facts:
Faits :
A.
La caisse mutuelle X._ - Assurance (ci-après: la bailleresse) a acquis, pour un prix de 5'300'000 fr. (auquel il faut ajouter les frais d'acquisition d'un montant de 194'900 fr.), l'immeuble situé au chemin de..., dans la commune de Mont-sur-Rolle. L'entier du capital a été payé au moyen des fonds propres de la bailleresse.
Par contrat du 4 mai 2010, Y._ et Z._ (ci-après: les locataires) ont pris à bail un appartement de 4,5 pièces au 4e étage de cet immeuble, comprenant notamment un " salon avec cheminée ".
Initialement fixé à 2'050 fr., plus 210 fr. à titre d'acompte de charges, le loyer mensuel net a été abaissé à 1'894 fr. dès le 1er juillet 2013 à la requête des locataires, sur la base du taux hypothécaire de référence.
En juillet 2013, la bailleresse a informé les locataires que, pour des raisons techniques, l'utilisation de la cheminée se trouvant dans le logement n'était plus autorisée.
En 2013, la bailleresse a entrepris une rénovation de l'immeuble. Les travaux à plus-value se sont montés à 879'899 fr.
Par courrier recommandé du 10 janvier 2014, la bailleresse a notifié aux locataires une formule de hausse de loyer de 183 fr., avec effet au 1er juin 2014, le loyer net passant de 1'894 fr. à 2'077 fr.
Les locataires ont contesté cette hausse au motif qu'elle était nulle, subsidiairement abusive.
La conciliation ayant échoué, la bailleresse a reçu l'autorisation de procéder.
B.
Par demande du 1er mai 2014, la bailleresse a conclu à ce que le Tribunal des baux du canton de Vaud valide la majoration de loyer du 10 janvier 2014 et condamne les locataires à s'acquitter de toute différence de loyer depuis le mois de juin 2014 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, intérêts en sus.
Les locataires ont conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 1'799 fr. dès le 1er août 2013 en raison de l'interdiction de l'utilisation de la cheminée, la bailleresse leur devant le paiement immédiat des loyers perçus en trop pour la période du 1er juillet 2013 à l'entrée en force du jugement.
En audience, les locataires ont pris une nouvelle conclusion invitant le Tribunal des baux à dire que le loyer mensuel net de l'appartement de 4,5 pièces est diminué de 2,8% (baisse du taux hypothécaire) dès le 1er juin 2015, portant ainsi le loyer mensuel net à 1'748 fr.
Par jugement du 15 octobre 2014, le Tribunal des baux a réduit le loyer mensuel net de l'appartement à 1'846 fr.65 dès le 1er octobre 2013 (en raison du défaut de la cheminée), dit que la bailleresse est tenue de restituer aux locataires, créanciers solidaires, les montants versés en trop à titre de loyer jusqu'au jour de l'entrée en force du jugement, fixé le loyer mensuel net des locataires à 1'795 fr.05 dès le 1er juin 2015 (baisse du taux hypothécaire), en fonction du taux de 2%, de l'indice suisse des prix à la consommation de 103.3 points et des charges d'exploitation arrêtées au 31 décembre 2013, et rejeté toutes autres conclusions.
Par arrêt du 3 août 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'appel formé par la bailleresse et confirmé le jugement attaqué.
C.
La bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal du 3 août 2015. Elle conclut à son annulation, à ce que la majoration de loyer notifiée le 10 janvier 2014 soit validée, à ce qu'il soit dit que le loyer mensuel brut de l'appartement est fixé à 2'077 fr. dès le 1er juin 2014, sur la base d'un taux hypothécaire à 2% et d'un indice suisse des prix à la consommation de 103,3 points, à ce que les locataires soient condamnés à s'acquitter de la différence de loyer depuis le mois de juin 2014 jusqu'au mois de l'entrée en force de l'arrêt, intérêts en sus, et à ce que les locataires soient déboutés de toutes autres conclusions. Elle invoque une violation des art. 26 et 109 Cst., des art. 269 ss CO et elle se prévaut d'une constatation manifestement inexacte des faits au sens des art. 97 et 105 LTF.
Les intimés concluent au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt entrepris.

considerations:
Considérant en droit :
1.
1.1. Interjeté par la bailleresse qui a succombé dans ses conclusions libératoires et en paiement (art. 72 al. 1 et 76 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
1.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF).
Le Tribunal fédéral ne peut s'écarter des faits ainsi retenus par l'autorité cantonale que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Lorsque le recourant soutient que les faits ont été constatés de manière arbitraire, ou que les preuves ont été appréciées de manière insoutenable, il doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire soulever expressément ce grief et exposer celui-ci de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2).
1.3. Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discutées par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 88; 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal fédéral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
2.
2.1. Le Tribunal des baux a considéré que le fait que la cheminée était inutilisable constituait un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer de 2,5%, dès le 1er octobre 2013, arrêtant celui-ci à 1'846 fr.65.
Les premiers juges ont également admis partiellement la conclusion reconventionnelle des locataires visant à ce que leur loyer soit diminué de 2,8%. Sur la base des critères déterminants (baisse du taux hypothécaire, hausse de l'IPC), ils ont jugé qu'une baisse de loyer de 2,794%, portant celui-ci à 1'795 fr.05 dès le 1er juin 2015, se justifiait.
Enfin, le Tribunal des baux a jugé que la hausse de loyer notifiée par la bailleresse le 10 janvier 2014 n'était pas fondée, le loyer mensuel admissible se montant à 1'264 fr.73 (cf. infra pour le calcul complet) et le loyer mensuel net des locataires, alors d'un montant de 1'894 fr., procurant dès lors déjà un rendement excessif à la bailleresse. Dans le calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO, le Tribunal des baux a tenu compte du prix de revient de l'immeuble (5'494'900 fr.) et de l'entier du montant investi par la bailleresse dans les travaux de 2013 (879'899 fr.). Il a alors réévalué le 40% du total de ces montants en fonction de l'évolution de l'IPC. En définitive, l'investissement se montait à 6'443'604 fr. Le taux d'intérêt hypothécaire de référence déterminant étant de 2% (et, donc, le taux admissible de 2,5%), le rendement des fonds propres était de 161'090 fr.10, montant auquel il convenait d'ajouter les charges d'exploitation, soit 88'024 fr.21 en moyenne. L'état locatif annuel admissible étant de 249'114 fr.31 pour une surface de 1'625 m2 (total immeuble litigieux) et l'appartement des locataires étant de 99 m2, le loyer annuel admissible se montait à 15'176 fr.81 (soit 1'264 fr.73 par mois).
2.2. La cour cantonale a confirmé intégralement le jugement du Tribunal des baux.
S'agissant de la hausse de loyer notifiée par la bailleresse (seul point encore litigieux devant le Tribunal fédéral), elle a observé que les montants retenus à l'appui du calcul entrepris par les premiers juges n'étaient pas expressément remis en cause par la bailleresse appelante, celle-ci se bornant à critiquer, d'une part, la limitation du rendement net à un demi pour cent au-dessus du taux hypothécaire de référence, et, d'autre part, le principe selon lequel la part des fonds propres investis qui doit être réévaluée ne peut dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble (soit, en l'espèce, la totalité des fonds propres). La recourante (qui, devant l'instance précédente, n'a d'ailleurs pas expliqué pour quelles raisons précises les premiers juges auraient dû s'écarter de la jurisprudence du Tribunal fédéral) ne discute plus ce dernier principe devant la Cour de céans.
La cour cantonale a écarté tous les arguments avancés par la bailleresse, rappelant que, même si l'immeuble a été entièrement financé par des fonds propres, il n'y avait pas lieu de calculer le rendement de manière différente, que la limitation d'un demi pour cent au-dessus du taux hypothécaire de référence a continué à être appliquée par le Tribunal fédéral depuis que ce taux est inférieur à 4,5%, que les différences de rendement avec d'autres placements - plus risqués (actions et obligations) - ne justifiaient pas un revirement de jurisprudence, que l'argument tiré de la valeur hypothétique de l'immeuble (calculée par capitalisation du loyer moyen du quartier) ne pouvait viser que les immeubles anciens (et, partant, pas l'immeuble de la bailleresse), que celle-ci ne saurait invoquer des critères relatifs (fondés sur l'art. 269a let. b CO) pour contester le résultat du calcul du rendement net au sens de l'art. 269 CO, que le fait que les locataires n'ont pas sollicité de baisse de loyer durant les dix années précédentes ne saurait conduire à une solution différente, et que les juges précédents ont, de manière correcte, tenu compte du 100% du montant investi pour les travaux de plus-value.
2.3. La bailleresse recourante revient sur la méthode de calcul des loyers abusifs, soutenant que l'arrêt cantonal repose, à cet égard, sur des faits établis de façon manifestement inexacte (cf. infra consid. 3), que cette méthode ne peut être appliquée dans son cas (cf. infra consid. 4 et 5) et que la hausse de loyer, qu'elle a notifiée le 10 janvier 2014, était parfaitement valable (cf. infra consid. 5.8).
