaberegelung erscheint auch aus Gründen der Rechtsgleichheit geboten. Ein Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip liegt deshalb nur vor, wenn die erhobenen Abgaben auch bei vorsichtiger Beurteilung des künftigen Finanzbedarfs als übersetzt erscheinen (Urteile 2C_322/2010 vom 22. August 2011 E. 3 in: ZBl 113/2012 S. 442; 2P.45/2003 vom 28. August 2003 E. 5.1, in: ZBl 105/2004 S. 263 und URP 2004 S. 111).
2.3. Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 BV und des Willkürverbots nach Art. 9 BV dar (Urteile 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 E. 5.3; 2C_900/2011 vom 2. Juni 2012 E. 4.2; BGE 128 I 46 E. 4a). Es hat demnach Verfassungsrang.
2.3.1. Das Prinzip besagt, dass die Höhe der Abgabe in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung, in deren Genuss die abgabepflichtige Person kommt, stehen muss. Nach der Rechtsprechung müssen bei der Bemessung der Anschlussgebühren aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse Schematisierung ist zulässig (Urteil 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.1 mit Hinweisen).
2.3.2. Diese Schematisierung führt regelmässig dazu, dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen, ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall haben. Das Gleiche gilt auch im umgekehrten Sinn, indem kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken (Urteil 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2; vgl. zum Ganzen das Urteil 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.1 in: ASA 83 S. 303).
3.
3.1. Im Kanton Schwyz erheben die Gemeinden nach § 51 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ; SRSZ 400.100) für den Anschluss an die Ver- und Entsorgungsnetze der Gemeinde oder ihrer Anstalten einmalige Anschlussbeiträge oder Anschlussgebühren und für die Benützung wiederkehrende Betriebsgebühren (Abs. 1). Schuldpflicht, Voraussetzungen und Höhe der Abgaben sind in den Grundsätzen in einem Reglement festzulegen (Abs. 2). Die Gemeinden können die Versorgung mit Wasser oder Energie selber übernehmen oder sie einem externen Versorgungswerk (einer öffentlich- oder privatrechtlichen Wassergenossenschaft bzw. einem Elektrizitätswerk) übertragen (vgl. § 38 Abs. 3 PBG/SZ). Im zuletzt genannten Fall ist das Rechtsverhältnis zwischen Gemeinde und Versorgungswerk durch eine Konzession zu regeln, die unter anderem mindestens Bestimmungen über die Grundsätze der Abgabenordnung des Konzessionärs enthalten muss (§ 38 Abs. 4 PBG/SZ; Urteil 2C_404/2010 E. 3.1).
3.2. Die Gemeinde U._ hat die Wasserversorgung auf ihrem Gebiet gemäss § 38 Abs. 3 PBG/SZ mit einem vom Regierungsrat des Kantons Schwyz zuletzt am 7. Januar 2002 genehmigten Konzessionsvertrag einer Genossenschaft - der Wasserversorgung U._ - übertragen. Dieser Vertrag regelt entsprechend § 38 Abs. 4 PBG/SZ die Grundsätze der Abgabenerhebung durch die Wasserversorgung (Urteil 2C_404/2010 E. 3.2).
3.2.1. Da der Konzessionsvertrag nicht bloss von der Gemeindeexekutive und vom Regierungsrat, sondern auch von der Gemeindeversammlung als Gemeindelegislative (vgl. das Gesetz des Kantons Schwyz über die Organisation der Gemeinden und Bezirke vom 29. Oktober 1969 [SRSZ 152.100], insb. §§ 7 und 31) genehmigt worden ist, sind die darin enthaltenen Bestimmungen über die Abgabenerhebung einem formellen Gesetz gleichzustellen. Die nähere Regelung der Abgaben kann die Gemeinde somit im gleichen Umfang an die Wasserversorgung übertragen, als eine Delegation an die Gemeindeexekutive zulässig ist (Urteil 2C_404/2010 E. 4.2 m.H.).