3.
Dans la partie " En fait " de son mémoire, la recourante reproche à la cour cantonale de n'avoir pas retenu certains faits pourtant utiles à la résolution du litige. Elle invoque un établissement manifestement inexact des faits (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF).
3.1. On observera d'emblée à cet égard que la recourante tente de revenir sur les chiffres permettant de calculer le rendement net au sens de l'art. 269 CO. Elle requiert en particulier qu'ils soient corrigés et complétés. Or, selon les constatations cantonales, " aucun des montants retenus à l'appui de ce calcul n'est expressément remis en cause par [la bailleresse], cette dernière se bornant à critiquer un certain nombre de principes posés par le Tribunal fédéral ".
En indiquant que les juges précédents ont violé le droit fédéral (notamment l'art. 109 Cst. et l'art. 269 CO), méconnu la réalité économique, créé une inégalité de traitement et une insécurité juridique, la bailleresse ne remet pas en question le constat de la cour précédente. A défaut d'avoir invoqué devant cette autorité le moyen tiré de l'arbitraire dans l'établissement des faits, celui-ci est irrecevable devant la Cour de céans (art. 75 al. 1 LTF).
3.2. A noter encore que certains points de fait exposés par la bailleresse ont en réalité été repris dans l'arrêt attaqué et, à défaut d'une désignation précise de la recourante à cet égard, on peine à identifier ceux qui ont été passés sous silence par l'autorité cantonale, de sorte que, sous l'angle de la motivation également, le moyen tiré de l'arbitraire se révèle irrecevable (cf. art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF).
Enfin, lorsque la recourante, toujours dans la partie " En fait ", explique qu'elle entend, par son argumentation, revenir sur les principes posés par le Tribunal fédéral, elle remet en cause la jurisprudence constante de la Cour de céans (à ce sujet, cf. infra consid. 4) et ne vise plus une question de fait.
4.
La recourante remet en question la jurisprudence, rendue sous l'angle de l'art. 269 CO, selon laquelle le rendement est admissible lorsqu'il n'excède pas de plus d'un demi pour cent le taux hypothécaire de référence. Elle soutient que, dans son cas, cette jurisprudence est contraire à l'art. 269 CO, ainsi qu'aux art. 26 et 109 Cst.
4.1. Un revirement de jurisprudence est soumis à des exigences strictes. Il peut se justifier notamment lorsqu'il apparaît que les circonstances ou les conceptions juridiques ont évolué ou qu'une autre pratique respecterait mieux la volonté du législateur. Les motifs du changement doivent être objectifs et d'autant plus sérieux que la jurisprudence est ancienne afin de ne pas porter atteinte sans raison à la sécurité du droit (ATF 136 III 6 consid. 3; 135 II 78 consid. 3.2).
Il s'agit donc de rappeler la jurisprudence relative au calcul du rendement admissible (cf. infra consid. 4.2 et 4.6), puis d'examiner chacune des critiques de la bailleresse, afin de déterminer si elles rendent nécessaire un changement de jurisprudence (cf. infra consid. 5).
4.2. En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif ( ein übersetzter Ertrag, un reddito sproporzionato) de la chose louée ou lorsqu'il résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré.
L'hypothèse du prix d'achat manifestement exagéré, explicitée à l'art. 10 OBLF, dans laquelle il sied de faire abstraction de ce prix d'achat et de considérer, dans le calcul de rendement, un prix " normal " (non exagéré) d'acquisition, peut être écartée d'entrée de jeu, du moment que la cour cantonale, pour calculer le rendement en vertu de l'art. 269 CO, est partie du prix d'achat effectivement consenti par la bailleresse, admettant implicitement qu'il n'était pas exagéré.
La seule question litigieuse est de savoir si l'immeuble, acheté à un prix " normal ", procure quand même un rendement excessif au bailleur (art. 269 in initio CO).
4.3. Par la notion de " rendement excessif ", l'art. 269 CO vise le rendement net des fonds propres investis (cf. ATF 122 III 257 consid. 3a). Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3 p. 252 et les références citées).
Par fonds propres investis ( investierte Eigenmittel, capitale proprio investito), il faut entendre la différence entre le prix de revient effectif de la chose louée et les fonds empruntés (ATF 125 III 421 consid. 2b).
Lorsque les fonds propres sont nuls, le revenu locatif servira exclusivement à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171 consid. 6a). Si la chose louée a été acquise uniquement par des fonds propres, il s'agit de calculer le rendement admissible de la totalité de ces fonds (cf. ATF 120 II 100 consid. 6b p. 104).
4.4. Le calcul du rendement net relève en principe de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs (pour les immeubles anciens, cf. toutefois infra consid. 4.6).
4.4.1. Globalement, il implique de déterminer effectivement tous les coûts d'investissement financés par les fonds propres, peu importe à cet égard la date des investissements (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.6 p. 255). Il s'agit de tenir compte non seulement du coût de l'acquisition de la chose louée, mais aussi des travaux à plus-value financés par des fonds propres (ATF 123 III 171 consid. 6a).
A noter qu'il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets (individuels) liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 122 III 257 consid. 3b p. 259 s.).
Les coûts d'investissement sont déterminés au moment de l'acquisition ou de la fin de la construction de la chose louée, ou au moment des travaux à plus-value (cf. ATF 120 II 100 consid. 5a p. 101). A partir de ces points de référence, les fonds propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC), étant précisé que le montant objet de la réévaluation ne peut dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a; 120 II 110 consid. 5a p. 101 s.). Ce plafonnement de 40% s'applique quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds empruntés, donc également si la chose louée a été financée entièrement par des fonds propres (sur l'ensemble de la question: ATF 120 II 110 consid. 5 p. 101 ss).
4.4.2. Il convient ensuite d'appliquer à ces investissements (réévalués) un taux de rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence augmenté de 0,5 pour cent. Le total représente le rendement (annuel) net admissible au sens de l'art. 269 CO.
Il ressort de la jurisprudence que le fait que le taux hypothécaire de référence soit bas n'implique pas un calcul différent. Le Tribunal fédéral a en effet eu maintes fois l'occasion de procéder au calcul du rendement net alors que le taux hypothécaire déterminant était bas (taux hypothécaire de 2,5 %: ATF 141 III 245 consid. 3.7 p. 251; taux de 2,75 %: arrêt 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4; taux de 3,5 %: arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6).
4.4.3. Au rendement net admissible, il convient ensuite d'ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3).
Le résultat (de l'addition du rendement net admissible et des charges immobilières) représente l'état locatif (global, soit pour tout l'immeuble) annuel admissible qu'il s'agit ensuite de " ventiler " pour viser " la " chose louée (unité locative), en principe par l'application du critère de la pièce ou de la surface (ATF 116 II 184 consid. 3b).
4.5. Pour procéder au calcul du rendement net, il convient, concrètement, de rassembler les pièces comptables à disposition.
Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (arrêts 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3 et les arrêts cités).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer litigieux est abusif au sens de l'art. 269 CO (prééminence de principe du critère du rendement excessif: arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5 publié in JdT 2012 II 113; pour les immeubles anciens, cf. infra consid. 4.6).
Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit alors statuer en faisant une appréciation globale des preuves à disposition, en tenant en particulier compte de l'attitude du bailleur dans la procédure et des éventuelles statistiques remises par les parties (sur l'ensemble de la question: arrêt 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3). En l'espèce, le rendement net ayant pu être établi par la cour cantonale sur la base des pièces à sa disposition, il n'y a pas lieu de s'attarder sur cette hypothèse.
4.6. Pour les immeubles anciens, la jurisprudence tient toutefois compte du fait qu'il peut s'avérer difficile, voire impossible, de déterminer les fonds propres investis. Les pièces comptables font alors parfois défaut ou elles ne reflètent plus la réalité économique actuelle.
Pour cette catégorie d'immeubles, soit pour les immeubles construits ou acquis il y a " plusieurs décennies " (ATF 140 III 433 consid. 3.1.1 p. 434 ss, dans lequel le Tribunal fédéral a jugé qu'un immeuble de 26 ans ne peut être qualifié d'ancien), il n'y a pas lieu de calculer le rendement net selon la méthode absolue. Leur valeur est déterminée par référence aux loyers usuels du quartier, en comparant le loyer en cause avec le loyer moyen du quartier (cf. art. 269a let. a CO), ou en établissant, par capitalisation de celui-ci, le prix de revient théorique de l'immeuble (ATF 112 II 149 consid. 3d et e p. 154 ss; 140 III 432 consid. 3.1 p. 434 ss).
5.
Les arguments soulevés par la recourante pour obtenir une modification de la jurisprudence doivent maintenant être examinés.
5.1. Il apparaît d'emblée que l'argument tiré de la valeur hypothétique de l'immeuble (soit la valeur de rendement obtenue par capitalisation du loyer moyen du quartier) tombe à faux puisqu'il sert à établir la valeur d'immeubles anciens. Or, l'immeuble examiné en l'espèce, acquis en 2005, n'entre pas dans la catégorie des immeubles anciens (cf. supra consid. 4.6).