3.2.2. In der Gemeinde U._ finanziert die Wasserversorgung ihren gesamten Aufwand mit mehreren Abgabearten (Erschliessungsbeiträge, Anschluss-, Betriebs- und Erneuerungsgebühren), für die allenfalls unterschiedliche Abgabepflichtige aufkommen müssen (vgl. Art. 14 Abs. 1 und Art. 16 Abs. 2 des Konzessionsvertrages; Urteil 2C_404/2010 E. 6.5; siehe auch oben E. 3.2 einleitend). Im Gebiet der Wasserversorgung U._ sind die laufenden Betriebskosten durch die Betriebsgebühren zu decken (vgl. Art. 14 Abs. 1 lit. c und Abs. 4 sowie Art. 16 Abs. 2 lit. b des Konzessionsvertrages). Demgegenüber werden die Investitionskosten - namentlich die Amortisation und Verzinsung der Investitionen gemäss Art. 16 Abs. 2 lit. b des Konzessionsvertrages - mit den Erschliessungsbeiträgen und den Erneuerungsgebühren finanziert, soweit die Voraussetzungen von Art. 14 Abs. 2 bzw. Abs. 5 des Konzessionsvertrages erfüllt sind. Die verbleibenden Investitionskosten sind über die Anschlussgebühren zu finanzieren (vgl. Art. 14 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 des Konzessionsvertrages). Schliesslich können alle erwähnten Abgabearten zur Bildung von angemessenen Reserven zwecks Gewährleistung einer ausreichenden Selbstfinanzierung im Sinne von Art. 16 Abs. 2 lit. c des Konzessionsvertrages anteilsmässig herangezogen werden (Urteil 2C_404/2010 E. 6.6).
3.2.3. Art. 15 Abs. 2 des Konzessionsvertrages bestimmt weiter, dass die Anschlussgebühren nach Massgabe des Gebäudevolumens bemessen werden, wobei die Bemessung je nach Gebäudezweck (Wohn-, Gewerbebaute, öffentliches Gebäude, Garage, Lagerhalle, landwirtschaftliches Objekt etc.) differenziert werden kann. Nach Art. 16 Abs. 1 des Konzessionsvertrages sind die konkreten Abgabesätze in einem Gebührentarif festzulegen, der von der Hauptversammlung der Wasserversorgung erlassen wird.
Die Wasserversorgung U._ hat am 31. März 2007 ein Reglement für Wasserabgabe erlassen, das in Art. 60 Abs. 1 lit. b die Erhebung einer einmaligen Anschlussgebühr vorsieht und in den Art. 62 und 63 deren Erhebung näher regelt. Der ebenfalls am 31. März 2007 verabschiedete Gebührentarif der Wasserversorgung enthält die Ansätze für die Festsetzung der Anschlussgebühren. Im interessierenden Zeitpunkt belief sich der Ansatz für Industrie- und Fabrikationsbauten auf Fr. 7.-- pro Kubikmeter Gebäudeinhalt. Bei solchen Bauten werden pro genutztem Geschoss maximal 3.50 Meter Höhe für die Kubaturenberechnung berücksichtigt, wenn sie überdurchschnittlich hohe Räume aufweisen (Ziff. 2 mit Fussnote 1 des Gebührentarifs; Urteil 2C_404/ 2010 E. 3.2).
4.
Im ersten Beurteilungsumgang zur vorliegend streitigen Gebührenerhebung befasste sich das Bundesgericht in seinem Urteil vom 20. Februar 2012 namentlich mit dem Legalitäts- und dem Kostendeckungsprinzip. Das gab zu folgenden Erwägungen Anlass:
4.1. Aus dem Gesetz im formellen Sinn - d.h. hier dem von der Gemeindeversammlung genehmigten Konzessionsvertrag (vgl. oben E. 3.2.1) - kann der Bürger nicht entnehmen, welche Abgaben er tatsächlich schuldet, soweit nur der Wortlaut von Art. 14 Abs. 1 des Vertrags berücksichtigt wird. Verfassungsrechtlich genügt es indessen, wenn der mögliche Gegenstand und der mögliche Kreis der Abgabepflichtigen aus dem formellen Gesetz hervorgehen (vgl. oben E. 2.1.1), wie Art. 14 Abs. 3 diese beiden Elemente deutlich genug benennt. Insoweit stellt die genannte Bestimmung grundsätzlich eine hinreichende gesetzliche Grundlage für die Erhebung der umstrittenen Anschlussgebühr dar (vgl. das Urteil 2C_404/2010 E. 5).
4.2. Art. 15 Abs. 2 des Konzessionsvertrages beschränkt sich auf die Nennung des Bemessungskriteriums - das Gebäudevolumen - und die möglichen Abstufungen des Tarifs nach Nutzungen. Hingegen delegiert Art. 16 Abs. 1 des Konzessionsvertrages die Festlegung des Tarifs ausdrücklich an die Wasserversorgung (vgl. oben E. 3.2.3). Es trifft deshalb zu, dass der Konzessionsvertrag die Gebührenhöhe nicht begrenzt. Die Wasserversorgung ist insoweit frei, den pro Kubikmeter Gebäudeinhalt zu bezahlenden Betrag festzusetzen (Urteil 2C_404/ 2010 E. 6.1).
4.3. Nach der Rechtsprechung kann auf eine Begrenzung der Abgabenhöhe im formellen Gesetz verzichtet werden, wenn das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip diese Funktion übernehmen (vgl. oben E. 2.1.2). Das war hier aber unter den für den ersten Beurteilungsumgang massgeblichen Voraussetzungen noch nicht möglich.
4.3.1. Das Kostendeckungsprinzip kann die dem Gesetzesvorbehalt zugedachte Schutzfunktion für die einzelne Abgabenart - wie z.B. die Anschlussgebühren - nicht übernehmen, falls auch die Finanzierung des Versorgungswerks nicht näher abgegrenzt und auf einzelne Kategorien von Abgabepflichtigen bzw. Abgaben verteilt ist (vgl. oben E. 3.2.2). Es ist dann nämlich offen, in welcher Form und in welchem Ausmass die jeweiligen Kategorien zur Finanzierung herangezogen werden sollen (vgl. BGE 120 Ia 265 E. 2b S. 267 f.; 118 Ia 320 E. 4 S. 325 f.; Urteil 2C_150/2007 vom 9. August 2007 E. 4, in: ZBl 109/2008 S. 277; zum Ganzen: Urteil 2C_404/2010 E. 6.5).
Eine unter dem Gesichtspunkt des Legalitäts- und des Kostendeckungsprinzips unzureichende Grundlage für die Gebührenerhebung bestand nach dem ersten Bundesgerichtsurteil solange, wie die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips nur mit Blick auf die gesamte Wasserversorgung geprüft wurde und keine genauere Aufgliederung - zwischen den einzelnen Abgabearten bzw. -pflichtigen sowie zwischen Betriebs- und Investitionskosten - vorlag.
4.3.2. Art. 16 Abs. 2 lit. d des Konzessionsvertrages sieht ausdrücklich die Erzielung eines wirtschaftlichen Ertrages vor. Insofern kann das Kostendeckungsprinzip die verfassungsrechtlich gebotene Begrenzung der Abgabenhöhe nicht übernehmen und entbehrt die angefochtene Anschlussgebühr der erforderlichen Grundlage in einem formellen Gesetz (Urteil 2C_404/2010 E. 6.3).
4.4. Aufgrund dieser beiden Aspekte war zusätzlich zu untersuchen, ob die Wasserversorgung ihre Rechnungen nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen mit der erwähnten Aufgliederung zwischen den einzelnen Abgabearten bzw. Abgabepflichtigen erstellte und ob diese Rechnungen in Bezug auf die Anschlussgebühren insoweit richtig waren.
4.4.1. Nur falls diese Zuordnungen korrekt vorgenommen wurden, konnte die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips anschliessend betreffend die streitige Anschlussgebühr geprüft werden bzw. ihre Höhe unter Beachtung dieses Prinzips neu festgesetzt werden (Urteil 2C_404/2010 E. 6.7).
4.4.2. Sobald aber die Betriebs- und Investitionskosten einschliesslich der Reserven definiert waren und nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen präzise zugeordnet werden konnten, würde eine Überprüfung der Einhaltung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips nach den jeweiligen Kategorien möglich sein (Urteil 2C_404/2010 E. 6.6).
4.5. In Sinne dieser Erwägungen wies das Bundesgericht die Sache zur Neubeurteilung an die kantonalen Behörden zurück.
5.
Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, dass die im zweiten Beurteilungsumgang ergangene Gebührenverfügung immer noch auf keiner (genügenden) gesetzlichen Grundlage beruhe und weiterhin das Kostendeckungsgebot verletze.
5.1. Aufgrund der Vorgaben im ersten Bundesgerichtsurteil hat das Verwaltungsgericht die Buchhaltung der Beschwerdegegnerin sorgfältig untersucht.
5.1.1. Im Einklang mit dem Bundesgericht hat die Vorinstanz festgehalten, dass eine Überprüfung, ob das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip eingehalten worden sind, dann möglich ist, wenn die Betriebs- sowie die Investitionskosten einschliesslich der Reserven definiert und nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen präzise zugeordnet werden können (vgl. E. 4.3.2 des angefochtenen Entscheids).