5.2. C'est en se fondant sur une interprétation erronée de l'art. 269 CO que la recourante, pour autant que l'on comprenne bien son argumentation, affirme que, le prix d'achat de l'immeuble n'étant pas manifestement exagéré, cela " exclut tout abus au sens de la Constitution, de la loi et de l'Ordonnance ".
En effet, même si le prix d'achat de l'immeuble n'est pas manifestement exagéré, cela n'exclut pas que le loyer litigieux puisse procurer au bailleur un rendement abusif (cf. supra consid. 4.2).
La critique se révèle sans consistance.
5.3. La recourante s'en prend ensuite principalement à la règle selon laquelle le rendement est admissible lorsqu'il n'excède pas de plus d'un demi pour cent le taux hypothécaire de référence.
La bailleresse considère que cette méthode de calcul, qui a été appliquée par les juges cantonaux, est contraire à la volonté du législateur, telle qu'elle ressort de l'art. 269 CO et de l'art. 10 OBLF (définition du prix d'achat manifestement exagéré).
A nouveau, la bailleresse se méprend lorsqu'elle tente d'interpréter le critère du rendement net, qui permet de calculer le loyer admissible, en s'appuyant sur une (prétendue) volonté du législateur inférée d'un critère totalement distinct (la détermination " des loyers usuels " selon l'art. 10 OBLF) tendant exclusivement à établir le caractère manifestement exagéré d'un prix d'achat (art. 10 OBLF; cf. déjà supra consid. 4.2).
5.4. Dans le même contexte, la recourante soutient que la méthode appliquée par le Tribunal fédéral aurait pour conséquence d'empêcher la bailleresse de rentabiliser son investissement pour les travaux à plus-value, qu'elle souhaitait répercuter sur les locataires au moyen de la hausse litigieuse.
Son argumentation tombe à faux, car elle ne tient pas compte de toutes les exigences relatives au calcul du rendement, notamment le fait que les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans ce calcul et qu'ils doivent également faire l'objet d'une indexation (cf. supra consid. 4.4.1).
Au demeurant, on peut encore relever que l'argument de l'investissement à fonds perdus ne convainc pas en l'occurrence puisque le loyer fixé initialement par la bailleresse lui a d'ores et déjà procuré un rendement très avantageux et que le loyer fixé par les deux instances cantonales lui procure encore un loyer (1'795 fr.05) largement supérieur au loyer admissible (1'264 fr.73).
5.5. La bailleresse prétend que les arrêts traitant de la méthode du rendement net auraient été rendus à des périodes où le taux hypothécaire de référence était égal ou supérieur à 4,5%.
Le " constat " sur lequel la recourante base sa critique est erroné, puisque le Tribunal fédéral a eu maintes fois l'occasion de procéder au calcul du rendement net alors que le taux hypothécaire déterminant était inférieur à 4,5% (cf. supra consid. 4.4.2). Dans ces précédents, le Tribunal fédéral n'a pas donné le moindre indice qui permettrait de comprendre qu'il entendait modifier la méthode de calcul qui sous-tend la jurisprudence publiée.
5.6. La recourante revient à charge en déclarant que la référence au taux hypothécaire de référence est un critère artificiel, en décalage avec la réalité économique et qu'elle aboutit à un résultat choquant lorsque le taux de référence est, comme aujourd'hui, à 2%, ou en dessous, ce d'autant plus pour un bailleur ne faisant pas appel à un financement étranger.
5.6.1. Les variations du rendement des fonds propres correspondent à la logique du système des loyers calculés sur la base des coûts, que le législateur suisse a mis sur pied (cf. Message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire " pour la protection des locataires ", la révision du bail à loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations [...], FF 1985 I 1369 ch. 525 p. 1469) : le rendement net admissible diminue lorsque le taux d'intérêt de référence baisse et inversement il augmente lorsque ce taux monte (cf. récemment: la réponse du Conseil fédéral à une interpellation du Conseiller national Hugues Hiltpold déposée le 12 décembre 2014 [14.4246 - Suppression de la prise en compte du taux hypothécaire de référence dans le cadre du calcul du rendement admissible], 3e par., disponible sur le site www.parlament.ch).
On peut au demeurant observer que le taux hypothécaire de référence reflète le niveau général des taux d'intérêts, qui enregistre aujourd'hui un plus bas historique. De même, d'autres possibilités de placement, comme les obligations de la Confédération, affichent aujourd'hui des valeurs de rendement très faibles, voire négatives (cf. réponse du Conseil fédéral à l'interpellation Hiltpold précitée, 3e par.).
Le législateur était parfaitement conscient des risques inhérents à un système des loyers calculés sur la base des coûts. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, prévoyant que l'art. 269 CO risquait de mettre un frein à la construction de nouveaux logements, il a également introduit, en 1989, la possibilité, pour les " constructions récentes ", de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant au bailleur d'obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux (art. 269a let. c CO; ATF 118 II 124 consid. 4a p. 126; récemment: réponse à l'interpellation Hiltpold, déjà citée, 4e par.). Il s'agit d'une exception au rendement net prévu à l'art. 269 CO (BOHNET/BROQUET, in Bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, no 97 ad art. 269a CO).
5.6.2. Force est dès lors de constater, à la lumière des considérations qui précèdent, que les arguments soulevés par la bailleresse à l'encontre du couplage du taux hypothécaire et des loyers constituent une critique du système mis sur pied par le législateur. Savoir si cette réglementation est satisfaisante ou si elle consacre, comme la bailleresse le pense, une solution trop éloignée de la réalité économique, notamment pour le bailleur qui a financé le bien immobilier exclusivement par des fonds propres, est une question de politique législative, qu'il n'appartient pas au Tribunal fédéral de trancher, mais bien au législateur fédéral.
Le Conseil fédéral a d'ailleurs soumis, ces dernières années, plusieurs projets visant à découpler les loyers des taux hypothécaires. Ces projets n'ont pas abouti pour des motifs divers (cf. réponse à l'interpellation Hiltpold précitée, 5e par.; BOHNET/DIETSCHY, in Bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, nos 17 ss ad Intro. gén., et les références citées).
5.6.3. Cela étant, l'opinion des quelques auteurs (cités par la recourante), qui adressent des critiques au système actuel, ne saurait justifier la modification, par le Tribunal fédéral, de la méthode de calcul du rendement net.
Force est d'ailleurs de constater que, dans l'un des trois ouvrages auquel la recourante se réfère, l'auteur, qui ne fait que recenser les critiques régulièrement adressées au critère du rendement net, relève expressément qu'une modification légale est préconisée (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 424). La mise en oeuvre de la conception (méthode de calcul différente de celle suivie par la jurisprudence) sur laquelle repose l'essentiel de l'argumentation de la recourante (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE (éd.), Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, p. 474) présupposerait également une intervention sur le plan législatif, étant au demeurant précisé que cette conception repose aujourd'hui sur le postulat - erroné - que la notion de rendement net (qui découle de l'art. 269 CO) doit être interprétée conformément à la (prétendue) volonté du législateur résultant de l'art. 10 OBLF (cf. déjà supra consid. 5.3).
5.7. La recourante explique encore que, pour un même immeuble, le rendement net admissible est différent selon le mode de financement adopté par le propriétaire (part des fonds propres et part des fonds étrangers). Elle en déduit une inégalité de traitement entre les bailleurs dont les modes de financement sont différents.
En l'occurrence, on ne voit pas en quoi la méthode appliquée pour calculer le rendement créerait une inégalité de traitement. Si des rendements différents peuvent être admis pour deux immeubles identiques, c'est précisément parce que les bailleurs ont choisi, pour leur bien respectif, des modes de financement différents. La bailleresse n'explique pas, selon les exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF, en quoi il y aurait, dans ces conditions, une inégalité de traitement.
La recourante invoque également une prétendue inégalité de traitement entre les bailleurs ayant acquis leur bien récemment et ceux qui sont propriétaires depuis plusieurs années.
On ne saurait pas non plus, sans autre explication, parler d'inégalité de traitement puisque le bailleur ayant acquis son immeuble il y a longtemps bénéficie d'une adaptation au renchérissement de ses fonds propres (cf. supra consid. 4.4.1).
Quant à l'insécurité juridique (qui résulterait de la méthode de calcul actuelle) dont fait mention la bailleresse à plusieurs reprises, elle se révèle, à la suite des considérations qui précèdent, sans consistance (cf. aussi supra consid. 4.1).
5.8. Enfin, la recourante se réfère à la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 Cst. Elle se limite à affirmer que le calcul du rendement limite la capacité du propriétaire d'obtenir la rentabilisation de son investissement de 2013 (travaux à plus-value) et qu'il serait, pour ce motif, contraire à l'art. 26 Cst. Il résulte toutefois des considérations qui précèdent que les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul du rendement, sans égard à leur date d'investissement (cf. supra consid. 4.4.1). Or, la bailleresse n'indique pas en quoi la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) pourrait être violée par ce mode de calcul qui tient compte des travaux à plus-value. La critique n'est dès lors pas recevable sous l'angle de l'art. 106 al. 2 LTF.