Zwar traf es zu, dass die dem ersten Beurteilungsumgang zugrunde liegende Buchführung der Beschwerdegegnerin den vom Bundesgericht für massgeblich erklärten Grundsätzen nicht in allen Teilen gerecht wurde (E. 4.3.1). Es fehlte aber bloss an der formellen Aufgliederung nach den erwähnten Abgabearten bzw. -pflichtigen. Gewährleistet war hingegen eine handelsrechtskonforme Buchhaltung (E. 4.1.2). Die Buchhaltungen, Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Beschwerdegegnerin genügten den handelsrechtlichen Anforderungen, selbst in Bezug auf die nicht vollständige Aktivierung von Investitionen. Das ergibt sich u.a. daraus, dass die Beschwerdegegnerin über Jahre rechtskräftig veranlagt wurde und dabei insbesondere die von ihr vorgenommene Verbuchung der Investitionen unbeanstandet blieb (E. 4.1.1).
Zur Beantwortung der im ersten Bundesgerichtsurteil gestellten Fragen wurde ein Gutachten angeordnet (zu diesem Gutachten ausführlich: E. 4.2.1 des vorinstanzlichen Entscheids). Die Gutachterin erteilte der Beschwerdegegnerin den Auftrag, für die Jahre 2002 bis 2011 zusammenzutragen, welche Buchungen ordentlichen Unterhalt und welche Einträge Investitionen darstellten; erstere blieben als Unterhalt und Aufwand bestehen; letztere wurden aus dem Aufwand herausgenommen und aktiviert. Weil die Erfolgsrechnung eine solche Aufgliederung der unter dem Unterhalt verbuchten Aufwendungen nach den Auslagen für den eigentlichen Unterhalt sowie nach denjenigen mit Investitionscharakter ermöglichte, erlaubte die Buchhaltung eine rechtsgenügliche Beurteilung der Frage, ob das Kostendeckungsprinzip gewahrt war (E. 4.3.2).
5.1.2. Die von der Beschwerdeführerin dagegen gerichteten Einwendungen vermögen nicht zu überzeugen. Insbesondere kann aus dem ersten Bundesgerichtsurteil nicht abgeleitet werden, dass eine Abgabenerhebung vom Grundsatz her, gesamthaft und unwiderruflich rechtswidrig sei, wenn es bei ansonsten handelsrechtskonformer Buchführung bloss an der formellen Aufgliederung nach Abgabearten und -pflichtigen fehlte. Die im ersten Umgang noch fehlenden Abgrenzungen konnten aufgrund der Anleitungen der Gutachterin materiell vorgenommen und nachträglich eruiert werden (zum Ganzen: E. 4.1.2 des vorinstanzlichen Entscheids; vgl. auch das Urteil 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5 in: ASA 84 S. 721).
Das Verwaltungsgericht hat die Buchhaltung der Beschwerdegegnerin nicht nur in handelsrechtlicher, sondern auch in kausalabgaberechtlicher Hinsicht überprüft. Es hat die Resultate aus dem Expertenbericht zu Recht aufgegriffen und sich dann in seinem Entscheid sorgfältig sowie in rechtskonformer Weise mit den kausalabgaberechtlichen Voraussetzungen befasst. Ebenso wenig trifft zu, dass das Gericht zu konträren Schlussfolgerungen gegenüber denen der Gutachterin gekommen wäre oder dass es deren Vorgehensweise als intransparent beurteilt hätte. Allgemein ist nicht ersichtlich, was an dieser Vorgehensweise falsch gewesen wäre. Sie ermöglichte es dem Verwaltungsgericht zu prüfen, ob die im ersten Bundesgerichtsurteil als massgeblich erklärten Grundsätze eingehalten waren. Die Gutachterin trug insbesondere das Investitionsvolumen und alle anderen wesentlichen Werte korrekt zusammen, weshalb die Buchhaltung der Beschwerdegegnerin der Vorinstanz eine rechtsgenügliche Beurteilung der Frage ermöglichte, ob das Kostendeckungsprinzip gewahrt war.
Es kann weiter nicht gesagt werden, dass die Gutachterin die Buchhaltung der Beschwerdegegnerin überarbeitet oder neu erstellt hätte. Vielmehr überprüfte sie diese Buchhaltung gemäss dem ersten Bundesgerichtsurteil. Daraus ergibt sich im Übrigen nicht, wie die Beschwerdeführerin behauptet, dass aus der Überprüfung durch die Gutachterin nichts zu Gunsten der Beschwerdegegnerin habe abgeleitet werden können.