Quant au moyen tiré de l'art. 109 Cst., que la recourante se limite à mentionner, il n'est pas motivé selon les exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF et il est donc irrecevable.
5.9. L'on ne peut en définitive que constater que les critiques de la bailleresse recourante, en tant qu'elles concernent la méthode de calcul du rendement net, ne peuvent amener le Tribunal fédéral à modifier sa jurisprudence contrairement à la volonté du législateur. Quant aux arguments plus généraux (comme l'inégalité de traitement) soulevés par la bailleresse, ils sont également impropres à démontrer l'existence de motifs objectifs sérieux qui justifieraient de modifier la jurisprudence constante du Tribunal fédéral.
L'autorité cantonale n'a donc pas enfreint le droit fédéral en calculant le rendement net sur la base de la jurisprudence actuelle. Elle n'avait donc pas, contrairement à ce que soutient la recourante, à déterminer le loyer admissible sur la base de l'art. 269a let. b CO (sur la prééminence de principe du critère du rendement excessif au sens de l'art. 269 CO, cf. supra consid. 4.5).
6.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours en matière civile formé par la recourante doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 1er mars 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget


facts:
Faits :
A.
A.a. La parcelle n° 2566 de la Commune de U._ est contiguë à la parcelle n° 126 de cette commune. Elle est divisée en deux lots de propriété par étages, l'un (lot n° 2566-1; villa A) étant propriété commune de B._ et C.B._, l'autre (lot n° 2566-2; villa B) étant propriété commune de D._ et E.C._.
Ladite parcelle n° 126 est bordée au nord, dans sa partie supérieure, par le chemin M._. Elle est également constituée en propriété par étages. F._ et G._ sont copropriétaires, chacun pour une moitié, du lot de propriété par étage n° 126-1 (villa C). A._ est quant à lui propriétaire du lot de propriété par étage n° 126-2 (villa D).
Les deux parcelles sont situées au sud du chemin M._, dans un secteur en pente. Deux villas jumelles ont été construites sur chacune d'elles.
A.b. Les permis de construire pour les villas sises sur les actuels lots de propriété par étages n° 2566-1 (villa A), n° 2566-2 (villa B), n° 126-1 (villa C) et n° 126-2 (villa D) ont été délivrés le 4 mai 1999. Ces autorisations permettaient notamment la construction de deux garages et de deux places de parc sur chaque parcelle, de quatre places de parc visiteurs au haut de la parcelle n° 126 et d'un chemin d'accès - dont le tracé était situé plus au sud que le tracé actuel -, la parcelle n° 2566 ne disposant pas d'accès direct au chemin M._. A cet effet, une servitude de passage à pied et pour tout véhicule a été constituée le 3 septembre 1999 en faveur du bien-fonds n° 2566 et à la charge du bien-fonds n° 126 (servitude n° 1999/1994).
Les permis de construire ainsi délivrés ne permettaient la réalisation que du projet à l'origine de la promotion, lequel prévoyait que chacune des quatre villas disposerait d'un garage fermé et d'une place de parc goudronnée à l'air libre, à réaliser sur la parcelle n° 2566 pour B._ et C.B._ ainsi que pour D._ et E.C._, respectivement sur la parcelle n° 126 pour F._ et G._ de même que pour A._, juste derrière les maisons. En outre, quatre places de parc extérieures destinées au stationnement des visiteurs devaient prendre place au nord de la parcelle n° 126, juste en dessous du chemin M._. A cet effet, une servitude n° 99/1995 avait été inscrite au bénéfice des propriétaires de la parcelle n° 2566 et à la charge de la parcelle n° 126.
A.c. Vers le 19 mai 2000, aux fins d'éviter de porter atteinte à la servitude de voisinage dont bénéficie la parcelle n° 2166 et d'empiéter sur la partie privative du futur lot de copropriété n° 126-2, les anciens propriétaires de la parcelle n° 126, d'une part, B._ et C.B._ ainsi que D._ et E.C._, d'autre part, ont fait appel aux services du notaire H._ pour modifier le régime des servitudes. Il s'agissait également d'exécuter la vente de la parcelle n° 126 et d'en transférer la propriété à F._ et G._ ainsi qu'à A._.
La servitude de passage n° 1999/1994 du 3 septembre 1999 (cf. supra consid. A.b) a par conséquent été modifiée. Son nouveau tracé rendait toutefois la construction de deux garages sur chaque bien-fonds, comme prévu par le projet initial, techniquement irréalisable en raison de la configuration des lieux. Les anciens propriétaires de la parcelle n° 126, de même que B._ et C.B._ ainsi que D._ et E.C._, ont donc décidé de construire les quatre garages sur le bien-fonds n° 126.
L'acte de constitution de servitude, instrumenté par Me H._, prévoyait ce qui suit s'agissant de l'exercice de la servitude n° 1999/1994:
" Exercice : (...)
(...) En cas d'édification d'un bâtiment sur la parcelle [126], son actuel propriétaire ou le ou les nouveaux propriétaires à qui il aurait transféré sa parcelle rembourseront aux propriétaires des parcelles [2566] et (...) la moitié des frais de création du passage à pied et pour tous véhicules objet des présentes.
Les soussignés s'engagent à faire reprendre les engagements qui précèdent par tout tiers acquéreur de l'une des parcelles [126], [2566], (...)
L'entretien courant ou les frais de réfection de ces parcelles ce chemin se répartiront entre les propriétaires des parcelles [126], [2566], (...) proportionnellement au volume des bâtiments qu'ils auront ou ont fait construire sur dites parcelles. "
A.d. En conséquence, une servitude a été constituée au bénéfice du lot n° 2566-1 (villa A), propriété commune des époux B._, ainsi que du lot n° 2566-2 (villa B), propriété commune des époux C._ (servitude n° 2000/2000), et à la charge de la parcelle de base n° 126, afin de permettre aux propriétaires du bien-fonds n° 2566 d'utiliser leurs garages.
L'acte de constitution de servitude, instrumenté par Me H._, prévoyait ce qui suit s'agissant de l'exercice de la servitude n° 2000/2000 par les propriétaires des lots de PPE n° 2566-1 et 2566-2:
" Exercice: Droit d'utiliser le garage teinté en [rose/bleu] sur le plan dressé par le géomètre officiel I._, à X._, en date du cinq mai deux mil, déposé au Registre foncier à l'appui de cet acte.
Les frais de création et d'entretien de ce garage seront supportés par les propriétaires du fonds dominant. "
Dans le même but, une servitude d'usage de places de stationnement et de garage a également été constituée le 30 mai 2000 en faveur du lot de propriété par étage n° 126-1 (villa C), propriété de F._ et G._, et du lot de propriété par étage n° 126-2 (villa D), propriété de A._, à la charge de la parcelle de base n° 126 (servitude n° 2000/2004). Cette servitude était libellée de la même façon que la servitude n° 2000/2000.
A.e. Interrogé sur les motifs et la chronologie de ces modifications, Me H._ a déclaré que les servitudes avaient été déplacées pour éviter que le chemin d'accès à la parcelle n° 2566 n'empiète sur le jardin privatif de A._. Il a témoigné que ce dernier l'avait contacté le 16 mai 2000 pour disposer des documents concernant son lot de copropriété par étage. Me H._ a par ailleurs déclaré avoir préparé les réquisitions d'inscription des nouvelles servitudes, signées le 19 mai 2000 par les anciens propriétaires de la parcelle n° 126, d'une part, et par B._ et C.B._ ainsi que D._ et E.C._, d'autre part.
Immédiatement après, F._ et G._, d'une part, et A._, d'autre part, ont acquis la parcelle n° 126 et l'ont constituée en propriété par étages. Les deux actes de vente sont identiques. Ils font état de toutes les servitudes actives et passives sur le bien-fonds et précisent notamment que " [la] parcelle vendue est transférée aux acquéreurs dans son état actuel, dont ils déclarent avoir parfaite connaissance et au sujet duquel ils ne formulent aucune remarque, avec tous ses droits et dépendances, parties intégrantes et accessoires quelconques, ainsi que dans son état juridique et matériel ".
Lors de la vente de la parcelle n° 126, le notaire a notamment renseigné A._ sur le régime des servitudes qui lui était favorable, sur la constitution d'une servitude d'utilisation de deux des quatre garages à construire sur la parcelle n° 126, sur la modification du tracé et n'imagine pas avoir omis de lui montrer les plans.
Ensuite des modifications intervenues, les couples B._ et C._ ont bénéficié chacun de deux places de stationnement extérieures construites sur la parcelle n° 2566 selon la servitude d'usage de place de parc extérieure inscrite au Registre foncier (servitude n° 1999/2002). Les propriétaires de la parcelle n° 126 se sont vu attribuer la jouissance exclusive des quatre places de parc situées en haut du chemin d'accès, soit deux pour F._ et G._ et deux pour A._. Ces derniers disposaient également chacun d'un garage sur leur propre parcelle.