5.2. Das Verwaltungsgericht hat weiter erwogen, dass kein rechtswidriger Einnahmenüberschuss vorliegt, was mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung übereinstimmt.
5.2.1. Gemäss dieser Rechtsprechung können auch (Kausal-) Abgaben erhoben werden, die einen Mehrertrag abwerfen, soweit eine entsprechende formellgesetzliche Grundlage besteht (vgl. oben E. 2.2.1). Das ist hier indessen nicht der Fall (vgl. oben E. 4.3).
5.2.2. Wenn die Begrenzung der Gebührenhöhe dem Kostendeckungsprinzip obliegt (sowie dem Äquivalenzprinzip, vgl. unten E. 6), ist es grundsätzlich nicht zulässig, dass ein Gewinn angestrebt wird.
Wie die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ausgeführt hat, hielt die Gebührenerhebung hier das Kostendeckungsprinzip ein, so dass die Abgabenhöhe rechtskonform begrenzt wurde. Zwar sieht Art. 16 Abs. 2 lit. d des Konzessionsvertrages ausdrücklich die Erzielung eines wirtschaftlichen Ertrages vor und verbuchte die Beschwerdegegnerin einen Teil der Investitionen im Unterhalt. Werden die Investitionen aber um diese Werterhaltungsausgaben in der Erfolgsrechnung bereinigt und in der notwendigerweise langfristigen Betrachtung geprüft, unter Berücksichtigung des bei der Schätzung der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben zulässigen Spielraums, so zeigt sich, dass die Investitionen und die Anschluss-/Erschliessungsgebühren ungefähr im Gleichgewicht sind (E. 4.2.1 des angefochtenen Entscheids) : Zwischen 1989 und 2011 wurden insgesamt 6.5 Mio. Fr. Investitionen aktiviert und abgeschrieben. Die in der Erfolgsrechnung verbuchten Investitionen (Werterhaltungsausgaben, Erneuerung und Ausbauten) wurden von der Beschwerdegegnerin für die Jahre 2002 bis 2011 ermittelt; werden diese Ausgaben (im Umfang von insgesamt 2,7 Mio. Fr.) zu den aktivierten Investitionen hinzugerechnet, so ergibt sich ein Investitionsvolumen von 9,2 Mio. Fr. Die Gegenüberstellung mit den Anschluss- und Erschliessungsgebühren (Fr. 9,5 Mio.) zeigt ein beinahe ausgeglichenes Bild; es besteht wohl ein Ertragsüberschuss, der sich aber mit 0,3 Mio. als gering erweist (E. 4.2.1 des Entscheids vom 15. September 2015). Die Eingänge übertreffen den - grosszügig bzw. unter vorsichtiger Berücksichtigung des zukünftigen Finanzbedarfs bemessenen - Gesamtaufwand nur geringfügig und können nicht als übersetzt gelten (vgl. oben E. 2.2.2 u. 2.2.3). Auf jeden Fall hat das Verwaltungsgericht die Gebührenerhebung mit Blick auf das Kostendeckungsprinzip zu Recht bestätigt.
5.2.3. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, erweist sich als unzutreffend. Nicht weiter zu prüfen sind vorab all die Einwendungen, mit denen sie den Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts abweichende Zahlen und Berechnungen entgegenhält. Damit müsste sie darlegen können, dass die Feststellungen des Gerichts geradezu offensichtlich unrichtig sind (vgl. oben E. 1.3). Das gelingt ihr auf keine Weise. Vielmehr beschränkt sie sich darauf, dem Gericht appellatorisch ihre eigene Sichtweise zu den wirtschaftlichen Fakten entgegenzuhalten. Keine zusätzliche Prüfung drängt sich auch überall dort auf, wo sie die Beweiswürdigung der Vorinstanz in Frage stellt und Beweisanträge formuliert, deren Berechtigung nicht ersichtlich ist.
Insbesondere kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie behauptet, es habe in Wirklichkeit ein um beinahe drei Millionen Franken höherer Einnahmenüberschuss vorgelegen oder der tatsächliche Gewinn sei um 4,2 Mio. Franken umfangreicher gewesen als vom Verwaltungsgericht ermittelt. Es besteht auch kein Anlass, an der Vollständigkeit und Aussagekraft der von der Gutachterin aus den Abschreibungstabellen übernommenen Erstellungskosten zu zweifeln (vgl. E. 4.3.4 des angefochtenen Entscheids). Weiter hat die Gutachterin die massgeblichen Kosten zuverlässig und übersichtlich festgehalten und dargestellt (E. 4.3.4). Der vorinstanzlichen Beurteilung liegt mit 22 Jahren zudem ein genügender Zeitraum zu Grunde (E. 4.3.5).