Le 30 mai 2000, F._ et G._ sont dès lors devenus propriétaires du lot de propriété par étage n° 126-1 (villa C) et A._, du lot de propriété par étage n° 126-2 (villa D).
A.f. La construction d'un bloc de quatre garages semi-enterrés sur la parcelle n° 126, de deux (recte: quatre) places de parc sur la parcelle n° 2566 et de quatre places de parc en haut du chemin d'accès sur la parcelle n° 126, a fait l'objet d'une enquête publique complémentaire du 11 au 31 août 2000. Sur les plans accompagnant la demande de permis, le chemin d'accès selon le tracé autorisé par les permis de construire 1880A et 1880B correspondait à l'assiette de la servitude n° 1999/1994 avant sa modification du 19 mai 2000. Cette demande complémentaire a été déposée et signée par les copropriétaires de la parcelle n° 126, soit par A._, d'une part, et par F._ et G._, d'autre part. Elle était cosignée, de même que les plans, par les copropriétaires de la parcelle n° 2566, soit les époux B._ et C._.
Le 20 août 2000, A._ a écrit à l'administration communale qu'il avait été incité à signer hâtivement la demande de mise à l'enquête complémentaire et les plans qui l'accompagnaient, et qu'il n'avait pas immédiatement réalisé que la voie d'accès figurant sur les plans empiétait sur la surface de jardin dont il avait la jouissance exclusive. Il a demandé à la Municipalité de refuser ce projet de construction. S'en sont suivis de nombreux échanges de courriers, décisions et recours, dont un contenant une requête d'effet suspensif tendant à ce que les travaux d'aménagement d'accès à la parcelle n° 2566 soient stoppés.
Dès le mois de mars 2001, la procédure administrative a été suspendue. Les époux B._ et C._ ont requis la reprise de la procédure le 6 mai 2003. Les recours déposés par A._, ont finalement été déclarés irrecevables par le Tribunal administratif et rejetés par le Tribunal fédéral (arrêt 1P.70/2005 du 22 avril 2005).
A.g. En raison du conflit entre les parties, la construction des garages et du chemin d'accès a été bloquée. Au printemps 2005, les couples B._ et C._, ainsi que G._ et F._, par l'intermédiaire de leur conseil, ont encore une fois approché A._ afin de trouver une issue transactionnelle au litige. Ce dernier a refusé toutes les propositions qui lui avaient été faites. Les époux B._ et C._ ont continué d'utiliser l'ancien tracé de la servitude, correspondant au chemin d'accès au chantier en tout-venant créé lors de la construction des villas de la parcelle n° 2566, ceci malgré les véhémentes protestations de A._ durant près de huit ans.
Le 21 avril 2006, A._ a fait installer des barrières en travers du chemin d'accès afin d'empêcher les autres propriétaires d'accéder à leurs maisons. Il a également posé des barrières sur une partie des quatre places de parc prévues en haut du chemin d'accès, empêchant F._ et G._ de faire usage de leurs places de parc.
Entre le mois d'avril 2006 et le mois d'août 2008, A._ n'a eu de cesse de contester toutes les décisions civiles et administratives prises contre lui, notamment par appel du 10 juillet 2006, par recours du 31 octobre 2006, par requête incidente du 8 janvier 2007, par recours au Tribunal administratif du 20 avril 2007, par requête incidente du 2 juillet 2007, par requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles du 18 janvier 2008 et par recours du 5 mars 2008. Il a été débouté à chaque fois. Il s'est également opposé aux divers permis de construction complémentaires demandés par ses voisins et ses oppositions ont été levées par la commune.
B.
B.a. Par demande du 11 septembre 2006 déposée devant le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après: le Tribunal), les couples B._ et C._, de même que G._ et F._ ont notamment conclu à ce que A._ prendra à sa charge le quart du coût total des travaux destinés à l'aménagement de la route d'accès aux villas sises sur la parcelle n° 2566, qu'il prendra à sa charge la moitié de la part afférente à la parcelle n° 126 pour les travaux d'aménagement du chemin d'accès aux garages et aux villas sises sur la parcelle n° 126 et des quatre places de parc, enfin, qu'ordre soit donné à A._ de collaborer à l'obtention des autorisations administratives pour les constructions nécessaires à l'aménagement des servitudes n° s 1999/1994, 2000/2000 et 2000/2004.
Par mémoire du 25 janvier 2007, les demandeurs ont précisé leurs conclusions en ce sens que A._ soit déclaré le débiteur des couples B._, C._ ainsi que G._ et F._, créanciers solidaires, de la somme de 50'000 fr. représentant le quart du coût total des travaux prévus dans l'acte de constitution de la PPE " N._ " du 19 mai 2000. Ils ont également conclu à ce que A._ soit déclaré le débiteur de F._ et de G._, créanciers solidaires, de la somme de 50'000 fr. représentant la moitié de la part afférente à la parcelle n° 126 pour les travaux décrits dans la demande du 11 septembre 2006.
Par convention du 18 mai 2008, les parties ont admis le principe de mettre sur pied une servitude de passage permettant aux époux B._ et C._ d'accéder aux garages en construction sur la parcelle n° 126 et qu'indépendamment de l'accord ainsi intervenu, A._ se réservait le droit d'ouvrir action pour le paiement d'une indemnité équitable, le cas échéant pour l'inscription d'une servitude de passage.
B.b. Mi-juin 2008, A._ a décidé de construire lui-même son garage. Il a confié les travaux à J._ SA, y compris les travaux de terrassement. Le 19 juin 2008, l'entreprise lui a adressé une facture de 27'000 fr. pour les travaux de construction du garage.
Le 9 février 2009, Me L._, en qualité de notaire mandaté par A._, a adressé au conseil des demandeurs un projet d'acte constitutif de servitude, prévoyant notamment le paiement par ces derniers d'une somme de 80'000 fr. en faveur de A._, ce qu'ils ont refusé.
Les travaux de construction des garages des demandeurs ont pu commencer début 2009 pour se terminer au début de l'été 2009. Faute de pouvoir s'accorder avec A._, les précités ont confié les travaux de construction de leurs garages et du chemin d'accès à l'entreprise K._ SA. Durant les travaux, A._ a régulièrement dérangé les ouvriers de l'entreprise K._ SA. Il les a photographiés et, par la pose d'obstacles, a compliqué les manoeuvres des véhicules de chantier.
K._ SA a établi une facture de 157'062 fr. 95 pour les travaux de construction des garages et du chemin d'accès. Cette facture représentait un montant de 51'640 fr. pour B._ et C.B._, de 51'640 fr. pour D._ et C.E._ et de 42'870 fr. 95 pour F._ et G._. Ces derniers ont encore fait établir par l'entreprise K._ SA un décompte des postes qu'ils estimaient imputables à A._ et dont le montant total s'élevait à 28'318 fr. 30.
Derrière la villa jumelle propriété de A._ se trouve son garage. Les trois autres garages sont situés derrière la villa jumelle de F._ et de G._, de sorte que l'utilisation desdits garages nécessite des manoeuvres dans la cour ainsi formée dans l'espace entre les villas jumelles des copropriétaires G._ et F._, d'une part, et A._, d'autre part.
B.c. Par réponse et demande reconventionnelle du 25 mars 2009, A._ a conclu au rejet des conclusions de la demande du 11 septembre 2006 et reconventionnellement à ce que les demandeurs lui doivent solidairement, respectivement chacun pour la part que justice dira, le paiement de 100'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 25 mars 2009.
Le défendeur - et demandeur reconventionnel - a déposé une requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles le 15 avril 2009. Cette dernière requête a été rejetée par le Tribunal le 16 avril 2009.
B.d. Par réplique du 31 août 2009, les demandeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par le défendeur dans sa demande reconventionnelle du 25 mars 2009. Ils ont modifié, précisé et complété leurs conclusions, de sorte que ce dernier soit déclaré leur débiteur, en tant que créanciers solidaires, de la somme de 28'318 fr. 50 avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2009, qu'il soit reconnu le débiteur de B._ et C.B._, créanciers solidaires, d'un montant de 12'000 fr., le débiteur de D._ et E.C._, créanciers solidaires, d'un montant de 12'000 fr. et le débiteur de F._ et G._, créanciers solidaires, d'un montant de 3'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 31 août 2009.
Par duplique du 24 novembre 2009, le défendeur a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
B.e. A l'audience préliminaire du 26 novembre 2009, la conciliation, bien que tentée, a échoué. Une ordonnance sur preuves a été rendue le même jour, par laquelle le Tribunal a notamment ordonné la mise en oeuvre d'une expertise, la production de pièces, l'assignation et l'audition de témoins ainsi qu'une inspection locale.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 2 mai 2011, le Tribunal a admis la requête de mesures provisionnelles déposée le 21 mars 2011 par les demandeurs à l'encontre du défendeur, avec suite de frais et dépens, et autorisé l'entreprise K._ SA à intervenir sur les parcelles nos 126 et 2566.