Die Beschwerdeführerin vermag weiter nicht zu belegen, dass eine unzulässige Quersubventionierung der Betriebskosten über Anschluss- und Erschliessungsgebühren stattgefunden hätte. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht sorgfältig begründet, warum davon ausgegangen werden kann, dass die Investitionen und die Anschluss-/Erschliessungsgebühren ungefähr im Gleichgewicht sind (E. 4.2.1). Ein Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip lässt sich auch nicht aus der Finanzierungssituation ableiten bzw. aus dem Nettovermögen (E. 4.2.2 u. E. 4.3.6). Ausserdem stellt sich die hier zu beantwortende Frage nicht unter dem Gesichtspunkt der Preisüberwachung (vgl. dazu die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz, u.a. in E. 4.3.2), sondern in Bezug auf die handelsrechtlichen und kausalabgaberechtlichen Voraussetzungen, unter denen das Kostendeckungsprinzip einzuhalten war.
6.
6.1. Im Einklang mit dem Äquivalenzprinzip hat das Verwaltungsgericht zu Recht erwogen, dass im Einzelfall ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum Gesamtaufwand für die Wasserversorgung der Gemeinde bestand. Das gilt umso mehr, als der Gebührentarif der Beschwerdegegnerin so ausgestaltet ist, dass bei Gewerbe-, Industrie- und Fabrikationsbetrieben mit überdurchschnittlich hohen Räumen pro genutztem Geschoss maximal 3.5 m Höhe für die Kubaturberechnung berücksichtigt werden. Das hat vorliegend zur Konsequenz, dass bei einer gesamten Kubatur von 62'223.00 m3 die Anschlussgebühr nur auf der Basis einer Kubatur von 23'135 m3erhoben wurde. Somit wurden die Gebühren nur nach rund einem Drittel der Kubatur bemessen (vgl. E. 5.2.1 des angefochtenen Entscheids).
Die Vorinstanz hat im weiteren festgehalten, dass die Gebührenbemessung durch die Beschwerdegegnerin sich auf eine Studie des Seminars für Statistik der ETH Zürich stützen kann, wonach der gewählte Gebührenansatz von Fr. 7.--/m3 deutlich unter den im Stichjahr üblichen Durchschnittswerten (Fr. 12.50, 13.70 oder 14.90 je nach Berechnungsart) lag (E. 5.2.3). Weiter hat das Verwaltungsgericht bei der Bemessung der Anschlussgebühr auch die notwendige Gewährleistung des Feuerlöschdienstes und die dafür erforderlichen Vorkehren angeführt (E. 5.2.2).
6.2. Die Beschwerdeführerin geht zwar weiterhin davon aus, dass das Äquivalenzprinzip hier verletzt worden sei, vermag mit ihrer Sichtweise aber nicht durchzudringen. Sie räumt denn auch selber ein, dass gegenüber ihr eine doppelte Gebührenreduktion erfolgte: Einerseits anerkennt sie, dass zur Ermittlung der Kubatur lediglich eine Höhe von 3,50 m berücksichtigt wurde, obwohl die Halle um ein Vielfaches höher war. Andererseits stellt sie nicht in Abrede, dass die Gebühr sich im Gegensatz zur Wohnzone nur auf 7.-- Fr. statt auf 11.-- Fr. belief, was eine Reduktion von mehr als einem Drittel ausmachte.
Rechtskonform hat die Vorinstanz weiter die notwendige Gewährleistung des Feuerlöschdienstes und die dafür erforderlichen Vorkehren berücksichtigt. Die diesbezüglichen Aufwendungen sind grundsätzlich von der Eintrittswahrscheinlichkeit eines Brandes und der allfälligen Brandbelastung der Fabrikationshalle unabhängig (E. 5.2.2 des angefochtenen Entscheids, siehe dort auch die Auseinandersetzung mit weiteren Einwendungen der Beschwerdeführerin). Ausserdem hat das Verwaltungsgericht das Argument entkräftet, dass es entscheidend auf den tatsächlichen Wasserverbrauch ankomme (E. 5.2.4). Auf jeden Fall scheidet eine Reduktion wegen der behaupteten geringen benötigten Wassermenge aus (E. 5.2.5). Als unzutreffend erweisen sich weitere, durch die Beschwerdeführerin vorgenommene Vergleiche, u.a. auf interkantonaler Ebene oder gegenüber Mehrfamilienhäusern. Unberücksichtigt lässt die Beschwerdeführerin ausserdem die in Zusammenhang mit dem Äquivalenzprinzip zulässige Schematisierung (vgl. oben E. 2.3).