Alors qu'une audience de jugement avait été appointée le 22 janvier 2013, A._, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé en date du 18 janvier 2013 une requête de réforme entraînant ainsi le report sine die de l'audience de jugement appointée le 22 janvier 2013. Cette requête tendait à ce qu'il soit autorisé à se réformer pour alléguer des faits nouveaux, offrir les preuves nécessaires à l'établissement des faits et prendre des conclusions nouvelles complémentaires et qu'en conséquence, il soit autorisé à déposer formellement une duplique complémentaire. Par courrier recommandé du 10 avril 2013, le Tribunal a admis la requête de réforme.
B.f. L'audience de jugement s'est tenue les 24, 26 et 27 janvier 2015, en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs. A cette occasion, il a été procédé à une inspection locale des parcelles nos 2566 et 126, ainsi qu'à l'audition de l'expert et de onze témoins.
Par jugement du 5 février 2015, dont les considérants ont été envoyés aux parties pour notification le 11 novembre 2015, le Tribunal a partiellement admis les conclusions de la demande déposée le 11 septembre 2006, telles que précisées par réplique du 31 août 2009 (I), a dit que A._ est le débiteur de B._ et C.B._, D._ et E.C._, F._ et G._, créanciers solidaires, de la somme de 20'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 août 2009 (II), a dit que A._ est le débiteur de B._ et C.B._, créanciers solidaires, de la somme de 6'960 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 31 août 2009 (III), a dit que A._ est le débiteur de D._ et E.C._, créanciers solidaires, de la somme de 6'960 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2009 (IV), a dit que A._ est le débiteur de G._ et F._, créanciers solidaires, de la somme de 3'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 31 août 2009 (V), a arrêté les frais et dépens de la cause (VI-VIII), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
C.
C.a. Par acte du 10 décembre 2015, le défendeur a interjeté appel contre ce jugement, concluant principalement à son annulation en ce sens que les conclusions des intimés sont rejetées et qu'à titre reconventionnel, les demandeurs soient reconnus ses débiteurs, solidairement entre eux, respectivement chacun pour sa part que justice dira, et lui doivent prompt et immédiat paiement de la somme de 60'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 25 mars 2009. Subsidiairement, il a conclu à l'annulation du jugement entrepris, la cause étant renvoyée à l'autorité de première instance pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt à intervenir.
Par déterminations du 25 février 2016, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
C.b. Par arrêt du 21 avril 2016, notifié en expédition complète le 12 septembre 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: Cour d'appel) a partiellement admis l'appel. Elle a ainsi réformé les chiffres II, VII et VIII du dispositif du jugement entrepris comme il suit:
II. dit que le défendeur A._ est le débiteur de B.B._, C.B._, D.C._ et E.C._, créanciers solidaires, de la somme de 20'000 fr. (vingt mille francs), avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2009.
VII. dit que le défendeur A._ est le débiteur de B.B._, C.B._, D.C._, E.C._, G._ et F._, créanciers solidaires, de la somme de 28'312 fr. 55 (vingt-huit mille trois cent douze francs et cinquante-cinq centimes), à titre de dépens réduits, à savoir:
- 6'312 fr. 55 (six mille trois cent douze francs et cinquante-cinq centimes) en remboursement des quatre cinquièmes de leurs frais de justice;
- 20'000 fr. (vingt mille francs) à titre de participation aux honoraires de leur conseil Me Joël Crettaz;
- 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de participation aux déboursés de leur conseil Me Joël Crettaz;
VIII. (caduc)
Le jugement attaqué a été confirmé pour le surplus.
D.
Par acte posté le 12 octobre 2016, A._ exerce un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 21 avril 2016. Il conclut à sa réforme en ce sens (I) qu'il n'est pas le débiteur des montants de 6'960 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2009 alloués à B._ et C.B._, d'une part (ch. III du dispositif du jugement de première instance), et D._ et E.C._, d'autre part (ch. IV du dispositif du jugement de première instance), ni du montant de 3'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2009 alloué à G._ et F._ (ch. V du dispositif du jugement de première instance), et (II) que B.B._, C.B._, D.C._, E.C._, G._ et F._ sont reconnus débiteurs solidaires de A._ et lui doivent prompt paiement de la somme de 46'800 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 25 mars 2009. Subsidiairement, il sollicite le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle instruction et nouvelle décision au sens des considérants.
Les intimés proposent le rejet du recours.
L'autorité cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 LTF) et le recourant, qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente, a qualité pour recourir (art. 76 LTF). Le recours en matière civile est donc ouvert. Partant, le recours constitutionnel subsidiaire est d'emblée irrecevable (art. 113 LTF).
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 140 III 86 consid. 2). En outre, le Tribunal fédéral ne connaît de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été invoqué et motivé par le recourant (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 229 consid. 2.2; 137 II 305 consid. 3.3), c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé et exposé de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 140 III 264 consid. 2.3; 139 II 404 consid. 10.1 et les références).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend se plaindre d'un établissement manifestement inexact - c'est-à-dire arbitraire (art. 9 Cst.; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 135 III 127 consid. 1.5) - des faits doit se conformer au principe d'allégation sus-indiqué (cf. supra consid. 2.1), étant rappelé que l'appréciation des preuves ne se révèle arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'une preuve propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a effectué des déductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 et les références).
3.
Dans un premier moyen, le recourant invoque une violation de l'art. 41 CO. Il reproche à l'autorité cantonale d'avoir considéré, à l'instar des premiers juges, qu'il avait commis un abus de droit en retardant la réalisation des travaux litigieux. Selon lui, la Cour d'appel aurait retenu à tort qu'il avait usé de toutes les possibilités juridiques qui lui étaient offertes dans le seul but, non pas de préserver ses droits, mais de nuire à son voisinage, en se prêtant à des mesures d'obstruction systématique. Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst., il se plaint en outre à cet égard d'une violation de son droit entendu, sous l'angle du droit à une décision motivée. Ce grief étant de nature formelle, il convient de l'examiner en premier lieu (ATF 138 I 232 consid. 5.1).
3.1.
3.1.1. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique, en particulier, le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Le juge n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 142 III 433 consid. 4.3.2 et les références). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références).
3.1.2. En l'espèce, le recourant prétend que l'autorité cantonale n'a pas motivé sa décision de manière circonstanciée. Il soutient qu'elle ne pouvait se contenter de se référer à un arrêt ancien, sans se référer aux moyens qu'il a soulevés en appel. Selon lui, il convenait à tout le moins de procéder à une analyse détaillée et actualisée et la situation de fait.
Le moyen est infondé. Pour fonder sa décision, l'autorité précédente ne s'est pas bornée à confirmer l'appréciation contenue dans l'arrêt sur appel de mesures provisionnelles du 20 juin 2008, appréciation selon laquelle les multiples actions judiciaires de l'intéressé relevaient de l'abus de droit. Elle a également souligné que, durant de nombreuses années, les procédures abusives qu'il avait intentées s'étaient accompagnées de comportements constitutifs d'abus de droit, tels que l'entrave aux travaux entrepris par ses voisins. Une telle argumentation apparaît suffisante au regard des exigences de motivation déduites de l'art. 29 al. 2 Cst., dont le recourant semble méconnaître la portée. Il ressort en effet de la jurisprudence susmentionnée (cf. supra consid. 3.1.1) que le droit à une décision motivée est respecté dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé l'autorité cantonale; or tel est manifestement le cas ici, puisqu'il ressort de son argumentation fondée sur la violation de l'art. 41 CO que le recourant a saisi la portée de l'arrêt attaqué. Le grief de violation du droit d'être entendu ne peut donc être que rejeté.
3.2. En ce qui concerne l'application de l'art. 41 CO, le recourant soutient que les juges précédents ont arbitrairement apprécié la situation en le tenant pour responsable des retards de construction du chemin d'accès et des garages, en l'absence de toute faute ou négligence coupable de sa part.
3.2.1. Celui qui use de moyens de droit n'agit pas nécessairement de manière illicite s'il n'obtient finalement pas gain de cause. En effet, tout citoyen qui s'estime titulaire d'un droit peut réclamer la protection de la loi et des autorités, pour autant qu'il agisse selon les règles de la bonne foi. Un acte illicite ou contraire aux moeurs au sens de l'art. 41 CO ne sera retenu que si le plaideur introduit abusivement une procédure ou adopte, en cours de procès, une attitude malveillante ou contraire aux règles de la bonne foi (ATF 123 III 101 consid. 2a; 117 II 394 consid. 3b et consid. 4; 112 II 32 consid. 2a; arrêts 4C.353/2002 du 3 mars 2003 consid. 5.1; 5C.261/1997 du 16 février 1999 consid. 4d; 4C.207/1997 du 9 avril 1998 consid. 4b; 4C.119/1996 du 21 janvier 1997 consid. 4a). Un comportement abusif et, partant, illicite consistera par exemple à utiliser une voie de droit manifestement vouée à l'échec ou - ce qui ira souvent de pair - à introduire une procédure qui n'est justifiée par aucun motif réel ou soutenable. En matière de construction, on peut songer à l'opposition formée par pur esprit de chicane ou à des fins étrangères à la défense des droits du plaideur, comme celle destinée uniquement à retarder un projet ou à causer un préjudice à l'adversaire (arrêt 4C.207/1997 précité consid. 4b et les références).