7.
Der angefochtene Entscheid hält somit vor dem Legalitäts-, dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip stand. Eine willkürliche Anwendung des kantonalen bzw. kommunalen Rechts (vgl. oben E. 1.2) ist weder ersichtlich noch dargetan.
8.
Sorgfältig begründet und den konkreten Umständen angemessen ist im Übrigen die Weigerung der Vorinstanz, dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstmals gestellten Gesuch um Edition der vollständigen Jahresrechnungen seit 1989 stattzugeben. Zu Recht hat sie befunden, dass darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege (E. 3 ihres Entscheids).
9.
Ohne Willkür hat die Vorinstanz schliesslich die der Beschwerdeführerin auferlegten Verfahrenskosten bestätigt. Diese unterlag im gemeinderätlichen Beschwerdeverfahren, die deswegen festgelegten Kosten entsprachen aber nur einem Viertel der Obergrenze der regulären Bandbreite. Es ist nicht ersichtlich, was daran geradezu unhaltbar sein sollte.
10.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen und wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 65 f. BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Januar 2017
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Matter


facts:
Sachverhalt:
A._ erwarb im Jahr 1990 die Aktien der C._ AG. In einem von der Schulgemeinde U._ eingeleiteten Enteignungsverfahren wurde mit rechtskräftigem Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Thurgau vom 28. Mai 1993 das Grundstück U._-GBB-xxx aufgeteilt und an die Schulgemeinde U._ übertragen.
A._ ist der Auffassung, er sei von der Bank B._ genötigt worden, dieses Urteil zu akzeptieren bzw. nicht an das Bundesgericht weiterzuziehen; dieses Versäumnis habe zur widerrechtlichen Enteignung geführt, was wiederum zum Konkurs der C._ AG geführt und Schaden von Fr. 30 Mio. verursacht habe.
A._ gelangte unzählige Male an die Justizbehörden, aber auch an politische Behörden mit dem Anliegen um Rückübertragung des Grundstücks und Schadenersatz, und er überzog diverse Personen (Regierungsräte, Grundbuchverwalter, Vertreter der Bank B._, etc.) mit Strafanzeigen.
Vorliegend geht es um ein am 4. Juli 2016 eingeleitetes Verfahren beim Bezirksgericht Frauenfeld unter dem Titel Grundbuchberichtigungsklage betreffend die Parzelle U._-GBB-xxx über 10'500 m2, wofür mit Verfügung vom 9. August 2016 das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wegen Aussichtslosigkeit abgewiesen und A._ zu einem Kostenvorschuss von Fr. 21'000.-- verpflichtet wurde. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Thurgau am 7. September 2016 ab und das Bundesgericht trat am 1. November 2016 auf die hiergegen erhobene Beschwerde nicht ein. Auf die mit Verfügung vom 18. November 2016 angesetzte Nachfrist für die Bezahlung des Kostenvorschusses reagierte A._ mit einem Wiedererwägungsgesuch und der Bezahlung von Fr. 10.--. Mit Verfügung vom 8. Dezember 2016 teilte ihm das Bezirksgericht mit, es bestehe kein Raum für eine Wiedererwägung.
Mit Urteil vom 19. Dezember 2016 trat das Bezirksgericht auf die Grundbuchberichtigungsklage zufolge Nichtleistens des Kostenvorschusses nicht ein. Mit Entscheid vom 21. Februar 2017 hielt das Obergericht fest, die hiergegen erhobene Berufung sei unbegründet und auf die Grundbuchberichtigungsklage werde nicht eingetreten.
Dagegen hat A._ eine Beschwerde erhoben mit dem Antrag, die Sache sei zur Neubeurteilung unter Respektierung der Rechtsstaatlichkeit zurückzuweisen. Ferner verlangt er die unentgeltliche Rechtspflege. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid betreffend eine Grundbuchberichtigungsklage mit Fr. 30'000.-- übersteigendem Streitwert; die Beschwerde in Zivilsachen steht grundsätzlich offen (Art. 72 Abs. 1, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).
Gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken; die Beschwerde führende Partei hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheides massgeblichen Erwägungen plausibel aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f.; 140 III 115 E. 2 S. 116).
2.