3.2.2. La Cour d'appel a d'abord rappelé que, selon le jugement de première instance, les mesures d'obstruction systématiques du défendeur avaient constitué un acte illicite, de sorte qu'il avait utilisé toutes les possibilités ouvertes pour non pas préserver ses droits, mais nuire à son voisinage. Les premiers juges avaient également admis qu'il existait un dommage constitué par la construction des garages par un tiers entrepreneur, qui avait coûté davantage que la moins-value accordée par l'entreprise générale qui avait construit les villas, ce dommage se montant à 6'960 fr. pour chacun des couples B._ et C._ et à 3'000 fr. pour G._ et F._. Il s'agissait ainsi de déterminer en premier lieu si le recourant avait introduit une action dont il savait d'emblée qu'elle était irrémédiablement vouée à l'échec.
Pour l'autorité cantonale, l'intéressé minimisait son comportement en le restreignant à la seule défense de ses droits. Se référant à l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 20 juin 2008 précité, rejetant le recours contre l'arrêt sur appel de mesures provisionnelles du 31 octobre 2007, elle a considéré que l'appréciation contenue dans ce dernier, selon laquelle " les multiples actions judiciaires [du défendeur] relevaient de l'abus de droit ", avait été confirmée. En effet, durant de nombreuses années, les procédures abusives engendrées par le recourant avaient été accompagnées de comportements constitutifs d'abus de droit, tels que l'entrave des travaux entrepris par les intimés. S'agissant du dommage, il convenait de confirmer le raisonnement des premiers juges, à savoir que selon l'expertise, il y avait lieu de prendre en compte une évolution de l'indice conjoncturel de 24% et de le déduire de la moins-value subie par les intimés. Partant, les chiffres retenus par le jugement entrepris étaient corrects, de sorte que le grief du recourant devait être rejeté.
3.2.3. Cette motivation ne prête pas le flanc à la critique. En tant que le recourant reproche à l'autorité cantonale d'avoir arbitrairement omis de retenir qu'il s'était trouvé obligé de procéder par la voie judiciaire pour clarifier une situation juridique " qui méritait de l'être ", il se contente, de manière irrecevable (art. 106 al. 2 LTF), d'opposer sa propre appréciation des circonstances et du déroulement de la procédure, sans démontrer en quoi celle effectuée par les juges précédents seraient insoutenable. Il en va de même dans la mesure où il prétend que, dès l'instant où une procédure administrative était fondée, il ne saurait être tenu pour responsable de la suspension des travaux jusqu'en 2005, n'ayant pas à répondre des lenteurs du système judiciaire ni des difficultés résultant des moyens qu'il avait soulevés. Sont également de nature appellatoire, partant irrecevables, ses allégations selon lesquelles les copropriétaires concernés auraient retiré des avantages de cette situation, en profitant à son détriment de surfaces d'agrément supplémentaires ainsi que d'un passage plus adéquat et moins coûteux, en sorte qu'ils n'auraient montré aucun empressement à entreprendre les travaux.
Certes, le comportement du recourant ne saurait être considéré comme abusif du seul fait qu'il n'a finalement pas obtenu gain de cause. L'autorité cantonale a toutefois considéré que l'abus de droit ne résidait pas seulement dans les multiples procédures qu'il avait occasionnées pendant des années, mais qu'il résidait de surcroît dans ses entraves aux travaux. Il résulte en effet des constatations de l'arrêt entrepris que, dès l'acquisition de son lot de copropriété, le défendeur est revenu sur les termes de la vente malgré les explications claires qui lui avaient été préalablement données par le notaire, en particulier s'agissant du régime des servitudes. En outre, de façon contradictoire, il a bloqué les travaux d'aménagement par des recours et des requêtes de mesures provisionnelles tout en reprochant aux bénéficiaires de la servitude à aménager d'emprunter l'ancien tracé du chantier. En 2006, il a par ailleurs fait installer des barrières en travers du chemin afin d'empêcher les autres propriétaires d'accéder à leurs maisons, ainsi que sur une partie des quatre places de parc prévues en haut du chemin d'accès, empêchant F._ et G._ de faire usage de leurs places de parc. Enfin, approché à réitérées reprises pour trouver une solution transactionnelle au litige, il a refusé toutes les propositions qui lui étaient faites, la seule convention entre les parties ayant échoué en raison de ses prétentions, à savoir 80'000 fr. pour accéder à des garages dont la construction et l'utilisation était prévue par une servitude. Sur la base de ces faits, la cour cantonale n'a dès lors pas violé le droit fédéral en estimant, à l'instar du Tribunal, que le comportement du défendeur relevait de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; cf. arrêt 5A_756/2008 du 9 septembre 2009). Autant qu'il est suffisamment motivé (art. 106 al. 2 LTF), le grief est par conséquent infondé.
4.
Le recourant se plaint en outre d'une violation de l'art. 737 CC. Selon lui, l'autorité cantonale aurait considéré à tort que le droit des intimés d'utiliser leur garage incluait nécessairement le droit d'y accéder, sans que la constitution d'une servitude de passage ne soit formellement requise ni qu'une indemnité selon l'art. 694 CC ne lui soit due.
4.1.
4.1.1. Selon l'art. 737 al. 1 CC, celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user. Ainsi, le bénéficiaire d'une servitude de conduite peut pénétrer sur le fonds grevé pour procéder à des contrôles ou à des travaux de réparation (ATF 115 IV 26 consid. 3a); de la même manière, le bénéficiaire d'un droit de passage a le droit de procéder, sur le fonds grevé, aux aménagements du sol nécessaires à la construction de l'accès (arrêt 5A_253/2008 du 22 août 2008 consid. 5, in RNRF 2009 p. 239). Le titulaire de la servitude est néanmoins tenu d'exercer son droit de la manière la moins dommageable possible (art. 737 al. 2 CC; servitus civiliter exercenda). Corrélativement, le propriétaire du fonds servant doit souffrir toutes les atteintes à sa propriété qui sont nécessaires pour que la servitude puisse être exercée: il ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de celle-ci (art. 737 al. 3 CC). En d'autres termes, l'injonction d'exercer la servitude de la manière la moins dommageable, respectivement de tolérer les inconvénients négligeables (art. 737 al. 2 et 3 CC), ne doit pas conduire à une limitation matérielle des droits conférés par la servitude (ATF 137 III 145 consid. 5.5 p. 152/153; LIVER, in Zürcher Kommentar, 2ème éd., 1980 n° 59 ad art. 737 CC; LEEMANN, in Berner Kommentar, 1925, n° 6 ad art. 737 CC). Si le contenu de la servitude n'est pas fixé avec précision (par exemple " un droit de passage ", " un droit d'eau ") et que l'usage local auquel renvoie l'art. 740 CC ne permet pas d'en préciser la portée, il faut fixer les droits respectifs des parties par voie d'interprétation, selon les règles de la bonne foi (ATF 88 II 498; PAUL-HENRI STEINAUER, Les droit réels, Tome II, 4e éd., 2012, n° 2287a p. 446).
4.1.2. Aux termes de l'art. 971 al. 1 CC, tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le second alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Lex specialis en matière de servitudes, l'art. 738 CC reprend cette dernière disposition en prévoyant que l'inscription fait règle en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il faut donc se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.1; arrêt 5A_247/2015 du 8 décembre 2015 consid. 4.1.1 et les références). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard des pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).
4.1.3. L'acte constitutif doit être interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon la volonté objective des parties, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance; ATF 137 III 145 consid. 3.2.1; 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1). On tiendra compte en particulier du but poursuivi par les parties lors de la constitution de la servitude (STEINAUER, op. cit., n° 2294 p. 449/450). En outre, si le titre d'acquisition présente une lacune proprement dite, il peut être complété par le juge (ATF 131 III 345 consid. 2.2.1 p. 351). A l'égard des tiers qui n'étaient pas parties au contrat constitutif, ces principes d'interprétation sont limités par celui de la foi publique attachée au registre foncier (art. 973 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3.1), lequel comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pièces justificatives, dans la mesure où elles précisent la portée de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 5e éd., 2012, n. 934a; FABIENNE HOHL, Le contrôle de l'interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in RNRF 2009 p. 73 ss, 78). Le principe de la volonté subjective est aussi applicable. On commencera donc également par déterminer la volonté réelle des parties originaires au contrat constitutif. Mais le principe de la foi publique interdit de prendre en considération les circonstances et motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1). Le résultat de l'interprétation objective devrait être ainsi le même que celui de l'interprétation subjective limitée par la foi publique (HOHL, op. cit., p. 80).