Das Obergericht hat im Zusammenhang mit der Aussichtslosigkeit des auf Berichtigung des Grundbuches zielenden Klageverfahrens festgehalten, dass der Beschwerdeführer von vornherein nicht aktivlegitimiert sein kann, weil er nie Eigentümer des fraglichen Grundstückes war, sondern vielmehr die C._ AG, wobei sich die vom Beschwerdeführer behauptete "Rechtsabtretung" höchstens auf obligatorische und mangels öffentlicher Beurkundung jedenfalls nicht auf dingliche Rechte hätte beziehen können, und dass die Bank B._ sowie das Grundbuchamt von vornherein nicht passivlegitimiert sein können, sondern allein die Schulgemeinde U._ als Erwerberin des Grundstückes, was aber nichts an der fehlenden Aktivlegitimation des Beschwerdeführers ändere. Im Übrigen sei die Übertragung des Grundstückes auf der Grundlage des rechtskräftigen verwaltungsgerichtlichen Urteils erfolgt. Sodann hat das Obergericht die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erhebung und die Höhe des Kostenvorschusses (ausgehend von einem Streitwert von Fr. 2'099'600.--) und die Folgen der Nichtleistung des Vorschusses dargelegt. Gestützt darauf ist es zum Schluss gekommen, dass das Bezirksgericht zu Recht nicht auf die Klage eingetreten ist.
3.
Der Beschwerdeführer schildert erneut seine Geschichte, welche in seinen Augen darin besteht, dass er zufolge Unwirksamkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils aus dem Jahr 1993 immer noch Eigentümer sei und ihm das Grundstück durch Nötigung, Korruption und organisierte Kriminalität in Zusammenwirken von Bank, Gerichten, Staatsanwaltschaft sowie Konkursamt unrechtmässig geraubt worden sei, was nur durch Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege mit Offizialanwalt aufgearbeitet werden könne. Hingegen setzt sich der Beschwerdeführer entgegen den in E. 1 genannten Begründungsanforderungen mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides mit keinem Wort auseinander und er legt nicht ansatzweise dar, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzen soll.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unzureichend begründet, weshalb auf sie nicht eingetreten werden kann und der Präsident im vereinfachten Verfahren entscheidet (Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG).
4.
Wie die vorstehenden Erwägungen zeigen, konnte auch der Beschwerde an das Bundesgericht von Anfang an kein Erfolg beschieden sein, weshalb es an den materiellen Voraussetzungen für die unentgeltlichen Rechtspflege fehlt (Art. 64 Abs. 1 BGG) und das betreffende Gesuch abzuweisen ist.
Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Grundbuchamt V._ und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. März 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Möckli


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par décision du 14 juillet 2017, le Juge unique de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais a déclaré irrecevable, pour cause d'inconvenance et en dépit de l'octroi d'un délai pour corriger son écriture, le recours formé par A._ le 17 juin 2017 contre la décision rendue le 19 mai 2017 par l'Autorité de protection de l'enfant et de l'adulte du district de Monthey.
2.
Par acte daté du 29 juillet 2017, mais remis à la Poste suisse le 2 août 2017, A._ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral.
Dans une longue diatribe - rédigée à la main et pas toujours aisément lisible - le recourant, bien qu'il se réfère à de nombreuses dispositions légales et constitutionnelles, présente sa propre version de son histoire personnelle et se réfère à ses précédents recours au Tribunal fédéral. Ce faisant, le recourant ne s'en prend aucunement à la décision d'irrecevabilité de son recours cantonal, en sorte qu'il ne s'en prend pas à la motivation de l'autorité cantonale, a fortiori ne soulève aucun grief tendant à démontrer que le raisonnement de la décision cantonale querellée serait contraire au droit ou à la Constitution. De surcroît, le recourant réitère ses propos injurieux et inconvenants à l'encontre de plusieurs personnes.
En définitive, le présent recours, qui ne correspond pas aux exigences minimales de motivation des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF et qui présente un caractère abusif au sens de l'art. 42 al. 7 LTF, doit être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée de l'art. 108 al. 1 let. b et c LTF.
3.
Vu la nature de la cause, il y a lieu de renoncer à percevoir des frais judiciaires (art. 66 al. 1, 2ème phr. LTF).
Toute nouvelle écriture du même genre dans cette affaire, notamment une demande de révision abusive, sera classée sans réponse.

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué au recourant, à l'Autorité de Protection de l'enfant et de l'adulte de Monthey et au Juge unique de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 16 août 2017
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Gauron-Carlin