4.2. Il résulte des faits constatés que le régime des servitudes a été modifié afin d'éviter, notamment, d'empiéter sur la partie privative du futur lot de copropriété du défendeur (n° 126-2). Le tracé de la servitude de passage n° 1999/1994 a par conséquent été modifié, ce qui a impliqué la nécessité de construire les quatre garages sur le bien-fonds n° 126. En conséquence, une servitude a été constituée, au bénéfice du lot n° 2566-1, propriété commune des époux B._, ainsi que du lot n° 2566-2, propriété commune des époux C._ (servitude n° 2000/2000), à la charge de la parcelle de base n° 126, afin de permettre aux propriétaires du bien-fonds n° 2566 d'utiliser leur garage. L'acte de constitution de la servitude n° 2000/2000, instrumenté par Me H._, prévoyait un " droit d'utiliser le garage teinté en rose [respectivement en bleu] sur le plan (...) ". Dans le même but, une servitude d'usage de places de stationnement et de garage a également été constituée en faveur du lot de propriété par étage n° 126-1, propriété de F._ et de G._, ainsi que du lot de propriété par étage n° 126-2, propriété de A._, à la charge de la parcelle de base n° 126 (servitude n° 2000/2004).
Instrumentés à la suite et dans le cadre de la même promotion immobilière par le même notaire, les actes notariés susmentionnés forment un tout, en sorte que la servitude n° 2000/2000, dont le contenu divise les parties, doit être interprétée en relation avec la servitude n° 2000/2004. A cet égard, il convient de relever que si l'accès n'est pas inscrit dans le texte de l'acte constitutif de la servitude au bénéfice de l'immeuble n° 2566 (n° 2000/2000), la servitude grevant le bien-fonds n° 126 (n° 2000/2004), libellée de la même façon que la première, ne prévoit pas non plus de règle ad hoc s'agissant de l'accès aux garages des propriétaires concernés. Cette circonstance n'a toutefois jamais empêché le défendeur d'accéder à son propre garage.
Comme le relève l'autorité cantonale, le droit d'utiliser un garage inclut logiquement le droit d'y entrer avec un véhicule. Compte tenu des circonstances ayant entouré la modification du régime des servitudes, on peut dès lors admettre que tel était l'état d'esprit des promoteurs qui ont créé la servitude. Au demeurant, une interprétation de l'acte constitutif selon le principe de la confiance aboutit au même résultat. En effet, le sens de celui-ci ne prête pas à controverse. Pour pouvoir utiliser leurs garages, les bénéficiaires de la servitude de garage doivent pouvoir y accéder. Vu la configuration des lieux, lesdits garages étant construits en bordure du chemin aménagé sur la servitude de passage n° 1999/1994, mais leur entrée nécessitant de passer sur la petite cour formée entre eux et les villas bâties sur la parcelle n° 126, les juges précédents ne sauraient se voir reprocher d'avoir violé le droit fédéral en considérant qu'un tel usage constituait une prérogative impliquée par la servitude pour permettre son exercice (art. 737 al. 1 CC) et qu'étant ainsi prévu contractuellement, cet usage de ladite portion de l'immeuble n° 126 ne pouvait donner lieu à indemnité. Le titulaire de la servitude a en effet droit à la pleine satisfaction des besoins pour lesquels son droit a été créé. Le principe servitus civiliter exercenda (cf. supra consid. 4.1.1) ne saurait conduire à une restriction de l'objet de la servitude tel qu'il a été convenu; il ne limite pas le droit en tant que tel, mais seulement les formes abusives de son exercice (ATF 137 III 145 consid. 5.5). Dans le cadre des droits concédés par la servitude, le bénéficiaire peut donc prendre toutes les mesures sans lesquelles celle-ci ne pourrait être exercée ( adminicula servitutis) et dans ce contexte, notamment, celles que la servitude implique tacitement (LIVER, op. cit., nos 11 ss ad art. 737 CC; BEAT ESCHMANN, Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Thèse Zurich 2005, p. 69). Compte tenu des circonstances du cas particulier, l'art. 737 al. 1 CC n'apparaît donc pas violé. La servitude n° 2000/2000, dont le contenu divise les parties, peut ainsi être interprétée en ce sens qu'elle comprend l'utilisation de la petite cour située entre les villas jumelles et les garages, de façon à permettre la jouissance de ceux-ci. Dès lors que dite servitude est dûment inscrite au registre foncier, les critiques du recourant tendant à reprocher à l'autorité cantonale d'avoir enfreint le principe selon lequel il ne saurait y avoir constitution d'une servitude sans inscription valable (art. 731 al. 1 CC; ATF 124 III 293) tombent dès lors à faux.
De surcroît, le contrat de vente du bien immobilier propriété du défendeur prévoit que " la parcelle vendue est transférée aux acquéreurs dans son état actuel, dont ils déclarent avoir parfaite connaissance [...], avec tous ses droits et dépendances, parties intégrantes et accessoires quelconques, ainsi que dans son état juridique et matériel. ". Les juges précédents ont également retenu que lors de la vente, intervenue le 30 mai 2000, le notaire avait renseigné le défendeur sur le régime des servitudes et qu'il n'imaginait pas avoir omis de lui montrer les plans. Il convient encore de relever qu'il ne ressort pas de l'arrêt entrepris que le recourant aurait entrepris des démarches pour faire annuler la vente. Dès lors, il est aujourd'hui mal venu de se plaindre de l'absence d'une servitude spécifique pour, non seulement utiliser, mais encore accéder aux garages. Au demeurant, comme ladite cour se trouve sur une partie commune du bien-fonds n° 126, le recourant ne pouvait a priori agir sans ses copropriétaires d'étage (arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 6.1.2 et les auteurs cités), cette question souffrant cependant de rester indécise. En définitive, le moyen tiré de la violation de l'art. 737 al. 1 CC ne peut en l'occurrence être admis.
5.
Vu ce qui précède, le recours constitutionnel subsidiaire doit être déclaré irrecevable et le recours en matière civile rejeté, dans la mesure où il est recevable. Le recourant, qui succombe, supportera dès lors les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera en outre des dépens aux intimés, solidairement entre eux (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
2.
Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Une indemnité de 4'000 fr., à verser aux intimés, créanciers solidaires, à titre de dépens, est mise à la charge du recourant.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 5 avril 2017
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Mairot

region: Federation

bge_label: non-critical

citation_label: non-critical


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par arrêt du 31 janvier 2017, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de justice) a rejeté le recours formé par X._ contre un jugement du Tribunal administratif de première instance du canton de Genève (ci-après: le TAPI) confirmant une décision du 26 novembre 2015 de l'Office cantonal de la population et des migrations du canton de Genève (ci-après: l'Office cantonal), laquelle refusait de renouveler l'autorisation de séjour de l'intéressé et prononçait son renvoi de Suisse.
Le 14 mars 2017, X._ a déposé auprès de la Cour de justice une demande de révision de l'arrêt du 31 janvier 2017. En parallèle, le 15 mars 2017, l'intéressé a interjeté recours auprès du Tribunal fédéral contre ce même arrêt (cause 2C_298/2017). La cause a été suspendue par ordonnance du 21 mars 2017 jusqu'à droit connu sur la demande de révision formée sur le plan cantonal.
2.
Par arrêt du 21 mars 2017, la Cour de justice a déclaré irrecevable la demande de révision déposée le 14 mars 2017 par X._. Cette autorité a considéré en substance que le requérant n'avait pas présenté des moyens de preuve nouveaux ouvrant la voie de la révision de l'arrêt du 31 janvier 2017.
Le 15 mai 2017, X._ forme un "recours" auprès du Tribunal fédéral contre l'arrêt du 21 mars 2017. Il conclut, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renouvellement de son autorisation de séjour, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité précédente "pour qu'elle complète son état de faits dans le sens des présentes conclusions et qu'elle procède aux mesures d'instruction déjà soulevées devant les instances précédentes".
3.
Lorsque l'autorité saisie d'une demande de révision refuse d'entrer en matière, un recours ne peut porter que sur le bien-fondé de ce refus (cf. arrêt 2C_283/2017 du 9 mars 2017 consid. 4 et la jurisprudence citée). Il appartenait donc au recourant d'invoquer l'art. 9 Cst. et de démontrer concrètement en quoi l'instance précédente aurait, le cas échéant, appliqué de manière arbitraire le droit de procédure cantonal, ce qu'il n'a pas fait en violation des exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. L'intéressé se borne en effet à exposer une nouvelle fois les circonstances qui devraient selon lui conduire à renouveler son autorisation de séjour, sans s'en prendre aux dispositions cantonales sur la révision sur lesquelles la Cour de justice a fondé son arrêt d'irrecevabilité.
4.
Le recours est ainsi manifestement irrecevable (art. 108 al. 1 let. a et b LTF) et doit être traité selon la procédure simplifiée de l'art. 108 LTF, sans qu'il y ait lieu d'ordonner un échange d'écritures. Succombant, le recourant doit supporter les frais de la procédure fédérale (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, la Juge présidant prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué au recourant, à l'Office cantonal de la population et des migrations du canton de Genève, et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative, 1ère section.
Lausanne, le 19 mai 2017
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
La Juge présidant : Aubry Girardin
Le Greffier : Ermotti